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10多位民工的40万工钱被拖欠 时隔两年多仍未结
元旦刚过，农历新年脚步又近了，可是对10多名农民工来说，被拖欠了两年的工资还不知何时能得手。1月2日，数名农民工告知记者，他们受雇于南昌市力鼎修建装饰工程有限公司（以下简称“南昌力鼎装饰”），2013年来到九江市八里湖新区的九江国际湾楼盘做工，次年工程就已完工，但是对方欠他们几十万元工资没付。目前九江市八里湖新区已受理拖欠农民工工资一事。
彭师傅是宜春人，2013年至2014年10月，他来到九江市八里湖新区九江国际湾工地做工。“主要从事房子室外装修工程。”彭师傅说，请他们来的是南昌力鼎装饰，工程至2014年下半年基本完工。“最初，工资结算还比较快，后来就一直拖，自己有3万多元工资被欠。”南昌的曾师傅也被欠薪，而且数额还不少：“2年的工资都没发，加起来有10多万元。”
据懂得，与九江市国际湾的开发商――九江市冠宸置业有限公司（以下简称“九江冠宸置业”）签署施工合同的是“南昌力鼎装饰”，后该工程的实际承包人是徐某。之前，南昌力鼎装饰负责人黄骅曾出具数份委托书，让九江冠宸置业直接将工程款转入徐某的个人账户。
从记者取得的九江冠宸置业工程款审批表显示，该公司曾多次将外墙GRC构件制作安装的工程款转入徐某的个人账户。“按理说我们该找黄骅要钱，可黄骅说他不论这事，让我们找徐某。徐某说九江冠宸置业没给他结算，他也没钱支付农民工工资。”
对此，九江冠宸置业相关负责人表示，目前楼盘房屋根本售完，其承认外墙GRC构件制作装置的工程款还没结清，里面包括一些农夫工的工资。经九江冠宸置业财务职员确认，目前还有包含工资、资料费等近40万元未结算。
“与公司签合同的是 南昌力鼎装饰 ，假如黄骅没有给徐某新的委托书，我们也不好把钱给徐某。” 九江冠宸置业相关负责人表示，本人也希望尽快把这笔款结清。
包工头之一的徐某向记者表现，没有黄骅的委托书，九江冠宸置业不与他结算，他也没钱支付农夫工工资。徐某还说：“因为我们给的利益费少了，黄骅不肯开具最后一次结算的委托书，从而到达多要好处费的目标。”
记者就此事向黄骅求证，可屡次拨打黄骅电话，均被挂断，发短信亦未回复。
&nbsp1月2日上午，记者在国家企业信用信息公示系统查问发现，南昌力鼎装饰日登记成立，注册资本50万元，黄骅是天然人股东。日，该公司被东湖区市场和质量监视治理局列入经营异常名录，原因是未依照《企业信息公示暂行条例》第八条划定的期限公示年度报告。
对此，九江市八里湖新区人力资源部部长刘水庆已经受理，并做了详细记载。他表示，针对农民工工资被拖欠之事，会参与考察，并踊跃协调农民工维权。他还表示，目前登记欠款项近40万元，估量有部分属于工程款，人力资源部门不会追讨工程款，只会追讨被拖欠的农民工工资。“农民工的权利确定要维护的。”刘水庆说：“等农民工供给了工资明细表后再追查由谁支付这笔工资。”
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版权所有杭州色霸涂料有限公司浙ICP备号-1& 我国政府受人民的监督知识点 & “（26分）深化国企改革，更多释放红利。阅...”习题详情
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（26分）深化国企改革，更多释放红利。阅读材料，回答问题。材料一
2013年我国中央企业运行情况（单位：亿元）注：2012年我国中央企业（包括中央管理企业和部门所属企业）累计实现营业总收入亿元，累计实现利润总额15045.4亿元。材料二
党的十八届三中全会指出，国有企业改革应完善国有资产管理体制，以管资本为主加强国有资产监管，改革国有资本授权经营体制，组建若干国有资本运营公司，支持有条件的国有企业改组为国有资本投资公司。深化国有企业改革，必须适应市场化、国际化新形势，以规范经营决策、资产保值增值、公平参与竞争、提高企业效率、增强企业活力、承担社会责任为重点，推动国有企业完善现代企业制度，健全协调运转、有效制衡的公司法人治理结构。合理增加市场化选聘比例，合理确定并严格规范国有企业管理人员薪酬水平、职务待遇、职务消费、业务消费。材料三
为贯彻党的十八届三中全会精神，H省省委省政府积极推进国有企业改革。三个月内，省政府认真制定国企改革方案，并组织召开座谈会、论证会邀请相关领域专家进行研讨、论证，认真听取民主党派、政协委员的提议，并将决策草案向社会公开，认真听取国有企业、民营企业及全体社会公民的意见建议。在今年2月份召开的H省人大上，由省政府提交的《关于进一步深化国有企业改革的意见》交由人大进行审议并获通过，于3月11日正式出台付诸实施。（1）分析材料一反映的经济信息，并结合材料二说明推进国有企业改革的经济意义。（14分）（2）结合材料三分析H省政府是如何坚持科学民主依法决策的。（12分）&
本题难度：一般
题型：解答题&|&来源：2013-－2014学年湖北省三校高一下学期五月联考政治试卷
分析与解答
习题“（26分）深化国企改革，更多释放红利。阅读材料，回答问题。材料一
2013年我国中央企业运行情况（单位：亿元）注：2012年我国中央企业（包括中央管理企业和部门所属企业）累计实现营业总收入亿元...”的分析与解答如下所示：
（1）作答图表类经济信息类的题目，要从三个角度进行全面分析，一是标题，告诉我们题目的主旨是什么，2013年我国中央企业运行情况；二是图表，告诉我们题目的主要内容是什么，结合注释部分，相较于2012年，我国中央企业营业总收入及利润均小幅提高，但负担较重；三是注释，对正文进行补充解释。经济意义，考查学生阅读、分析、归纳、总结材料的能力。主要从改革的作用的角度进行分析。（2）考查政府的相关知识，落脚点是坚持科学民主依法决策，即政府决策的方式，较为简单，关键是结合相关材料进行分析。可以从以下角度进行分析，政府不断完善决策信息和智力支持系统，提高决策的科学性；政府应增强决策的透明度和公众参与度；政府应坚持决策的内容符合法律的规定和要求。
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2013年我国中央企业运行情况（单位：亿元）注：2012年我国中央企业（包括中央管理企业和部门所属企业）累计实现营业总收入26055...
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2013年我国中央企业运行情况（单位：亿元）注：2012年我国中央企业（包括中央管理企业和部门所属企业）累计实现营业总收入亿元...”主要考察你对“我国政府受人民的监督”
等考点的理解。
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我国政府受人民的监督
与“（26分）深化国企改革，更多释放红利。阅读材料，回答问题。材料一
2013年我国中央企业运行情况（单位：亿元）注：2012年我国中央企业（包括中央管理企业和部门所属企业）累计实现营业总收入亿元...”相似的题目：
传播学者克罗斯提出一个谣言公式：R = i× a／c，即谣言=（事件的）重要性×（事件的）模糊性÷公众批判能力。由此可见，终结网络谣言①政府要及时公开信息，让谣言止于真相
②国家要限制网络发展，让谣言无处遁迹③公众要提高鉴别能力，让谣言止于智者
④个人要拒信网络言论，让谣言无从传播①②①③②④③④
回顾2013年的吏治政策，从“八项规定”到“六条禁令”再到“四风建设”，公务员管理“严”字当头，监管法治化需要列上日程。这告诉我们，建设社会主义政治文明必须①坚持党的领导、人民当家作主、依法治国的统一 ②实行村民自治和城市居民自治，扩大基层民主③增强公务员权力意识，建设威信政府
④建立健全权力运行的制约和监督体系①③①④②③②④
保障房的建设，是一项重大的民生工程，但在建设过程中也暴露出很多问题：个别地方政府对保障房建设不积极，更有甚者，将保障房变成了“别墅保障房”、“富人福利房”、“公务员专属房”。引起社会极大的不满。要改变这种现状，各级政府必须加强党的建设，不断完善党的领导方式和执政方式建立、完善制约和监督机制履行经济建设的职能，直接参与保障房的开发和建设审慎行使权力，科学民主决策
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2013年我国中央企业运行情况（单位：亿元）注：2012年我国中央企业（包括中央管理企业和部门所属企业）累计实现营业总收入亿元，累计实现利润总额15045.4亿元。材料二
党的十八届三中全会指出，国有企业改革应完善国有资产管理体制，以管资本为主加强国有资产监管，改革国有资本授权经营体制，组建若干国有资本运营公司，支持有条件的国有企业改组为国有资本投资公司。深化国有企业改革，必须适应市场化、国际化新形势，以规范经营决策、资产保值增值、公平参与竞争、提高企业效率、增强企业活力、承担社会责任为重点，推动国有企业完善现代企业制度，健全协调运转、有效制衡的公司法人治理结构。合理增加市场化选聘比例，合理确定并严格规范国有企业管理人员薪酬水平、职务待遇、职务消费、业务消费。材料三
为贯彻党的十八届三中全会精神，H省省委省政府积极推进国有企业改革。三个月内，省政府认真制定国企改革方案，并组织召开座谈会、论证会邀请相关领域专家进行研讨、论证，认真听取民主党派、政协委员的提议，并将决策草案向社会公开，认真听取国有企业、民营企业及全体社会公民的意见建议。在今年2月份召开的H省人大上，由省政府提交的《关于进一步深化国有企业改革的意见》交由人大进行审议并获通过，于3月11日正式出台付诸实施。（1）分析材料一反映的经济信息，并结合材料二说明推进国有企业改革的经济意义。（14分）（2）结合材料三分析H省政府是如何坚持科学民主依法决策的。（12分）”的答案、考点梳理，并查找与习题“（26分）深化国企改革，更多释放红利。阅读材料，回答问题。材料一
2013年我国中央企业运行情况（单位：亿元）注：2012年我国中央企业（包括中央管理企业和部门所属企业）累计实现营业总收入亿元，累计实现利润总额15045.4亿元。材料二
党的十八届三中全会指出，国有企业改革应完善国有资产管理体制，以管资本为主加强国有资产监管，改革国有资本授权经营体制，组建若干国有资本运营公司，支持有条件的国有企业改组为国有资本投资公司。深化国有企业改革，必须适应市场化、国际化新形势，以规范经营决策、资产保值增值、公平参与竞争、提高企业效率、增强企业活力、承担社会责任为重点，推动国有企业完善现代企业制度，健全协调运转、有效制衡的公司法人治理结构。合理增加市场化选聘比例，合理确定并严格规范国有企业管理人员薪酬水平、职务待遇、职务消费、业务消费。材料三
为贯彻党的十八届三中全会精神，H省省委省政府积极推进国有企业改革。三个月内，省政府认真制定国企改革方案，并组织召开座谈会、论证会邀请相关领域专家进行研讨、论证，认真听取民主党派、政协委员的提议，并将决策草案向社会公开，认真听取国有企业、民营企业及全体社会公民的意见建议。在今年2月份召开的H省人大上，由省政府提交的《关于进一步深化国有企业改革的意见》交由人大进行审议并获通过，于3月11日正式出台付诸实施。（1）分析材料一反映的经济信息，并结合材料二说明推进国有企业改革的经济意义。（14分）（2）结合材料三分析H省政府是如何坚持科学民主依法决策的。（12分）”相似的习题。土地估价师考试
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正确答案：
1．关于土地估价目的叙述不正确。理由：
& &(1)一项估价只能有一个目的。
& &(2)土地抵押登记中的申报价值必须是以抵押为目的的估价结果为依据。
& &2．认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估的观点不正确。理由：
& &(1)股权转让必须进行资产核定，需要土地评估。
& &(2)随着时间的变化，土地可能发生增值或贬值，需要重新评估。
& &3．土地估价依据一般包括：①法律法规方面。②估价技术方面。③估价对象权属方面。④估价委托要求方面(目的、范围等)；⑤现场勘察情况。
& &缺少：估价对象权属方面。
& &6．不违反规定。理由：
& &(1)土地登记时申报地价为自行报价，申报者单方负责，不一定需要专门评估，可以根据有关评估报告确定。
& &(2)土地登记时，地价申报不需要估价报告，采用估价报告的结果没有对原估价行为形成法律侵权。
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第&1&题：填空题:下面是一个完整的土地估价技术报告(标注&略&的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。
&&股份有限公司土地资产评估报告
& &一、委托评估单位及联络人：(略)
& &二、评估单位：(略)
& &三、评估地块所在地：本次评估位于&&市行政辖区内，&&路22号
& &四、评估目的：&&股份有限公司因上市需要，委托&&土地估价所对宗地价值进行现值评估
& &五、评估地块面积：宗地面积为1785.88m2
& &四至界限及详细位置参见附录、附件
& &六、评估依据：(略)
& &七、评估基准期日：日
& &八、评估地块类别：商业服务办公综合用地
& &九、评估价格年期：50年土地使用权
& &十、评估原则
& &(1)评估时按最优、客观、公正、适法、科学、合理原则进行。
& &(2)评估时全面考虑地价增减各项因素。
& &(3)评估时遵守工作独立，依据客观结果公允的规则。
& &1．《中华人民共和国土地管理法》
& &2．《中华人民共和国城市房地产管理法》
& &3．《城镇土地估价规程》
& &4．土地估价委托书
& &5．估价人员实地勘察调查所获取的有关资料
& &六、估价基准日
& &七、估价日期
& &八、地价定义
& &待估宗地的价格是在以下设定条件下于日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外&六通&和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。
& &九、估价结果
& &估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果为：
& &评估土地面积：2504.1m2；
& &单位面积地价：4069.07元/m2；
& &总地价：元；
& &大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整(人民币)。
& &十、需要特殊说明的事项
& &(一)假设条件
& &(1)土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。
& &(2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。
& &(3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
& &(4)任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。
& &(5)委托方提供的资料属实。
& &(二)估价结果和估价报告的使用
& &(1)土地估价报告仅为委托方&&公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。
& &(2)在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应作相应调整。
& &(3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。
& &十一、土地估价师签字
& &1．土地估价师签字：&&&土地估价师资格证书号：&&&&&&&&&
& &2．土地估价师签字：&&&土地估价师资格证书号：&&&&&&&&&
& &十二、土地估价机构
& &土地估价机构负责人签字：&&&
& &(土地估价机构公章)
& &(4)依据规定的程序及相匹配的方法与标准进行科学评估。
& &(5)评估分析中遵循综合分析，最有效利用原则、替代原则、期日原则。
& &(6)比较标的物同质性、可比性原则。
& &(7)在评估人员能力范围内，力求准确。
& &十一、评估作业时间：日～12月8日
& &十二、评估价格币值种类：人民币
& &十三、评估结果
& &评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真调查、分析委估地块实际条件，生产经营水平的基础上，确定&&股份有限公司入股土地资产50年土地使用权在评估基准日期日的现值为：单位地价944元/m2；总地价168.59万元。
& &十四、有关说明
& &(1)本评估报告是&&股份有限公司为股本上市需要，明晰企业土地资产实况，委托&&土地估价所对其入股土地资产进行现时开发利用条件下的土地现值评估，如果改变评佶目的或评估条件，本报告评估的土地资产价值应重新评估。
& &(2)本评估地块的土地面积及权属证明材料由&&股份有限公司提供。
& &(3)本评估报告所采用的各项标准均以国家有关部门规定为准，各项名词、概念均为房地产评估认可，并普遍采用。
& &(4)本评估报告有效期为12个月。
& &十五、附录及附件
& &十六、评估人员介绍
& &&&股份有限公司土地资产评估技术报告
& &一、委估公司概况(略)
& &二、委托评估地块的基本情况
& &1．评估对象所处的位置及交通条件
& &评估宗地位于&&市商业中心偏西南部，坐落在&&路22号，距人民广场和商业一条街1.5km，距&&火车南站1.5km，距&&国际机场约26km，距电信枢纽大楼约1km，距人民公园约300m。地块附近的&&路、&&路、&&路和&&路均为&&市的主要交通干道，有3路、51路、36路等公共汽车从此地块周围通过，具有通信、交通、购物、娱乐、办公、商务活动的较好环境，地理位置优越，交通条件便捷。
& &2．自然条件
& &&&市区位于&&河河畔。建成区南北长16km，东西宽2～3km。建成区起伏不平，主体呈南北向狭长带状分布，外围形成数个相对独立的工业区。该地区断层发育，地震活跃。地质地貌条件较好。矿产资源丰富，降水量少，蒸发量大，日照时间长，昼夜温差大，属典型大陆性气候，水资源有冰川融水、地表径流等形态，但并不丰富。
& &三、委估宗地现状
& &根据估价人员对资料的分析和现场的实地勘查，评估宗地总面积为1785.88m2，现已建成框架结构的9层楼，地上8层，地下1层，是2003年建成的综合楼，其占地形状基本呈长方形，长约50m，宽约35m，基础设施都已具备。
& &四、委估地块四至及周围环境
& &评估宗地东临&&路，南临&&大厦，&&电影院，西临&&家属院，北临&&贸易总公司。周围有&&市场、&&邮电局、&&医院、&&大厦、&&中医院、建设银行、人民公园、&&宾馆、&&大酒店、&&批发市场。周围人口稠密，城市基础设施完备，服务业种类较多，有较好的商务活动环境，使该委估地块上经营综合性大厦具有极大的发展潜力。
& &五、委估宗地占地面积的确认
& &评估宗地按《中华人民共和国国有土地使用证》(2006)&&号所载明的四至范围，载明批准用地面积为2765m2，市规划局颁发的《规划建设用地红线图》及所附说明书中载明红线范围内的面积为2765m2，综合楼由&&大厦与&&贸易大厦共建，&&大厦分摊土地面积为1785.88m2。
& &六、宗地评估路径
& &(一)估价方法介绍
& &1．土地残余法
& &根据市场上同类行业经营状况，推算出委估地块物业正常经营水平下的物业总价值，用收益还原法以外的方法求取建筑物的现值，从而剥离出土地地价。
& &2．比较法
& &比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或土地使用价值相同的土地买卖、租赁实例与待估宗地加以对照比较，就两者之问在影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等的差别进行修正，求取待估宗地在评估时日地价的方法。
& &3．基准地价修正法
& &就是利用已有的基准地价成果结合评估地块实际情况进行各项因素修正，求取评估地块地价的方法。
& &(二)评估程序(略)
& &七、宗地地价测算
& &土地残余法：
& &1．物业总价值
& &(1)商业、餐饮娱乐、办公用房市场租金水平。根据掌握的市场资料，&&商场、&&百货大楼、&&贸易大厦以及该宗地邻近及周围商业用房年租金在800～3000元之间，根据本宗地物业的实际情况和市场需求情况，推算出年租金水平为1300元/m2。
& &对&&大厦、&&楼、&&大酒楼以及周围餐饮娱乐租金水平和年收益推算年租金为600～2500元/m2，根据该物业现状和经营方式推算年租金水平为1200元/m2。
& &根据&&物业管理公司和其他一些物业管理公司的写字楼和其他一些写字楼出租资料分析，年租金在400～2000元/m2，结合本宗物业的地段和档次推算年租金为700元/m2，因此确定本评估宗地物业的租金水平见下表。
建筑面积/m2
年租金/(元/m2)
每层均为1359.2
注：该大厦楼层含他项使用面积已剔除。 (2)有收益的面积。1～8层地下层总面积为9897.6m2，6层为公司的自用办公楼，面积为1359.2m2，使用面积折算率为75%，公用面积比为0.15，第5层分摊给共建单位&&大厦。 有收益面积=(9.2)m2&(1-0.15)&75%=5443.23m2 (3)年纯收益。年平均空置率为10%，出租和运营费用按毛租金25%计，见下表。
建筑面积/m2
年租金/(元/m2)
使用面积折算率(%)
公共面积比
各种费用率(%)
交纳所得税(税率33%)后年纯收益
(54.26+50.09+45.91+79.31+40.94+40.94+45.91)&(1-33%)万元=239.43万元
(4)物业总价值。根据银行存、贷款利率、国库券、上涨指数及经营风险大小等因素测算综合还原利率为13.5%，物业纯收益年增长率为5%，收益获取年限为50年。
2．房屋的现值
根据对该物业的实地勘察和从有关部门调查资料估算土建造价1150元/m2，设备装修900元/m2，因此重置价为：
(1)建安工程直接费：()元/m2=2050元/m2
(2)间接工程费(为直接工程费的20%):2050元/m220%=410元/m2
(3)不可预见费取前两项和的5%:()元/m2&5%=123元/m2
(4)利息支出，年利息取12.98%:()元/m2&12.98%=335.27元/m2
重置价=9897.6m2&(+335.27)元/m2=2888.39万元
因该框架房屋建成于1999年，根据国家有关规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0，由于该宗地参股年限为50年，房屋尚可使用50年，已使用了7年，所以现值为：
V=C{1-(1-R)&[t/(t+n)]}=-(1-0)&[7/(7+50)]}万元=2533.68万元
3．土地价值
土地价值=物业总价值-建筑物现值=(3.68)万元=225.67万元
单位地价=225.67万元/1785.88m2=1263.63元/m2
根据估价师实际工作中掌握的材料及相关部门提供的情况，在&&市区选择了与评估地块类似的土地交易、土地入股比较实例见下表。
将以上四宗实例与评估地块在交易情况、交易期日、区域情况、个别因素、使用年期进行比较修正，最终求出土地价格，修正系数表见下表：
比较地价计算如下：
估价师讨论后，认为以上四宗比较实例与评估宗地有比较强的可比性，以四个比较地价的平均值作为土地价格：
评估宗地单位地价=(843+906+925.4+878.6)元/m2/4=888.25元/m2
基准地价修正法：
(1)根据&&市商业用地基准地价表，查出地价水平，见下表。
基准地价/(元/m2)
& &本次评估中宗地处于三级地内，基准地价应为615元/m2
& &(2)进行各项因素修正。
& &1)容积率修正。本次评估土地面积为1785.88m2，楼房属共建，含他项使用权面积较多，不作容积率修正。
& &2)对评估地块进行区域因素修正(见下表)。
& &根据地块具体情况，估价人员对三级区域进行实地考察，并结合以上各项因素分值图及分值表进行如下修正：
& &0%-5.7%-2.1%-2.0%-0.8%-2.0%=-12.6%
& &3)对评估地块进行个别因素修正(见下表)。
& &根据评估地块实际情况，对照个别因素指标说明表，进行如下修正：
& &3.2%+1.8%+1%+0+0.7%=6.7%
& &4)对评估地块进行年期修正。
& &K=1-[1/(1+R)]n
& &R为土地还原利率，这里取12%;n为土地使用年限，这里取50年，故K=0.9965。
& &5)基准地价调整结果。
& &评估地块土地价格=946元/m2&(1-12.6%+6.7%)&0.元/m2
& &评估结果确定：
& &根据以上采用的残余法、比较法、基准地价修正法的测算结果，分别给出权重0.15、0.45、0.4的加权平均，并结合估价师经验判断，该宗地地价确定为944元/m2。
& &八、评估结果汇总
& &单位地价：944元/m2；总地价：168.59万元。答案解析：第&2&题：填空题:下面是一个完整的土地估价技术报告(标注&略&的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。
土地估价技术报告
& &第一部分总述
& &一、估价项目名称：
& &&&储运公司&&仓库部分土地和库房估价。
& &二、委托估价方(略)
& &三、受托估价方(略)
& &四、估价目的：
& &为&&储运公司以&&仓库部分土地、库房作价入股与外商设立中外合资企业提供价格依据。
& &五、估价依据：(略)
& &六、价格定义：
& &本报告提供的土地价格是指熟地价格和库房的现时市场价格。
& &七、估价期日：2008年9月
& &八、估价日期：日至9月20日
& &九、估价结果
& &土地价格总计：19.1万美元，单位地价39.3美元/m2
& &房屋价格总计：419.2万元人民币，单价722.8元/m2(人民币)。
& &十、需要特殊说明的事项
& &(1)评估对象为&&储运公司&&仓库中的部分生产经营用地和库房。&&储运公司与外商达成意向：在不办理土地使用权出让手续的前提下，将部分生产用地作价投入合资企业。
& &(2)本报告所称市场价格是指公开市场价格。
& &(3)未经评估单位书面同意，本报告不得用于任何公开文件、材料或者在报刊杂志上刊载。
& &(4)本报告有效期为1年。
& &(5)本报告不对任何第三者承担责任。
& &十一、估价人员签名
& &&& & &注册房地产估价师编号 & &&&&&
& &&& & &经济师、资产评估师编号 & &&&&&
& &十二、土地估价机构(略)
& &第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
& &一、估价对象描述
& &1．土地位置状况
& &位置：&&仓库位于某市&&路150号，靠近码头。
& &土地用途：仓储用地。
& &土地面积：&&仓库总用地面积为152000m2，其中估价对象土地面积为4850m2。
& &土地利用状况：&&仓库用地中直接用于生产经营土地占土地总面积的68.5%，为104120m2，其余为道路、食堂、办公、浴室及厂办幼儿园及绿化等占地。
& &土地等级：6等。
& &2．土地权利状况
& &评估土地为国有划拨土地使用权，土地使用权证号(略)。该土地为2000年经市土地管理部门批准依法征收的当地农地，并严格按规划建设使用。
& &3．建筑物及其他附着物状况(略)
& &二、地价影响因素分析
& &1．一般因素
& &某市为重要港口工业城市，有优良的港口、铁道、公路和航空运输条件。气候温暖，四季分明，地质、水文条件良好，工业基础雄厚，尤其是改革开放以后大量外资看好其良好的投资环境，该市发展前景越来越好。
& &2．环境因素
& &&&仓库所在地区为该市的主要工业仓储地区，交通条件极为方便，路网港叉纵横交错，铁路、公路、水路应有尽有，市政基础设施也很齐全(五通：通路、电、上水、下水、电信)，具备了工业仓储用地的优良环境和硬件条件，是理想的货物运输集散地。
& &3．个别因素
& &&&仓库土地的最佳用途即为仓储运输用途，无改变用途的可能性，评估对象所用市政设施全部取自&&仓库已建成的未合资部分。食堂、办公等也均可无偿使用。该地地势较高，无水浸和暴雨积水记录，地面承载力良好，均能达到设计要求。市政基础设施齐全，达到&五通一平&，地上建筑物面积为5800m2。
& &第三部分土地及附着物估价
& &一、估价原则(略)
& &二、估价技术路线
& &由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例，但可由委托方提供土地开发成本及其收益资料，故采用成本法和收益还原法评估地价，为了使成本法评估地价更加准确，以比较法求出生地地价再加上实际开发费用求出熟地价。库房采用重置价折旧法评估。
& &三、估价过程
& &基本公式：评估对象价格=土地价格+建筑物价格
& &(一)土地估价
& &1．成本法评估土地价格
& &本案所称成本法评估土地价格，是以估价对象附近或同一供需网内近些年的土地出让实例，先采用比较法求出生地地价，再加上土地开发费得到评估土地&七通一平&的熟地地价。
& &(1)比较实例选择。本次评估收集了以下3个比较实例：
& &比较实例A：东平路32号，国有出让仓储用地；
& &比较实例B：临江路158号，国有出让运输业用地；
& &比较实例C：临江路194号，国有出让工业仓储用地。
& &(2)比较因素选择。比较因素选择了影响仓储业用地地价的区域因素和个别因素(详细说明略)。
& &(3)编制因素条件说明见下表。
& &(4)编制比较因素条件指数表(略)。
& &(5)因素修正。由于实例成交日期与估价期日比较接近，而且该段时间内工业仓储用地地价稳定，无大的变化，不作修正。交易情况正常，也不作修正。
& &因素修正见下表。
因素修正表
地价/(美元/m2)
比准价格/(美元/m2)
& &上述比准价格接近，取其算术平均值
& &地价=(24+23.7+24.05)美元/m2/3=23.9美元/m2
& &取整为24美元/m2
& &(6)计算土地开发费。根据委托方提供的详细的土地开发费用，计算得到开发费为8美元/m2。
& &(7)计算单位面积地价。利息率取银行一年期贷款利率12%，管理费取3%，开发周期取1年，开发费均匀投入，利润率取行业利润率7%，则
& &地价=[24&(1+12%)1.5+8&(1+12%)0.5+(24+8)(3%+7%)]美元/m2
& &=(28.45+8.47+3.2)美元/m2
& &=40.12美元/m2
& &(8)总地价=40.12美元/m2&4850m2=194582美元，合人民币161.5万元(美元与人民币汇率取1:8.3)
& &2．收益还原法评估土地价格
& &根据委托方提供的资料计算。
& &(1)&&仓库去年全年经营收入880.5万元(人民币)。
& &(2)全年全部经营支出为320万元(人民币)。
& &(3)土地纯收益(营业税及附加取5.56%)
& &[880.5&(1-5.56%)-320]万元=511.5万元
& &(4)计算地价(土地还原利率取7%)
& &地价=[(511.5/7%)&[1-1/(1+7%)50]/50万元
& &=225.2万元
& &3．地价的确定
& &将上述两种方法求取的地价取其算术平均值，则评估地价为
& &(161.5+225.2)万元/2=193.35万元
& &(二)求取房屋价格
& &1．计算房屋重置价
& &评估房屋为一座3层库房，框架结构，有一台2t货梯，该房屋于1994年竣工使用，耐用年限60年。根据某市建设委员会颁发的建筑定额及材差，计算得房屋重置单价为1100元/m2(144.6美元/m2)。
& &则房屋重置价为：1100元/m2&5800m2=6380000元
& &2．计算房屋折旧(设残值率为2%，耐用年限为60年)
& &(1)年折旧额：6380000&[(1-2%)/60]元=104206元
& &(2)折旧总额：104206元&14=1458884元
& &3．计算房屋现值
& &(8884)元=4921116元，取492.1万元
& &(三)评估对象总价
& &评估对象总价=地价+房屋价格
& &=(193.35+492.1)万元
& &=685.45万元
& &四、估价结果(略)
& &第四部分附件
& &一、房屋产权证书
& &二、估价对象照片
& &三、&&公司营业执照答案解析：
做了该试卷的考友还做了
······}