[转载]小区内的车位可以卖给非业主吗？
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2010119000173145111.4100006680020101285680030
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现陈某某与瑞锋公司不能按照《订购合同》的约定继续签订《商品房买卖合同》，瑞锋公司称是由于国土部门规定涉讼车位不得出售给非小区业主，并且确认其在与陈某某签订《订购合同》之前已明确知悉上述规定，该院认为，（瑞锋公司称是国土部门告知其可以向小区非业主出售涉讼车位才向陈某某出售，但对此未能提供任何证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故该院对此不予采信。陈某某向瑞锋公司交付的100002000020000150
。上诉人上诉称由于国土房管部门规定案涉车位不得出售给非业主，没有提供证据证实，广州市中级人民法院不予采信，且即使国家法律、法规和政策的变化，均属于法律风险，并非属于不可抗力的范畴，上诉人上诉要求以此为由免责，没有充分法律依据，广州市中级人民法院不予支持。上诉人在与被上诉人已经签订《认购合同》的情况下，不按合同约定与被上诉人签订商品房买卖合同，已经构成违约，被上诉人要求上诉人按照合同约定承担违约责任，符合合同约定，广州市中级人民法院予以支持。上诉人的上诉理由不充分，广州市中级人民法院不予支持。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。1小区的规划车位、车库，开发商能不能卖给非业主？出租呢？小区的规划车位、车库，开发商能不能卖给非业主？出租呢？未回复宋强 12:00&回复&&& 根据《物权法》及有关建筑物区分所有权的司法解释，小区规划建设的车位、车库，不能向业主以外的第三人出售。在首先满足业主需要的前提下，允…回复时间:
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小区的停车位能够对外出售吗？
28066人阅读 来源：律师365
近年来，随着城市居民个人拥有私家车数量的逐步增多，在新建住宅小区时为方便居民的生活，将停车场库的建设作为公共配套设施之一，纳入了住宅小区的建设规划设计。然而，作为小区配套设施的停车位能否向小区居民以外的人出售或租赁，本文就将关于这方面的内容经过整理后作如下阐述，希望能够解答您的疑惑。首先，有必要先探讨一下住宅小区停车位的归属问题。住宅小区是一个相对封闭的区间和范围，停车位是其重要配套设施。住宅小区停车位的权属，依法有如下两种情况：一是地下或地上专用停车位，开发时规划为停车场地并符合产权登记技术规范的，且建设费用未列入开发成本和分摊面积出售给人，那么停车位的所有权应当属于开发商所有。二是住宅小区的地上或地下停车位及用于临时停车的过道等，如果建设费已经列入开发成本或分摊面积之中，也就是开发商已从售房款中收回了停车位的建设费用，那么，停车位的所有权就应当属于全体业主，其租金收入亦应归全体业主分配。第一种情况车位的所有权和收益权均属产权人，尚未出售的停车位收益应属开发公司。第二种情况中，由于停车位权益归全体业主共同共有，开发公司无权擅自出售停车位的长期使用权。停车位的收益，应由物管公司收取并用于补充维修基金、物管等费用，以表明其业主群体的共同共有性质。&其次，要明确住宅小区停车位的法律性质。住宅小区的停车位一般来说，依当时规划和批准，是供小区内全体业主停车之用的，自然是住宅小区的公共配套设施之一，也是整个建筑物的公共使用部分。住宅小区的停车位与一般的商业停车位相比有其特殊性，表现在1、住宅小区的停车位是作为配套设施用房纳入小区规划，同时报建、同时施工、同时交付使用的，停车位与住宅小区的主体建筑具有密不可分的主从关系，相对主题建筑来说，具有一定的附属性和非独立性。因而，住宅小区内部的停车位不能脱离小区住宅房屋而单独买卖。2、按照建设部住宅小区规划建设的有关规定，住宅小区市政公用基础设施和公用配套设施的配建水平，必须与居住人口规模相对应。在住宅区建设一定数量的车位，规划部门是有明确规定的，开发商若不按规定建设停车位，其规划设计方案就不会得到批准。也就是说，规划部门要求开发商建设停车位的目的，就是保证住宅小区内的居民车辆有地方停放，再直接一点说，这些停车位是供住宅小区内的居民使用的。可见，住宅小区停车位具有规划性和专用性。即使开发商作为所有权人时，也无权因小区业主暂时无力购买或不需购买停车位而擅自将多余车位对外出售。&最后，要妥善解决所有权和小区业主专用权之间的关系。从上述的分析可知，住宅小区停车位建设的宗旨是为住宅小区内的全体业主提供停车服务的。居民一旦购买了小区内房屋便当然享有小区内所有配套设施的使用权，而且该使用权自始至终归全体业主共同使用，与其所有权归属并无直接关系，这一点是必须肯定的。那么，住宅小区的停车位到底能否对外出售或租赁呢？笔者个人认为应针对案例，根据住宅小区停车位所有权归属的不同做出具体分析：1、停车位的所有权属于全体业主时，开发公司和业主均无权出售停车位，即使是对外出租停车位的长期使用权也应经过全体业主的同意，收益用于小区停车位的维护、管理基金。2、停车位的所有权属于开发公司时，开发公司的所有权与小区业主的专用权可能会发生矛盾，开发公司认为既然小区内业主不购买特定的停车位，作为所有权人便有权对外出售多余停车位；业主则认为开发商的行为侵犯了小区住户的专用权，一旦将来拥有私家车，将面临无处停车的境地，而为小区规划的停车位早已被“外人”买走。为避免此类尴尬局面的出现，就要求开发公司在处分住宅小区内的停车位时受到相应的限制，也即处分行为不得侵害小区住户的合法权益。开发商将车位卖给小区之外的人侵害了小区内业主的权利。根据国务院制定的《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中，享有下列权利：”其中第（八）项规定：“对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”。而建设部《销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条规定：“公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积……”显然，车库属于物业共用部位的一部分，业主对其使用情况享有知情权和监督权，就是说开发商如果向非业主出售车位，事先应征得业主大会的同意。小区外的人不是业主，当然也不能随意购买专属于业主的物业共用部位内的设施和场地。因此，《物业管理条例》第27条明确规定：“业主依法享有的物业共用部位，共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”。这实际上规定了开发商无权擅自向小区外的非业主出售车位，而只有业主大会才有权作出决定，否则，就是侵害了业主的利益。《物业管理条例》第58条还规定：“违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任”。能不能将小区的停车位对外出售？相信看了小编整理的内容能够给您一个满意的答复，欢迎大家浏览，谢谢。
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疑小区车位被“贱卖” 业主维权投诉开发商
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（原标题：疑小区车位被“贱卖” 业主维权投诉开发商）
开发商：出售车位属于市场行为，车位优先卖给了业主前日上午，多位中海龙湾国际小区业主向记者爆料，称小区开发商低价卖了上百个车位，部分卖给了非小区业主，而且在销售前也没有对业主进行公示。爆料业主怀疑开发商工作人员暗箱操作从中渔利。他认为此举不仅会炒高小区车位的价格，给业主的利益带来损害。对此，开发商方面回应，出售车位属于市场行为。文/图 广州日报记者张翔宇（署名除外）质疑：开发商卖车位
部分业主表示不知情前日下午，记者来到了中海龙湾国际小区门口。据小区业主委员会主任吴女士介绍，开发商是在11月7日下午开始销售小区车库车位，据说卖了上百个车位，但是只有少数有内部消息的业主才买到了。“8日，我们在业主群里知道了这个消息，大部分小区业主都没买到。开发商不仅没有公示，而且销售价格非常低，有的车位卖给了非小区业主。”小区业委会成员宋先生告诉记者，现场聚集的大多是想购买小区车位的业主。小区的车位很长一段时间没有出售过了，不少业主焦急地等待小区继续出售车位，在今年3月和6月的时候，小区曾让有意购买的车位的业主进行登记。根据6月公示的情况，当时有产权的车位价格在11万元左右，没有产权的人防工程车位价格在7万元左右。但是登记过后就没了下文，一直到11月8日，传出小区低价将车位甩卖给非业主。宋先生向记者出示了几份证据，一个是疑似购买了小区车位的非业主发的朋友圈截图，内容是“当初龙湾的房子没买上，今天把龙湾的车位给买了，我也是醉了”，截图上有合同、车位位置的展示等。宋先生和其他业主认为，小区卖车位没有公示，已经是侵犯了业主的权利，同时车位卖给非小区业主，会给小区带来安全隐患。车位售价仅为此前登记价格的一半业主们另一个质疑的焦点是，为何此次出售的车位价格非常低？宋先生告诉记者，根据业主们收集到的证据显示，这次开发商出售的车位价格对比6月份的销售价格基本上降了一半，有产权的车位价格在55000元左右，人防车位在35000元左右。“为什么价格卖得这么低？而且还不卖给业主，这不是利益输送吗？”宋先生说。有业主告诉记者，他已经在网上看到了有出售中海龙湾小区车位的信息，产权车位售价10万元，不知是否就是此次出售的车位。业主曹女士说，她于今年3月和6月两次登记购买车位，开发商一直说出售车位时会提前告诉她，但是她此次也并没有接到通知。所幸，提前得到消息的邻居告诉她有车位出售，她才赶过去，但是工作人员却告诉她没有车位出售。她一直不肯走，在销售处等了整整一天。直到晚上10时，销售人员才告诉她，让她去选车位，曹女士最终购买了两个人防车位，共花了8万元，曹女士还向记者展示了她的购买合同。业主委员会主任吴女士认为，人防车位按理来说不应该出售的，因为这些都是没有产权的车位，即使出售也应该卖给业主。吴女士还说，“非业主购买了车位，可非业主没有缴纳小区维修基金，将来车库维修的话，非业主就等于没有出钱，这公平吗？”回应：车位卖给非业主？开发商不置可否
记者随后试图找开发商沟通情况，但是据宋先生介绍，中海地产的中山分公司在销售完中山的项目后已经撤出中山了，目前负责中山业务的是一位吕经理。记者根据中海地产中山分公司在工商部门网站上登记的地址上门走访，发现公司确实已经撤出中山。记者昨日联系到了这位吕经理。吕经理表示，这次小区车位的出售，是一种市场行为。那么，小区大多数车位到底卖给了谁？销售前有没有事先向业主公示呢？吕经理说，他们今年6月已经对即将出售的车位进行公示，卖了半年多都没卖出去。此次出售小区车位，也是优先卖给了业主。至于是不是有的车位卖给了非业主，这个问题吕经理一直拒绝回答，称将由公司专门负责接待媒体的工作人员回复。截至记者发稿时，并未得到中海地产工作人员的回复。
本文来源：大洋网-广州日报
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本小区的车位可以卖给非业主吗，车位能办理产权证吗？
正在读取...&|&作者：福州房产律师&|&来源：法邦网
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本小区的车位可以卖给非业主吗今年3月，杭州一楼盘拿到了预售证，这其中包括28个地上车库，这些车库是能办出产权证的，由于车库几乎是临街的，这也让不少投资者相当看好。他们都打着这样的算盘：把车库买下来，然后变更用途破墙开店。来自富阳的张先生正是抱着这样的目的，一口气买下该小区的两个位置相当不错的车库，每个车库的售价是13万元。张先生先交了10万块钱的。如果张先生是小区的业主，他的这次购买车库的行为不会引起事后如此大的反响，但是他并不打算购买小区的住宅或商铺，也就是说，他并不是这个小区的业主。有人提出：张先生的行为违反了去年出台的《杭州市住宅区配套建设暂行规定》（杭政办2005一号文件），根据该规定，小区内的车库只能卖给小区内的业主。有鉴于此事可能会出现的后果，在车库的销售合同中，开发商增加了一些补充协议，在协议中，开发商事先说明，如果张先生不购买商铺的话，有可能会因为违反了杭政办2005一号文件，购买的车库将办不出产权证。对这样的销售合同，张先生显然是不满意的，因此迟迟没有来签约。之后，事情闹到了法院。“既然付了定金，就应该能够办出产权证。”张先生认为。现在开发商已经在销售合同中表示，可能会无法办出产权证，因此以开发商违约为由，要求开发商根据定金合同，双倍退还定金。法院认为，开发商既然已经取得了预售证，因此从法律的角度上说，就表示开发商销售的所有手续都已完备，符合了《管理办法》，销售车库没有任何法律的问题，本着照顾弱势一方的态度，法院建议庭外和解，开发商除退还张先生的十万元定金外，给予张先生所有的诉讼费用以及一定的补偿三万元整，双方都对这样的调解方式表示认可。此事的关键是张先生在购买车库签订定金合同的时候，开发商是否曾经告知《杭州市住宅区配套建设暂行规定》（杭政办2005一号文件）的内容，并建议他在购买车库以后买小区的商铺或住宅。“如果有表明，开发商当初在销售车库的时候，已经告知上述内容及由此可能会出现的后果，那么开发商就没有任何责任，现在该公司虽然表示曾经在销售中心公示过该规定的内容并且向张先生告知，但是对方否认曾经告知过，这事情就说不清楚了。”开发商的法律顾问回想道：如果当初以书面的形式告知《杭州市住宅区配套建设暂行规定》的具体内容，并且让对方签字，这样一来就不会出现后来的情况了。因为没有这样书面的“铁证”，开发商后来间接地找旁证，他们找了其他购买车库的客户，用以证明确实在与客户签订合同时曾经告知过该规定的内容，甚至通过社区居委会来作旁证，因为当初他们也在现场。既然车库的产权证是肯定办得下来的，那么为什么开发商还非要在一开始的时候告知购买者该规定的内容？并且，在销售合同的附加协议中表示“有可能会出现办不出产权证的情况呢？”该开发商的法律顾问表示，之所以这么做，是为了起到一个告知的义务，这样的操作虽然不存在着法律的隐患，但确实还存在着一个政策的隐患，“很有可能会出现这样一种情况，交易中心会推迟办证，而一旦出现这样的情况，客户就要跟我们打官司，这显然是我们不希望看到的。”现在在合同中注明这一点，其实就是尽到了开发商的义务，万一出现上述情况，开发商没有任何过错，客户只能将交易中心告上法庭。车位能办理产权证吗浙联律师事务所高级合伙人、副主任陈钟律师认为，此事涉及一个非常根本的问题，就是政府的规章能否干预企业的自主经营权？从法律的角度上来说，开发商既然已经取得了预售证，那就是说他已经通过了各种审批，在销售方面没有任何法律的瑕疵，他想卖给谁这是他自己的事情。“现在杭州有车库只能卖给小区业主的规定（很多城市都有），这是不是干预了企业的自主经营权呢？而且这项规定甚至连法规都谈不上，该规定是没有法律效力的。因此，并不能够因为这一规定而阻碍开发商办理产权证。而且在实际操作中，这样的情况开发商真的办不出产权证是非常少见的。”我们也向交易中心的有关人士进行了询问，得到的回答是，这种情况下，要办出产权证也是没有任何问题的。而事实上，其他购买车库的业主也都曾经向交易中心询问过，都得到了肯定能办出产权证的答复。因此，此事就牵涉出一个问题，既然非小区业主也完全可以从开发商手里买到车库，并且也能够办出产权证，那《杭州市住宅区配套建设暂行规定》中说到的开发商不能将小区车库卖给非小区业主，这样的规定岂非是一纸空文？
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