怎样做好一名物业项目经理人_中华文本库
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怎样做好一名物业项目经理人
怎样做好一名管理处主任（怎样做一名优秀的管理处经理）这都是叫法不同的级别而几
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人犹如一台电脑。身体就像电脑的硬件，思想就像电脑的软件，思想也可以有选择性地安装，你选择了怎样的心态、思想方法和思维方式，决定了你会有什么样的成就！I2HV3K+J
物业管理行业的特点决定了“先业主之忧而忧，后业主之乐而乐”。只要业主有所需，我们就有所应，穿针引线、协调搓和，平日风里来雨里去，丝毫不得懈怠。与那些“一杯茶水一张报”的惬意环境相去甚远不说，我们的从业人员更要承受来自方方面面的心理压力。难怪有人曾戏言，做物业比做居委会难！做物业管理人员更难！做物业管理处的领头人更是难上加难啊！正因为如此，物业管理企业培养和选拔一名优秀的管理处经理才显得尤为重要。
在物业管理行业越来越规范化、标准化、法制化以及竞争越来越激烈的情况下，怎样才能做好一名优秀的管理处经理呢？
一、 优良的品德和敬业精神
作为管理处经理，你的一言一行都会影响到你的下属及员工，任何时候要言行带头。“人服于德，而不服于力”，员工服你是服你的道德，服你工作中起的作用。不要计较个人得失，具有任劳任怨的精神。作为管理处经理，敬业精神是干好物业管理工作的基石。前国家队主教练米卢曾有一句名言“态度决定一切”！而今在物业管理行业也有一句名言“敬业决定一切”！细心、耐心、踏实的工作态度是绝对不可缺少的，如你没有细心地去洞察及防范管理区域内任何状况的发生，没有耐心地去与管理区域内业主沟通，没有踏实地去为管理区域内业主解决好每一件事情，那么你的工作也无法得到业主的肯定和领导的认可。
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二、 必备的综合知识和牢固的专业知识
物业管理行业涉及的面相当广泛，物业管理人需掌握必备的综合知识和牢固的专业知识。而作为物业管理区域内的经理：1.必须熟悉物业管理行业相关的政策法规。如果不懂就会变得被动。2.物业管理服务礼仪知识。衡量和评价一家物业公司的物业管理水平如何，最直观的来自物业管理处所有员工素质的体现。管理处经理你自己在注重礼仪的同时，时时刻刻也应注重员工在日常工作中各个服务礼仪细节的完美化，以此来维护和提高公司良好的声誉。3.必须了解熟悉物业管理各操作流程及ISO质量管理体系。对于现场管理涉及到房地产开发的一些问题，比如谈到房屋的结构、给排水、强电弱电等等，作为一名管理处经理，都应具有这方面的专业知识。否则物业管理区域内的工作无法通过正常的渠道去开展，更谈不上规范化。没有必备的综合知识和牢固的专业知识，你也根本不知道怎样去应对目前纷繁复杂的物业管理工作。!C
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如何做一名合格的项目经理
韩亚平/《中国物业管理》/2009年第01期　　
&&& 一个物业项目能否管好，项目经理起着至关重要的作用。那么，如何做一名合格的项目经理呢？笔者结合实际谈一些看法。
&&& 一、及时、有效地做好
　　（一）密切配合开发商，利用项目开盘和开发商举行促销活动的机会，展示物业服务企业的良好形象和专业素质。
　　在正式开盘之前，开发商、施工单位、销售代理、物业管理等部门要共同制定周密的开盘日和促销活动的工作方案。作为项目经理，应对秩序维护、保洁等人员在礼节礼仪、沟通能力等方面进行重点培训。在看楼购房人员较多时，应重点做好车辆有序引导、人员分流、看楼通道及样板房安全防范以及临时看楼电梯的应急维护预案和认购及签约区域的重点看护等等。持续做好上述工作的目的在于获取开发商、业主对物业服务公司的初步认同感，为未来开展物业管理打下良好基础。
　　（二）在项目施工阶段适时介入，向开发商及时提出合理化建议和要求整改的书面报告，以减少开发商资金浪费，同时最大限度地减少日后管理麻烦。
　　1.项目竣工验收前的主要工作是参与工程施工质量的监理工作和全面收集项目的各种物业资料。项目经理更应对下列问题引起高度重视：
　　（1）关于防水处理，有防水要求的卫生间、阳台、中庭花园（一般指地下车库的上盖部分）、水景等的防水层是否已被破坏；窗框内灌浆是否饱和，有无空鼓，用于固定窗框的木块是否取出；鉴于窗框渗漏是新楼盘存在的普遍问题，且其将给业主的生活带来严重影响，加之日后补救资金巨大。因此，应及时发现并要求开发商及时整改，不然后患无穷；
　　（2）关于智能化系统，项目经理应从满足小区实际需要和日后便于维护的专业角度出发，在开发商选定供应商之前，对供应商提出的建设方案进行分析，尤其是方案与项目的不符合之处和不足之处，更应有针对性地提出整改意见；
　　（3）关于绿化，项目的绿化、美化是提升小区居住环境的重要因素，好的绿化往往能起到&一俊遮百丑&的特殊效果。因此，项目经理应从视觉效果、水土保护、便于通过、便于管理和养护等方面出发，对草种、灌木和花卉、乔木、垂直绿化等的选择提出合理化意见。
　　2．项目竣工验收和接管验收期间的主要工作：
　　（1）积极参与项目的竣工验收工作，全面了解项目的工程质量，争取参与技术交底和图纸会审工作，为后期管理工作做好充分准备；
　　（2）积极做好项目接管验收工作，与开发商、建设单位共同组建验收小组，对项目各项工程以及综合使用功能进行验收，此阶段应把握两个重点：一是明确交楼双方的责权利关系，确保物业具备正常的使用功能，更充分地维护业主利益；二是对验收接管中发现的问题，及时跟踪、督促开发商或施工单位尽快落实整改。
&&& 二、做好大规模入伙和装修管理工作，保障小区免遭二次装修破坏
　　此阶段是对优秀项目经理及其服务团队实力的第一次严峻考验。因此，应在入伙前做好各方面可能出现问题的应急措施，指导思想就是想方设法促使业主尽快收楼，除严格按入伙流程为业主办理入伙、装修手续外，尤其注意以下几点：
　　1．主动建议开发商向业主分期分批发出《入伙通知书》，主动分解入伙现场聚众压力；
　　2．积极配合、会同开发商和施工单位对小区作一次彻底清场，杜绝各种隐患；
　　3．努力为业主入伙提供一条龙服务，尤其是要求开发商必须在入伙现场设立答疑组和维修小组，随时为业主答疑，并对联合验房时发现的问题及时进行修复或对业主做出明确的维修承诺等；
　　4．及时与业主签署《前期物业管理服务协议》、《业主公约》等一系列入伙程序工作，动员业主尽快收楼；
　　5．若现场出现业主拒绝收楼的情况，应按事先准备的应急方案，会同开发商及时把该业主与其他业主进行分隔，逐个沟通，尽量避免在现场出现群起攻之的局面；
　　6．结合小区实际制定的具有较强操作性的装修监管方案，特别对小区可能造成违章装修的部位及空间，在装修协议书中应有明确的责任界定，千万不能出现模棱两可的意见；
　　7．严格控制进入小区的装修人员数量，全面实施持证管理，实施夜间清场制度，加大对装修施工现场的监管频次，把预防违章装修作为监管的工作重点之一。
　　三、规范运作，坚持四种意识
　　作为项目经理，要管好项目，还应坚持牢记四种意识：
　　（一）契约意识。
　　物业服务公司与业主之间，从某个角度看，只是一纸合同的关系，换句话讲，业主作为合同甲方当然有权按合同约定对乙方进行监督或解除合同关系，因此，作为乙方的物业服务企业只有在不断加强履约能力、兑现承诺方面多作努力方为上策，而在提供服务时，任何偷工减料的行为，都应视为违约，长此下去，必将使自身陷于被动。
　　（二）沟通意识。
　　1．项目经理应经常性开展业主意见调查，主动及时了解业主的需求变化，找出近期服务的弱项或盲点，制定整改措施并迅速纠正，同时向业主公示，请求业主监督实施。主动发现和解决问题与被业主投诉后才去处理相比，那怕后者处理得再好，两者的服务效果是大不相同的，作为物业管理的项目经理应时常提醒自己这一点。
　　例如笔者所在公司就在公司网站上设置了业主意见和在线留言栏目， 业主可以非常方便地通过网络留言提出自己对我们物业服务的意见、建议以及我们需要做的事情。对于业主的这些意见和建议，我们公司都给予了高度重视，派专人进行收集整理，并逐条核实，或做好解释工作，或立即行动整改，做到条条有回复。事实证明，与业主进行有效的沟通对于提高业主的满意度有很大的促进作用，这同时也有效的促进了物业费收缴率的提高。
　　2．开展积极向上、公众乐见的社区文化活动，是物业管理的基本内容，也是营造小区良好的人文环境、融洽小区业主关系的重要手段。因此，如何不断提升社区文化活动的质量和范围，让更多小区业主参与，也是小区项目经理需要经常思考的问题。
　　例如笔者所在公司经常利用假期时间，组织业主开展各种社区活动，促进业主之间的交流和互动。这既为业主创造了相互认识、交流的机会，也丰富了业主的业余文化生活。笔者所在公司还组织&和谐社区篮球友谊赛&，由各小区业主组建参赛队伍，本着&友谊第一、比赛第二&的方针开展比赛，就收到了很好的效果。同时，公司还在小区内举办猜谜灯会，小区业主都积极参与，特别是假期中的中小学生更为踊跃。频繁举行的各种社区文化活动使小区内部呈现出文明、祥和、美好的生活氛围。
　　3．积极主动配合成立业主委员会，并与其建立良好的合作关系是项目经理需要考虑的大事之一。成立业主大会（业主委员会）是法律赋予业主的权利，任何单位或个人想要阻止都是徒劳无功的，我们所要做的就是把具有一定议事能力、配合物业服务公司工作和能持客观公正态度处理问题的业主选入业主委员会，从而为今后的愉快合作打好坚实基础。
　　 （三）预留一定资金再投入的意识。
　　实现小区物业管理的经济效益、环境效益和社会效益共赢的局面，是一个具有社会责任感的物业服务企业的长远目标。为此，在赚取合法合理利润的同时，项目经理应切记在每年预算中安排一定比例资金对小区再投入，在硬件设施、设备和环境等方面实施更新改造，这是保障小区物业管理质量稳步提高的基础和根本，而业委会对此也是支持的。
　　（四）意识。成本控制能力应当是项目经理的基本功。
　　无论在美国还是香港，评价一个物业项目管理得成功与否，除了业主评价和内部审核外，第三个关键因素就是成本是否得到有效控制。实际上，大多数物业服务企业长期处于微利甚至亏损状态的重要原因往往在于缺乏有效的成本控制。
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做一个让业主感到幸福的物业
　　提起物业这个话题，或许在多年前，对于物业这个词的认识，仅限于居委会的大妈利用自己的闲暇时间来管小区的一些小事情。现在，随着时代的发展，人们的生活观念也发生了巨变，人们对于房子的选择从基本的居住型升级为享受型，这一观念的转变，同时也对自己所生活的环境有了更加高的标准与期望，所以关于“物业”这个热点问题也越发惹人关注。
　　讯：7 月 16 日， 记者应濮阳县建业城小区业主的邀请，走访了这个被业主竖起大拇指的小区物业。 濮阳县建业城小区于 2008 年由河南省建业集团所开发，河南建业物业管理有限公司所接管。 目前共有 32 栋楼房，两千多个住户，小区的布局分为东区和西区。
　　业主由衷的信服
　　尹先生是建业城的一名业主，也是邀请记者来小区的人。一见面，尹先生就侃侃而谈。“2009 年我入住了这个小区，当时，因为听说建业的物业很不错，所以我就奔着小区后期的物业管理来的。
　　在这里居住的这几年，我感觉很庆幸，买值了！小区物业公司的工作人员服务很贴心，有的不归物业公司管的事情，他们也会很积极、热情地帮助我。” 尹先生激动地说，在 2014 年冬天的时候，他家中的墙体出现了一些渗漏，因已经过了工程质保期的年限，这种问题已经不归开发商负责了，而因渗漏的原因，他家中的两个卧室墙面出现了一些霉点，当他报着试试的态度将自己的苦恼反映给建业城物业的经理张志峰时，张志峰亲自找材料将问题妥善处理。
　　做一件令业主满意的事情不算什么，能够一直坚持，从一件微不足道的小事渐渐地向上累计，这才是让业主从基本的满意到信服的转变。尹先生通过一件事认识了建业城物业经理张志峰，而后在生活中遇到的大事、小事，公事、私事，他都会找张经理，不管是维修家里的水龙头，还是帮忙看家，还是送快递……物业与业主之间的关系也从“熟人”升级为了朋友。
　　“我对我们小区的物业非常满意，好得很！”一名平姓先生告诉记者。“我们这个小区的物业很不错，小区安全、楼道卫生。门岗给我们准备着雨伞，还免费为小区业主清洗空调。”王女士也是小区的一名业主，她微笑着说。“我在这个小区住了六年了，还真没有对我们小区物业不满意的地方，这个小区的安全工作做的非常好，我很满意。”王先生说。
　　让业主感到幸福
　　据建业城物业负责人张志峰介绍，建业城小区物业配有礼宾、管家、保洁共一百余人。完善的管理体系，充足的人员配置，优秀的管理团队，从点滴做起，用心相伴于业主，争取为每一名业主排忧解难是他们的服务宗旨。小区的贴心人，业主的好管家，这些都是建业城小区的业主对建业物业的称赞。
　　“河南建业集团所开发的楼盘很多人都是有目共睹的，而我们后期接管的物业，更应该维护好建业集团所开发楼盘的口碑，服务好业主。业主每天除了八小时的工作时间不在小区，一般大部分时间都生活在小区里，我们不仅将小区的安保放在首位，也时刻努力为业主营造一种舒心、和谐的小区氛围，能为小区业主排忧解难就是建业物业最大的荣幸。建业物业时刻在努力将小区的管理服务做到尽善尽美，让业主住上建业的房子后，能感到是一种幸福，这就是建业物业最大的目标和期望。”张志峰说。
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得知儿子即将与她团聚，老人感动的泣不成声。
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　　近日，楼内一家新搬入的物流公司业主到我办公室来，说非常羡慕物业管理的轻松，有条不紊，说要取取经。他还抱怨说，自己的员工要么是搞IT的部门经理，技术还行，但管理不善；要么是行政秘书，但不知道主动为老板分忧，连订一张沙发都要亲自处理……总之，一大堆问题，不知如何是好。我静静地听完他的诉说，然后，我告诉他，管理远不如想象中复杂，其实很平淡。
　　众所周知，作为新兴的第三产业，物业管理是一个门槛不高的行业，技术含量也不是很高，对从业人员的学历、职称要求也远不如一些高科技行业，但是要从事这一行业的管理，尤其是做好这一行业的管理也非易事。
　　在这位业主抱怨自己员工的时候，我插问了一句：“你的员工了解公司管理的目的，明白你的意图吗？”他愕然。其实，这是我们日常管理中最基本的准则，就是公司必须有明确的条例，指导每个员工的工作，管理者的指令必须清楚明了，不管是书面的，还是口头的，如果连这些都没有，怎么能要求员工出色完成任务呢？俗话说，没有规矩不成方圆，就是这个道理。很多人都会忽视这些问题，单方面责备自己员工没有创意，不主动。
　　我不想说如何去制定公司的规章制度，这是一个比较复杂的话题，就物业管理而言，在已有明确管理目标规章的情况下，如何做好这项工作，对一些简单问题的复杂化或忽略，的确值得管理者深思。
　　彼得?德鲁克在《卓有成效的管理者》一书中说：“管理好的企业，总是单调无味，没有任何激动人心的事件。那是因为凡是可能发生的危机早已被预见，并已将它们转化为例行作业了。”海尔的张瑞敏也说：“没有激动人心的事发生，就说明企业运行过程中时时处于正常，而这只有通过每天、每个瞬间的严格控制才可能做到”。
　　撇开种种管理理论不谈，其实我们不难从这些管理大师、商业巨头的身上发现这些浅显的真理，只要我们把握住细节，每天亲临现场并关注每个员工的工作过程，体验客户的真实需求，有效解决所有具体问题，管理就会变得顺畅。
　　沃尔玛的创始人山姆?沃尔顿工作时间的90％以上是用在乘飞机巡视分店、与员工和客户交谈、阅读财务报表、召开周六例会讨论每个分店的具体运营情况。沃尔玛公司的高层经理，每个星期都要拿出两三天的时间去巡视分店，解决具体问题，沃尔玛就是在这样平凡的努力中，创造了商业奇迹。
　　物业管理其实不神秘，也不复杂，作为管理者，不要高高在上，把自己关在办公室，天天听你的下属坐在办公桌的对面向你汇报工作。而是应该走出去，去看、去听、去感受员工的具体工作：客服人员接听电话用语是否规范，客户报修投诉记录是否完整清晰，是否及时回访；保安指挥车辆手势是否规范，是否及时有效；巡楼队员是否认真准时；工程人员处理客户报修是否能做到现场保护良好，问题是否及时解决，能否做到工完场清，对客户没有影响；设备是否定时保养；保洁人员是否定时定点进行清洁工作，是否留有卫生死角；你能否定期去拜访客户，去听听他们对你的员工及物业管理工作的评价，尤其是一些VIP客户……你只要能坚持做到这些，还有什么工作完成不了吗？其实，这些事情都很平淡无味，但只要每个人都能做好这些平淡无味的事情，结局就会变得美好。
　　我以前负责工程部的时候，会经常在例会及员工大会上告诫员工：做好设备的保养，处理好客户的报修，认真对待每一个细节，不要老是期望发生一些突发事故后，你再冲锋陷阵来表现你的能力，这只能说明我们日常工作没有做好，我们不希望看到这个时候的个人英雄主义，而是希望每个员工每天都脚踏实地，做好每一件平凡而枯燥的日常事务。从某种角度讲，管理就是要将一些复杂的东西变得简单，把简单的东西变成具体细节，把具体细节做得平淡一些，管理就算完成了。所以，管理是平淡的。
　　本文转自互联网，如有侵权请联系我们！
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