&&>>&&>>&&>>&正文
举例说明土地开发成本的核算
14:48:09不详字体：
&&& 如某房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 301&&&&&&&& 351
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 商品性土地&&& 自用土地
&&& 支付征地拆迁费　　&&&&&&&&&& 78 000元　　72 000元
&&& 支付承包设计单位前期工程款　　20 000元　　18 000元
&&& 应付承包施工单位基础设施款　　25 000元　　18 000元
&&& 分配开发间接费　　&&&&&&&&&&& 10 000元
&&& 合计　　&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 133 000元　　108 000元
&&& 1、则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：
&&& 借：开发成本——商品性土地开发成本&&& 78 000
&&&&&&& 开发成本——自用土地开发成本&&& 72 000
&&&&&&& 贷：银行存款&&& 150 000
&&& 2、用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：
&&& 借：开发成本——商品性土地开发成本&&& 20 000
&&&&&&& 开发成本——自用土地开发成本&&& 18 000
&&&&&&& 贷：银行存款&&& 38 000
&&& 3、将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作：
&&& 借：开发成本——商品性土地开发成本&&& 25 000
&&&&&&& 开发成本——自用土地开发成本&&& 18 000
&&&&&&& 贷：应付账款——应付工程款&&& 43 000
&&& 4、分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费用时，应作：
&&& 借：开发成本——商品性土地开发成本&&& 10 000
&&&&&&& 贷：开发间接费用&&& 10 000
&&& 同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本、自用土地开发成本明细分类账。
&&&& 已完土地开发成本的结转，应根据已完成开发土地的用途，采用不同的成本结转方法。
&&& 为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其实际成本自“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品——土地”账户的借方。假如上述开发企业商品性土地经开发完成并验收，加上以前月份开发支出共元，应作如下分录入账：
&&& 借：开发产品——土地&&&
&&&&&&& 贷：开发成本——商品性土地开发成本&&&
&&& 为本企业房屋开发用的土地，应于开发完成把土地投入使用时，将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本，结转计入房屋开发成本的土地开发支出，可采用分项平行结转法或归类集中结转法。分项平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的对应成本项目。归类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”成本项目。凡与土地征用及拆迁补偿费或批租地价有关的费用，均转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”项目；对其他土地开发支出，包括前期工程费、基础设施费等，
&&& 则合并转入有关房屋开发成本的“基础设施费”项目。经结转的自用土地开发支出，应将它自“开发成本——自用土地开发成本”账户的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方。
&&& 假如上述开发企业自用土地在开发完成后，加上以前月份开发车出540 000元共648 000元。这块土地用于建造151出租房和181周转房，其中151出租房用地1500平方米，181周转房用、地1200平方米，则单方自用土地开发成本为240元（648000元／），应结转151出租房开发成本的土地开发支出为360 000元（240元×1500），结转181周转房开发成本的土地开发支出为288 000元（240元×1200），在总分类核算上应作如下分录入账：
&&& 借：开发成本——房屋开发成本&&& 648 000
&&&&&&& 贷：开发成本——自用土地开发成本&&& 648 000
&&& 如果自用土地开发完成后，还不能确定房屋和配套设施等项目的用地，则应先将其成本结转“开发产品——自用土地”账户的借方，于自用土地投入使用时，再从“开发产品——自用土地”账户的贷方将其开发成本转入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方。
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& Inc. All Rights Reserved第八章房地产开发企业开发成本与期间费用的核算第一；房地产开发企业在开发经营过程中发生的各种耗费，包；成本、费用的核算是房地产开发企业会计核算的中心环；为了核算各项开发成本，房地产企业要设置“开发成本；该账户应按开发产品的内容不同设置开发成本二级账，；为了具体核算每一开发项目的成本，应在开发成本二级；开发成本一级账户和二级账户应采用三栏式账页，而三；“开发间接
第八章 房地产开发企业开发成本与期间费用的核算 第一节 开发成本与期间费用核算的内容及科目设置
一、房地产企业开发成本与期间费用核算的内容
房地产开发企业在开发经营过程中发生的各种耗费，包括物化劳动耗费和活劳动的耗费，统称为成本与费用。成本与费用包括了开发成本与期间费用两大类。其中开发成本是指开发现场发生的各项耗费，包括土地受让金、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及为进行现场管理发生的各项开发间接费用。期间费用是指企业在现场以外，企业行政管理部门为组织管理生产发生的管理费用、销售部门为开发产品的销售而发生的各项销售费用、以及企业为筹集资金发生的财务费用。
在开发成本中，又可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本等。
成本、费用的核算是房地产开发企业会计核算的中心环节。由于成本与费用发生于企业开发经营过程的始终，它代表了企业整体的消耗水平，也反映了企业的经营管理水平，因此搞好企业的成本、费用核算，对于控制企业的各项费用支出，降低开发成本、提高经济效益，增强企业的市场竞争力，有着重要的意义。
二、开发成本、期间费用核算的科目设置
（一）开发成本核算的账户设置
1.“开发成本”账户
为了核算各项开发成本，房地产企业要设置“开发成本”总账科目。该科目借方登记产品开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发产品完工后结转到“开发产品”账户的开发产品的实际成本。期末借方余额反映的是正在开发，尚未完工的各开发项目已发生的实际成本。
该账户应按开发产品的内容不同设置开发成本二级账，在二级账内，设置“土地开发”、“房屋开发”等二级账户进行分类核算。如：
开发成本――土地开发
开发成本――房屋开发
开发成本――配套设施开发
开发成本――代建工程开发
为了具体核算每一开发项目的成本，应在开发成本二级账户下再按各个开发项目设置明细账（三级账），进行明细核算。如：
开发成本――土地开发（A土地）
开发成本――房屋开发（A房屋）
（B房屋）等
开发成本一级账户和二级账户应采用三栏式账页，而三级账应采用借方多栏式账页，以分别记录和反映各不同的成本项目。
2.“开发间接费用”账户
“开发间接费用”账户，是用来核算房地产开发企业在开发现场发生的为直接组织和管理开发项目而发生的各项间接费用，如现场管理人员的薪酬；现场房屋设备的折旧费、现场办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息支出和周转房摊销等。
该账户借方登记开发现场发生的各项间接费用，贷方登记期末分配转入“开发成本”账户的开发间接费用。月末结转后，该账户应无余额。
该账户应按企业不同的开发现场设置明细账，进行明细核算。如：
开发间接费用――甲开发现场
――乙开发现场等
开发间接费用明细账应采用借方多栏式账页，以记录和反映各不同的费用项目。
（二）期间费用核算的账户设置
房地产开发企业的期间费用包括管理费用、销售费用和财务费用。期间费用于发生时直接计入当期损益。
为了核算各项期间费用，企业要设置“管理费用”、“销售费用”、“财务费用”三个账户。具体核算内容及登记方法见本章第六节“期间费用的核算”。
第二节 土地开发成本的核算
一、土地开发成本核算对象的确定及成本项目的设置
（一）土地开发成本计算对象的确定
土地开发也称建设场地开发，是指对原有土地进行改造使之具备一定的建设条件。土地开发成本核算首先要确定成本核算对象。确定成本核算对象，就是为了按成本计算对象归集各项费用，并按一定的成本计算对象计算和结转成本。
一般的土地开发，应以每一独立的开发项目作为成本核算对象。但对于开发面积较大、工期较长、分区域开发的土地，可以将一个独立的开发项目划分若干区域，以一定的区域作为成本核算对象。
（二）土地开发账户及成本项目的设置
土地开发成本应在“开发成本――土地开发”这一二级账中进行核算。该账户借方登记各项土地开发发生的成本，贷方登记土地开发完成结转到“开发产品”账户的土地开发成本。
为了具体核算每一项土地开发的成本情况，在该二级账户下要设置多栏式“土地开发成本明细账”（三级账）进行核算。
该明细账按不同的土地开发项目或不同的开发区域设置明细账户。该明细账应采用借方多栏式账页。 在明细账（三级账）内要按照不同的成本项目设置专栏。土地开发成本通常划分以下成本项目：
1.土地征用及拆迁补偿费。包括为开发房地产而取得土地使用权所支付的土地出让金、土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及地上、地下拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
2.前期工程费。包括设计规划费、项目可行性研究费、水文地质及工程地质勘察费、测绘费以及“三通一平”支出等。
3.基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
4.公共配套设施费。指不能有偿转让的开发小区内建设公共配套设施发生的支出，如开发小区内消防、锅炉房、水塔等设施的支出。
5.开发间接费用。是指企业所直属组织、管理开发项目发生的各项费用。包括现场管理人员的薪酬；现场房屋设备的折旧费、现场办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息支出和周转房摊销等。
土地开发成本明细账至少要设置上述成本项目。格式见表8－1、8－2
土地开发明细账
土地开发明细账
二、土地开发成本的归集和结转
企业开发的建筑场地，按其用途可以分为两类：一类是为了销售或者转让而开发的商品性建设场地，它是房地产开发企业的商品产品，
需要核算土地开发成本；另一类是为了建设商品房、周转房或出租房而开发的自用建设场地，它是企业的中间产品，其发生的土地开发成本最终计入商品房、周转房等开发产品成本以及投资性房地产成本。
其中如果企业开发了土地直接为了出售和转让，（即商品性土地开发），那么，所发生的土地开发费用，要直接计入“开发成本――土地开发”账户。
如果企业为了自建房屋而开发的土地，而且所建房屋只是一个成本核算对象，那么可不单独核算土地开发成本，所发生的土地开发费用可直接计入房屋开发成本。
但如果企业开发完土地后，所建的房屋是两个以上成本核算对象，则需要单独核算土地的开发成本，再将土地开发成本分配计入各个不同的房屋开发成本。
例7－1：某房地产开发企业2007年8月份共对两块土地进行开发，其中甲土地为商品性土地开发，乙土地为自用土地开发，乙土地开发完工后供建设商品房1号楼和2号楼使用，1号楼与2号楼标准和规格不同，需要单独核算成本。
[答疑编号：针对该题提问]
发生的经济业务如下：
1.8月2日，用银行存款支付甲土地征用费50万元，支付乙土地拆迁补偿费48万元。
借：开发成本――土地开发（甲土地）
（乙土地）
贷：银行存款
2.8月4日，用银行存款支付项目可行性研究费，其中甲土地1.5万元，乙土地2万元。
[答疑编号：针对该题提问]
借：开发成本――土地开发（甲土地）
（乙土地）
贷：银行存款
3.8月15日，C施工企业承包的基础设施工程已经竣工，甲土地应付工程款28万元，乙土地应付工程款20万元。
[答疑编号：针对该题提问]
借：开发成本――土地开发（甲土地）
（乙土地）
贷：应付账款――C施工企业
4.8月20日，由B建筑公司承建的甲土地不能有偿转让的公共配套设施水塔已竣工，实际成本22万元，款项尚未支付。
[答疑编号：针对该题提问]
借：开发成本――土地开发（甲土地）
贷：应付账款――B建筑公司
5.8月31日分配土地开发应负担的开发间接费用8万元，其中甲土地承担5万元，乙土地承担3万元。
[答疑编号：针对该题提问]
借：开发成本――土地开发（甲土地）
（乙土地）
贷：开发间接费用
6.8月31日，甲土地已开发完工，共开发建设场地10000平方米，总成本1 065 000元。
[答疑编号：针对该题提问]
借：开发产品――土地（甲土地）
贷：开发成本――土地开发（甲土地）
7.8月31日，乙土地已开发完工并交付1号楼和2号楼开发使用，实际总成本73万元，按各楼实际占用面积进行分配，1号楼应负担土地开发成本28万元，2号楼应负担土地开发成本45万元。
[答疑编号：针对该题提问]
借：开发成本――房屋开发（1号楼）
贷：开发成本――土地开发（乙土地）
根据上述分录，登记“开发成本――土地开发”明细账如表8－3、8－4。
土地开发明细账
成本核算对象：甲土地
土地开发明细账
第三节 房屋开发成本的核算
一、房屋开发成本核算对象及成本项目
（一）房地产企业开发建设房屋的类型
房屋开发是房地产开发企业的主要经营业务。其开发建设的房屋，按用途不同可以分为以下四种类型：
1.为了销售而开发建设的商品房；
2.为了出租经营而开发建设的出租房；
3.为了安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房；
4.企业接受其他单位委托代为开发建设的代建房。
以上四类房屋都要确定成本核算对象并计算其实际开发成本。
（二）房屋开发成本核算对象的确定
房地产开发企业在确定房屋成本核算对象时，应结合房屋建设的特点和实际开发情况，按以下原则确定：
1.一般的房屋建设项目，应以每一独立编制设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项工程，作为成本核算对象。
2.同一建设地点、结构类型相同、用途相同的若干个单位工程，如果由同一单位施工，开竣工时间又相近的，可以合并为一个成本核算对象。（如由同一建设单位同时建设几栋结构类型相同的住宅楼，可合并成一个成本核算对象）。
3.对规模较大、工期较长的单位工程，可以将工程划分成若干部位或区域，以分部位、分区域的工程作为成本核算对象。
（三）房屋开发成本项目的设置
因为，有时候土地开发与房屋开发连续进行，这种情况下，将土地开发成本可直接计入房屋开发成本。所以房屋开发成本项目也包含了土地开发的成本项目。但房屋开发还要在土地开发项目基础上，加上“建筑安装工程费”项目。所以房屋开发的成本项目一般包括以下六个项目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用。其明细账格式如表8－5
房屋开发明细账
二、房屋开发成本的归集和结转
房屋建设在土地的上面，与土地紧密相连。开发房屋使用的建设场地所发生的土地开发成本应计入房屋开发成本。
将土地开发成本计入房屋开发成本有两种情况：
第一种情况是：原来已将土地做为成本核算对象，单独核算了土地的开发成本。这种情况下，在开始进行房屋开发的时候，要将土地开发成本分项目转入房屋开发成本。会计分录如下：
借：开发成本――房屋开发（某房屋）
贷：开发成本――土地开发（某土地）
如果已将土地的开发成本转入了开发产品，在开始建设房屋的时候，会计分录如下：
借：开发成本――房屋开发（某房屋）
贷：开发产品――土地（某土地）
第二种情况是，开发完土地，准备直接开始建房。在这种情况下，土地开发发生的各项成本费用，一开始就可以归集到房屋开发成本上。现以第二种情况为例，说明房屋开发成本的归集与结转。
例7－2：某企业2007年9月份，开始开发经营出租房A公寓，本月发生的经济业务如下：
1.9月2日，用银行存款支付A公寓拆迁补偿费25万元，设计费5万元（前期工程费）。
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　第二节 土地开发成本的核算 一、土地开发成本核算对象的确定及成本项目的设置 (一)土地开发成本计算对象的确定 土地开发也称建设场地开发,是指对原有土地进行改造使... 　第二节 房地产项目投资与总成本费用估算 一。房地产开发项目投资与成本费用的...而在核算上又可划分为:开发直接费(包括土地费用、前期工程费、基础设 施建设费... 　第二节 土地开发成本的核算 一、土地开发成本核算对象的确定及成本项目的设置 (一)土地开发成本计算对象的确定 土地开发也称建设场地开发,是指对原有土地进行改造使... 　开发企业对房屋开发成本的核算,应设置如下几个成本项目: (1)土地征用及拆迁...如果开发企业自行施工大型建筑安装工程,可以按照本章第二节所述设置 “工程施工”... 　第二节 土地开发成本的核算 一、土地开发成本核算对象的确定及成本项目的设置 (一)土地开发成本计算对象的确定 土地开发也称建设场地开发,是指对原有土地进行改造使... 　二、房屋开发成本的核算 (一)土地征用及拆迁补偿费或批租地价 房屋开发过程中...如果开发企业自行施工大型建筑安装工程,可以按照本章第二节所述设置“工程施工”... 　第二节 土地开发成本的核算 一、土地开发成本核算对象的确定及成本项目的设置 (一)土地开发成本计算对象的确定 土地开发也称建设场地开发,是指对原有土地进行改造使... 　第二节 土地开发成本的核算 一、土地开发成本核算对象的确定及成本项目的设置 (一)土地开发成本计算对象的确定 土地开发也称建设场地开发,是指对原有土地进行改造使... 　第二节房地产项目投资与总成本费用估算 一、房地产开发项目投资与成本费用的相关...而在核算上又可划分为:开发直接费(包括土地费用、前期工程 费、基础设施建设费...如何确定土地开发成本中的结转单价？
土地开发完，要转让出去，取得转让收入，那对应的需结转成本，请问这结转成本单价要如何确定？
10-01-05 &
因为是生产产品领用&/p&所以领用材料是：&/p&借 生产成本  贷 原材料——焊丝&/p& 然后你结转完工产品成本：借 库存商品——（二级科目，不知道你们这个产品要叫什么）  贷 生产成本 这个是入库的商品成本结转如果是已经销售的产品成本结转、是：&/p&借 主营业务成本  贷 库存商品——（二级科目）&/p& 满意请采纳！
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因为是生产产品领用&/p&所以领用材料是：&/p&借 生产成本  贷 原材料——焊丝&/p& 然后你结转完工产品成本：借 库存商品——（二级科目，不知道你们这个产品要叫什么）  贷 生产成本 这个是入库的商品成本结转如果是已经销售的产品成本结转、是：&/p&借 主营业务成本  贷 库存商品——（二级科目）&/p& 满意请采纳！
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一、工程施工企业成本是通过，“工程施工”科目来核核算的，核算内容有：人工费、材料费、机械使用费、其他直接费、间接费用。（设为“工程施工”的二级科目）。二、“开发成本”会计科目，是在房地产开发企业会计成本核算中使用。、“开发成本”核算的内容（二级科目）有：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费。三、“科研开发成本”和“技术服务成本”这两个一级科目核算的是科学研究或技术研究服务所发生的成本。不是“开发成本”。因为各行业会计成本核算的方法、内容不同，会计科目使用的也不同。四、工程进度一般由施工现场工程管理人员提供。工程进度款按每月完成工程量乘以相应单价并按规定计取各项费用，计算出工程价款。计算的依据是合同成本。
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