口头协议转让的农村土地，受让方与发包方签订书面承包合同是否有效 > 以案说法 > 绿春县人民法院
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口头协议转让的农村土地，受让方与发包方签订书面承包合同是否有效
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& & & & & & &1、云南省绿春县人民法院（2013）绿民一初字第155号民事判决书
原告：沙按山又名沙岸山
被告：沙高玉者
原、被告系同父异母的兄弟，包产到户时，双方现争议的位于岔弄村民小组集体所有的土地&尖倮果&（哈尼语地名）搭配给被告和其母亲及其妹子承包，当时，原告在外地未分得土地。后被告把现争议地&尖倮果&（哈尼语地名）以口头方式转让给原告种蔬菜，1999年原告向本村民小组签订了合同，2002年原告种植八角树。2003年12月31日，原告在绿春县人民政府林业局办理登记了林权证。2010年，被告砍死原告种植的八角树后自行种植桉树。发生纠纷后，原告曾向村民小组、村委会、大兴镇人民政府反映解决未果。经现场勘验：现争议地面积0.7亩，四至为：东至冲沟，南至晋思公路，西至沙高玉者家菜地，北至卢某某家地。
【案件焦点】
1、双方争议的&尖倮果&土地，被告口头转让给原告经营后，被告随意可以收回其转让的土地吗？，而原告对争议的&尖倮果&土地是否享有经营权？2、被告是否侵占原告享有经营权的&尖倮果&土地，该不该停止侵害？
【法院裁判要旨】
云南省绿春县人民法院经审理认为：首先，关于本案各方当事人争议的第一个焦点，即原、被告现争议的&尖倮果&（哈尼语地名）土地原告是否享有承包经营权。因原、被告系同父异母兄弟，被告把现争议地&尖倮果&（哈尼语地名）口头转让给原告种蔬菜，且1999年，经本村民小组同意，并签订了农业承包合同书，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十一条之规定：承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即终止。所以，原告对争议的&尖倮果&（哈尼语地名）土地享有承包经营权。
其次，关于本案各方当事人争议的第二个焦点，即被告是否侵占原告享有经营权的&尖倮果&土地，该不该停止侵害。现双方争议的&尖倮果&土地是被告方承包的土地，后转让给原告经营，转让后，原告与发包方签订了农业承包合同书，原告对争议的土地取得合法的经营权，2010年，被告砍死原告的八角树并自行种植桉树，其行为属侵权行为，应承担侵权责任。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第九条之规定：国家保护集体土地所有者的合法权益，保护承包经营权，任何组织和个人不得侵犯；第十条规定：国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。故原告请求法院判令被告停止侵害其对&尖倮果&土地享有承包经营权的诉讼请求有事实和法律依据，依法予以支持。被告以暂时给原告现争议的土地收回而其耕种的辩驳理由无事实和法律依据，依法不予采纳。
云南省绿春县人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国农村土地承包法》第九条、第十条、第四十一条、第五十三条、《中华人民共和国民法通则》第八十条第二款、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条的规定，判决如下：
被告沙高玉者立即停止侵害原告沙按山对位于岔弄上寨村民小组集体所有的&尖倮果&土地享有的承包经营权。
【法官后语】
农村土地是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。本案处理重点主要在于对确认物权的问题。我国《农村土地承包法》第四十一条规定：承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包在该土地上的承包关系即行终止。《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
具体到本案中，首先，原、被告系同父异母兄弟，原告从小就失去母亲，其父到岔弄村民小组后，与继母生下被告和其妹子，而原告长期居住在其出生地的村民小组，包产到户时，原告和其父亲的承包地又搭配在自己出生地的村民小组。后来，随着时间的推移，原告迁居到岔弄村民小组，由于原告居住地方无地可种菜，经双方协商，被告就自己承包的部分地转让给原告种菜。转让土地时双方未向发包方（本村民小组）提出转让申请，也未签订书面转让合同。
其次，原告虽不是弄岔村人，但其永久性的居住在岔弄村民小组，既是本村民集体组织认可的村民集体经济组织成员，又是参加村里组织的村务活动，如参加村里的祭祀等民俗活动和公益事业的筹资投劳等。所以，众所周知，原告家庭成了本村的一个农户。
第三，农村土地承包经营的人无论是异地从事农业的人，还是在村集体所有的土地从事农业的人，必须是从事农业生产经营的农户的人，这是前提要件。本案的原、被告均是从事农业生产经营活动，即农民，就本地区本村而论，兄弟手足同情为一家人，家庭联产承包制度大家都认为家族式的承包，村、地区组织认为，只要双方自愿有偿或者无偿转让，不需要书面提出申请，口头提出申请，全体村民无意见，经民村民小组同意就可签订承包合同，这是，本地区习惯性的做法，在民间调解工作中相对而言切实可行的简单化程序；就法律伦理而言，农村土地承包人必须是本村民从事农业生产经营的村民成员，或者依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意的其他人员。承包土地要转让给他人经营的，双方立书面协议，向本村民小组提出申请，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包在该土地上的承包关系即行终止。就本案而言，原、被告之间虽然没有书面协议，但被告也同意给原告种菜，这样，自然而然地对转让土地权利义务发生变化。笔者认为，综观本地的做法和法律规定来看，相互之间不冲突，也不矛盾，原告与发包方签订书面承包合同，也应有效合同。所以，绿春县人民法院依照相关法律的规定作出了上述判决。宣判后，原、被告均服判。
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网站建设：基本案情：1988年9月，某村民小组与村民袁某在村集体所有的土地上合办了一个建筑材料厂，双方约定：村民小组提供集体土地11亩，袁某提供生产经营（包括厂房建设）的全部资金，并约定了双方的其他权利与义务，双方开始了生产经营活动。该村民小组在未与袁某协商的情况下将建筑材料厂使用的集体土地整体出售给了某农村信用社。2011年8月，村民李某找袁某并声称建筑材料厂的土地已有某农村信用社转售给了李某，要求袁某从厂内搬出，由此产生纠纷。袁某向律师咨询：买卖农村集体土地的协议是否有效？
河南向东律师事务所资深律师、法学教授寇学军答复：
买卖农村集体土地的协议应属无效。
我国对土地实行最严格的管理制度，国家法律和国家政策禁止买卖农村集体土地。我国《土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖、或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让。”该法第六十三条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。”本案中，此起买卖农村集体土地的行为既不符合集体土地使用权发生转移的法定条件，又违反了法律的强制性规定，根据我国《合同法》第五十二条第五项之规定，该买卖农村集体土地的协议应属无效。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第三条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时所涉及的农村 集体所有建设用地使用权方可依法转移。”本案中，袁某作为人可以以自己的名义或者以建筑材料厂的名义提起确认“集体土地买卖协议无效”之诉，由于协议效力的审查属于法律审查，该诉讼请求不受诉讼时效的限制，人民法院应当依法确认买卖农村集体土地的协议无效。
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