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哈尔滨市二手住房交易流程解析：到所在区的房地产交易所办理
　　买房、卖房，改善自家居住条件，普通百姓家庭不可避免要面临二手住房交易。你对此熟悉吗？你想了解整个交易流程吗？
　　记者通过走访哈市部分房屋交易网点，与正在交易房屋的市民一同体验，初步了解了二手住房交易的一般流程，希望能给即将买卖二手房的市民提供一点帮助。
　　据了解，哈市二手住房交易目前实行属地化管理，即交易房屋在哪个区，就到所在区的房地产交易所办理。
　　1.查询限购资格
　　购房人如实填写本人及家庭成员情况申报表。工作人员根据哈市相关规定，查看购房人是否有购房资格。对已有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市居民家庭、无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，在本市市区(不含呼兰区、阿城区)购房被暂停。
　　2.交易受理
　　买卖双方申请房屋产权交易更名(转移登记)，买卖双方提供房屋所有权证、身份证件及户口本(原件和复印件)、买卖合同。填写房屋所有权登记申请书。工作人员出具受理单。规定现场勘查时间、领证时间。
　　3.初审交易
　　各区房地产交易所的工作人员，按受理单上规定的时间对交易的房屋进行现场勘查，现场询问并填写《房屋登记询问表》，初步核实房产与房产档案信息是否一致。
　　4.审核审批缮证
　　按交易部门设定的审批权限逐级申报、审核、批准后，登记备案，制作新的房产证。
　　5.缴纳税费
　　税费的构成比较复杂。比如个人购买建筑面积90平方米以下普通住房，该住房属于家庭唯一的住房的执行1%税率，不属于家庭唯一住房的执行3%税率。对卖房者来说，持有5年以上且是家庭唯一住房的免征个人所得税；不满5年或满5年不是家庭唯一住房的征1%个人所得税。
　　6.领新产权证
　　买房人持税务出具的完税单子到窗口缴费，手续费按建筑面积每平米6元收取(买卖双方各收3元)，登记费80元，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证窗口申领新的产权证。
　　7.打款完成交易
　　买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费、水电等费用后，双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
　　房款如何结算
　　现金买房
　　如果是现金买房，在办理产权交易时，买卖双方以及房地产交易中心签订资金监管协议，在受理之日起3个工作日内，将房款存入监管账户。发放房屋所有权证时，买房人领取《房屋所有权证》，卖房人持《监管资金支取凭证》，3个工作日内，到监管开户银行办理房款转账手续。
　　银行贷款
　　对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证，银行领取房屋他项权证后，银行将贷款一次性发放给卖方。
　　提醒你
　　物管费用是否拖欠
　　有些房主在转让房屋时，其物业管理费、电费以及天然气费、供暖费、水费等长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
　　合同约定是否明确
　　二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
　　房屋产权是否明晰
　　有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
　　房屋手续是否齐全
　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
　　交易房屋是否在租
　　有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
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发表时间： 14:32:55 文章来源:
《年最新黑龙江二手房交易税费政策新规定一览表》是有三思教育网（）为你整理收集：
二手房交易税费主要内容有：二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。各类二手房交易税费共有8种，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。其中，营业税、城建税、教育附加、地方教育附加税，合计税率为5.55%;对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税;印花税为房屋买卖成交价的0.15‰;个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%;普通住宅的契税为2%，高档商品房契税为4%。一、出售房龄不同对税费的要求。出售房龄不足5年及满5年不是家庭唯一住房的，按照二手房交易计税金额的1%全额征收。而根据国务院出台的调控细则，二手房的个人所得税，将严格按差额的20%征税。以交易一套130平方米的二手房为例，2010年卖主买房时，价格是40万元，这次是以80万元出售，差额是40万元。按我市现行的总房款1%征个税，需缴纳8000元的个税;而如果按差额的20%征个税，那么这套房需缴纳个税8万元。也就是说，这套房子光是个税部分，就增加了7.2万元。更何况，二手房交易还有契税、营业税、交易费等其他税费。按照最高标准来算，这套二手房还要缴总房款3%的契税、5.6%的营业税，两样税加起来是6.88万元。再加上8万元的个税，这套房子的累计交易税费已经达到了14.88万元，相当于总房款80万元的18.6%。二、按差额20%计征所得税的做法并非“新规”。此前二手房个人所得税有两种计征办法：差价的20%或总价的1%～2%(1%针对普通住宅，2%针对非普通住宅)，交易时可以从低选择。对于房价涨幅很快的房源，无疑是按照总价为基准计算相对划算。根据1994年实施的个人所得税法规定，“财产转让所得”应按20%的税率缴纳个人所得税，这其中包括房产。征收方式为：1、查验征收：纳税人能够提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=(计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用)×20%2、核定征收：纳税人不能提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=计税价格×1%。三、二手房税费的最新规定。根据国务院“国五条”细则的要求，凡是能查询到原值的，都必须要按查验征收的方式，也就是所谓的差额的20%，那么在计算税额时，计税价格、原值、契税都好计算，“相关税费”和“合理费用”究竟该如何界定呢?相关费用”是指转让房产时缴纳的营业税、建设费、教育费附加及印花税、土地增值税等费用，就南京市而言，主要是5.6%的营业税。“合理费用”则包括装修费、手续费、公证费等，尤其要说明的是，装修费是有限额标准的，商品房最高可以扣除房屋原值的10%，公有住房、经适房最高可以扣除原值的15%。假设一套100万购入的房产，现在以200万的价格出售，按照查验征收的话，计税价格为200万，原值为100万，契税为1万(假设购入时税率为1%)，相关税费(主要为营业税)是11.2万元，合理费用为装修费(15万，能提供发票)、手续费、公证费合计5000元，那么其需缴纳的个人所得税为(200-100-1-11.2-15-0.5)×20%=14.5万，并非是买卖价差的20%即20万元。相关新闻：黑龙江日报日讯“营改增”首涉自然人，与老百姓生活息息相关的二手房交易税收也纳入“营改增”调整范畴。记者从省地税局获悉，“营改增”全面推开后，二手房交易税负降0.24%(税负是指实际计缴的税款占相对应的应税销售收入的比例)。“营改增”后，百姓更加受益。政策规定：个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税，不足2年的全额征收增值税。省地税局有关人士介绍，这次把“营改增”前二手房交易的营业税征收政策和免税政策都平移过来了，过去营业税按5%税率征收，现在仍然按5%税率征收增值税。但过去的营业税是按含税价征税，现在的增值税是按不含税价征税，税基不一样，所以交税就少了。举个例子：房价100万元，营改增前交纳的营业税为：100万元×5%=5万元，营改增后交纳的增值税为：100万元÷(1+5%)×5%=4.76万元，少交税2400元，随之缴纳的城建税和教育费附加也相应减少了。
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昆明二手房过户交易税费及新政改了之后，市民实际感受到的变化并不大，一是因为要缴纳的税基本没有变化，二是缴税的过程也没有变化。现在我来看下具体情况时怎样。…
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2016哈尔滨二手房交易税费
　　2016年哈尔滨主要包括契税、增值税、、工本印花税等。具体收费标准和收取对象如下：
　　1、契税
　　支付方：买方
　　征收标准：普通住宅，家庭唯一住房且为90平方米以下（含），税率为总房款的1%；普通住宅、家庭唯一住房的90平方米以上的，税率为总房款的1.5%。具体要求如下表：
　　2、增值税
　　支付方：卖方
　　征收标准：于日起全面实施，但二手房交易营改增具体实施时间尚未确定。具体要求如下：
　　注：过去征税房价是含税价，营改增后是不含税价，税率维持5%不变，实际税收负担降为4.76%。
　　3、个人所得税
　　支付方：卖方
　　房产证（契税完税发票）日期过5年且是家庭唯一住房的免征个人所得税，否则征收相关费用，具体如下：
　　4、工本印花税
　　支付方：买方
　　一般为5元/本。
　　5、产权转移登记费
　　支付方：买方
　　办理产权证的费用，为80元/套。
　　注：以上费用比例仅供参考，实际房屋交易中，多数税费由买方承担，但二手房交易税费买卖双方亦可以协商决定。
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