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因政策原因能否单方解除购房合同，购房者违约怎么办？
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因政策原因能否单方解除购房合同2005 年3月10日，马某将向某房产公司预购的虹口区某商品住宅以118万元的价格出售给杨某，并签订了《上海市房地产买卖合同》。根据合同约定，房款一半以现金方式支付，另一半通过银行贷款。2005 年5月16日，杨某与马某办理了上述房产转让手续和房产交接手续后，杨某即着手准备贷款申请工作。此时，杨某从多家银行征询获悉，由于国家银行贷款政策于2005 年3月下旬始已发生重大变化，根据杨某的个人情况贷款申请将无法获得批准。杨某欲解约，但与马某和中介协商后无法达成一致。为此，杨某只得依照合同约定向上海仲裁委员会提起仲裁申请，要求解除购房合同，返还已支付的房款。马某接到仲裁通知后，提出反申请，要求杨某依约支付总房款的30%即30余万元的赔偿金。经仲裁庭审理后，最终裁定，合同解除，马某返还杨某购房预付款人民币59万元。近期，不少因宏观调控无法获得相应贷款引发的房地产纠纷案件已纷纷进入法院或仲裁的审理阶段。根据本所律师所接受的该类案件统计，各家法院、仲裁机构对此类案件的处理并不统一。有些认为，贷款属购房者的责任，即使贷款不成，购房者也应全面履行合同；第二种意见认为，无法获得贷款应归责于购房者，但鉴于无法贷款而客观上无法履行合同，合同可以解除，但购房者应承担约定的违约金；第三种意见认为，我国银行贷款制度客观上受制于宏观政策的调控，而这是普通购房者无法预见、无法避免、无法克服的，故如确属无法获得贷款，购房者应有权依法主张解除合同。购房者违约怎么办笔者认为完全归责于购房者，或认为购房者应当预见贷款风险是不客观的。中国绝大多数购房者均是将购房贷款作为是否购房、能否购房的首要条件。因此笔者认为，处理该类案件，应当在查清事实的基础上，参照最高人民法院《关于审理纠纷若干问题的解释》第二十三条，即：因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。此外不能获取贷款是购房者所面临的意外，责任也不能由出卖方予以承担，且合同并为约定贷款不足部分下家应当现金补足。故从购房合同签订至购房者提出合同解除这一阶段中，卖方如有损失，应由购房者进行合理的承担。仲裁制度是指民（商）事争议的双方当事人达成协议，自愿将争议提交选定的根据一定程序规则和公正原则作出裁决，并有义务履行裁决的一种法律制度。它与和解、调解、诉讼都是解决民（商）事争议的方式。仲裁一裁终局原则加快了办案效率，有效地定纷止争。如要尽快解决纠纷，买卖双方可以选择仲裁方式。仲裁必须基于双方自愿，因此可在买卖合同中即约定，一旦出现纠纷通过仲裁来解决。
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购房协议具有法律效力吗?与购房合同有什么区别?
最近买房的时候发现了一些端倪，在签署合同的时候开发商没有与我签署购房合同而是签署的购房协议，不知道这两者之间的区别是什么，还有就是购房协议具有法律效力吗？
回答(共7条)
首先要确定的是购房协议书是有法律效力的，购房协议书是购房合同的一种体现，是买卖双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房而签订的协议。一份正式的购房协议书范本会包含当事人信息、房屋情况、房款及支付约定、双方违约责任约定等内容。购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。两者之间主要的区别就是购房协议是买卖之前的一种协议，作为开发商在不具备签订正式《商品房买卖合同》条件之前的一种协议，认购书具备担保正式《商品房买卖合同》签订的担保效力。而购房合同的内容要更加的详细，对于房屋的房号、面积、价格以及双方权利义务等内容做了较为明确的约定。
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购房协议是有一定的法律效力的，虽然有效，但是到了后期依然应当要求开发商继续履行合同。一般情况下，购房协议是指买卖双方之间初步达成买卖共识后所签订的定金协议，购房合同严格意义上讲是在房产交易中心备案过的正式合同（网签合同、开发商的买卖合同）。购房协议如果是定金协议的话，赔偿率是1:1；如果签的是置换协议就与合同的效力一样；购房合同的效力是一房违约要支付对方合同价10%~20%的金额，但是具体赔偿比例还是要依据合同上规定的数字而定。但是最好还是将签好的协议拿去咨询一下律师，毕竟协议上面的条款只有自己知道，条款有利与不利的因素都包含在其中，最信任的方式还是去咨询律师是最好的。
2人赞0条回复
不管怎么说，购房协议肯定是有法律效力的，不然的话开发商也不敢贸然与购房者签署购房协议的，但是协议条款要仔细核对，毕竟购房协议内容没有购房合同内容详细，所以不掉以轻心这是对的。
1人赞0条回复
之前我们买房的时候开发商也是与我们签署的购房协议，当时我也比较纳闷，但是将协议拿去咨询过律师过后就放心多了，律师说我签署的购房协议是有法律效力的，而且内容条款也是相当的公平公正，所以说在签订协议的时候一定要好好的看仔细了。
0人赞0条回复
购房协议是开发商在不具备签订正式《商品房买卖合同》条件之前的一种协议，认购书具备担保正式《商品房买卖合同》签订的担保效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，如果认购协议不违反法律、行政法规的强制性规定，同时符合协议书约定的生效条件时，该协议书即发生法律效力，开发商和购买人均应按照协议书约定享有权利，履行义务。
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