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房地产抵押评估风险分析及对策
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2016房产抵押资产评估报告
责任编辑：焕敏&
　　导语：在我们生活中经常可能会出现资金周转不灵的情况，经常会需要抵押房产，那么资产评估就是十分重要的，下面就来看看小编为大家准备的资产评估报告。欢迎阅读，仅供参考，更多相关的知识，请关注CNFLA学习网
　　资产评估的案例模板
　　&&&&&&评估有限公司
　　&&&拟抵押房地产
　　评估报告
　　二一五年三月二十七日
　　资产评估报告目录
　　注册资产评估师声明 ................................................................. 1 资产评估报告-摘要 .................................................................. 2 资产评估报告-正文 .................................................................. 3
　　一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者 ..........................3 二、评估目的 ...................................................................3 三、评估的对象和评估范围 ........................................................3 四、价值类型及其定义 ............................................................4 五、评估基准日 .................................................................3 六、评估依据 ...................................................................4 七、评估方法 ...................................................................5 八、评估程序实施过程和情况 ......................................................5 九、评估假设 ...................................................................8 十、评估结论 ...................................................................8 十一、特别事项说明..............................................................8 十二、评估报告使用限制说明 ......................................................9 十三、评估报告日................................................................9 资产评估报告-附件
　　一、资产评估结果明细表 二、资产评估业务约定书
　　三、资产委托方声明书及产权持有者声明书 四、现场勘查照片 五、房地产权证复印件 六、评估项目组成员名单
　　七、评估机构及签字注册资产评估师承诺函 八、签字注册资产评估师资格证书复印件 九、资产评估机构资格证书复印件 十、资产评估机构企业法人营业执照复印件
　　注册资产评估师声明
　　一、我们在执行本评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
　　二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认;所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
　　三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
　　四、我们按照有关准则的要求对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了必要的现场调查;我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。但评估报告不能作为对评估对象及相关资产的法律权属的确认和保证。
　　五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
　　&&&拟抵押房地产评估项目
　　资产评估报告摘要
　　一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者 资产评估委托方：&&&。 产权持有者：&&&。
　　本评估报告使用者为委托方及本次拟实施经济行为所涉各相关当事方。 二、评估目的
　　为委托方向银行抵押贷款而涉及的拟抵押房地产提供价值参考。 三、评估对象和评估范围
　　评估对象：&&&所有的位于&&&房地产。 纳入评估范围的资产与委托评估资产范围一致。 四、价值类型及其定义
　　本次资产评估确定的价值类型为市场价值。
　　市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
　　五、评估基准日
　　评估基准日为&年&月&日。 六、评估方法
　　本公司评估人员对委托评估的资产实施了实地察看与核对，并进行了必要的市场调查与询证，履行了必要的评估程序，采用市场法评估所涉及的资产价值。
　　七、评估结论
　　委估房产的价值总计为人民币&&&。 八、评估结论的使用有效期
　　本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日&年&月&日起至&年&月&日止。 以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当认真阅读评估报告正文。评估报告的特别事项说明和使用限制请阅读资产评估报告正文。
　　&&&拟抵押房地产评估项目
　　资产评估报告
　　&&&评估有限公司接受&&&委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场法，按照必要的评估程序，对&&&所有的位于&&&拟抵押房地产的市场价值进行了评估，现将资产评估情况报告如下：
　　一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者 (一)委托方介绍：&&&。 (二)产权持有者介绍：&&&。 (三)委托方以外的其他评估报告使用者
　　除委托方外，国家法律、法规规定为实现本次评估目的相关经济行为而需要使用本报告的其他评估报告使用者。
　　二、评估目的
　　为委托方向银行抵押贷款而涉及的拟抵押房地产提供价值参考。 三、评估的对象和评估范围
　　评估对象：&&&所有的位于&&&房地产。 纳入评估范围的资产与委托评估资产范围一致。 (一)法律权属状况
　　&&&的房地产为&&&所有。 (二)周边环境
　　&&&周边商业发达，基础配套设施齐全，交通便利。 (三)实物状况
　　委估房产位于&&&，普通装修，建于2006年，水电设施齐全。 土地使用权面积：&&&。 四、价值类型及其定义
　　本次资产评估确定的价值类型为市场价值。
　　市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
　　五、评估基准日
　　本项目资产评估基准日为&年&月&日。 六、评估依据
　　本次评估的依据主要包括资产评估经济行为依据、政策法规依据、准则依据、产权依据、取价依据，具体如下：
　　(一)经济行为依据 资产评估业务约定书 (二)政策法规依据
　　1.《中华人民共和国公司法》; 2.《中华人民共和国合同法》; 3.《中华人民共和国物权法》;
　　4.《国有资产评估管理办法》(国务院令[1991]第91号); 5.《企业国有资产评估管理暂行办法》(国资委令[2005]第12号);
　　6.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[号); (三)准则依据
　　1.《资产评估准则-基本准则》和《资产评估职业道德准则-基本准则》(财企[2004]20号); 2.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18号); 3.《资产评估职业道德准则-独立性》(中评协[号); 4.《评估机构业务质量控制指南》(中评协[号); 5.《企业价值评估指导意见》(中评协[号);
　　6. 关于印发《资产评估准则-评估报告》等7项资产评估准则的通知(中评协[号); 7.《以财务报告为目的的评估指南(试行)》(中评协[号)
　　8.《资产评估准则-无形资产》和《专利资产评估指导意见》中评协[号); 9.《关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》(中评协[号); 10.《资产评估准则-利用专家工作》(中评协[号)。 (四)产权依据
　　1.&&&房产权证复印件; 2.&&&房产权证复印件; 3.&&&土地使用权证复印件。 (五)取价依据
　　1.评估专业人员取得的市场调查资料和记录; 2.国家有关部门公布的物价指数;
　　3.评估专业人员现场对资产核实、勘测、检测和分析等收集的佐证资料; 4.中国人民银行关于调整各项存贷款利率的通知。 七、评估方法
　　估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，根据估价对象的特点及本身的实际情况，最终选择市场法评估委估资产的价值。
　　市场法是将估价对象与在近期已经发生了交易的类似资产加以比较对照，从类似资产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估价方法。
　　八、评估程序实施过程和情况
　　本公司接受委托后，选派评估工作人员，组成评估项目组。&年&月&日开始评估前期准备工作，于&年&月&日到现场进行实地查勘，日出具评估报告书。具体过程如下：
　　(一)接受委托
　　1.我公司接受委托后，对评估目的，评估对象及范围、评估基准日、主要资产状况和对资产评估实践的计划要求进行初步了解。
　　2.制定评估方案，包括初步确定评估工作进度安排，确定评估项目负责人和评估人员。 (二)资产调查
　　1.&年&月&日到现场进行实地查勘，收集资产评估资料清单所列资料;委托方人员在对评估范围的资产进行清查核实的基础上按评估资料清单的要求收集准备相关的产权证明、资产质量状况等相关评估资料。
　　2.通过实地踏勘调查了解了委托资产周边的交通条件、环境条件、经济状况等区域因素。 (三)评定估算
　　&年&月&日至27日，评估人员对从现场调查收集的资料进行分析，开展市场调研、询价工作，根据本次评估目的选择市场法，评定估算各项指标并计算委评资产的评估价值。
　　1.运用市场法估价一般分为下列几个步骤进行： (1)搜集交易实例; (2)选取可比实例;
　　(3)对可比实例成交价格做适当的处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和房地产状况调整;
　　(4)求取比准价格。 2.收集和选取比较实例
　　选取的可比实例的基本要求包括：
　　(1)可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产; (2)可比实例的成交日期应与估价时点接近;
　　(3)可比实例的交易类型应与估价目的吻合;
　　(4)可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。 根据上述选择案例原则，最终选取最相似的三个比较案例如下：
　　3.比较因素的选择
　　根据估价对象的特点，影响房地产价格的因素一般主要有： (1)交易时间：确定房地产价格指数。
　　(2)交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易。
　　(3)区域因素：主要有所处位置、交通状况、生活服务设施、教育配套设施、周边环境等。 (4)个别因素：主要指建筑结构、建筑装修、成新状况、楼层、朝向、房间布局、设备设施等。
　　4.比较因素条件说明
　　根据评估人员了解的实际情况，估价对象与比较实例的比较因素条件详述见下表。
　　5.比较因素修正 (1)交易情况修正
　　以上所选的可比实例与委估房产，均为目前市场上的正常售价，故不作修正。 (2)交易日期修正
　　以上所选的可比实例与委估房地产，交易日期相差不大，故不作修正。 (3)区域因素修正
　　以上所选的可比实例与委估房产都为杭州市滨江区六合天寓小区商品房，区域因素相差不大，这里仅对位置因素稍作修正。
　　(4)个别因素修正
　　委估房地产与可比实例A、B、C相比，在&&&有所不同，对此进行适当调整。 通过对以上各因素的分析，各比较因素调整如下：
　　6.比准价格计算
　　以上三个可比实例与估价对象位于同一区域，且交易日期比较接近，故取三个试比价格简单算术平均数作为比准价格：
　　市场单价=&&&元/O;
　　结论：委估房地产市场价值=&&&元。 (四)评定汇总
　　日汇集资产评估工作底稿，得出评估结果，编写资产评估报告书，并进行资产评估机构内部复核，检验评估结果。
　　(五)提交评估报告
　　根据资产评估机构内部复核意见，对评估报告进行必要的修改，日向委托方提交正式的资产评估报告。
　　九、评估假设 (一)一般性假设
　　1.交易假设：交易假设是假定所有评估资产处在交易过程中，评估人员根据评估资产的交易条件等模拟市场进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。
　　2.公开市场假设：假设评估对象拟进入的市场为一个充分发达与完善的市场，即公开市场，评估对象在市场上实现的交换价值隐含着市场对该评估对象在当时条件下有效使用的社会认同。在公开市场下，买方与卖方的地位平等，都有获取足够信息的机会和时间，买卖双方的交易都是自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行的。
　　(二)特定假设
　　委托方和产权持有者提供的与评估相关的所有资料是编制本报告的基础。评估工作是以委托方提供的有关经济行为文件，产权持有者提供的有关资产权属文件、证件、有关法律文件的真实合法为假设前提。
　　十、评估结论
　　根据国家有关资产评估的法律和国家其他有关部门的法规与规定，本着独立、客观、公正的原则，评估人员履行必要的评估程序，对&&&委托的位于&&&的拟抵押房地产价值进行了评估，在评估基准日&年&月&日，委估房产的价值总计为人民币&&&，详见资产评估明细表。
　　十一、特别事项说明
　　(一)本次评估是在独立、客观、公正的原则下作出的，本公司及参加评估工作的全体人员与经济行为各方之间无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范。
　　(二)委托方及产权持有者提供给评估机构及评估人员的产权依据及评估相关的所有资料是编制本报告的基础。委托方及产权持有者对其所提供资料的可靠性、真实性、准确性、完整性负责。
　　评估人员对资料做必要的查验，但评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认和保证。如委托方及产权持有者提供的资料中存在虚假或隐瞒事实真相等行为，则本评估结果很可能无效。
　　(三)产权持有者存在的可能影响资产评估值的有关事项，在委托评估时未作特殊说明，而在评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
　　(四)评估报告使用者应注意以上的特别事项对评估结论所产生的影响。
　　十二、评估报告使用限制说明
　　(一)评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。委托方应当合理使用评估报告，注册资产评估师和评估机构对委托方和其他评估报告使用者不当使用评估报告所造成的后果不承担责任。
　　(二)评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
　　(三)未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
　　(四)本资产评估报告有效期为自评估基准日起一年内有效，但如果评估后基准日至经济行为发生日尽管不到一年，市场条件或资产状况已发生重大变化，评估报告的结论不能反映经济行为实现日价值，这时评估结论失效。
　　本报告所包含若干被查文件及附件，均与本报告书正文具有同等法律效力。
　　十三、评估报告日
　　&&&评估有限公司 中国注册资产评估师：
　　法定代表人：
　　报告日期：二一五年三月二十七日 中国注册资产评估师：
　　资产评估项目组成员名单
　　评估项目负责人：&&& 中国注册资产评估师
　　评估项目复核人：&&&
　　组成人员：&&&
　　中国注册资产评估师 10
　　资产评估人员与评估机构承诺函
　　受贵方的委托，我们对贵方因抵押贷款需要而委托本公司评估的位于&&&的拟抵押房地产的市场价值，以&年&月&日为基准日进行了评估，并形成了资产评估报告。在本报告中披露的假设条件成立的情况下，我们承诺如下：
　　一、具备相应的执业资格。
　　二、评估对象和评估范围与评估业务约定书的约定一致。
　　三、对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。
　　四、根据资产评估准则和相关评估规范选用了适当的评估方法。
　　五、充分考虑了影响评估价值的主要因素。
　　六、评估结论合理。
　　七、评估工作未受到干预并独立进行。
　　&&&评估有限公司
　　注册资产评估师：
　　注册资产评估师：
　　二一五年三月二十七日
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房地产抵押价值评估应予掌握的几个问题
来源：233网校&&日&&&【233网校：中国教育考试第一门户】&&
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　　一、现代社会金融的力量空前强大，以信用前提相对的风险却是她的克星，风险造成的危机，可以使一切随信用荡然席卷而去，谁能不惧。& 　　银行作为房地产金融特殊产品的销售商，随着此项业务的不断发展，由此而来的风险问题，愈来愈引起有关各方的高度重视和警惕。尽管一些银行不良资产通过销售的方式转移到资产经营公司，但抵押的成败有效与否影响到这部分资产的质量和出售价格，说到底还是银行的风险。在房地产金融中，房地产的抵押担保在风险管理过程中至关重要，它是银行抵御风险的重要防线，既十分有效，又不能完全抵御。因此必须对其的实际风险状况作一个有效的分析，以房地产作为抵押担保的风险情况，可通过对以下这些问题较系统地分析来认识。 　　（1）房地产抵押权人的一般风险；（2）权益、时差与抵押风险；（3）不能抵而不漏，押而不死的风险；（4）在建工程的抵押风险；（5）住宅按揭的抵押风险；（6）拍卖市场反馈的抵押风险；（7）不同类型房地产的抵押风险；（8）全期抵押评估的动态运作等。 　　二、房地产抵押权人的一般风险防范。 　　抵押就房地产而言，是指抵押人以其合法拥有的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押房地产一般指抵押人抵押给债权人的其合法拥有的、国家法律允许转让的房屋及其建筑所有权、土地使用权和其他房地产权利。它应符合抵押合法有效，物权明确，易于变卖、处分渠道畅通的要求，才能规避相应的风险。 　　1、抵押合法有效。属国有的房地产作抵押时，需经国有资产管理部门认可（但国有房地产开发企业开发经营的商品房地产，系交易商品不在此列。以下类同）；凡股份制企业、合资合营企业有限责任公司需按企业章程经董事会批准；凡以共有房地产作抵押时需经全体共有人书面同意并履行必要手续；预购商品房或在建商品房抵押时，必须符合房地产转让条件，符合建设工程承发包条件并取得商品房预售许可证和房地产权利证书。抵押房地产必须进行抵押登记、保险、公证。用作抵押贷款担保时，应保证抵押贷款的抵押权人为第一抵押受益人，否则就难以起到有效的抵押担保作用。 　　2、物权明确。房地产的物权包括自物权和它物权，自物权系所有权，包括对房地产的占有权、管理权、使用权、排他权、处置权的总称；他物权是对他人房地产的权利，如抵押权人对抵押房地产的权利等。一般来说，可以买卖的房地产均可以抵押，可以抵押的房地产也允许买卖或补办手续后可以转让。 　　3、易于变卖、处分渠道通畅。抵押物尽可能地满足处分渠道畅通，易于变卖的要求，抵押物必须具有变现的可能性，一定的变现价值和要求的变现速率。否则就会加大抵押的风险。因为抵押物具有一定量的变现价值是其担保履行其相应债务的需要，变现速率实际是保证其变现价值的条件。从本质上来讲，变现价值具有现金流性质，是具有时间特征的价值。 　　三、权益、时差与抵押风险。倘若有一宗贷款额度是70万元，抵押物价值100万元，抵押贷款率是70％吗？回答是否定的。 　　抵押贷款期内某一时点的抵押贷款率是相应时点抵押权人的权益价格（如贷款风险金额）与抵押物价值的比值，抵押率为用于担保的抵押物价值与抵押权人权益之比，二者互为倒数。
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主讲:袁中文
459题 832题 31题 501题 500题 168题 235题 217题
926题 686题 268题 234题 154题 156题 158题 157题
84题 120题 1题 35题 50题 29题 59题 11题
90题 56题 51题 44题 72题 48题 64题 92题
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