我与村民签的租地合同还有2个月就到期，现在该地要征地，正在协商青苗补偿，有人说，等我的合同到期了，就不用补偿，这样行吗？行或不行，请告知理据，谢谢！
你好：你和村民签的合同合法有效，如果合同到期，应按现在的补偿协议执行依据分析：补偿给你的是你承租土地的损失，即使合同到期也应按协议对你进行补偿
是根据合同法还是根据物权法？
根据土地法补偿
如果征地还没有正式的征地批文，只是发了预公告，就开始谈补偿，我的情况又会怎样
只要达成补偿协议，就合法有效
问题是补偿标准低，还没有达成协议
现在规定如果无法达成协议，对于补偿标准，可以起诉
对方就是想谈不成，就拖过我的合同期，就不用跟我谈，来要我接受其提出的补偿价格
农村土地征收赔偿标准由土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费构成。
　　一、土地补偿费
　　土地征收的土地补偿费是如何计算的呢?土地补偿费一般为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。
　　二、土地征收的安置补助费
　　按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
　　三、青苗补偿标准
　　对刚刚播种的农作物，按季产值的三分之一补偿工本费。对于成长期的农作物，最高按一季度产值补偿。对于粮食、油料和蔬菜青苗，能得到收获的，不予补偿。对于多年生的经济林木，要尽量移植，由用地单位付给移植费;如不能移植必须砍伐的，由用地单位按实际价值补偿。对于成材树木，由树木所有者自行砍伐，不予补偿。
　　四、其他附着物的补偿标准
　　征收土地需要迁移铁路、公路、高压电线、通讯线、广播线等，要根据具体情况和有关部门进行协商，编制投资概算，列入初步设计概算报批。拆迁农田水利设施及其它配套建筑物、水井、人工鱼塘、养殖场、坟墓、厕所、猪圈等的补偿，参照有关标准，付给迁移费或补偿费。用地单位占用耕地建房或者从事其它非农业建设时，应当按照《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定，缴纳耕地占用税。
　　农村征地补偿标准要求
　　1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。
　　2、土地被征用前3年平均年产值的确定(有关土地补偿费、安置补助费的补偿标准)：按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。
　　3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费。原土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍的土地管理规定，已经在日《土地管理法》中删除。你的农作物一定要补偿你，你应是受益人。
如果要起诉，是针对什么来起诉
谁征地起诉谁，要求补偿损失
属于行政诉讼还是民事诉讼
民事等具体不和你谈时，受到损失时
是不是可以理解为，只要在我的合同期内，政府发了征地的预公告，且开始了补偿协商，征地的一方就要给我补偿
现在就是标准的问题，征地一方是区府，区府委托镇府来做，问题是区府有标准，而镇府没有执行而 另行降低标准，可以用行政诉讼来吗？是应该告区府？还是告镇府
告区政府，只对标准不服补偿应是民事
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还提供以下服务，是否可以帮助你：租房合同到期，面临拆迁经营权赔房东还是我？ 租房合同过期多年,现依然使用,拆迁得到哪些赔偿
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租房合同到期，面临拆迁经营权赔房东还是我？
租房合同到期，面临拆迁经营权赔房东还是我？
迁的是房产。加之你的租房合同也到期了，也就是不动产，所有权的取得以登记为要件，因为所有权(产权)属于房东，所以赔偿是赔给房东
当然是赔给房东，房子又不是你的，就算合同没到期，也没你的事
已到期是属于房东 的，如果没到期可是向你赔偿的。更具体到'lv b a n 3 6 5 '在线的咨 问法律人士
拆迁的是房产,也就是不动产,所有权的取得以登记为要件,因为所有权(产权)属于房东,所以赔偿是赔给房东...～～～
2、乙方向甲方承诺,租赁该房屋不得经营违法违纪等...损坏的现象,甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿...～～～
2、租赁期间,乙方经甲方书面同意转租的只是经营权...7、租赁期内甲方如因政府拆迁,征用行为不能继续...～～～
关于房屋拆迁赔偿是属于哪部法律的 ...对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可...～～～
合同到期业主要收回店面,怎么办。直接受让时 没有注意 商业风险么?既然经营权和房屋的使用权是依附的,...～～～
只是经营权的话,到期了要么续期要么就被收回。 租赁期间房产如果出售的话,同等条件下承租方有优先购买权...～～～
(包括土地所有权人、使用权人以及土地承包经营权...由村集体经济组织将建成的安置房分配给被拆迁人.....～～～
拆迁商业公务办理 承包土地合同没到期动迁怎么赔偿 21:02 网友...,主要是...～～～
是国有土地,那么根据你们的合同,以合同违约为由起诉对方,要求对方进行赔偿。...土地的承包期为三十年...
你可能感兴趣的内容？村民签订征地拆迁协议后未拿到补偿款
　　记者理解到，李庆生所说的“价格没出来”指的是《怀集县绿化苗木评估咨询倡导表》中各种规格苗木的评估价格，在今年5月份出台。而梁少杏表示，当初签补偿协议的时候，是参照贵广铁路的标准，在去年12月9日便已出台，两者的差距非常大。
　　“他们先以贵广铁路补偿标准承诺补偿骗我们起苗，在14478株青苗起掉后，又对剩下的几百株青苗从新评估，恳求所有青苗都按新标准补偿。”这样的逻辑让梁少杏和梁文成难以接受，“我们一万多株苗已经起掉了多少个月，他们甚至说我只有这几百棵苗都可能。”
　　记者随后向林科院加入评估的营林高级工程师王振师求证。王振师表示，4月23日他们确切到岗坪作相干的评估工作，5月23日出评估表。“一个地方一种作物只能出一个评估表，至于用哪一个评估结果、怎么用评估成果是处所政府的事。”
　　据介绍，今年3月份，/show/-/product/7415535.html，在得到二广高速公路怀集段岗坪镇征地拆迁工作协调小组办公室许下的补偿许诺后，梁少杏便组织人手，把登记核查的14478株苗木全起了，这些青苗她在3年间共投入60多万。随后，她把银行卡交给了征地拆迁办主任梁永耀，等待着15天后81万元青苗补偿款打入账户。
　　补偿协议去向不明
　　7月17-19日，梁少杏报了案，并到县、镇两级相关部分讨说法。7月20日，她找到了到怀集县监察换届工作的工作小组反映情况，而在同一天，国土局部给了一张新的评估表。
　　但对这份新评估表，梁少杏表示仍无奈接收，“原来的评估表很厚，还包含评估人员资质证书，当初只给一张价格表。”
　　南方城市报讯(记者 黄世祥)整整四个月来，广东肇庆市怀集县岗坪镇泗隆村村民梁少杏始终难以懂得安适的觉得。
　　“如今他们还把补偿协议藏了起来，去拆迁办跟县领土资源局询问，都说不在他们手上，彼此踢皮球。”梁文成说。对此，岗坪镇镇委书记李庆生表现该协定并不存在：“当时价钱没出来，咱们没法跟他签协议。”
　　6月2日，怀集县国土资源局发出致梁少杏、梁文成(梁少杏过错)的《责令矫正遵法用地告诉书》，称梁少杏、梁文成占用根本农田种植檀香、黄花梨等林木，违反了《中华公民共和国土地治理法》(下称《土地管理法》)第三十六条第三款“禁止占用基础农田发展林果业和挖塘养鱼”的规定。如不自行清理非法种植林木，将处以占用基本农田的耕地开垦费1倍以上2倍以下的罚款，并移交司法机关依法查究刑事任务。
　　梁少杏回忆，4月16日，她在《二广高速公路怀集段征用地类、青苗及附着物补充确认表》(以下简称“确认表”)上签字并按下手印。在这份梁永耀经办，原岗坪镇镇委副书记马汝飞复核的表格上，清楚表明青苗名称、株数跟成长状况。同时还签了总价为81万元的补偿协议，马汝飞也在上面签了字。据梁少杏称，确认表与协议当初仅签了一份。
　　弥补未到反要罚款
　　自从把苗场里14478株青苗起了后，协议中允许的81万元补偿迟迟不进账，5月份她又差点跟强行勾毁青苗的施工队打起来，7月16日深夜1-2点，又有人把剩下的300多棵青苗全砍了。
　　7月26日，记者电话采访了马汝飞，他对当初与梁少杏签订补偿合同矢口否认。7月27日，/jdyd/1431.html，记者又联系到了怀集县副县长孔祥梦，他表示对当初的81万元补偿并不知情，而对强行砍伐梁少杏青苗一事，也是依法依规，因为其“占用了基本农田种植林木”。
　　但梁少杏却有证据表明这份协议确实存在，她将与怀集国土资源局负责青苗补偿审核的石良德的对话录了音。录音中，石良德清楚地表述道：“那份材料在办公室”。
　　然而，4个月从前，起苗后的15亩田地长出了青葱野草，梁少杏的账户却不见一分钱进账。“不仅如此，他们还说我非法占用耕地种植林木，要依法查究刑事义务。”
　　至于梁少杏所种植的究竟是“青苗”还是“林木”，她向记者出示了当初的租地合同，上面划定该地块只能用于培养苗木，而在她复印的一份确认表上，所表明的作物高度也证明其所培育的是青苗。
　　在将14478株青苗起掉后，梁少杏苗场还剩300多棵未确认补偿的青苗，由于补偿款迟迟未到，那些青苗一直未动。梁少杏说，多少个月来，拆迁办、镇委、县政府的工作职员始终做工作。“马汝飞曾说过，再不起苗就全给砍了。”
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　　南方乡村报记者在同样因二广高速征地要进行青苗补偿的冷坑镇懂得到，3月份后已经有人按贵广铁路青苗补偿标准获得了补偿。
　　7月16日凌晨，苗场中剩下所有青苗最终被砍。
　　残余青苗全遭砍伐
　　通过对比前后两份尺度能够发现，前期60-80cm高的桂花15元，如今140cm高的才8元；前期180-220cm的罗汉松300元，如今210cm高的120元；前期120cm的檀香80元，现在170cm的才50元。
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　　“咱们做苗场培育青苗，基本不是通知书说的种植林木，不存在违背什么法规的问题。”研究了告知书后，梁少杏气愤难当，当时便将其撕毁。《土地管理法》第四十七条第一款规定：“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。”梁少杏认为，怀集国土资源局是在偷换概念，将“青苗用地”变成“林木用地”，盘算拒绝补偿。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。租地遇拆迁之“政府政策性拆迁导致合同无法继续履行，应按不可抗力认定当事人之间的损失”
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核心摘要：
　　　政府拆迁行为导致相关土地租赁协议无法继续履行的情况，属于不可抗力，对于不可抗力不能要求预期可得利益损失。（只有在一方违约导致合同无法继续履行的情况下，符合条件的无过错方才能要求预期可得利益损失，另附文解析预期可得利益。）
《中华人民共和国物权法》
　　　第一百三十二条规定：承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。
　　　第四十二条：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
　　　征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
　　　征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
　　　任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
　　　　　　　政府政策性拆迁导致合同无法继续履行，应按不可抗力认定当事人之间的损失
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宫邦友
一、案件基本事实
日，杭州天创沃元实业有限公司（以下简称天创公司）与某养殖总场签订一份合作协议，约定：天创公司为养殖总场处理全部猪粪；合作方式为通过向第三方租地的形式，养殖总场向天创公司提供建设所需之场地，并提供全部猪粪：天创公司负责设计建造自动化生产流水线、厂房、设备和所需全部资金以及有关处理猪粪的技术；合作期限拟定30年。双方责任为：养殖总场提供该项目实际所需的一切建设场地，有关所需建设场地之手续由养殖总场统一办理，天创公司配合。天创公司负责项目的科学分析，全面规划设计，工程建设所需生产及非生产性用房和配套专用设备仪器的安装和投入，工程项目所需的全部资金，生产运行和管理；违约责任为未经天创公司书面同意，养殖总场擅自终止本合同执行，造成天创公司无法投产，养殖总场无条件赔偿一切经济损失。天创公司不能及时处理养殖总场的全部猪粪，造成环境污染等一切经济损失，天创公司无条件给予赔偿；合作期间，若遇养殖总场场地政策性拆迁及遇不可抗拒条件，本协议自动失效等。合同订立前，养殖总场曾于日与石桥乡回龙村订立《征地经济补偿协议》，约定租地范围为石桥征地面积以北，下水道以南，实地测量面积50.955亩，租期10年，租金按2000元/亩年计算。日与石桥镇永丰村订立了《征租地协议》，约定租地期限及价格。
日起租用的55.331亩，租用期限为10年，租金按2000元/亩计算。合作协议订立后，养殖总场末再订立征租地协议。养殖总场将上述部分租地提供给天创公司作为建厂场地。天创公司在合作协议订立后，投入资金及设备，建造了肥料加工项目。养殖总场在合作协议订立后，未再签订租地协议，亦未办理合作协议约定建设项目的相关手续。天创公司在该场地上建造的房屋属无证房产。
日，养殖总场向下城区石桥镇政府提出《关于养殖总场石桥分场要求列入经济适用房开发项目的请示》，同年9月6日，杭州市政府决定，将养殖总场石桥分场及周边地块列入该市经济适用房建设规划项目用地。同年7月26日，杭州市下城区政府明确：草荡小区指挥部要给养殖总场拆迁补偿金32000万元。拆迁补偿内容：石桥分场（天创公司除外）的所有房产、土地、附属设施、设备等的赔偿和搬迁费用。天创公司由草荡小区指挥部根据有关政策另行拆迁补偿，养殖总场给予配合和支持。同年12月20日，天创公司与草荡小区指挥部签订《拆迁补偿协议》，对天创公司在养殖总场石桥分场租用集体土地内生产基地的所有无证房产、附属设施、设备、搬迁费用等拆迁补偿如下：1、对天创公司在石桥分场租用石桥乡永丰村集体土地上的生产基地区域内的所有无建设许可证房产、道路、绿化（各类房屋7447.41平方米、道路11000平方米），补偿人民币4277766元；2、设备等搬迁安装补贴为元；3、大重型设备及不可移动生产设施设备补偿540300元；4、电力装接容量费55000元；5、临时过渡费（4个月）元。合计应支付天创公司元。
天创公司要求养殖总场赔偿其5000多万元的损失，双方协商未果，天创公司遂诉至法院。
二、一审法院裁判要旨
一审法院经审理认为，养殖总场与天创公司于Z000年9月10日订立的合作协议，内容不违反有关法律、法规的禁止性规定，应依法确认有效。该合同履行期内，因养殖总场石桥分场地块经杭州市人民政府决定于2001年9月将其列入经济适用房开发项目，致使合作协议无法继续履行。按照合作协议第7条关于“合作期间若遇养殖总场场地政策性拆迁及遇不可抗拒条件，协议自动失效”的约定，合作协议无法继续履行的原因系政策性拆迁，并非双方当事人的过错。故合作协议因政策性拆迁自动失效而无法继续履行造成的法律后果，由合作各方各自承担。天创公司主张的机器、设备及可得利益等损失应予赔偿的请求，不予支持。该案的损失仅系无建设许可房产拆迁的补偿。由于养殖总场与天创公司订立的合作协议，在签约时双方对各自应尽义务和责任条款不够详尽明确，致使在合同履行中无法操作。关于养殖总场办理建设场地之手续的义务和责任问题。实践中，申办肥料厂的程序有项目文件报告，环境保护评价报告，批准后向城市规划部门申报建设用地规划许可证，根据此许可证订立征租地协议，经国土资源部门批准后取得土地使用权证，再向城建部门申报建设工程规划许可证，在建设时申领施工许可证方能进行厂房建设，然后再申报房屋产权证书。上述许可证有的应由天创公司出具、申报；有的应由养殖总场出具、申报。但由于合作协议对该条款约定的内容不够明确，建设场地之手续指哪些在合同中没有明示，互相配合不当，造成了养殖总场提供建设场地后天创公司就直接建造了厂房，致使肥料厂厂房建成后成为无建设许可证房产。对此，因约定不明造成的损失双方均有过错。现天创公司与草荡小区指挥部已订立《拆迁补偿协议》，按照无建设许可证房产得到了元补偿。参照杭州市人大常委会颁布的《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》，天创公司建造的无建设许可证的房屋拆迁损失应为其根据拆迁补偿协议取得补偿款元中房屋补偿款4277766元的三倍。现天创公司已根据拆迁协议取得4277766元。另二倍损失8555532元，因约定不明，由天创公司和养殖总场各负担4277766元。天创公司起诉提出的其损失为5561.8万元应由养殖总场承担的请求和理由，无事实依据，亦与相关政策相悖，该院不予支持。养殖总场抗辩天创公司损失5000余万元无依据的理由成立，该院予以采信。但其提出不应承担任何责任的抗辩与协议约定及本案事实不符，不予采纳。判决：一、天创公司与养殖总场订立的合作协议终止履行；二、养殖总场应支付天创公司拆迁补偿损失4277766元；三、驳回天创公司的其他诉讼请求。案件受理费288060元，由天创公司负担265860元，养殖总场负担22200元。财产保全费75520元，由天创公司负担59320元，养殖总场负担16200元。
三、上诉及答辩意见
天创公司不服一审法院上述民事判决，上诉称：一、一审法院判决认定的事实和依据的理由片面有误，导致适用法律不当，判决不公。本案纠纷发生的原因和责任，完全是由于被上诉人养殖总场不诚信签订、履行合作建设有机肥料厂的合作协议，并于日擅自单方打报告向政府主动要求将其养殖总场石桥分场等，包括有机肥料厂列入经济适用房开发项目造成。二、有机肥料厂被迫关闭，是由于养殖总场向政府主动要求将其养殖总场石桥分场等，包括有机肥料厂列入经济适用房开发项目造成，而不是政府政策性拆迁造成。故由此给天创公司造成的预期可得利益损失，理应由养殖总场赔偿。三、一审判决对无法补办有机肥料厂房产两证的责任未分皂白，同时，认定4277766元的三倍，就是天创公司合法应得的房屋重置价格结合成新三倍补偿的经济损失，与事实也不相符。综上请求：撤销原判，判令养殖总场赔偿天创公司预期可得利益损失2840万元，机器、设备损失387.597万元，递延资产损失260万元，房屋重置价格结合成新三倍补偿的经济损失2068.8万元。
养殖总场辩称：一、造成有机肥料厂的关闭和合作协议不能继续履行不是因为答辩人擅自单方向政府主动要求将其养殖总场（包括肥料厂）列入经济适用房开发项目造成，而是政府政策性拆迁导致。上诉人长期不能改变当地环境的严重污染。因此，合作协议不能继续履行的根本原因完全是上诉人不能切实履行合同义务所致。二、造成有机肥料厂房产两证无法补办原因不在答辩人。建造有机肥料厂需履行一系列法定程序和相关手续，而环境保护评估报告是一项必不可少的基础性手续。肥料厂房屋之所以不能办理两证，根本原因是由于上诉人不能提供环境保护评价报告致使后面的一系列手续无法办理，致使肥料厂的房屋最终仍是无证违法建筑。三、有机肥料厂房屋被拆迁因其属于无证建筑，故不适用《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》（下称《条例》）第25条规定。原审判决参照该规定，认定上诉人应按《拆迁补偿协议》确定的4277766元房屋补偿款的三倍取得补偿，判令答辩人应当支付上诉人“二倍损失8555532元”的50％，即4277766元的认定缺乏依据。综上，天创公司提出的赔偿请求，因缺乏事实及法律依据，应依法驳回。
四、二审法院认定与判决
二审法院审理认为：本案主要争议焦点是合作协议解除的原因以及对造成天创公司损失的过错的认定。
该合作协议无法继续履行系因杭州市政府为开发经济适用房小区进行拆迁所致，属于地方政府政策性拆迁，与双方过错无关。虽然上诉人天创公司坚持主张该合作协议的不能履行是由于养殖总场在政府作出拆迁决定之前向有关部门报告主动申请将养殖总场列入经济适用房范围所致，但不能举证证明该申请报告与政府决定拆迁有必然的因果关系，故其上诉理由不能成立，法院不予支持。
本案损失的产生，源自于拆迁后相关厂房、机器、设备等无法继续利用造成的损失。拆迁指挥部根据补偿协议的约定，依据《杭州市城市房屋拆迁管理条例》和《浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法》，参照市场评估原则，对天创公司的所有无证房产、附属设施、设备、搬迁费用等予以补偿总计元，其中房屋补偿款4277766元。鉴于相关附属设施、机器设备系因政府拆迁所致，与双方过错无关，故法院对上述相关损失的计算按照天创公司同意并已经获得补偿的事实予以确认。关于补偿款元中4277766元的房屋部分的损失，一审法院依据《条例》规定的补偿计算方式，即由拆迁人按被拆除房屋重置价格结合成新的三倍作为对拆迁房屋的全部损失认定正确。但未对造成该损失的原因作具体分析，仅仅依据双方合作协议对办理该项目所需土地的手续过程中，具体双方应尽的义务未明确约定为由，判定双方对天创公司已获得的4277766元以外的另二倍损失8555532元各半承担是错误的，应予纠正。根据本案查明的事实，养殖总场在双方合作协议签订后，并未积极履行合同规定的办理项目场地需向第三方征租地的手续，其认为已经履行租地义务的依据是该合作协议签订3年前，其与回龙村签订的《征租地补偿协议》。而该租地用于蔬菜大棚，租期10年，租地用途、期限均与合作协议约定不符（30年、有机肥料场用地）。根据养殖总场在一审中补充的说明，以及一审法院认定的关于养殖总厂于2002年上半年才在永丰村同意30年租期的协议上加盖公章的事实，应认定养殖总场于合作协议签订的两年后方与有关单位形成租赁土地关系，履行了合作协议约定的向第三方租赁土地的义务。其违约的事实足以认定。鉴于房屋建设许可证的取得必须建立在已取得相应的土地使用权的基础上，故本案所涉项目有机肥料厂房屋成为无建设许可证房产的主要原因在于养殖总场未与第三方达成相应的土地征租协议，不能取得相应的土地使用权所致。故肥料厂按无证房产补偿造成的损失系由养殖总场单方过错造成。鉴于养殖总场只提供了原养殖总场的环评报告，并未提供新建的石桥场的环评报告，同时根据日杭州市政府《专题会议纪要》规定为自己补办了“两证”。因此，环评报告并非办理两证的前提条件，养殖总场关于有机肥料厂未取得两证系天创公司未获得环评报告的抗辩理由不成立，法院不予采信。综上，养殖总场应对天创公司因无证房产拆迁导致的损失承担全部责任，也即应对另2/3的损失承担赔偿责任。至于养殖总场提出的具体房产办证手续应作为天创公司的义务，且因天创公司未获得环保相关证明导致两证不能办理的抗辩理由，因其混淆了应先有土地，其后才涉及房屋产权以及有关环保证明的先后关系，不能成立，法院不予采信。天创公司提出的预期利益的损失，属于双方合作协议约定解除的原因所致，与双方过错无关，因此，天创公司关于预期利益损失应由养殖总场承担赔偿责任的上诉请求，因缺乏法律和事实依据，法院不予支持。
综上，二审法院依照民事诉讼法第一百五十三条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决：一、维持一审民事判决第一项、第三项；二、变更上述判决主文第二项为养殖总场支付天创公司拆迁补偿损失8555532元。一审案件受理费288060元，财产保全费75520元，按一审判决承担。二审案件受理费288060元，由被上诉人养殖总场承担。
五、对本案事实和法律适用的分析
本案主要涉及民事责任中的因果关系以及因政府政策行为导致合同不能履行的法律定性。
关于合作协议解除的原因。
在判定双方对损失如何承担民事责任时，应着重考虑双方是否存在违约，正确区分政府拆迁行为的后果和违约行为的不同后果。首先应解决如何认识政府的政策性拆迁行为导致合同不能履行的定性问题。在研究中存在两种认识，一种意见认为属于不可抗力，一种意见认为应适用情势变更原则。笔者认为本案政府政策性拆迁导致合同不能履行应属于不可抗力。首先，不可抗力属于法定的免责事由，而情势变更原则主要是一项指导合同履行的原则，即在合同履行过程中因情势变更的出现而使当事人履行义务，有悖诚实信用和公平原则。其次，不可抗力引起合同变更或解除必须导致合同不能履行，而情势变更原则适用于履行过于艰难，或须付出高昂的代价，当事人又无法采取其他补救措施的场合。第三，在出现不可抗力后，当事人只要依法取得了确切的证据，履行了法律规定的有关义务，则可以免于承担违约责任。但在出现情势变更以后，当事人要主张适用情势变更原则，必须请求法院作出裁判，而不能当然导致合同的变更和解除。如果法院驳回了该当事人的请求，则该当事人仍应继续履行合同义务。在解决了政府拆迁行为定性问题后，还要研究不可抗力和违约责任的关系。应当明确的是，不可抗力并不当然导致当事人违约责任的免除，在不可抗力发生之前，如果已经存在一方当事人的违约情形，则该方当事人仍应向对方承担违约责任。
关于对天创公司损失的过错认定和责任承担。
民事纠纷的违约责任法律后果承担中存在因果关系问题，其中最突出地表现在造成财产损失后，是否应该赔偿以及如何赔偿问题。传统作法是考察其中违约行为和造成损失之间的因果关系，这种因果关系的判断存在的不合理性，已为新的理论阐释。民法学界已有学者开始对传统的因果关系理论提出质疑，认为因果关系应依民法通则第一百零六条第二款的规定，为过错与损害之间的因果关系，而非违法行为与损害之间的因果关系。原因在于：首先，“民法上因果关系的功能使然。过错、损害与因果关系既然是侵权责任的构成要件，那么这些要素只能以责任的确定为依归，而不能在责任确定之外进行。”“尽管损害是由行为人的行为造成的，行为与损害之间存在因果关系，但若无过错，此损害即不属于应负责任之列。这就表明，因果关系是过错的必然引申。即使行为与损害之间客观上有因果关系存在，但不是由过错导致这种因果关系于确定民事责任并无实际意义，从而这种因果关系没有必要成为民法上确定民事责任的因果关系，因此只有过错与损害之间的因果关系才有确定民事责任上的意义，才有必要成为民法上的因果关系。”依据对民法通则第一百零六条第二款的文意解释可知，“只有过错之因导致侵害之果才承担民事责任，因此因果关系被法条界定为过错与损害之间的关系。”其次，事实上，对责任的大小起决定作用的不是原因的主要和次要，而是过错的大小和主次。在因果关系中区分主要原因与次要原因固然有必要，但实际中难以区分，而且传统理论在区分主要原因与次要原因时，将次要原因当成主观臆断，把有因果关系当成了无因果关系。郭明瑞教授认为，区分条件和原因的结果只能是走向形而上学。
如果按照传统民法理论，强调当事人行为与合同不能履行之间的因果关系，就本案事实而言则必然得不出养殖总场不完全履行合同行为与合作协议不能履行之间存在因果关系的结论。作为合作协议的双方，本应诚信守约，相互支持，密切配合。然而，养殖总场在未与合作协议另一方天创公司进行任何协商的情况下，漠视由此将造成协议无法继续履行并带来巨大经济损失的可能，即单方面向有关部门申请将包括双方合作项目有机肥料厂在内的养殖总场列入经济适用房开发范围，应认定其在合作协议履行过程中存在主观恶意，其过错是明显的。
在民事责任承担问题上，首先要注意将对导致合同无效的过错和对损失的过错加以区别。确切地说，应当注意当事人过错与损失之间的因果关系。本案处理上，一审法院本注意到该问题，同时对政府拆迁行为的定性以及与当事人之间的违约行为对损失后果的承担未加区别，也是造成处理结果缺乏坚实的依据，责任承担忽视过错与损害之间的因果关系，有失公平的原因之一。本案损失的产生，源自于拆迁后相关厂房。机器、设备等无法继续利用造成的损失以及可能得到的预期利益。虽然天创公司与拆迁指挥部达成了补偿协议，但天创公司与拆迁部门达成补偿协议并不影响其依据养殖总场在履行合作协议中存在过错，而主张其承担相应的民事责任。两者是不同性质的两个法律关系。养殖总场关于天创公司签订补偿协议的行为即表示其放弃了相应的民事权利的抗辩理由是不能成立的。鉴于相关房产、机器设备已经失去重新评估的可能，且天创公司对该部分如有异议，也只能依据补偿协议向拆迁指挥部提出主张，故二审法院对该部分损失天创公司已经获得补偿的事实予以确认。关于补偿款元中4277766元的房屋部分的损失，一审法院依据《条例》规定的补偿计算方式，即由拆迁人按被拆除房屋重置价格结合成新的三倍作为拆迁房屋的全部损失补偿是正确的。但同时未对造成该损失的原因作具体分析，仅仅依据双方合作协议对办理该项目所需土地的手续过程中，具体双方应尽的义务未明确约定为由，判定双方对天创公司已获得的4277766元以外的另二倍损失8555532元各半承担是错误的。养殖总场在双方合作协议签订后，并未积极履行合同规定的办理项目场地需向第三方租地的手续，其认为已经履行租地义务的依据是该合作协议签订3年前，其与回龙村签订的《征租地补偿协议》，用于蔬菜大棚，租期10年，租地用途、期限均与合作协议约定不符（30年、有机肥料场用地）。根据养殖总场一审中补充的说明，以及一审法院认定的关于养殖总厂于2002年上半年才在永丰村同意30年租期的协议上加盖公章的事实，应认定养殖总场于合作协议签订的两年后方与有关单位形成租赁土地关系，履行了合作协议约定的办理向第三方租赁土地的义务。其违约的事实足以认定。鉴于房屋产权的取得必须建立在已取得相应土地使用权的基础上，故本案所涉项目有机肥料厂房屋成为无证房产的主要原因在于养殖总场未与第三方达成相应的土地租赁协议，不能取得相应的土地使用权所致。因此，养殖总场应对天创公司因无证房产拆迁导致的损失承担全部责任，也即应对另三分之二的损失承担赔偿责任。至于养殖总场提出的具体房产办证手续应作为天创公司的义务，且因天创公司未获得环保相关证明导致房产证和土地使用权证不能办理的抗辩理由，因其混淆了应先有土地使用权，其后才涉及房屋产权以及有关环保证明的先后关系，同时也不能提供证据证明取得环保证明是办理相关房产证明的前提条件，故该抗辩理由缺乏事实和法律依据，不能成立。
作者单位：最高人民法院
(责任编辑：中外民商裁判网)
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