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水滴管家：做供应链金融产品，推动职业房东深度扩张
　　国内经历了将近20年的开发后，积累了大量的存量物业。其中长租公寓有2736万套，拥有9500亿元的巨大市场。其中我们俗称的二房东，由于进入市场早，占据长租公寓市场最大份额。据2016年调查显示，公寓从业者超过219万人。加之二房东更加贴近用户和市场，占据了大量高性价比物业。所以职业房东在长租公寓领域具有十分明显的优势。但是我们也应该看到，以二房东为主体的长租公寓市场也有自身的缺陷，比如：缺乏专业化和标准化，长期处于小而散。其中品质公寓的市场份额不到5%，缺乏品牌溢价能力。更重要的是市场扩张速度慢，截至今年长租市场调查，公寓市场才被开发了30%左右。“二房东如何快速扩展市场？”这是摆在每一个二房东眼前的难题。其实所有发展问题最终都会归结为钱的问题，分析二房东在经营过程当中所遇到的困难，不难发现由于融资难，导致的发展慢也是他们在经营过程中面临的最大挑战。所以二房东要解决快速发展的问题，首先要解决“钱”的问题。　　怎么解决钱的问题？融资无疑是最为方便和快捷的方式。但是由于缺乏物业担保和缺乏对接资金方资源和能力，二房东很难说服投资者，所以常常陷入融资困境。目前二房东主要融资方法是一种被称为“个人融资”的模式:&依靠个人的信誉为担保，获得朋友亲族的资金支持，其次就是多张信用卡轮番刷卡。很显然对于二房东来说，这种依靠个人信誉为担保的“融资方式”很显然缺乏保障且风险很高。怎么能让二房东拿到有保证风险低的投资呢？既能满足二房东个人借贷的需求，又能降低投资者的风险？　　水滴管家是一家立足于长租公寓领域，专门为二房东提供服务的公司。他们旗下的水滴金融是从二房东经营做切入，通过供应链和SaaS系统，立足场景化的金融服务，提供真实透明的供应链金融服务。　　供应链金融就是围绕职业房东的经营场景例如：支付租金、装修采购、收取房租等等在经营的全环节给予金融支持。水滴金融又是怎么实现二房东既能借贷又能降低投资者风险的呢？这是因为水滴金融产品有别于其他金融产品，它是基于SaaS系统，在职业房东经营过程中会不断记录大量真实数据和经营动态，经过三重十道风控，实现好借易借，真实有保障的金融服务:　　1.&SaaS系统自动记录二房东经营数据，容易操作、没有使用压力；　　2.&借款依据长期、动态、真实经营数据追踪，真实、透明、值得信赖；　　3.&如果二房东运营违约，水滴管家运营支持公司——水滴公寓作为资产管理方可以把房源经营和收益进行管理，保证投资收益。以这种方式将资金安全回收，最终对投资人进行还款付息。　　水滴管家经营管理页面　　通过水滴管家系统，二房东可以依靠互联网系统自动生成数据报告就能够从投资方借钱了。不需要抵押，轻松解决了二房东借款难，发展难的问题，大大减轻了二房东发展压力和融资风险。获得的资金投入发展之后，二房东的数据会如实透明的反应给投资人，大大的减低了投资人的投资风险，实现了二房东和投资人双赢的局面。　　普通的租约证券化、众筹模式对于二房东来说学习成本高，没有针对性，不能从实际解决二房东经营需要；而普通的P2P产品、信托产品、地产基金标出收益率和具体承担风险不可控制，投资人也无从真正识别风险所在。　　作为一家想要帮助职业房东实现事业梦想的长租公寓，水滴公寓通过供应链金融和SaaS系统，开创性的融合了互联网金融场景化借贷服务，真正解决二房东实际发展核心问题。在这个产品当中，作为二房东你可以很清楚看到自己的经营状态: 现在需要借钱吗？什么时候借？需要借多少？都不再是一件跟着感觉走的事情，职业房东的决策也都可以获得动态数据支持，迅速发展，合理计划，有钱使在刀刃上。由于数据会自动生成报表，自然将学习的成本降到最低，对于二房东来说，好学易用；数据本身就是借款凭据，一边工作，一边投资自动到手，方便快捷。对于投资人来说，不仅可以清楚地知道钱的去向，看得见摸得着自己的投资对象。更重要的还能够通过系统实时监控资金去向，和书面、静态的数据报表相比，水滴金融可以真正让投资变得安全、透明、实实在在。
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看职业房东在国内如何赚钱
核心提示：
&&& 现代人流行把社会人群划分成族群，先有小资、白领、中产，后有SOHO、BOBOS，将来还会流行什么族无从考究，但有一新族群开始频繁被曝光——“房东”。
&&& 在很多城市里，抛开只有一套房子自住的有产者，剩下的人基本上可以划分为：房东、房客。从企业主、政府公务员，到出租车司机...
&&& 现代人流行把社会人群划分成族群，先有小资、白领、中产，后有SOHO、BOBOS，将来还会流行什么族无从考究，但有一新族群开始频繁被曝光——“房东”。
&&& 在很多城市里，抛开只有一套房子自住的有产者，剩下的人基本上可以划分为：房东、房客。从企业主、政府公务员，到出租车司机，人们纷纷开始投资于房地产。许多人都把自有的房产租出去，被抑制了40年之久的私有产权开始复苏，新一代中国房东阶层开始涌现，活跃的房屋出租市场也开始形成。从房东身上就可以看出正好顺应了这个人潮涌动的国家的现状——公司业务不断向其他省份扩张，流动人口源源不断涌入城市地区，学生们纷纷前往远方求学。
房东无处不在
&&& 职业房东，只要手里有一套两室一厅市区的住房，就像有了一份稳定的工作一样重要。在英国，连首相布莱尔都采用分期付款的方式，将一栋价值约360万英镑的豪宅购至名下每周租金3000英镑的价格出租。
&&& 人们都爱往财富聚集的城市发展，北京是首都，也是人气最旺盛的城市。打工、求学、求职……，相关统计数字表明，外地人占北京人的40%还多。这些暂时还不具备购房能力的人，托起了北京租赁市场的繁荣。有人说北京的门槛太高了，把一部分外地人挡在了门外，这里的“门槛”是指房子太贵。正是因为此“门槛”，给“房东”提供了成长的土壤。
&&& 社会大趋势的发展变化也为“房东”推波助澜。以前，中国的大家庭往往都会住在一起，但现在很多人都愿意和父母分开居住。有财力的人会另购一套住房，或者给父母居住，或者给孩子留着。
&&& 北京朝阳区吉祥里业主郭先生从2000年开始，一直在疯狂地买房投资。他比较看好朝阳门一带，所以买的房子大多位于那个地区。第一次当上房东是把自己那套三居以每月4000元出租，又以月租金2000元，租了同一社区的一套两居室。这投资尝到甜头后，郭先生又买了宅美诗的一套尾房，100平米，月供4000元左右，月租金是6000元；跟着又买了凤凰城，这次多少受了点打击——月租金从最初超过12000元跌到了现在的人民币8000元；随后还有第四次、第五次……
&&& “我当初没想投资这么多房子，可一旦入市就收不住了。我不怕租价下降，一来是因为我觉得我的这些房子租金即使降到底线也降不到多少；万一玩不转了，我还可以把房子出售。一套总价70万的房子，剩下未还的贷款算它50万，如果出手能卖到60万，我还能挣10万。”说到当房东的最大感受，郭先生觉得“过瘾”。
&&& 钢琴教师张玉崇很早就发现了房地产市场的潜力。他和妻子从1999年就开始投资，用较低的价格购买房产。“每两个月，我们都会带上我们的收入去地产市场转一圈，”42岁的张玉崇说。通过银行贷款和亲朋好友的赞助，夫妻俩已经购置了42套住房，一部分租了出去，一部分卖了出去，剩下的他们准备按获利至少50%的价格转售。
&&& 是投资总有风险，投资房产也不例外。链家房地产经纪有限公司市场部总监宫萍女士介绍说，当房东的风险还是比较大的，主要表现为利率风险、政策风险、出售时的价格风险以及房屋出租的空置风险。
&&& 尽管如此，也挡不住成为房东的欲望。我爱我家房地产经纪有限公司副总经理胡景晖告诉采访的记者：“我自己的感觉，现在的房东比2000年的时候多了起码70%。”最早买房子致富的投资者还拉长了战线，到上海、海南等地去买房并长期出租。
&&& “与2003年相比，公司今年的收入增加了一倍。”胡景晖预计，目前在北京开展房屋租赁服务的，或合法或违法的机构总共超过6000家。“北京每年需要租房的客户就有300万，其中半数会找中介机构帮忙。”胡景晖说。
房东的前世今生
&&& 在东、西方向上，古人还以东为首，以西为次。皇后和妃子们的住处分为东宫、西宫，而以东宫为大为正，西宫为次为从；供奉祖宗牌位的太庙，要建在皇宫的东侧。现代汉语中的“东家”、“房东”等也由此而来。演变到现在，“房东”成了一种职业——这是一个让人艳羡的阶层，他们和我们身边那些只拥有两套房产的亲朋好友不同，靠出租手中的五六套、十几套高级公寓房进行“资本运作”成了他们独特的理财方式。
&&& 新中国成立前，许多中国人就乐意将资金投入房产。新中国成立后，当时国有企业的工人拿着极低的薪水，住着政府补贴的房屋。但在上世纪90年代后期，随着市场经济的推进，政府逐步取消了这类补贴，让住房市场逐步商业化，并允许许多居民以很低的价格买下自己居住的房产。
&&& 居民储蓄日渐积累，银行也开始提供住房抵押贷款，这样很多居民开始购置更好更大的住房，把原来旧而小的房子租出去。建设部政策研究中心研究员周江估计，北京自购住房的大约1/4都是为了投资。
&&& 北京顺驰的置业顾问说到一个现象：在北京三环线内，很多二手房只要被报出好的地段和合适的价格，马上就被人给定走了。“他们甚至都不用去看这房子，目的很明显，就是投资，为了租出去。”
&&& 这一批以房租为生的人，用老辈儿人的话说这叫“吃瓦片儿的”，而用现在时兴的话来说就叫做“职业房东”。靠做国际贸易起家的舒可心从来没有想过有朝一日自己也会“吃瓦片”。(此舒可心并非那个热爱维权的舒可心。)
&&& 据舒可心介绍：其实我没有想过要吃瓦片这件事，只是由于97年亚洲经济危机的时候我钱没地方用。然后我就想把我的钱投一个比较稳当的地方，所以买了房子以后发现这地不错，那我就再买一个，买了就租出去了，那我干脆我就再买一个，当时实际上是市场引导了我，我相信任何人都是被市场拽着走的。
&&& 在舒可心开始投资房产的1997年，北京以外商为主体的投资市场结构发生了一个转变。受亚洲金融风暴的影响，投资市场出现了暂时空档--租和售情况都不是太好，北京的房地产投资市场进入最低谷。而在同时，许多国内投资者看到了北京市场的需求和投资前景，借机杀入，舒可心就是这些人中的一个。他们手上拥有大量通过贸易活动获得的资金，而国内房地产投资市场初露端倪，为这些资金找到了出口，并且获得了不错的回报。
&&& 她说：从99年，2000年，2001年这三年实际上租得相当的好。所以在三年来，大概应该是有30%，或者更高的这个投资回报。投资房产的成功让舒可心成了北京投资圈里的名人，从年，春风得意的舒可心曾经以投资专家的身份，被邀请到各处传授房产投资的经验。
&&& 从1998年到2002年上半年，是房东的高速发展阶段。取消实物分房政策后，让房地产二级市场开始种下了活跃的种子。“虽然上世纪八十年代就有了房东，但房东真正活跃应该是从7年前开始的。”
&&& 1998年政府终止实物分房，个人购房市场的打开，释放出了汹涌的购买力，同时也成就了房地产的市场化。从1997年开始，北京乃至全国的房地产开发开始了新一轮增长。根据北京市统计局的数据，从1997年到2000年，北京市商品房竣工面积共4099.2万平方米，房地产投资额年均增长率为51.7%，销售量年均增长率为54%。于是，相对稳定的需求量和迅速增长的供应量之间的矛盾通过房价体现出来了。
&&& 舒可心介绍说：我现在回过头来想，我低估了北京的房地产发展速度，还是这句话，当时我认为盖房子、批地手续不是那么容易的，一定是让我有几年好赚的，结果没想到等我们1999年入住的时候，北京各种各样的房子都起来了，当时真的心情不是特别好，我们真得恨不得开发商二期都不要建。
&&& 房东是个很容易受政策影响的职业，甚至可以说，房东的兴衰起伏的过程就可以看到政策变化的轨迹。“在2000年以前，高档公寓月租金没有低于1000美金的，当时的投资回报率平均可达20%左右。然而近两三年，公寓租价呈一路下滑趋势，两居室高档公寓月租金跌至元的情况已司空见惯。”舒可心说。
&&& 这是因为从日起，北京市取消内、外销商品房的区别，包括港、澳、台在内的境外人士买自住商品房挑选余地大了。“这使原来的内销房的销售对象扩大，境外人士的购房挑选余地变大，租房的价格也就开始下降。”
&&& “前段时间的加息，对房东影响虽然不大，但那是因为加息力度比较温和，却也能使得房东如履薄冰。而且，现在的高房价也正给想做房东的人设置了新的难题。”舒可心感慨。
房东倒影下的城市新规则
&&& 有多少个外来打工者就有多少个房东，只是组成房东身份的元素不同罢了。“房东”过着悠闲的生活，尽管口袋里的钱不多，但是至少不必为生计发愁，虽然生活中好像少了点创造力，但暂时的安逸与那些天天为租房而忙活的“京漂族”形成明显反差。房东经过会跟他们的客户说到的是：这房子交通很方便。房东知道，环三环、沿地铁的房东会当得比较轻松。在这些房东有意无意之下，就划分出出新的人群：300派、地铁派……
&&& 300是北京的一路公交车，以从来都不会有座位坐而著称，300路公车成了在三环沿线居住的人群最常用到的交通工具。蔡小在工作日，每天都要从位于东三环的双井乘300路到位于北三环的西坝河的公司上班。她的很多朋友都住在三环沿线，所以即便是双休日，她的生活是以300路公车为曲线的。
&&& “我手里的42套房子一半以上分布在三环沿线，以普通住宅为主。除掉两套南三环的房子，其他的租金一直都很坚挺，两居室没有低于2000元/每月租出去的。”张玉崇说，但三环的房东相对风险要小很多。除了300路公车，还有地铁、城铁，每天负责将房东的客户从这里运送到那里的工作地。
&&& 职业房东很多，各种类型的房东也多，这又衍生出许多为房东服务的产品。“北京最早的房东以有闲房的老百姓居多，家中有空置的房屋便以租赁形式获取收益，贴补家用。随着房东的人员构成情况发生了很大变化，投资型房东增加，手中有两套及两套以上房子的人占房东组成人员的主要部分。而这类人一般有较稳定、高收入的工作或自己经营商业，因此也没有多余时间打理手中空置房屋。另一部分人则是异地投资者，他们往往看好京城某些优秀楼盘，或者纯粹将其用来投资，或者只为以后方便时自住。而身处异地使投资者无法亲自打理房子，我爱我家就推出了‘房屋管家’代理房子出租的一切事宜。”胡景晖说。
&&& 前几年，曾在北京房屋租赁业名噪一时的新型租赁业务“房屋银行”，因一些不法中介机构的违规操作致使投诉率过高，最终被迫接受整顿。随后，许多类似“房屋管家”的“房屋银行”升级版形式出现，为房东提供服务。对于出租房屋的房东来说，以最省心、省力、无风险的方式使房屋出租，并且实现收益最大化便是租赁的理想状态。
&&& 正是因为看到“房东”的价值，开发商也会利用各种噱头拿房东说事：前不久，天津市首个SOLO项目亮相，由顺驰公司推出的“零风险房东”投资方案同时启动。SOLO项目是一种适合白领阶层需求的小户型住房，其特点是：总价低，首付低，月供较少，是目前市场需求的热点住房品种之一。同时推出的“零风险房东”投资方案即由顺驰公司利用其连锁经营体系的出租置换功能，将消费者购买下的顺驰城市之星SOLO住房放在全市的顺驰连锁店流通体系中进行出租。
&&& 房东的维权一直也是个问题。在历史上，最早的房东维权事件应该是发生在东汉末年，刘、关、张桃园三结义，驻军新野，请诸葛亮为军师。诸葛亮宽仁爱民，纪律严明，深得百姓拥护。某日，关云长因一心阅读兵书，疏忽了拴于门前桑树下的马，那马啃坏了房东的桑树。诸葛亮得知此事后，立即治了关云长的罪，并罚其另植一颗桑树，作为对房东的赔偿。这棵桑树目前在河南南阳地区新野县县城的中心，故名汉桑城。
&&& 民间传说或许有后人附会之处，但传说及桑树多少能证明房东维权是件拿得上台面的大事。最早的《城市房屋租赁管理办法》日开始施行。日北京市也发布了《北京市外地来京人员租赁房屋管理规定》。这些规则年代久远，自然早已不能胜任现代的“房东”卫兵的角色。
&&& 为此，北京将出台首个《北京市房屋租赁管理办法》(以下简称《办法》)。目前，《办法》的“送审稿”已送至12个市政主管部门和13个区县政府职能部门征求意见。去年3月，全国首家房屋租赁行业协会深圳房屋租赁行业协会在深圳正式成立。至此，私有产权再次得到确认和保护。
方庄：北京房东密集的地方
&&& 方庄是北京房地产市场最早的商品房住宅小区。上世纪80年代末90年代初，北京最先富裕起来的事业成功人士以及中央一些部委及其下属公司纷纷在方庄抢购房产，使方庄成为京城最早的“富人区”。他们是方庄地区的第一批住户，同时也拉动了方庄地区的房价，并由其中看到了房产价格的涨跌，体会到个中的滋味。
&&& 如今，这一批人继续“富裕”，很多人已经很早前就走出方庄，在北京别的地方有了房产，于是这里成了房东最密集的地方。
&&& 最近两年，方庄地区的房屋租赁价格悄悄降下来了，房东不好做了。对于方庄地区的房东来说，以前的房屋租金收入让人眼热，不少人更以此作为一项投资来谋取这部分收益，而如今这样的利益空间正逐渐被挤压，房东西挣钱不再轻松。一套精装修的两居室，每月房租由以前的2500元左右降为现在的不到2000元，下降幅度之大，不仅使很多房主无可奈何，还让不少以“房屋银行”为主营业务的中介公司吃不消。
&&& 置业家园的负责人说，最早的产品在现在早已没有什么特色，再加上亚运村、中关村、国贸等地区成熟社区的崛起，方庄的房东自然已经不好当了。这与北京房地产市场的大环境是分不开。2002年，北京房屋租赁市场供应量放大，而需求量相对减少，部分承租人将每月的房租负担转而投向贷款购买商品房或二手房的还贷上，市场需求方的转向，打破了原有的供需平衡，租赁市场开始由出租方市场向承租方市场过渡。
“方庄现象”可能仅仅是一个开始，三十年“房东”，三十年“房西”……
没有房子的“房东”
&&& 个人投资房地产，将不再限于通过买楼或买房地产信托来实现了。一种人人都可以参与做房东的房地产投资形式——上市房地产基金正在深圳交易所进行论证，具体产品设计也将成型。上市房地产基金，是房地产信托投资基金的一种形式。
&&& 房地产信托投资基金主要通过专家运作，投资房地产实业，获得物业出租的租金收入以及房地产增值收益，并以红利的形式派发给基金投资者。无论投资者资金多少，都可以做“房东”，定期分红利，就好像定期收“房租”。
&&& 这类基金直接投资于房地产项目，靠经营房地产来获得租金和资产增值收入。法律规定，其利润的大部分必须用作分红。这种基金可以在证券交易所上市交易，投资者在获取稳定的分红收益外，还可能赚差价。
&&& 为了达到“收房租”的目的，这类基金投资的项目通常有购物中心、公寓、写字楼、仓库等收益型房地产。去年年底发行的香港首只房地产信托投资基金领汇，尽管未能如期上市，但其设计思路和运作模式仍属于典型的房地产信托投资基金。领汇拟收购房委会所属的物业，包括151个商场、178个停车场等。这些物业提供稳定的租金收入。
&&& 在美国，这种运作方式最早在上世纪60年代已经出现，目前公开上市的房地产信托基金有将近200只，市值将近3000亿美元。在机构持有的房地产资产中，这类基金占的份额达到10%~15%。
&&& 目前，全球有不少国家和地区都已经制定了房地产信托投资基金的相关法规。对房地产投资感兴趣的投资者，通过投资基金的形式，除了“收房租”，还可以“放贷款”。另外，还可以投资房地产股票基金。
责任编辑：白鸣}