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农村房屋违建村里办法
农村房屋违建村里办法
问题补充：
我家有两兄弟，08年在村的集体林地上建起了一层楼房，占地面积差不多200平米。房子前面有一个大斜坡，去年底我们又在房子前面的一个大斜坡下面做起柱子弄成一个平台。这个平台位置都是挖屋地时的松泥堆出来的。现在土管的人来告诉我们是违建，要拆又要罚款！我们家不同意。现在已经被告到县级法院，理由是我家私自侵占村集体林地。据我所知是村里某个人眼红我家就去报案的。由于我们建的时候没有申请到宅基地批准，请问我家该怎么办？会不会真的被强拆又被罚款，有没有办法上诉使法院判处罚款并补上申请宅基地的证件和费用？急急急！！！感谢各位律师的好心回答！！
广西 柳州 城中区发表时间： 13:28
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房屋属不属违建，主要要看1、建房屋前的手续是否齐全（包含2层意思，即批复时间在前，且齐全）；2、房屋是否按批复建设（包括面积、高度、风貌、红线等）。如满足，则不属违建。
其他回答按原来的土地证和审批的建房面积算,超了是违建!农村历史遗留违建如何处理？
这是龙岗区的历史遗留违建。
　　根据市政府的统一部署，《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》（以下简称《实施办法》），今年4月1日起实施，预计一年内完成。截至目前，试点工作已近8个月，试点时限进程过半。不过记者发现，仍然有些当事人对处理办法中的诸多细节不清楚。
　　为帮助参加试点处理的当事人进一步了解试点工作，下面从几大关键问题着手，在处理的范围、处理程序、如何完成确认、如何获得红本等方面，为读者描绘清晰的处理路线图。
　　据悉，本次列入试点范围的暂有13个单位，分别是南山区的西丽街道新围社区，宝安区的沙井街道共和社区，龙岗区的平湖街道山厦社区、坂田街道雪象社区、南湾街道下李朗社区和南岭社区、坪地街道坪西社区，光明新区的公明街道下村社区，坪山新区的坑梓街道、坪山街道六和社区，龙华新区的龙华街道清湖社区、观澜街道茜坑社区，大鹏新区的南澳街道新大社区。
　　上述单位已申报的历史遗留违建（含非原村民所建住宅类）总计27，667栋，其中已按要求进行申报的历史违建21114栋，2009年后已灭失的历史违建717栋，其余建筑应当按照《实施办法》的规定，在补充公告后进行补申报。
　　关键点1
　　哪些违建要申报处理？
　　不管能不能“转正”，试点区内日前的违建一律应申报， 逾期不申报的违建，将面临拆除或没收
　　进入试点的历史遗留违建就有可能得到“确认”，转为合法建筑，纳入规范管理。不过，既然是“历史遗留”的违建，这里的“历史”是否有一个时间界限呢？市规划土地监察支队的工作人员告诉记者，确实有个时间节点&#年6月2日，即日以后的违法建筑，都不纳入此次试点范围。这意味着近5年内所建的违法建筑，根本无望在此次试点中“确认”，也不能办理各类处理手续。
　　为何选择日这个时间节点？据介绍，这源自《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《决定》的法律规定，日以后建的违法建筑属于新增违建，不属历史遗留违法建筑范畴。
　　另外，特别值得注意的是，“试点范围”与“确认范围”不完全一致，要注意区分。根据《实施办法》第一章第二条，非原村民所建住宅类农村城市化历史遗留违法建筑、以房地产开发为目的未经批准建设的住宅类违法建筑（包括建成后已实际分割转让的情形），不予处理确认。需要强调的是，“不予处理确认”表示不会给予“确认”，并不表示其不在试点范围内，“上述违建虽然不能确认，但应当申报，其中非原村民所建住宅类历史违建，还应当按照《实施办法》的要求，进行临时使用管理。
　　根据《实施办法》第六章，如果在试点范围内的历史遗留违法建筑当事人或者管理人，未按照《决定》规定的期限和普查工作要求，向历史遗留违法建筑所在辖区街道办事处申报的，由街道办事处在建筑物所在社区、辖区主要公共场所以及市、区政府网站公告3个月。如果公告期满仍不申报的，由街道办事处临时管理3个月后依法予以拆除或没收。街道办事处临时管理期间，该违建内居住或办公的单位或个人都需迁出。
　　按照规定，试点范围内的历史遗留违建类型既包括住宅类，也含生产经营性、商业办公类，以及公共配套类等各种用途。
　　关键点2
　　处理程序有哪几步？
　　分四大步纳入试点范围后，具体如何办理一整套处理程序，需要上交哪些资料，是目前各当事人最为关心的，这里一一进行疏理。基本流程是：当事人申报—街道办事处初审—区查违审查并分类处理—依法登记或者拆除没收、临时使用。
　　第一大步：当事人申报
　　注意事项1：按时间节点，不多报也不瞒报。
　　按照《决定》，历史遗留违建的当事人或管理人应当按要求对相关建筑进行普查申报。不过，申报范围必须是日前的历史违建，这里不要心存侥幸，不要瞒报也不要多报，因为申报资料后期相关单位会根据航拍图、卫星资料、组织证明等严格审查。
　　注意事项2：申报时没封顶的建筑怎么办？
　　按照《决定》要求申报的建筑，除依法应当拆除或没收外的、符合原村民建房标准、总面积不足480平方米的私宅可以办理复工手续，按《实施办法》处理；其他情形的继续按现状封顶，再依照《实施办法》处理，但如果不封顶还擅自加建、续建的，整栋建筑都不会予以处理确认。
　　第二大步：街道办事处初审
　　初审内容：当事人身份确认、建设时间核查、原批准文件的真实性核查、权属调查和分宗定界、建筑物现状用途核实等。
　　申报人提交资料：申报人与原农村集体经济组织继受单位共同出具的承诺书，承诺同意征地或者转地且不再需要政府支付征转地补偿、与所申报的违建有关的经济利益关系已自行理清、自行承担相关法律责任等。其他可证明相关土地、房屋权属证明文件的复印件。（简而言之，这些材料表明，申报材料审查确认后，其本身存在的经济利益纠纷由当事人自己解决）。
　　注意事项1：如果申报违建权属关系复杂或者有其他纠纷怎么办？
　　a.如果申报人是多人共同申报，那么共同申报人应该共同出具承诺书，承诺与历史违建有关的经济利益关系已自行清理，自行承担相应法律责任。
　　b.如果历史违建已私下进行买卖，若买方是非原村民，而卖方是原村民。如两人私下达成协议，为得到确认，由原村民去进行申报。
　　但若后期原村民违背私下约定，占用该建筑，这些法律风险由当事人自行承担。一般而言，确认后法律只保障房屋产权登记人的利益，买方可能面临损失。
　　c.权属关系确定后，街道办事处应当会同测量机构等相关利益人，在现场测量分宗定界，但如果有争议的，由异议各方当事人自行协商处理，协商不成后依法律途径解决分歧再走后续程序。
　　注意事项2：三个时间（15日＋15日＋10日）
　　即分宗定界的测量机构要在15日内，出具测量报告及房屋面积查丈报告，街道办事处应当在15个工作日内将上述报告及《分宗定界及权属关系调查表》等资料，在历史违建所在社区公布10日。
　　注意事项3：如有地质灾害危险可能得不到确认
　　即初审时，在地质灾害易发区，或有地质灾害威胁的历史违建，应当由当事人自行整改，并请正规评估机构进行地质灾害危险性评估，在相关历史违建的地址灾害危险未消除或得到有效控制前，相关建筑不予处理确认。
　　第三大步：区查违办审查及处理
　　第一轮审查及处理：
　　区查违办在收到街道办事处移送的材料后，展开第一轮审查，如材料齐全，应在20个工作日内作出下述处理行为。主要分三类，一是不属于处理范围的，直接书面答复申报人；二是对以房地产开发为目的建设的住宅类违建，和日后非原村民所建违法住宅不予确认；三是，除上述两项之外，向规划国土部门发出征询处理意见函。
　　注意事项：第二类不予确认的违建怎么办？
　　非原村民所建违法住宅按照相关规定，可以办理临时使用。而如果原村民与非原村民合建的违法住宅，两部分拆分开按不同适用方法处理。而房地产开发为目的建设的住宅类违建，在不能处理确认的同时，也没有办理临时使用的渠道。
　　第二轮审查及处理：
　　规划国土部门在收到区查违办征询意见函后，30个工作日内出具相关意见书，其中包括可确认的违建应补缴的地价金额（土地使用期限自日起算）。而区查违办根据上述意见书开展第二轮审查并做出处理。主要也分三类：一，依法应当予以拆除或没收，由区规划土地监察机构依法实施；二，如列入城市更新计划的，核发《简易处理通知书》，违建当事人按要求缴清地价和罚款，即可在城市更新实施过程中视为已确认；三，其他情形的，委托房屋安全鉴定机构进行鉴定，通知当事人向公安消防部门办理消防验收或备案手续，并向区查违办提交相关凭证，如涉及基本生态控制线的向环保、工业、水务等主管部门发出案件处理征询意见函。
　　注意事项：已列入旧改的违建怎么办？
　　根据上述规定，已列入旧改拆除重建计划的违建由于行将拆除，不需办理消防等手续，也无需再进入后续核发确认通知、产权登记等手续，当事人只需按《实施办法》缴纳地价和罚款即可视为确认。不过，前提是，该违建不在依法该拆除没收之列。此外，其他的依法批准的房屋征收和土地整备项目中确定拆除范围内的历史违建也参照这个方法处理。
　　第三轮审查及处理：
　　根据第二轮审查后的各方意见，区查违办进行第三轮审查及处理（其中环保、工业、水务等主管部门应当分别出具处理意见）。主要分两类，一是在房屋安全通过审查后，不存在重大安全隐患或已整改合格的，出具《拟确认通知书》，并附上罚款、地价、鉴定费用等费用缴纳通知书，转辖区街道办事处送达。二是如有重大安全隐患，整改也无效的，或者位于基本生态线内不能留用的，由区规划土地监察机构依法做出拆除或没收处理。
　　注意事项：
　　《拟确认通知书》有效期为1年，当事人应在这个期限内缴纳相关费用，并及时到区查违办办理《确认决定书》。
　　第四大步：
　　当事人接受分类处理办理相关手续
　　在区查违办做出上述“拟确认“、“简易处理”、拆除或没收、不予确认等处理结论后，历史违建当事人或管理人按相关规定程序接受处理。
　　《实施办法》第二十九条规定，当事人或管理人缴纳罚款、地价、鉴定等费用后，申报人持《拟确认通知书》、缴费凭证，到区查违办申请办理《确认决定书》。区查违办应当在申报人提交前款资料后15个工作日内，出具《确认决定书》。随后，申报人应当持《确认决定书》向市房地产权登记中心申请办理房地产初始登记，即取得所谓“绿本”。如符合一定条件的，可进一步办理“红本”。
　　如果有当事人或管理人不愿意缴费并获取产权的，可以向区政府申请收购。
　　关键点3
　　哪些违建可获确认？
　　在试点范围分类处理的2万多栋申报房屋中，哪些应该得到确认最终拿到房产证，哪些又面临拆除没收，哪些又需要办理临时使用手续呢？
　　确认类：每户有三栋违建可获“绿本”
　　根据记者梳理，可获得确认住宅类违建可以用下述公式概括：确认建筑＝日前违建－应拆除没收类－日后非原村民所建－房地产开发为目的的违建－原村民所建第四栋及以上住宅类历史违建-其他，“其他”主要是指位于非农建设用地红线外，且按《实施办法》第三十七条第一款第（三）项规定不能处理确认的违建。
　　可以确认的房屋应如何缴费才能获得初始产权呢（非商品性质产权，即“绿本”）？
　　根据规定，符合“一户一栋”原则的违建，免缴地价。这一栋中的480平方米免予处罚；480～600平方米部分，每平方米罚30元；600～800平方米部分，每平方米罚60元；800平方米以上，每平方米罚100元。
　　每户违建的第二栋，补缴25%公告基准地价，同时每平方米罚100元。
　　每户违建的第三栋，补缴25%公告基准地价，同时每平方米罚200元。
　　统建住宅楼违建部分，补缴25%公告基准地价，同时每平方米罚100元。
　　原村集体所建的生产经营性、商业、办公类违建，每平方米罚款20元，非农建设用地红线内的免缴地价，红线外补缴25%公告基准地价；非原村集体（包括原村民在内）所建的同用途建筑，每平方米罚款120元，补缴100%公告基准地价。
　　公共配套类违建免地价，免处罚。
　　多用途违建分各用途功能，按以上规定计算罚款及地价。
　　以上地价均为现行公告基准地价，土地使用权出让年限自日起算，最长年限应符合现行国家法规，如住宅不超过70年。
　　拆除没收类：严重影响城市规划的基本须拆
　　应该属于拆除没收的历史遗留违建，可以总体概括为：存在严重安全隐患的建筑，加上非法占用国有用地、农田、一级水源等各类严重影响城市规划的建筑。
　　根据具体规定，依法应当拆除的包括：（一）存在严重安全隐患又不能整改消除的；（二）非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地，严重影响城市规划，又无法改正的；（三）占用基本农田的；（四）占用一级水源保护区用地的；（五）占用公共道路、广场、绿地、高压供电走廊、公共设施和公益项目用地，压占地下管线或者其他严重影响城市规划，又不能采取措施加以改正的；（六）其他应当拆除的情形。
　　而依法占用已完成征转地补偿手续的国有土地，建筑物使用功能不违反城市规划，或者违反城市规划但可以采取改正措施加以利用的违建不必拆除，应当依法没收。除此外，应没收的还包括超过区政府批准复工用地范围的工业及配套类历史违建，及其他依法应没收的情形。
　　此外，未在规定期限内申报的，由街道办临时管理3个月后，依法拆除或没收。
　　同时，依法拆除和没收的违建，一般不给予任何补偿，但也有两个例外。即属于应拆除范围的（三）、（四）、（五）项情形之一的，但建设行为发生在土地用途依法确定前的，可区别情况适当给予补偿。
　　临时使用类：办了临时使用手续可出租
　　办理临时使用手续的范围很广，所有日前的历史违建办理申报普查登记后，到正式依法处理前，都应当办理临时使用备案，但属“简易处理”范围的旧改及征收、整备项目拆除范围内的违建除外。
　　此外，非原村民所建住宅类历史违建临时使用具体办法，近期将上报市政府审批后实施。
　　据悉，临时使用期限为5年，未办理临时使用备案的，不得出租、进行经营性活动。
　　关键点4
　　哪些房屋 可办“红本”？
　　私宅仅限一户一栋480平方米
　　在部分媒体的报道中，包括多家权威媒体在内都将深圳历史违建中的可转商品房范围，扩大到原村民的二三栋违建。事实上，可办理商品房性质“红本”，满足日后买卖条件的历史违建范围非常有限，如私宅部分，则权限一户一栋480平方米。
　　媒体的报道大多混淆了“非商品性质产权”和“商品性质产权”，即绿本和红本的区别。前者仅可自用，不得抵押、转让。后者可自由转让。
　　据介绍，转为商品性质的前提是已获确认，并办理了初始产权登记，即获得了“绿本”，在此基础上，有三类建筑可申请转为商品性质。
　　一是，原村民“一户一栋”中的480平方米住宅以内部分，补缴10%公告基准地价。
　　二是，原村集体所建的商业、办公、生产经营性历史违建，按市政府有关非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易的有关规定缴纳地价。
　　三是，非原村集体（包括原村民在内）所建的商业、办公、生产经营性违建，按市场评估价补足地价。
　　这是给“小产权房” 转正吗？
　　完全是两码事
　　在多家媒体报道中，还将深圳的历史违建处理视同为“为小产权房转正”，事实上，深圳市的历史遗留违法建筑与“小产权房转正”有天壤之别。
　　据了解，小产权房主要是指在农村集体土地上建设的被违法买卖的住房。其中包含两个要件，即占用农村集体土地建房和相关建筑存在非法买卖行为。
　　据了解，深圳市的土地经1999年和2004年两次大范围土地城市化改革后，已全部变成国有土地。
　　此外，此次要确认的主要对象中，住宅类违建主要是原村民所建，相关建筑的建设当事人即为申请处理的当事人，建设目的主要是出租和自用，且住宅中能转为商品性质的仅有一户一栋480平方米，完全无意保障原来那些已非法买卖的违建住宅。
　　答疑 释惑
　　问：原村民户口外迁了还能享受确认吗？
　　答：根据《实施办法》，历史遗留违建申报人为原籍在深圳市的华侨及港、澳、台同胞，或者符合原村民的标准，因升学、就业、婚嫁、服兵役等原因，户籍已迁国内其他地方的，对位于其原籍所在原农村集体经济组织范围内所建历史违建进行处理时，仍适用原村民相关处理规定。
　　问：什么是原村民和“一户一栋”里的“一户”？
　　答：原村民是指公安机关登记在册（原特区内截至日、原特区外截至日），并参加本村劳动分红的农村集体经济组织成员；“一户”是指原村民的户籍单位。原村民中年满30周岁未婚（原特区内截至日、原特区外截至日）的可认定为一户。
　　问：原村民申请“一户一栋”报建手续所建的“合法住宅”可以处理吗？
　　答：原村民所建非商品住宅未超批准用地面积、功能和建筑面积范围的部分，建筑当事人自愿的，可以参照《实施办法》处理。
　　问：非原村民日前所建历史违法建筑怎么处理？
　　答：这些违建如符合《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》处理条件但尚未处理的，可参照本《实施办法》处理，罚款、地价补偿继续按上述《规定》计算。
　　问：原来已依照“两规”办绿证的建筑物，能否申请“绿转红”？
　　答：已通过“两规”处理的生产经营性违法建筑和符合“一户一栋”原则的住宅类违法建筑，可按《实施办法》规定申请转商品性质。
　　问：如果原村民唯一住房在处理过程中被依法拆除没收，政府有补偿吗？
　　答：如果按规定被依法拆除或没收，且是原村民日前建成的符合“一户一栋”的违建，该户所有家庭成员在本市均无任何形式自有住房的，应按家庭人口2人以下不小于45平方米，3人以上不小于60平方米的标准，提供成套住宅或按不低于前述面积标准、同区域普通住宅市场评估价计算给予补偿，并由原农村集体经济组织继受单位负责安排“一户一栋”住宅、统建上楼，或者在本社区开发建设中给予安置房。
　　本版采写 深圳商报记者 谭玲娟
　　通讯员 魏 凌
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符合条件农村违建住宅有望“转正”(组图)
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符合条件农村违建住宅有望“转正”　　日之前
　　建设的住宅可以直接办理土地和房产登记。
　　日之后、 日之前
　　违法建设的住宅，由市住建局、市国土资源局依照各自职责，依法进行处置，但是既违反土地管理规定又违反规划管理规定建设的住宅，按照部门分工进行处置。
　　日之后
　　日之前
　　违法建设的住宅，由市国土资源局按照当时规定处罚并补办用地手续后，办理土地和房产登记；其间已实施规划管理的，市住建局凭土地登记证书补办建设工程规划许可手续后，再办理房产登记。
　　已有宅基地，在标准面积内再申请耕地建房的，原有宅基地面积按照70%折算成耕地面积
　　六类违建住宅
　　可以暂缓拆除
　　经市政府同意的其他情形
　　住宅占地面积未超出限额标准的
　　村（居）民人均住房面积不到40平方米或者拆除后无房居住的
　　实施拆除对房屋结构安全造成重大隐患，或者导致社会财富巨大损失的
　　违法建筑物、构筑物暂不影响城乡规划实施，无结构安全隐患，不影响消防与抗灾安全，不影响市容绿化景观，并承诺在规划实施需要时无条件自行拆除，且相邻权人同意的
　　按照本办法第十四条规定作阴影处理的
　　“一户一宅”标准面积
　　家庭人口6人以上为大户
　　使用耕地的，不得超过125平方米
　　使用其他土地的，不得超过140平方米
　　家庭人口4至5人为中户
　　使用耕地的，不得超过90平方米
　　使用其他土地的，不得超过120平方米
　　家庭人口3人以下为小户
　　使用耕地的，不得超过60平方米
　　使用其他土地的，不得超过90平方米
　　叶泱程 制图
　　本报讯 （记者 吴赉仪）日前，记者从市国土资源局获悉，我市出台了《乐清市农村历史遗留违建住宅处置办法》，该新政对我市“无违建镇(街道)”创建中的农村历史遗留违建住宅进行分类处置。今后，符合条件的农村违建住宅有望“转正”。
　　市国土资源局法规监察科科长王旭勇介绍，原先由于历史原因、土地规划、城乡规划限制等多种因素，我市有部分农村住宅未经审批违法建设或拿不到正常的审批手续，新政对于这些历史遗留的违建住宅给出了一套较全面的处理方法，按建设的时间节点，分三类进行处置。通过该新政的实施，将逐渐消化我市的存量农村违建住宅，有序推进我市“无违建镇(街道)”创建，破解农村建房难问题。
　　“该新政有效期5年。值得注意的是，不是所有符合时间节点规定的农村违建住宅都能补办手续，原则上按照‘一户一宅’的面积标准执行，还需要符合土地利用总体规划、城乡规划，并经户籍所在地村委会同意。”王旭勇表示，此次新政在一些方面有所突破，如原来规定罚了款的违建住宅，是不能直接补办手续的。而新政规定，日之前建设，原乡镇人民政府、原土地局、原规划局在当时已经收取罚款的违建住宅，将不考虑“一户一宅”的面积标准限定，按照原罚单上载明的面积直接补办相关手续。农村村民违法建住宅按现行土地管理法律规定是作拆除处罚的，而新政规定，符合补办条件的，由农村村民提出申请，凭乐清市住建局或者乐清市国土资源局作出的责令补办相关手续的决定，在规定时间内予以补办。
　　同时，考虑到农村实际情况，此次新政中将我市原来农村住宅超出部分用地面积在25平方米以下这一限定面积提升至35平方米以下，且可以对超出限额标准部分作阴影处理，待今后拆建、重建时予以拆除，对未超出限额标准的违法建筑予以补办相关手续。
　　作者：吴赉仪
本文来源：浙江在线-乐清日报
责任编辑：王晓易_NE0011
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