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第三方登录：重磅|楼市库存太多怎么办？中央发话了
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重磅|楼市库存太多怎么办？中央发话了
更多精彩内容，点击题目下方ipo观察关注我们来源：每日经济新闻（nbdnews）导读：楼市高库存已成为中国经济新难题。12月14日，中共中央政治局12月14日召开会议，分析研究2016年经济工作，研究部署城市工作，会议明确提到，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。通常而言，这个时点的中央政治局会议都是为给即将召开的中央经济工作会议定调，房地产面临的问题被直接摆上台面引人关注。值得一提的是，此次会议明确提到要求推进以满足新市民为出发点的住房制度改革。社科院财经院院长助理倪鹏飞告诉《每日经济新闻》记者，因为单依靠固有的存量需求，无法化解巨大的库存，同时保持投资持续增长，所以，必须迅速打开需求的新空间。而农民工为主的新市民群体购房是去库存、稳投资的最大新需求。三四线城市，专家都说要小心1库存有多高11月，中央多次提出“去库存促消费”。中指院报告分析，虽然今年以来中央及地方出台一系列措施，但由于其市场后续需求乏力，提振作用有限。中央政治局会议再次提到化解房地产库存，可见楼市库存对经济运行的影响。瑞银首席经济学家汪涛告诉《每日经济新闻》记者，经济下行承受的最主要压力来自于房地产建设的调整及其对工业、矿业投资的负面影响。在2016网易经济学家年会上，中国房地产业协会副会长任志强指出，从与此前几个楼市周期相比，楼市高库存成为阻碍房地产投资增长的主要原因。而房地产开发投资又与经济走势有高度的正相关性。截至11月末，全国商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米，处于历史高位。《中国住房发展报告》称，自2009年以来，房地产市场高涨带动住房开工、施工面积大幅攀升，导致供给出现阶段性和结构性严重过剩。预计2015年商品住房总库存达39.96亿平方米。2哪些城市最高汪涛说，由于三四五线城市库存非常高，开发商仍然非常谨慎，要到明年中新开工才能出现新开工的持续好转。她说，明年房地产新开工将出现零增长，较去年和今年的大幅负增长明显改善。但即使明年新开工明显好转，对宏观层面更重要的在建面积和房地产投资仍将下行，“整体建设规模和房地产开发投资要出现探底反弹，还要一两年的时间”。倪鹏飞测算的数据和结论为，2015年商品住房过剩库存高达21亿平方米。其中，现房过剩1亿，期房过剩19.923亿。库存长期积压严重威胁着经济、金融和社会的健康、安全与发展。因此，去库存是当前首要住房政策目标。中国房地产协会原副会长朱中一还提醒说，一些三四线城市和部分二线城市，由于开发的过量再加上销售不畅，库存量在不断增加。分析库存量增加的城市，不能仅看商品房的待售面积，还要看在建规模；潜在还与已批出去但未动工开发的土地有关。因为，在市场销售不畅的情况下，这些指标都有可能逐步转化为库存的数量。让农民工来买房吧1城镇户籍家庭的住房基本够了此次中央政治局会议明确要求推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，该如何理解？今年11月，习近平总书记在就“‘十三五’规划”起草情况说明时表示，按照常住人口计算，我国城镇化率已经接近55%，城镇常住人口达到7.5亿。但城镇化质量并不高，这7.5亿人口中包括2.5亿以农民工为主体的外来常住人口。中央财经领导小组办公室副主任杨伟民分析说，上一轮住房制度改革在1998年，主要是以城镇户籍人口的公有住房产权化为主要方向。如今城镇户籍家庭的人均住房面积为34平方米，住房需求基本得到满足，但外地非户籍人口拥有的房子很少，所以户改还会引发庞大的住房需求。2如何支持农民工来买房《中国住房发展报告》测算称，按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房(人均33.3平方米)，每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米，未来5年总共23.1亿平方米。倪鹏飞说，目前库存积压主要集中在地级及以下城市。从购买力看，根据农民工在不同行政级别城市购房的房价收入比测算：除省会以上城市外，如有住房抵押贷款支持，再加上相关的配套措施，多数农民工家庭有能力在地级及以下城市购房落户。他的建议包括：探索实施商品房共有产权制度，实施住房产权分割出售；全面推进并完善居住证制度，凡是购房者不再考虑就业或者交纳社保的年限，享受和户籍居民平等的公共服务和基础设施以及建立普惠住房金融制度，实现政策性和商业性覆盖农民工等。11月20日，国务院法制办公室公布《住房公积金管理条例（修订送审稿）》向社会公开征求意见，距上一次相隔13年。其中放宽了公积金缴存范围、提取条件和使用范围，被外界视为利好政策“先声”。一位接近决策层人士还告诉《每日经济新闻》记者，还应当研究扩大公积金缴存基本面，将农民工纳入公积金缴存范围，加大公积金对购房的支持力度，方便农民贷款，以及对新市民购房予以贴息、免税等政策。这还需要一系列配套改革跟进，中国房地产协会原副会长朱中一说，要通过户籍制度改革、计划生育政策调整、开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权依法有偿转让和抵押贷款的试点等，让更多符合条件的农业转移人口和城镇居民在城镇购房和租房，释放改革政策红利，助力化解商品房库存。80万人关注的原创财经号你值得拥有↓请长按下方二维码关注“天天说钱”微信号：liuxb0929
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2016年这些城房价会涨 三大梯队有你家乡吗
来源： 凤凰网
过去三年，我对中国房地产市场的观点不外乎以下几句话：
房地产是中国经济的晴雨表，房地产出问题，中国经济肯定出问题。因为中国经济本质上就是房地产经济，我们被房地产绑架了，没有房地产就没有新中国。
2013年美联储开始退出量化宽松货币政策之时，在《南方都市报》我发表的《美国退出量宽政策将对中国房地产致命一击》一文中，我提出，中国房地产政策要尽早从过去的抑制房价过快上涨转到防止房价下跌可能引发的系统风险。当年，中国的房地产可谓风光无限，销量和价格都创下了历史新高，到了年底，市场上几乎没有了空头。所以，我的文遭到了很多人的质疑。
2014年3月，以杭州房价下降为转折点，中国房地产市场开始了真正的调整，房地产投资从2014年1月的19.3%暴跌至今年11月的1.3%。之前在微博上公开和我约赌局的一个房地产界的小混混一直假装好像没有这事，他一直喊着房价还会涨很多年。不提这个混混名字，是为了不给他做广告。
房地产调整之后，很多专家当时判断，政府这次不会救市，我坚定地认为，政府一定会救市。100%会救，1000%会救，因为我认为，政府对房地产的爱是真爱。如果这个世界上只有一种爱是真爱，那一定是中国政府对房地产的爱！如果你现在还不知道我说的这句名言，那你就太奥特曼了。
日，人民银行调整首套房认定标准，打响了中央政府救市的第一枪。10月1日，我在博客发了长文《不是每一朵野百合都有春天》，指出，尽管中央政府一定会强力救市，但由于中国房地产市场的基本面已经逆转，80%以上的城市住房已经严重过剩，这些城市的房价将会深度调整，很有可能再也救不起来了。由此指出未来房地产投资的三个20%：五年后只有20%的开发商能活下来，80%的会死掉；只有20%的城市的房地产有投资价值；只有20%的楼盘值得买。文中明确指出：一线城市、重点城市、人口未来流入的城市群，需求依然存在，库存不是问题。一旦政策丧心病狂地救市，你就必须丧心病狂地出手买房。今年以来，统计局显示的房地产销售和价格的回暖就是因为这三类城市在政策助力下的反弹。没听我的话买房子的，现在是不是后悔得想找一堆棉花碰死？
说这么多的意思，可谓司马昭之心，无非是显摆，在房地产政策和房地产走势上，我的判断还是比较靠谱的。总比那些喊了多年房价要跌一半的死空头靠谱吧？也比那些喊着现在不买房，就得30年后了的死多头的话有技术含量吧。
好了，如果承认以上论断，就继续阅读。否则，现在你就可以离开去玩了，因为你的点击任务已经完成。
回到主题，2016年，房价究竟会不会大涨？哪些城市的房价会大涨？
先说2016年中国经济大气候。受制于周期调整没有终结和房地产投资的低迷，2016年中国经济的总体温度仍然属于寒冬，而房地产是否稳定将成为中国经济的胜负手。基于此，房地产去库存的政策力度将超乎想象，在帮助农民工买房的同时，政策组合拳还将包括首付回到20%，营业税、个税、契税的完全减免、政府回购、公积金扩容以及更大力度的财政补贴等。也就是，横下一条心，一定要去库存。另外，2016年货币政策将会出现存款准备金率、利率、汇率三率齐降的罕见组合，明年的负利率是大概率，人民币贬值是大概率。告诉各位一个常识：在负利率的情况下，我很少见到大城市的房价有下跌的。
但同时，房地产的基本面仍然是房价高企，库存高企。这也意味着，不管明年的政策力度有多大(把房子直接送给农民这种极端情况除外)，一些三四线城市的库存是不可能消化完毕的，价格也是不可能大涨的。但统一吃药的结果，就会激发一二线以及一些热点城市的做多热情，推动这些城市房价的上涨，甚至大涨。我说过很多次：中国未来的城镇化，一定是以大城市为中心的城市群，未来60%的城市人口都将集中在这些城市群里，而不是回到小城市。
基于此，结论就很简单了：
第一上涨梯队
苏州、上海、杭州、厦门、三亚、南京、合肥、海口、兰州。这些城市的房价，明年大涨的概率极大(问原因，私聊。特别是有人肯定问，兰州为什么是第一梯队).
第二上涨梯队
北京、深圳、广州、福州、郑州、成都、温州、天津。北京之所以不可能大涨，是因为明年要严控人口，市政府要搬迁到通州，四环以内的人口明确要求下降；深圳2015年涨得太疯；广州因为周边城市群的形成，总体供应充足，大涨的条件不具备。
第三上涨梯队
关注国家级城市圈，中心城市周边经济条件不错的中等城市。
好了，就剧透这么多，我已经够拼了，压箱底的东西都拿出来了。
附：（房奴们新年福利来了！快来看看你今年省多少月供）
&&央行2015年5次降息
新的一年房贷利息减了多少？
对于准备出手买房的朋友，日后申请商贷可按最新的4.9%利率(5至30年)计算。
而对于已背负房贷的朋友今天也将执行2015年调整的利率。至于减少多少，小编以100万20年等额本息的商业贷款为例计算一下，如下图：
以日调整的利率计算，你2015年承担的利率是6.15%，央行在日前并没有调整利率，因此2016年商贷利率为4.9%。也就是说：
今年起，你承担的利率将下降1.25%(6.15%-4.9%).
今年的月供款将从现在的7251元下降至6544元，每月节省707元！
要不要提前还贷？未必划算，最好慎重考虑
有一些市民在犹豫：有钱了，要不要提前还贷呢？有理财分析师表示，当前各家银行基本上实行基准利率，如果之前享受的是7折或8.5折利率优惠或办理公积金贷款者，提前还贷未必划算。
对于提前还贷，有些银行会约定交一定比例的违约金，有的银行会以是否满一年为界，贷款不到一年会收取违约金，一年以后不收取。处于还贷初期的客户，若有好的理财方向，提前还贷还可以，但若处于还款中后期，由于已偿还大部分利息，因此提前还贷不划算。
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我要说两句
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2015年买房注意七大要素 不论房价涨跌都划算
发布时间： 15:03:31
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来源：隆回网
开门七件事，柴米油盐酱醋茶，缺少任何一样都会使生活受到影响。一般来说，小区周边有大卖场是比较理想的，不仅可以解决生活用品的一站式购买，而且可以降低不少生活成本。另外，保值增值的问题就无需赘述了，买房子谁不盼着房子越来越值钱呢。那么，究竟应该怎样才能挑到一套好房呢？不妨从以下7点考虑。1、不一定要新房买新房，固然是最好，可市区合适房源并不多，要么房价太高，要么户型不合适，而且大多是期房不能马上入住。二手房基本可以马上入住，可是老旧的问题，还有产权的过户比较麻烦，找中介比较担心。仅从楼体外观的崭新外观上，新建房新颖的设计、合理的布局、低密私密的居住环境显然更能满足年轻人的审美和居住需求。二手房目前的房源供应仍集中于老居住区，楼体和户型都略显老旧。作为年轻置业者需要引起重视的是，新建商品房近年来逐渐向市区周边分布，社区生活配套便成为一大考验，许多楼盘社区的生活配套甚至可以说有名无实，这与发展完善的二手房社区相距甚远。2、慎买纯小户型社区的房子目前楼市已刚需为主体，因此，大多购房者都青睐小户型，搜房网提醒大家，在选择小户型的时候，最好挑大、小户型都有的社区，尽量不要选择全部都是小户型的社区。这是因为当整个社区都设计成小户型时，容易造成人均占有社区资源的不合理性：上下班的时候电梯超载、供水供电过于集中等。相比其他的小户型，80平方米左右的“小两居”显得更为“黄金”。因为这种户型不大也不小，而且品质上符合现代年轻人的感官享受和居住需求。即使是自住型购买者，在若干年后搬离小户型，还能作为投资产品。此外，建议在购买小户型时一定要注意户型最好是明厨明卫，且房间内的透气性一定要好，实用性要高。3、注意交房时间交房时间是很容易让购房者忽略的一个问题。通常情况下，在购买期房时，售楼员会告知购房者一个大概的交房时间，但由于工程进度会受到许多外在因素的影响，延期交房的事件时有发生。所以，如果选择购买期房作为婚房的话，那么一定要做好延期收房的准备，以免遭遇类似情况时措手不及。另外，在购房时还应该计算好装修时间。建议婚房置业者当选择期房做婚房时，一定要打好提前量，最好能把婚期安排在预计交房时间的9个月之后，以应对可能出现的各种突发情况。&&&&&
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