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银行贷款---房产抵押清单（明细表）
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抵押物是被执行人的唯一一套住房怎样执行
时间:　　浏览量 21　　评论 0　　 　　
& &抵押物是被执行人的唯一一套住房怎样执行
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&---杜*律师 &
&&&【案例】
张某借了某市建设银行万元，以仅有的一套平米的房屋作抵押，到期后张某还不了款某市建设银行起诉到法院，法院判决张某支付某市建设银行万元，支付利息万元。
那么法院是否可以执行张某抵押的唯一一套住房？
&&【律师分析】
&&&根据《物权法》、修订后《民事诉讼法》之规定，只要是债务人办理了抵押登记的有效资产，债权人均可要求实现抵押权，并可向人民法院申请强制执行，除非该抵押财产在权属上存在争议，或者有善意第三人主张权利。否则，债务人应当以抵押住房用于清偿债务。
实践中，人民法院会变通执行，例如，给债务人一定的缓冲期，由其另行租赁一套住房，或由执行法院协助其租赁一套维持生活的住房。等抵押房屋腾空后，委托拍卖或按市价变价执行，用以实现抵押权人的债权。
“债务人唯一一套住房不得执行。”这个说法随着最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的正式实施流传开来。一时间，欠债人暗自得意，债权人惴惴不安，银行也因此提高了不动产抵押贷款的门槛。然而南京市中级人民法院近日出台的一项执行标准，根本打破了人们对最高院执行规定认识的误区，唯一一套住房也能执行了。
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“债务人唯一一套住房不得执行。”这个说法随着最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的正式实施流传开来。一时间，欠债人暗自得意，债权人惴惴不安，银行也因此提高了不动产抵押贷款的门槛。然而南京市中级人民法院近日出台的一项执行标准，根本打破了人们对最高院执行规定认识的误区，唯一一套住房也能执行了。&
去年10月最高院出台一则关于法院在执行过程中查封、扣押、冻结财产的规定。这一旨在保护债权人利益的同时适当保证债务人最低生活质量的司法解释中，第六条规定了“对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。
条款经媒体报道后引发了一场风波，因为条款没有对何谓“所必须的居住房屋”作出规定，人们自然而然地把它理解为“唯一的住房”。大家都认为，如果债务人除了一套自用住房外没有其他的财产，法院要强制执行就无能为力了。这无疑给本来就日益严重的执行难问题当头浇上了一盆冷水。
南京制定本地执行标准
可是记者了解到，南京市中级人民法院最近才通过一项通知，对于最高院规定中没有明确的内容作出了规定。即使被执行人只有一套住房，满足条件的也能执行了。此后南京两级人民法院在执行时遇到债务人只有一套住房而无其他财产可以执行时，将按该通知予以处理。
记者通过中级人民法院的执行局拿到了这份通知。记者注意到，该项通知是4月30日才通过审判委员会批准正式实施。中院为该标准执行专门下发的一则通知，通知中解释了制定该标准的目的。自从最高院的执行规定于今年的1月1日正式施行以来，一些区、县法院多次请示，规定中“生活所必需的居住房屋”在南京地区如何把握，中院因此广泛征求意见，制定了该标准。就这短短5条的司法解释，即将影响全市两级法院的执行方式。
“唯一一套住房不得执行”纯属误区
记者提出疑问，当初最高院的规定出台时，多数人都认为“唯一一套住房不得执行”，中院此次出台的标准会不会与最高院的规定相冲突？记者请到中级法院执行局的仲伟民法官进行了说明，这种“唯一一套住房不得执行”的说法，根本是对最高院规定的错误理解。该规定中没有出现一次“唯一一套住房不得执行”的字眼，只出现“生活所必需的居住房屋……不得拍卖、变卖或者抵押”的规定。
法官也承认，因为最高院的规定没有对“生活所必需的居住房屋”概念作出解释，很多人想当然地理解为“唯一一套住房”了。不要说普通百姓，就是基层法院的执行局局长，也有将两者混为一谈的。这次出台的标准就是要打破这一误区，解决执行中遇到的实际困难。
8平方米成为执行底限
文件规定，家庭人均住房面积8平方米将成为“唯一一套住房”可否执行的最低标准。标准第一条明确，被执行人的家庭人均住房面积（使用面积）低于8平方米的，法院是肯定不得执行的。被执行人家庭住房条件高于这一标准的，只要保障被执行人及其所扶养家属必需的居住房屋，就可以执行。
仲法官首先说明了为什么将最低标准定为人均使用面积8平方米：最高院有规定，对于何谓“所必须的居住房屋”，各地法院可以根据当地实际情况自行确定。南京最低生活保障线规定，最低人均住房使用面积为8平方米。因此中院就根据这个标准，划分了可执行的底限。既然南京规定，市民居住条件至少要有8平方米，如果被执行人的唯一住房还低于这个标准，他就算欠再多的钱，法院也不能强制把他的房子执行。一方面面积如此之小的房屋即使拍卖也没有多少钱，另一方面也违背了最高院保障债务人基本生存条件的根本目的。“也不能把欠债人避上绝路啊。”
置换或租赁，两种执行方法
至于被执行的房屋高于人均使用面积8平方米这一标准的，仲法官介绍也要符合一定条件。首先该处房产要有执行的价值。比如该处房产在郊区，虽然面积超过标准，但是拍卖所得远低于所欠债务，强制执行也没有必要。因此执行时不能拘泥于“人均8平方米”的标准。
更重要的是，即使被执行的房屋满足了面积、价值的标准，执行时还要注意替被执行人留下基本生活居住所需。就是说必须按人均8平方米为被执行人及其扶养的家属提供住房。“房屋是作为整体拍卖的，不可能在其中为被执行人留下一两间居住。这就需要通过其他方式解决。”仲法官指出，房屋置换是比较可行的方法。
比如说债务人欠债20万元，他和家人住在一套价值100万的大房子里，除此之外没有其他可执行的财产。申请执行人或者法院可以帮执行人在附近找一套面积较小的住房，面积超过最低标准即可。用这套住房置换被执行人所有的大房子，用所拍卖的钱偿还债务。这样既能解决债务纠纷，也保证了被执行人有房可住。
仲法官还认为，除此之外，租赁也是很好的方法。房屋置换有手续烦琐，置换房难找，而在被执行房屋附近找合适的出租房就简单得多了。拿拍卖被执行人住房的钱，除去还债之外设立一个租房专项账户，专门用于支付被执行人租房生活的费用。“这一想法已经有了执行实例”，仲法官告诉记者：“浦口法院执行局近日执行的一个案件就用了租赁的方法。”
浦口有一个“老赖”欠了7个人十多万的债，又没有其他可供执行的财产，但是他跟妻子住在一套100多平方米的房子里。法院当初就以为“唯一一套住房不能执行”，拖了一年多也无能为力。近日得益于中院的这项标准，执行又启动了。法院发现，该处房产价值远超过所欠债务，而附近租用一套普通住房每月仅需400元。于是法院将该房强制拍卖，所得款除偿还债务之外，还给了“老赖”2万元用于租房。解决了困扰法官多年的执行难题。
新标准影响深远
作为经常以债权人身份出现的银行，他们对最高院那则规定是反应最快的。因为考虑到“唯一一套住房不得执行”后，自己的合法债权有可能无法实现，银行迅速提高了贷款门槛，规定不能以唯一的一套住房申请抵押贷款。而多数人买第二套住房都要向银行贷款，这种矛盾使得融资越来越困难。仲法官认为虽然不能说最高院的规定加大了银行的放贷风险，但是他们这次出台的标准肯定是给银行吃了一颗定心丸。
不光是银行方面等从这项规定中受益，普通市民在实现债权的时候也比以前容易得多。以往很多债权人因为找不到可以执行的财产，即使赢了官司也拿不到钱。现在只要债务人有超过最低标准的住房，法院就能通过拍卖执行。新标准加大了“老赖”们欠债的风险，也是从另一个侧面维护了市场经济的诚信体系。
【法律规定】
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
（法释〔2004〕15号）
　　中华人民共和国最高人民法院公告
　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》已于２００４年１０月２６日由最高人民法院审判委员会第１３３０次会议通过，现予公布，自２００５年１月１日起施行。
　　二○○四年十一月四日
　　为了进一步规范民事执行中的查封、扣押、冻结措施，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合人民法院民事执行工作的实践经验，制定本规定。
　　第一条　人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。
　　采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。
　　第二条　人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。
　　未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。
　　对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
　　第三条　作为执行依据的法律文书生效后至申请执行前，债权人可以向有执行管辖权的人民法院申请保全债务人的财产。人民法院可以参照民事诉讼法第九十二条的规定作出保全裁定，保全裁定应当立即执行。
　　第四条　诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。
　　第五条　人民法院对被执行人下列的财产不得查封、扣押、冻结：
　　（一）被执行人及其所扶养家属生活所必需的衣服、家具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品；
　　（二）被执行人及其所扶养家属所必需的生活费用。当地有最低生活保障标准的，必需的生活费用依照该标准确定；
　　（三）被执行人及其所扶养家属完成义务教育所必需的物品；
　　（四）未公开的发明或者未发表的著作；
　　（五）被执行人及其所扶养家属用于身体缺陷所必需的辅助工具、医疗物品；
　　（六）被执行人所得的勋章及其他荣誉表彰的物品；
　　（七）根据《中华人民共和国缔结条约程序法》，以中华人民共和国、中华人民共和国政府或者中华人民共和国政府部门名义同外国、国际组织缔结的条约、协定和其他具有条约、协定性质的文件中规定免于查封、扣押、冻结的财产；
　　（八）法律或者司法解释规定的其他不得查封、扣押、冻结的财产。
　　第六条　对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
　　第七条　对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。
　　第八条　查封、扣押动产的，人民法院可以直接控制该项财产。人民法院将查封、扣押的动产交付其他人控制的，应当在该动产上加贴封条或者采取其他足以公示查封、扣押的适当方式。
　　第九条　查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。
　　查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。
　　第十条　查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。
　　第十一条　扣押尚未进行权属登记的机动车辆时，人民法院应当在扣押清单上记载该机动车辆的发动机编号。该车辆在扣押期间权利人要求办理权属登记手续的，人民法院应当准许并及时办理相应的扣押登记手续。
　　第十二条　查封、扣押的财产不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被执行人负责保管；不宜由被执行人保管的，可以委托第三人或者申请执行人保管。
　　由人民法院指定被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用；由人民法院保管或者委托第三人、申请执行人保管的，保管人不得使用。
　　第十三条　查封、扣押、冻结担保物权人占有的担保财产，一般应当指定该担保物权人作为保管人；该财产由人民法院保管的，质权、留置权不因转移占有而消灭。
　　第十四条　对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。
　　共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。
　　共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。
　　第十五条　对第三人为被执行人的利益占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结；该财产被指定给第三人继续保管的，第三人不得将其交付给被执行人。
　　对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人。
　　第三人无偿借用被执行人的财产的，不受前款规定的限制。
　　第十六条　被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。
　　第十七条　被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
　　第十八条　被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
　　第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。
　　第十九条　被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
　　第二十条　查封、扣押、冻结被执行人的财产时，执行人员应当制作笔录，载明下列内容：
　　（一）执行措施开始及完成的时间；
　　（二）财产的所在地、种类、数量；
　　（三）财产的保管人；
　　（四）其他应当记明的事项。
　　执行人员及保管人应当在笔录上签名，有民事诉讼法第二百二十四条规定的人员到场的，到场人员也应当在笔录上签名。
　　第二十一条　查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。
　　发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。
　　第二十二条　查封、扣押的效力及于查封、扣押物的从物和天然孳息。
　　第二十三条　查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。
　　地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。
　　第二十四条　查封、扣押、冻结的财产灭失或者毁损的，查封、扣押、冻结的效力及于该财产的替代物、赔偿款。人民法院应当及时作出查封、扣押、冻结该替代物、赔偿款的裁定。
　　第二十五条　查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施。
　　查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，其他人民法院已向该登记机关送达了过户登记协助执行通知书的，应当优先办理过户登记。
　　第二十六条　被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
　　第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
　　人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。
　　第二十七条　人民法院查封、扣押被执行人设定最高额抵押权的抵押物的，应当通知抵押权人。抵押权人受抵押担保的债权数额自收到人民法院通知时起不再增加。
　　人民法院虽然没有通知抵押权人，但有证据证明抵押权人知道查封、扣押事实的，受抵押担保的债权数额从其知道该事实时起不再增加。
　　第二十八条　对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。
　　其他人民法院对已登记的财产进行轮候查封、扣押、冻结的，应当通知有关登记机关协助进行轮候登记，实施查封、扣押、冻结的人民法院应当允许其他人民法院查阅有关文书和记录。
　　其他人民法院对没有登记的财产进行轮候查封、扣押、冻结的，应当制作笔录，并经实施查封、扣押、冻结的人民法院执行人员及被执行人签字，或者书面通知实施查封、扣押、冻结的人民法院。
　&第二十九条　人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。
　　申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。
　　第三十条　查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。
　　查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。
　　第三十一条　有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：
　　（一）查封、扣押、冻结案外人财产的；
　　（二）申请执行人撤回执行申请或者放弃债权的；
　　（三）查封、扣押、冻结的财产流拍或者变卖不成，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债的；　　
　　（四）债务已经清偿的；
　　（五）被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封、扣押、冻结的；
　　（六）人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。
　　解除以登记方式实施的查封、扣押、冻结的，应当向登记机关发出协助执行通知书。
　　第三十二条　财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定。
　　第三十三条　本规定自日起施行。施行前本院公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准&在我国现行法律规范下谈银行对房地产的抵押如何操作_百度文库
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