如何处理好物业公司与业主委员会的关系
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怎样处理业主与物业管理公司纠纷
引发物业管理纠纷的原因主要有两点，一是物业管理模式的不完善，一是国家相关法制体系空缺。下面我们就来详细了解下有关怎么物业管理纠纷的原因及解决办法。物业管理公司纠纷原因：(一) 基于物业管理合同的纠纷依据业主和开发商之前签订的或者由业主委员会于专门的物业管理公司签订的有关物业管理合同，双方确立一系列权利义务。如物业公司承担安全及服务义务。如果物业管理公司颠倒市场主体的位置和不履行应承担的义务，管而不理，致使业主享受不到缴费后的服务。或者，业主因为种种原因拒缴物业管理费。这些都可能引起纠纷。而且，由于我国目前物业管理市场体制发展不成熟，主要是物业管理公司不作为导致纠纷发生，进而引发各种极端事件。根据最高人民法院2000年法发
[2000]26号文件即《民事案件案由规定(试行)》第一部分的规定，这类纠纷本质上属于合同纠纷。应当按照等相关法律进行处理。(二) 物业管理公司侵犯业主权益的纠纷第一种类型中，物业管理公司也侵犯了业主的合法权益，但因为是因为基于物业管理合同发生，而且往往是消极侵权，所以将其单列。第二种类型特指，物业管理公司的积极侵权行为引起的纠纷。例如侵占业主财产，阻挠业主成立业主委员会，侵占业主共有房产等等。这类纠纷一般与物业管理服务合同的履行没有直接关系，属于一般侵权纠纷，最高院《民事案件案由规定(试行)》讲物业管理纠纷不加区别地规定为合同纠纷欠妥。当然，第一类和第二类往往会同时发生，出现竞合的现象。根据的规定，当事人由选择权。(三) 开发商遗留问题引起的纠纷业主入主后，还可能出现公摊面积不清、房屋质量不合格或不符合约定、开发商在卖房过程中的许多承诺未能按时兑现……严格地讲，这类纠纷与物业管理公司没有直接关系，而属于业主与开发商的纠纷。但是因为这些问题往往是在业主入住以后出现，而且物业管理公司对物业的维护管理负有责任。处理方式一、双方当事人通过协商调解解决。物业管理民事纠纷的调解，包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、和个人，由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见，经双方同意并执行，由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后，如果当事人一方拒不执行约定的事项，则纠纷依然得不到解决。物业管理纠纷的行政调解则是借助主管政府的势力进行调解处理，但这种处理如一方不遵守执行，则要借助其他手段解决。民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节，不具有独立性。二、通过仲裁的方法解决物业管理纠纷。依据我国《》的规定：“平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。”仲裁庭管辖物业管理纠纷的依据是当事人认定的协议。仲裁协议有两种方式：一种是在订立合同时就约定一个条款，说明一旦有争议就提交仲裁，这叫仲裁条款;另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁庭的书面协议。(一)仲裁协议要写明以下内容：1、请求仲裁的意思表示;2、仲裁事项;3、待定的仲裁委员会。注意：达成仲裁协议的争议，不得向法院起诉;即使起诉，法院也不受理。(二)仲裁处理的一般程序是：1、一方当事人向待定的仲裁委员会提交仲裁申请书;2、委员会于收到申请书后5日内决定立案或不立案;3、立案后在规定期限内将仲裁规则和仲裁员名册送申请人，并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。4、被申请人在规定期限内答辩，双方按名册待定仲裁员。普通程序审理 时由三名仲裁员组成，双方各选一名，仲裁委员
会指定一名任首席仲裁员;案情简单、争议标的小的，可以适用简易程序，由一名仲裁员审理;5、开庭：庭审调查质证、辩论、提议调解;6、制作调解书或调解不成时制作裁决书;7、当事人向法院申请执行。与司法审判的两审终审制不同，众裁裁决是一裁终局的。三、通过诉讼方法解决物业管理纠纷。物业管理民事纠纷的诉讼程序大体上有以下几个骤：1、当事人一方(原告)提交起诉状，起诉到法院;2、法院立案后将起诉状副本送达被告;3、被告提交答辩状;4、开庭：调查、辩论、调解;5、制作调解书或一审判决书;6、双方均不上诉，则判决书生效;或一方不服提起上诉，进入第二审程序;7、第二审审理：制作二审调解书或下达二审判决书，此为终审判决，不得上述;8、执行。延伸阅读：
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如何正确处理物业公司和业委会的关系
根据物业管理相关的法律法规，业主对物业有自治管理权。全体业主以业主大会，通过民主的方式，选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。代表和维护全体业主的合法权益。通过物业服务合同，以甲方的代表身份，和乙方，即委托管理物业的物业公司，协调开展小区的物业管理服务工作。物业公司，通过物业服务合同，以乙方的身份，对全体业主开展物业服务工作。以维护全体业主的合法权益。双方按法律法规和约定，享有相应的权利和义务。根据物业服务合同，甲乙双方的法律关系是平等的。
就物业公司和业委会的关系，就目前的情况，大致可以分为三种：
物业公司和业委会双方都把自己的工作定位很准确，认识到在法律地位上是相互平等的。在工作中有商有量，有分有合，各司其职。双方严格按照物业服务合同的约定，认真履行各自的权利和义务。虽然在工作中会有争论，甚至争吵，但没有私心作怪，一切从维护全体业主的利益出发，据理力争，求同存异。
业委会从成立的第一天起，业委会就表明态度，要和物业公司作对，他们把开发商前期遗留的问题，都算在物业公司头上。在小区宣传不要缴物业管理费，自己也带头不缴。千方百计要炒掉物业公司。而物业公司也要自保，拼命的找其他可以替代业委会的人，把业委会搞瘫痪。或者取而代之。
业委会一屁股坐在物业公司一边，不分青红皂白，不问原则是非，全帮着物业公司说话，甚至把业委会的公章，也交给物业公司管。因为他们有自己的利益所在，物业公司会给他们好处。还有另外一种依赖型，就是业委会很强势，事无巨细，从管理方针，到人员配置，什么都以业委会说了算。物业公司仰人鼻息，完全被牵着鼻子走。
在实际工作中，很多现象都不是完全像以上的分类出现，泾渭分明；实际上出现的往往是混合体。而且会因为各种因素的变化而变化：好的也会变成坏的；坏的也会变成好的。俗话讲：物极必反。
在物业管理的实际工作中，物业公司和业委会两者之间，如何处理好相关的关系？
应该看到，有不少业委会的主任、委员，他们自愿义务为全体业主服务，维护全体业主的合法权益，尽心尽责，根据相关的法律法规，和物业公司协调、监管小区的物业管理工作。为业主自治管理，建设和谐小区作出了很大的贡献。
但是，泥沙俱下，鱼龙混杂，难免有一些业委会的个别成员，打着业委会的旗号，把手中的权利作为筹码，营私舞弊，暗中取利。出现了一些怪现象。
凭着业委会的权利，向物业公司谋取私利。小的说，减免一些物业管理费、停车费、个人支付的维修费等。大的说，公开或私下向物业公司索取好处费，或者变相以外出旅游、赠送实物的形式索要好处。甚至以炒鱿鱼为要挟，强要好处费。
利用业委会的身份，把小区的共用部位出租，把用于业委会办公的房屋改作棋牌室经营。擅自答应在小区设立广告。甚至动用维修资金，以业委会的名义，和施工单位签订标的为几十万元的合同，把小区的房屋维修工程项目擅自发包，谋取好处。
私设现金帐户
利用各种机会，打白条收取现金。随意支取支用。
干涉物业公司的内部管理
以个人好恶出发，要求物业公司提拔谁，罢免谁，小区的管理人员任免，由他或他们说了算。
物业公司委屈求全，为了保住小区的管理权，或者在日常的工作中有求于业委会的签字认可，也采取种种手段，把业委会主任或主要成员搞定。
以减免物业费、停车费等小恩小惠，来拉拢、腐蚀业委会成员。
以喝酒、打麻将、KTV消费、足浴等手段，和业委会进行所谓的沟通。
请个别业委会主任涉足色情场所，暗中用摄像拍下场景，以其要挟，逼其就范。
如何尽量避免一些怪现象，把物业公司和业委会的关系纳入到正常范围呢？
定期召开物业管理联席会议，三位一体，居委会、业委会、物业，把问题放到桌面上来谈。而不是暗箱操作，通过个别人就搞定。
业委会内部要有民主管理制度。对每一个业委会成员要有自律和监督。按业主议事规则约定，不越权行事。重大事项集体讨论，不能主任一个人说了算。更不能瞒着业委会集体，擅自决定。
根据物业服务合同约定，履行甲乙双方的各自权利、义务。不越俎代庖，做超越权利的事情。比如工程发包等事项。
物业公司要规范操作，规范收费。不要以小利博大利。
要全方位和业委会成员沟通交流，不在“一棵树上吊死”。
要区别正常的公关活动和行贿拉拢之区别。对业委会成员，不随意减免物业费、停车费，或在房屋装修方面，网开一面，姑息其违规装修行为。
小区管理人员和业委会成员保持正常关系，“亲而不近、熟而不俗”。即保持良好的工作关系，不要发生个人之间的经济或人事关系，特别要注意不要用打麻将、足浴等庸俗的方式，来达到和业委会成员熟悉的关系。
物业公司对业委会的工作，尤其在财务制度方面，也要有情提示，对不规范、不符合财务制度的操作，要予以提醒，必要时建议召开业委会工作会议讨论。不符合财务规定的费用支出，坚决不受理。
依靠居委会，地方政府，物业行政管理部门，取得对小区物业管理工作的监管、协调。
以维护全体业主的合法权益为出发点，真正做到为全体业主服务。而不是为了个人利益，小团体利益。物业公司、业委会，都要从这一点出发，才能真正处理好双方的关系，共同努力，把小区的物业管理工作做好。
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业主委员会如何处理与物业管理企业的关系
】【】&&来源：职业培训教育网
　　在多年的实践中，我们深刻认识到做好业主委员会与物业公司的融洽关系对整体物业管理工作的推进作用，也体会到不和谐的两者关系，给工作带来了巨大阻力。 　　首先，业主委员会要规范自身的管理服务行为。业主委员会的成员背景了属不相同中，有一个大家共同的目标是十分必要的，而且要用文字记录下来，使广大业主真正体会到业主委员会&真心为民&的做法。而且能够避免经常调整发展方向，让物业管理企业无所适从。 把加入收藏夹！　　其次，打破藩篱，与物业管理企业建立可靠的相互信赖的关系。信任是我们开展各项工作的基础，为此，业主管理委员会必须摒弃业主委员会与物业管理企业是&对头&的观念，把物业企业看作社区的一个成员。要主动搭起信任的桥梁，在这样一个平台上认识与交流。 　　第三，追求可持续发展，杜绝短期行为。在实际生活中，有不少业主委员会为了获得业主的&认可&，上任之后中头一件事就是降物业费，或采取其他&打击&物业公司的行为，如果是在充分调查的基础上代表广大业主真实的意愿本无可厚非，但恰恰大多数都不是这样，以过激手段来换取业主短期信任，最终的受害者必是广大业主。 　　最后，充分发挥各方优势，共建美好家园。在物业管理实践中，一个物业管理企业在管理过程中可能会遇到这样或那样的困难，有的问题如果在企业角度可能是无法逾越的，而在业主委员会角度发挥各方优势则可轻易的完成，这就需要业主委员会了解企业的难点，真心实意地帮助解决。【】 责任编辑：象宝贝
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