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　　（“您瞅俺这房子能贷多少钱呢？” “......&)
　　几经博弈拉锯之后，农村住房抵押权终于开禁。近日，国务院发布《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（以下简称《意见》），农村“两权”的抵押试点将就此展开，农民土地用益物权的财产属性将得到盘活。
　　根据现行《担保法》《土地管理法》等约束，无论是农村住房还是农村承包土地经营权，都不能作为抵押担保，进而获得贷款。农村土地承包经营权、宅基地使用权虽然在农村是一笔财产，但无法带到城里。
　　“国务院对于农村‘两权’的抵押试点，打开了制度的突破口。”中国土地勘测规划院副总工、研究员邹晓云在接受中国房地产报记者采访时表示。“农村土地承包的经营权抵押贷款和农民住房财产权抵押权限的试点放开，对于农民来说，有了财产变现的途径。不在农村务农和生活的人，可以将农村承包土地经营权和住房抵押取得现金后，做什么都可以，农民多了选择的权利。”
　　五项内容
　　对于包括农村住房在内的“两权抵押融资试点”，国务院已经明确了五项基本内容。这五项基本内容，将作为试点工作的边界和指导原则存在。
　　这五项内容包括：
　　一是赋予“两权”抵押融资功能。维护好、实现好、发展好农民土地权益，落实“两权”抵押融资功能，盘活农民土地用益物权的财产属性。
　　二是推进农村金融产品和服务方式创新。在贷款利率、期限、额度、担保、风险控制等方面加大创新支持力度。
　　三是建立抵押物处置机制。允许金融机构在保证农户承包权和基本住房权利前提下，依法采取多种方式处置抵押物，完善抵押物处置措施。
　　四是完善配套措施。试点地区被要求加快推进农村土地承包经营权、宅基地使用权和农民住房所有权确权登记颁证，建立完善农村土地产权交易平台，建立健全农村信用体系。
　　五是加大扶持和协调配合力度。在货币政策、财政政策、监管政策、保险保障等方面，加大扶持和协调配合力度。
　　上述五项内容，将成为《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》(下称《意见》)的主体内容。而《意见》将成为开展试点工作的基本依据。
　　“目的就是赋予农民对承包土地的用益物权，盘活农村土地资产，探索农民增加财产性收入渠道。”前述国土资源部内部人士表示。
　　融资空间巨大
　　《意见》指出，农村承包土地的经营权抵押贷款试点主要在农村改革试验区、现代农业示范区等农村土地经营权流转较好的地区开展；农民住房财产权抵押贷款试点原则上选择国土资源部牵头确定的宅基地制度改革试点地区开展。
　　“两权”抵押贷款试点地区应满足以下条件：一是农村土地承包经营权、宅基地使用权和农民住房所有权确权登记颁证率高，农村产权流转交易市场健全，交易行为公开规范，具备较好基础和支撑条件；二是农户土地流转意愿较强，农业适度规模经营势头良好，具备规模经济效益；三是农村信用环境较好，配套政策较为健全。
　　申万宏源研究报告认为，“两权”抵押融资将成为打开土地流转后千亿元市场的金钥匙。据有关机构测算，农村土地经营权确权市场空间可达280亿元，加上农村宅基地和农地使用权的确权，市场空间有望达到千亿元。如果再考虑到农村土地确权之后的农村金融、农资服务等，土地流转后市场规模更将高达数千亿元。
　　据统计，近年来，包括北京、四川、湖南等地陆续有金融机构启动两权抵押贷款业务。目前包括四川、江西、山东、河南等全国已有超过20个省份的相关地区正在开展试点。截至2015年6月，赣南已发放农房抵押贷款177笔，共3165万元。该县还明确了“贷款户数3000户，贷款金额1亿元”的放贷目标。
　　全国人大代表、中国人民银行南京分行行长周学东曾在两会中指出，“三农”融资难问题究其原因，源于农民贷款缺少抵押物。众所周知，农民最主要的财产权利就是农村土地使用权和房屋财产权，而这两项权利在抵押贷款上都受到了法律的严格限制。“两权”抵押融资就是农村金融产品创新的一个突破口。
　　银行处置机制是关键
　　邹晓云强调，对于银行来说，最大的问题是抵押物的处置权。“农村土地承包权属于农民，农村宅基地及住房也不能随便买卖，银行不能强制拍卖。所以尽管允许农村‘两权’抵押，但是不能强制银行执行。银行对于抵押物的处置权是其发放贷款的关键，因此执行起来有一定困难。”
　　《意见》的出台，对于银行来说，多一个抵押物的选项，但银行能否接受，取决于风险和利润空间。
　　“以农民住房财产权来说，农村宅基地是不允许买卖的，虽然在宅基地改革试验区允许村集体内部流转，但对于银行来说，可处置的市场范围很小，也影响抵押物价值。如果处置机制建立不起来，银行是不会接受这类抵押物的。”邹晓云认为，能否实现农村金融创新，“两权”抵押的象征意义更大一些。
　　对于“两权”抵押的市场空间，“农村土地‘两权’抵押实行起来肯定有其价值，农业产业化企业比较多，农村土地承包经营权的抵押，有利于这些企业使用农村土地，开展规模化经营。农村土地承包权只要没有到期，银行可以对经营权进行处置，只要承包权不到期，对于经营权的转让就会实现收益。”中央财经大学中国银行业研究中心郭田勇教授在接受中国房地产报记者采访时表示。
　　而对于农民住房财产权抵押，“银行会根据抵押物的限制情况和转让范围来确实抵押物的价值，可处置范围越小，抵押物的价值折扣越低。”
　　郭田勇还指出，今年央行几次针对三农的定向降准，释放了农业贷款的资金流动性，加之两权抵押的试点开展，会进一步促进农业贷款比重。
　　效果待估
　　“农村经营性集体建设用地流转试点启动之前，全国人大常委会按照议程，审议通过了在试点地区暂停实施有关法律的决定，这是为试点扫清了法律上的障碍。‘两权抵押融资试点’也会面对同样的问题，在这件事上，也会采取同样的程序。”8月26日，一位权威专家向本报记者称。
　　此前进行的农村集体经营性建设用地流转试点，试点期锁定为3年。
　　尽管试点对于现行法律框架的突破十分明显，但其效果，市场却持相对保守制度。其原因即是，在“两权抵押融资试点”之前，已有地方现行就农村宅基地抵押权进行地方性试点。甚至有专家担心，“两权抵押融资试点”有可能带来收紧地方已有试点尺度的客观作用。
　　早在日，广东农村金融工作现场会在梅州召开，省长朱小丹出席会议并宣布，农村宅基地使用权和土地承包权抵押贷款试点，将在梅州和云浮两市展开。当天的会议强调，此项试点的基本思路是，在国家法律和政策的框架内，农户将宅基地使用权抵押给政府授权的机构，银行即向农户提供信贷，这一政府授权机构为此提供保证。
　　在试点过程中，云浮市郁南县农户将自家的农村闲置宅基地使用权、土地承包经营权、林权等作为担保物，就可以贷款建房。
　　目前，人民银行、中农办、国土资源部已经确定，试点地区成立试点工作小组，严格落实试点条件，制定具体实施意见，做好确权登记颁证、流转交易平台搭建、农业保险保障、抵押物处置、风险缓释及补偿机制建设等配套工作，保证试点工作顺利平稳推进。
　　记者了解到，国务院已经要求建立抵押物处置机制，做好风险保障。因借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形需要实现抵押权时，允许金融机构在保证农户承包权和基本住房权利前提下，依法采取多种方式处置抵押物。完善抵押物处置措施，确保当借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，承贷银行能顺利实现抵押权。农民住房财产权(含宅基地使用权)抵押贷款的抵押物处置应与商品住房制定差别化规定。探索农民住房财产权抵押担保中宅基地权益的实现方式和途径，保障抵押权人合法权益。
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农村宅基地及土地经营权抵押贷款又出政策了！近日，中国人民银行会同相关部门联合印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》（以下
　　农村宅基地及土地经营权抵押贷款又出政策了！近日，中国人民银行会同相关部门联合印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》（以下简称&两个《办法》&）。两个《办法》要求试点必须突破《物权法》和《担保法》关于耕地、宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押的相关法律条款。同时，要求借款人获得的农村承包土地的经营权和农民住房财产权（以下简称&两权&）抵押贷款应主要用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。
　　数据显示，尽管农民对贷款需求非常强烈，但是农村家庭正常信贷获批率只有27.6%，远远低于40.5%的全国平均水平。缺乏政策支持、风险大、抵押物难变现等现实原因成为农民贷款难的症结。
　　去年8月，国务院印发了《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》，&两权&抵押贷款试点办法正式启动。根据前期省政府的申报，由央行会同中央农办等11个部门组成的指导小组的审定，232个县级行政区获准试点农村承包土地的经营权抵押贷款，59个县级行政区获准试点农民住房财产权抵押贷款。在试点名单中，广东有9地上榜。其中，五华县、连州市为农房抵押贷款试点；蕉岭县、阳山县、德庆县、郁南县、廉江市、罗定市、英德市为农地抵押贷款试点。
农民住房财产权抵押贷款试点县（市、区）名单
　　开展&两权&抵押贷款的试点，能盘活沉睡的土地资产，为农村土地制度改革提供经验，但试点必须突破《物权法》和《担保法》关于耕地、宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押的相关法律条款。在部分已经试点两权抵押的地区，&两权&抵押贷款因缺乏法律和政策支持而进展缓慢，对于&两权&抵押的问题，《担保法》和《物权法》明令禁止的。
　　《担保法》规定：&耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押&，《物权法》则明确规定，除买卖、公开协商等方式承包的&四荒地&等农村土地可以抵押外，其他方式承包的农村土地是不允许抵押的。为此，去年12月27日，十二届全国人大常委会第十八次会议审议通过了相关决定，对&两权&抵押贷款试点地区进行了法律授权。
　　受自然因素影响，农业生产经营风险高也为农民贷款增加了难度。为此两个《办法》均鼓励地方政府部门通过贴息、风险补偿基金、担保公司担保等多种方式，建立贷款风险补偿及缓释机制，保证试点平稳运行。
　　例如，《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》鼓励试点地区政府设立农村承包土地的经营权抵押贷款风险补偿基金，用于分担地震、冰雹、严重旱涝等不可抗力造成的贷款损失，或根据地方财力对农村承包土地的经营权抵押贷款给予适当贴息，增强贷款人放贷激励。同时，鼓励试点地区通过政府性担保公司提供担保、农村产权交易平台提供担保等多种方式，为农村承包土地的经营权抵押贷款主体融资增信。
　　除了政策瓶颈、自然因素外，&两权&抵押变现难也成为农民贷款的拦路虎。抵押物如何处置成为摆在银行面前的现实问题。为规避风险，银行通常会提高贷款门槛，贷款利率高、手续繁杂等使得不少农民望而却步。为此，两个《办法》强调，银行业金融机构应合理自主确定贷款抵押率、额度、期限、利率，简化贷款手续，加强贷款风险控制。要求借款人获得的&两权&抵押贷款应主要用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。
　　试点地区政府要扎实推进确权登记颁证、流转交易平台搭建、价值评估、抵押物处置等配套工作，为农村&两权&抵押贷款试点提供基础支持。
　　关于农村承包土地的经营权抵押贷款试点，试点办法规定要坚持不改变土地公有制性质、不突破耕地红线、不损害农民利益、不层层下达规模指标。
　　而借款人以农民住房所有权及所占宅基地使用权作抵押申请贷款的，用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权应没有权属争议，依法拥有政府相关主管部门颁发的权属证明，未列入征地拆迁范围。除用于抵押的农民住房外，借款人应有其他长期稳定居住场所，并能够提供相关证明材料；所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。
　　贷款到期农民还不上款抵押物该如何处置？两权《办法》规定，因借款人不履行到期债务，或者按借贷双方约定的情形需要依法行使抵押权的，贷款人应当结合试点地区实际情况，配合试点地区政府在保障农民基本居住权的前提下，通过贷款重组、按序清偿、房产变卖或拍卖等多种方式处置抵押物，抵押物处置收益应由贷款人优先受偿。变卖或拍卖抵押的农民住房，受让人范围原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。
农村承包土地的经营权抵押贷款试点县（市、区）名单
　　文章来源：综合中国人民银行、上海证券报、农民日报
南方农村报
责任编辑：陈志深
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宅基地等集体所有的土地使用权，不得抵押。金融机构等债权人一般不愿意接受借款人用农村房屋设定抵押。
回复时间： 11:20
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
[VIP+版主]
你好 不能 宅基地不能抵押贷款
回复时间： 11:25
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
[VIP+版主]
宅基地等集体所有的土地使用权，不得抵押。金融机构等债权人一般不愿意接受借款人用农村房屋设定抵押。
回复时间： 12:46
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不能 宅基地不能抵押贷款
回复时间： 13:03
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河北-石家庄
法律上是可以的，但具体操作还得看放贷行
回复时间： 13:33
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你好 不能 宅基地不能抵押贷款
回复时间： 14:36
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宅基地等集体所有的土地使用权，不得抵押。
回复时间： 15:38
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河北-石家庄
回复时间： 12:08
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宅基地不能抵押贷款
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