在北京想换房的话是先卖房还是先买房？
提问者:嘻嘻哈哈1166
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假设某人目前只有一套市价100万元的70平方米两居室，现在想换一套市价180万元的90平方米三居室。我们一起来算算先买和先卖哪个更划算。1、供房款先买后卖买入的房子按二套房计算，首付四成72万元，夫妻双方公积金贷款最高可贷款60万元，剩下的48万元用商业贷款，还款年限20年。二套房公积金和商业贷款利率均上浮10%。按现行公积金贷款基准利率3.75%，商业贷款基准利率5.65%计算，那么：月供＝60万元×65.72%＋48万×78.77%≈0.77万元还款总额＝0.77万元×240个月＝184.8万元利息＝184.8万元－（60万元 48万元）＝76.8万元先卖后买买入的房子按首套房计算。首套房公积金贷款利率为3.75%；商业贷款利率下浮9%（注：不同银行，利率亦有所区别）。则：月供＝60万元×63.26%＋48万×76.71%≈0.75万元还款总额＝0.75万元×240个月＝180万元利息＝180万元－（60万元 48万元）＝72万元从以上数据可以看出，先卖比先买的供房款总额少4.8万元，先卖比先买划算。2、税费购房税费个人购买90㎡以下普通住宅且家庭唯一住房征收1%契税，购买二套房征收3%契税。先卖后买应交契税＝180万元×1%＝1.8万元先买后卖应交契税＝180万元×3%＝5.4万元卖房税费先买后卖：所卖房子非家庭唯一住宅，按1%征收个人所得税。个人所得税=180万元×1%＝1.8万元若房子满2年，营业税及附加=（180万元—购买原价）×5.6%若房子不满2年，营业税及附加＝180万元×5.6%＝10.08万元先卖后买，所卖房子为家庭唯一住房。若房子满5年，免征个人所得税和营业税及附加若房子不满5年，个人所得税=180万元×1%＝1.8万元若房子满2年，免征营业税及附加若房子不满2年，营业税及附加＝180万元×5.6%＝10.08万元综合以上数据，可以看出，对于换房族来说，先卖后买比先买后卖更划算！先卖后买有技巧先卖后买不仅可以降低换房成本，也为二次买房时提供了充裕的资金，从而选房更加有底气。然而，由于买卖之间有“时间差”，如何解决后的居住问题也很让人头疼。技巧一：适当延长卖房交易周期，以及利用向买家“返租”来解决居住难题。技巧二：可以考虑将旧房卖给投资者，这类人群购房之后不会要求马上入住，因此换房一族可以回租，继续住下去，直到自己买好新房。这种方式还可以节省搬迁成本。不过要合理控制租房时间，时间的增加，则意味着付出的租金也会相应增加。技巧三：如果没有碰到投资客，升级住房人群可以到自己心仪的区域内租房。这样做的好处一是可以更好地考察当地市场行情，再者就是在买好房之后，也可便于装修管理。买卖同步最便利在实际的操作中，如果让卖旧房和买新房这两个过程同步进行，就能极大地缩短换房战线，是平稳安全度过过渡期的最佳选择。然而，买卖双方很难步调一致，有时需要对卖出旧房的价格作出妥协，有时需要对买进新房的标准进行调整。技巧一：购房前做好准备工作，如看房、议价等，一旦自己的旧房进入交易程序，马上启动新房购买程序。技巧二：出售旧房时根据市场行情合理定价。技巧三：购房还价时，也不要狮子大开口，这样交易成功的可能性便会增加。技巧四：尽量与大型的房产机构合作。因为大型的房产中介经纪人综合素质较高，同时拥有大量真实的信息，能够提供较为完善的服务，这也会为买、卖同步提供一定保障。先买后卖要留意资金成本如果换房族暂时不想出售旧房，那么就需要面临换新房时支付首付款的资金压力，需要通过各种渠道筹措资金。技巧一：在现实的交易过程中，“融资”手段五花八门，比如在相关金融担保机构的帮助下进行融资，依靠父母、亲戚朋友的资助等等。其中值得留意的是，巧妙地利用自己原来老房子进行抵押，获得短期贷款解决资金周转需求，也是一个不错的方法。技巧二：买新房时在购房合同上留有回旋余地，例如“将现有住房顺利售出后买房合同才生效”，或者“在某些不利条件下买房合同自动解除，而不用承担违约责任”等。不过现实中卖家可能很难同意这些招数。建议：收到首期房款再签购房协议先卖后买还可以避免纠纷。对于那些已经没有名额的或者资金紧张的客户，先卖后买会更好，因为如果先下定金买了房子，而原来的房子一时间卖不出去或者价格不合适而不愿卖，就会出现因资金不足或没有名额而无法履行购房协议的问题，造成经济纠纷。建议消费者在卖房收到首期款后再签订新的购房协议。
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> 为换房者支招：房子应该先卖还是先买？
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为换房者支招：房子应该先卖还是先买？
降息、降准、降首付，一系列的利好政策催热了改善型购房需求，换房一族越来越多。然而，“卖一买一”的换房族中容易面临缺首付资金、买卖之间有“时间差”等问题。如何解决这些棘手的问题呢？1买、卖同步最为便利如果能够让卖旧房和买新房这两个过程同步进行，是平稳安全度过过渡期的最佳选择。好处：最大可能地缩短升级住房的过渡期，一气呵成，换房战线短。弊端：做到双方步调一致，难度实在不小。有时需要对卖出旧房的价格作出妥协，有时需要对买进新房的标准进行调整。攻略：1、先做好新房的选择和购买前工作，比如看房、议价等，一旦自己的旧房进入交易程序，马上启动新房购买程序。2、出售旧房时不要漫天要价，而是要根据市场行情合理定价。3、购房还价时，也不要狮子大开口，这样交易成功的可能性便会增加。4、尽量与大型的房产机构合作。因为大型的房产中介经纪人综合素质较高，同时拥有大量真实的信息，能够提供较为完善的服务，这也会为买、卖同步提供一定保障。2先卖后买讲究技巧一部分升级住房的人群会选择先卖掉自己旧房，然后精心挑选新房，直到自己满意为止。因为卖掉旧房的收入可以作为购房款，购房者能更加从容地选择自己满意的新房，说不定还能淘到更加实惠的住房。好处：1、资金充裕、选房更有底气。2、享受首套房的首付和贷款利率优惠，换房成本较低。弊端：1、如何解决卖房后的居住问题，渡过卖与买之间的“时间差”成为难题。2、好房子不等人，容易错失好房源。攻略：1、适当延长卖房的交易周期，以及利用向买家“返租”来解决居住难题。2、可以考虑将旧房卖给投资者，这类人群购房之后不会要求马上入住，因此换房一族可以回租，继续住下去，直到自己买好新房。这种方式还可以节省搬迁成本。不过要合理控制租房时间，时间的增加，则意味着付出的租金也会相应增加。3、如果没有碰到投资客，升级住房人群可以到自己心仪的区域内租房。这样做的好处一是可以更好地考察当地市场行情，再者就是在买好房之后，也可便于装修管理。3先买后卖留意资金成本对于那些暂时不想出售旧房，但新房首付能力不够的人群，可以选择通过别的途径融资，获得一笔短期贷款来支付新房首付。这种方式可以让升级住房人群选择在最佳时间售出自己的房产，获得最大收益，这对购房者的专业素养有很高的要求。好处：实现无缝连接居住，不用租房过渡；不会错失心仪房源。弊端：1、首付问题：由于老房子还没有卖出，手头缺少周转的资金，换新房首付款的来源是最棘手的难题，需要通过各种渠道筹措资金。2、对于想付清全款的换房族来说，万一碰到“新房到手而旧房却出不了手”，剩余的房款无法准时付清，容易造成纠纷。3、对于想贷款的换房族来说，新购买的新房属于二套房，首付提高，也无法享受首套房优惠贷款利率，换房成本提高。为您算一笔账，如果您买房时需要向商业银行贷款300万，利率为基准利率的1.1%倍，也就是6.215%，贷款30年按照等额本息还款法计算总共需要还利息362.5万，而如果之前的房子已经卖出，按照首套房可以有85折利率优惠的话，同样的情况需要还款266.8万，之间相差95.7万。攻略：1、在现实的交易过程中，“融资”手段五花八门，比如在相关金融担保机构的帮助下进行融资，依靠父母、亲戚朋友的资助等等。其中值得留意的是，巧妙地利用自己原来老房子进行抵押，获得短期贷款解决资金周转需求，也是一个不错的方法。2、买新房时在购房合同上留有回旋余地，例如“将现有住房顺利售出后买房合同才生效”，或者“在某些不利条件下买房合同自动解除，而不用承担违约责任”等。不过现实中卖家可能很难同意这些招数。4建议“先买还是先卖”要看自身情况，遵循市场规律。不管是先卖还是先买，在换房过程中，一定要把握三点：交易的安全性、量力而行的出发点、用足当前的优惠政策。5改善型楼盘哪家强？据楼市焦点调查数据显示，购买改善盘的购房者看重的三大方面分别为配套完善、配备学区、面积宽敞。下面为您罗列五个热点片区的改善型楼盘，您有空可以去实地考察一番，也可以拨打项目咨询电话了解详细信息。本贴转自：购房大学论坛社区论坛：原贴链接：
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> 为换房者支招：房子应该先卖还是先买？
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妈米358 &经验值228 &在线时间254小时&地区:上地街道街道:宝宝生日&最后登录&注册时间&帖子34&阅读权限100&积分482&精华0&UID4027113&
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& && &&&有了老二，原来的二居真的住不下了，于是心血来潮换个三居，去中介了解了一下，正好小区有四居出售，看了一次房，后交了定金，签了合同，接下来就是卖自己的房子了，各位，为我祝福吧，快点成交。我签了的期限。& && &&&我的房子在上地，是学区房，价格也不低，等待着有缘人，挂上了，有十多个看房的人，但真正有意向的可能只有两个，现在天天为卖房子着急，所以这换房是该先买还是先卖，真是麻烦啊。
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我的房子在上地城铁对面，小区是上地佳园，是上地实验小学的学区房。上地佳园——位于中关村科技园上地信息产业基地内，共有998户单元组成，南北通透式板式小高层，层高2.8—2.85米，绿地覆盖率43%。小区人车分流，地下1100个车位，集中供暖，封闭管理。
教育资源：
幼儿园：明天幼稚（小区内）
小学：上地实验小学
初中有三所派位：101中学上地分校，清华附中上地分校，人大附中上地分校
我的房子是满五 ...
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站短，亲说说面积和价格啊
妈米44322 &经验值59996 &在线时间1526小时&地区:花园路街道街道:宝宝生日&最后登录&注册时间&帖子10958&阅读权限100&积分61522&精华8&UID5478663&
MW10675 蛋蛋妈
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帮顶哦。。先买的话就会着急卖，所以卖价就很容易扛不住。先卖的话就想着多让一万就得自己再挣一万，价格就会卖得相对高一点。但也不一定哦
妈米23757 &经验值24085 &在线时间1421小时&地区:街道:宝宝生日&最后登录&注册时间&帖子3790&阅读权限100&积分25506&精华32&UID6148783&
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宝妈是在哪个小区呢？建议公布出来，说不定能遇到买家呢~1 S, }5 S& Z5 I+ |, J
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我的房子在上地城铁对面，小区是上地佳园，是上地实验小学的学区房。上地佳园——位于中关村科技园上地信息产业基地内，共有998户单元组成，南北通透式板式小高层，层高2.8—2.85米，绿地覆盖率43%。小区人车分流，地下1100个车位，集中供暖，封闭管理。& R& d# `* z4 z! Y+ {/ z/ o
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教育资源：2 G# y* [( y&&B. G, x&&h
幼儿园：明天幼稚（小区内）
小学：上地实验小学' Y1 n, k) V2 n+ Z* Z
初中有三所派位：101中学上地分校，清华附中上地分校，人大附中上地分校
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我的房子是满五唯一，可以省掉20％个税! @$ Q" V2 s0 l5 F) j5 Q$ l&&B# m7 i
妈米60661 &经验值42365 &在线时间1388小时&地区:丰台街道街道:宝宝生日&最后登录&注册时间&帖子7255&阅读权限100&积分43753&精华28&UID5216769&
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<td class="t_f" id="postmessage_个月期限还行，但如果是6个月付清全款就要抓紧了
出生&&7斤4两&&51厘米
3个月 15斤9两 67厘米
4个月 18斤& & 68.5厘米
5个月 20斤& & 70厘米
妈米23757 &经验值24085 &在线时间1421小时&地区:街道:宝宝生日&最后登录&注册时间&帖子3790&阅读权限100&积分25506&精华32&UID6148783&
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年底观望的比较多，祝宝妈换房早日成功9 }- ?2 i' i" v% P
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妈米358 &经验值228 &在线时间254小时&地区:上地街道街道:宝宝生日&最后登录&注册时间&帖子34&阅读权限100&积分482&精华0&UID4027113&
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是啊，所以现在就挑选优质客户。
妈米60661 &经验值42365 &在线时间1388小时&地区:丰台街道街道:宝宝生日&最后登录&注册时间&帖子7255&阅读权限100&积分43753&精华28&UID5216769&
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如果你的买家也是换房子的，一定要看他有没有卖出去自己的房子，看他的卖房合同有没有严格规定付款期限，如果他是私下交易或者小中介交易的，风险比较大。* D! P! K" g, {" l2 |; @
如果觉得买家有可能无法按时付款，约定好万一需要垫资或者怎么样，这个利息手续费谁来出，这样就相对保险一点。想得周全一点
&是哦，最怕的就是这连环套，你买的人要换房，你要换，你卖的人也要换，前后时间衔的太紧了，一损俱损。&
出生&&7斤4两&&51厘米
3个月 15斤9两 67厘米
4个月 18斤& & 68.5厘米
5个月 20斤& & 70厘米
妈米358 &经验值228 &在线时间254小时&地区:上地街道街道:宝宝生日&最后登录&注册时间&帖子34&阅读权限100&积分482&精华0&UID4027113&
快乐蓝眼睛
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太感谢了，现在还真是遇上一个这样的买主，房卖了，1月10付全款，我打算跟她签到2月底，你提醒的太及时了
终于决定换房了，先卖还是先买真是个大学问
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