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私自封闭公用部位露台致电梯受损 顶楼业主被判付维修费
来源:东方网 作者:李东华 敖颖婕 选稿:华迎
　　东方网8月3日消息：据《新闻晨报》报道，夏日一场强降雨后，上海长宁区某高档物业露台进水，进而导致大厦内两部电梯进水损坏，整栋楼的居民都受到影响。这一切都是因为顶楼业主私自封闭了原属公用部位的露台，使物业公司无法及时排除露台积水，进而导致积水渗漏进入电梯房。小区的物业管理公司为此把该业主告上法庭，要求业主承担电梯维修费用25000余元。上海一中院日前对这起损害赔偿纠纷上诉案作出二审判决，对一审判令业主支付全额电梯维修费的判决予以维持。
　　梁先生是长宁区延安西路某小区内一套顶楼住宅的业主。装修时，梁先生在消防门至自家房屋入户门之间的消防通道内加设了一扇防盗门，将原本属于公用部位的露台封闭在内。此外，梁先生还对露台进行了改建，抬高了露台地坪约40厘米。2008年6月、2010年4月，物业公司先后两次发出通知书给梁先生，表示由于露台下水口堵塞导致积水并渗透到楼下居民家中，要求梁先生向物业公司提供防盗门的钥匙或者拆除防盗门，但梁先生始终未予配合。
　　2010年5月，物业公司由于无法进入被封闭的露台，在相关部门的见证下，从梁先生所在这幢楼的楼顶用绳索下放工作人员至露台进行清理和维修，并以发送通知书的形式将此事告知了梁先生。
　　日下午，上海发生强降雨，露台下水口因被垃圾堵塞导致大量积水，之后积水渗漏至消防通道一侧的电梯房，造成两部电梯进水损坏。后经电梯公司检修、更换电路板等，物业公司垫付维修费用共计25919元。日，由于仍然无法进入被封闭的露台进行维修，在民警、居委会、业委会等的见证下，物业维修人员从楼顶用绳索下到露台进行抢修，并打开了防盗门才将积水排出。
　　之后，物业公司收到小区业主委员会不同意将电梯维修费用在维修基金中列支的复函，物业公司为此将梁先生诉至法院，请求判令梁先生支付电梯维修费25919元。一审判决梁先生支付全额电梯维修费，梁先生不服上诉。一中院审理后认为，梁先生上诉称其对涉案房屋露台进行的改建，系根据其与开发商的约定，并且经过物业公司的同意，对此，梁先生并未提供相应的证据，故梁先生欲以此主张免除自己的赔偿责任，依据不足，遂维持原判。
东方网版权所有，未经授权禁止复制或建立镜像一楼的业主一辈子也用不着电梯，为什么仍然要交电梯使用费？
“我住一楼，从不坐电梯，交哪门子电梯费?”这是不少一层住户的疑问。除了个别地方免收或适当少收，在绝大多数城市，一层住户都要和其他楼层的业主一样，一分不少地交。 买房买的一层二层，常年不用电梯为什么还要让我交电梯费？一楼业主到底应不应该交电梯费呢？如果该，法律依据何在，其合理性又何在？下面我们分析分析：
虽然一楼业主日常生活中使用电梯的机会非常少，但是电梯是该建筑物的附属设施，是共有部分，只要业主所购买的住宅附带有电梯这一公共设施，就应该交纳电梯费。物业服务企业收取的这笔费用主要是用于保障物业管理区域内电梯设备的正常运行、维护保养。
一、该不该交
首先，根据《物权法》第70条规定，应当明确电梯是建筑物的附属设施，为建筑物区分所有权的共有部分。虽然属于所有权是一种完全物权，是一种权利人对标的物可以直接全面排他性支配特定物的物权，比用益物权、担保物权等其他物权的权限范围都大，但这并不意味着所有权的行使不受约束。权利和义务是不可分的，包括业主对包括电梯在内共有部分要想享有权利，必然要承担义务。为此《物权法》第72条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
对于一楼业主该不该交电梯费，《物权法》也作出了明确的规定。《物权法》第80条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。该规定对这个问题至少说明了两点信息：
1.包括一楼业主在内的全体业主都属于电梯费的分摊主体；
2.意思自治优先，只要业主们依法达成了一楼业主不需缴纳电梯费的协议，一楼业主才可以不缴纳电梯费。
我们可以把《物权法》第80条看成是72条的一个分则。同时，为了防止业主不履行义务，《物权法》第83条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。另外，《物业管理条例》第7条规定了业主在物业管理中应当履行的义务。包括：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。据此，同样可见缴纳电梯费是一楼业主的义务。
二、为何该交
可能很多人，尤其是一楼业主虽然知道了法律的规定但还是口服心不服。法律规定一楼业主也该缴纳电梯费的原因或者说合理性何在？怎样才能证明如此规定是良法而非恶法呢？我想一楼业主应该交电梯费的合理性至少有如下三点：
1、正确理解共有部分的潜在作用
可能业主从不使用某一共有部分，这并不能否认该共有部分可能为业主实现潜在和无形的作用。就拿电梯来说，虽然一楼业主实际从未使用电梯，但这并不能代表业主可能因为电梯的正常使用而获得利益。如楼顶平台作用的实现，一楼业主可能将来会需要电梯；又如建筑物外墙是建筑物的共有部分，外墙悬挂广告牌能够给业主们带来租金收益。广告主为了扩大广告辐射视野，增强广告效果，喜欢往最高层外墙悬挂广告牌。而广告牌一般是通过电梯搬运的，一楼业主虽然自己没有直接使用电梯，而租金的获得却是通过电梯获得的，如此便通过间接使用电梯获得了收益，实现了权利。诸如此类。此时可以将一楼业主交的电梯费理解为购买期权所支付的费用。这便是一楼业主应该交电梯费的理由之一。
2.、交费是业主对专有部分获得所有权的对价之一
即便一楼业主承诺放弃因为电梯可能获得的权利，但其仍然应该交电梯费，因为交费是业主对专有部分获得所有权所应支付的对价之一。为何这样说？我们都知道建筑物的价格及其变动所包含的不只是盖这个建筑物所需的砖瓦钱，还包括土地使用费、容积率、区位环境等多种因素。在同样的位置盖一个楼，低层、多层及中高层建筑物的价格必然不会相同。因为楼层不同会对居住行为、居住心理、整体环境、建筑结构等造成不同的影响。这也正是同一楼盘不同楼层价格也不尽相同的原因，不同的价格是对不同的楼层所付出的对价。购买该层房屋所支付的实际价格并不是所应支付的全部价格，所支付电梯费等是购买该层住宅尚未支付的对价。
简单说，低层和多层建筑物或许根本就不需要电梯，更无论电梯费，而至少中高层建筑物的价格中也就包含了配备电梯的成本。也就是说，假如不安装电梯，那么该楼盘低层的价格可能会比安装时高很多，因为谁都不愿意天天爬楼梯上高层。这也正是你能以现在的价格获得一楼房屋的原因，不然，你可能根本住不起一楼。虽然你买的是一楼，或许你真不需要上楼，至该楼灭失也从未上楼，但是一楼的楼价中只包含了安装电梯的成本等部分价格。而对于电梯的损害折旧等所需费用尚未包括在楼价之中，故仍需继续支付尚未支付的对价。
3、从整体角度对待特定共有部分的权利和义务
建筑物共有部分不只电梯一个，还包括外墙、楼顶平台、走廊、地下空间等许多部位。就特定业主而言，对于有的共有部分所获得的收益要大于所支付的成本，但对于有的共有部分所支付的成本大于所获得收益。由于建筑物的共有部分很多，就特定业主而言，不可能完全量化对每一部分所获得的收益和所支付的成本，更多情况下只能将全部或大部的共有部分所能获得的收益和所需支付的成本分摊，才能实现整体的公平。
举例而言，楼顶平台能放置太阳能热水器、晾晒物件、运动等诸多作用。假设，最高层的业主认为楼顶只属于最高层业主，于其他层无关，将楼顶平台所获得的收益全部归自己所有，那么最感到不公平的必然是一楼业主。因为只要楼层大于两层，一楼业主就永远不可能享有楼顶平台的权益。而根据《关于审理建筑物区分所有权案件的解释》（法释[2009]7号）第3条第1款第1项规定建筑物的屋顶为共有部分，从而保障了一楼业主的权益。这样，一楼业主虽然缴纳了电梯费，却也获得屋顶带来的好处，从整体上实现了公平。而这样的例子还有很多。
据了解，2003年6月我国颁布了《物业管理条例》，国家发改委、建设部随之又制定了《物业服务收费管理办法》，由各地制定具体的实施办法。之后，北京市发改委、建委对当时北京现行的普通居住小区、高档住宅、经济适用住房三个物业服务收费管理办法进行了整合修订，并向社会公开征求意见，拟定了《北京市物业服务收费管理办法》(草案)和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》(草案)。
三、如何交
目前关于一楼业主交电梯费主要有三种情况:
一是物业公司采取“一刀切”的统一标准收费，一楼业主用不用都要交。
二是按楼层不同实行差别化对待，要么按楼层划段交费，1至10楼为一档，11至20楼为一档，21楼以上为一档;要么按楼层不同交费，费用逐层提高。
三是根据“谁使用谁付费”的公平原则，一楼业主不交电梯费。其中，第一种方式为主流。
一层住户到底要不要交电梯费?去年底，《华商报》就这个问题在陕西省西安市进行了大讨论，主要形成了两种对立的观点:
一是电梯费必须全体业主承担，不管坐不坐。陕西许小平律师事务所律师张举会说，按照物权法规定，电梯属于小区共有部分，不能以不坐为由拒绝履行维护正常运行的义务。不管坐不坐，电梯费必须由全体业主承担。
二是不使用，有权向物业公司要求不交费。关于高层住宅小区电梯费收取办法，陕西众邦律师事务所李小东律师说，在全国范围内目前没有明确统一的标准，但不少物业公司对一楼业主有“优惠政策”，免收或少收。
对于上述说法，大家觉得以上几种意见哪一种才是最合理的呢？
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今日搜狐热点九成高层生命通道紧锁 业主不知楼顶平台不该封|青岛|半岛网
伟东幸福之城消防通道被堵。&&&&4月8日，青岛市政府公布的《青岛市高层建筑消防安全管理办法》中，对岛城高层建筑消防安全管理作出了细化规定，高层建筑防火问题已经进入公共安全视野 。截止到2011年11月底，青岛市内七区各类高层建筑(不包括在建)统计为12126栋。记者利用一个多星期的时间，走访了青岛市区十多个高层建筑小区，针对高层顶楼平台的进行调查，不少接受采访的业主，甚至不知道不应该封闭，更不知道自家楼顶是不是已经上了锁。&&&&■现状12个小区只有一个开着&&&&4月10日，记者来到位于李沧区金水路737号的春和景明二期小区，经了解，二期为19个栋楼，每栋有20层左右 ，每层3户居民。记者对9号楼、10号楼、11号楼进行调查，三栋楼依次乘坐电梯到20层后，从疏散楼梯向楼顶继续前进，走到20层半时发现已经无路可走，疏散楼梯根本无法通向平台。而从住宅小区外观来看，整个小区顶层全部是屋顶，并没有平台。&&&&而距离500米左右的小区伟东幸福之城一期，30层的消防通道被杂物占据，通道内仅容一人通过，非常拥挤。平台门敞开，但整个平台每隔半米左右有一个晾衣绳，有两条晾衣绳上还挂着刚洗过的床单，记者注意到，通向二单元的平台门处于敞开状态，但整个平台被5条晾衣绳占据，想要通过便只能弯腰匍匐前进，大大降低通过平台的速度。&&&&走访中记者发现，顶楼平台“形同虚设”。位于市北区福州北路135号鼎都小区，28层～30层不等，每栋楼通向顶楼平台的位置属于电梯机房，大门紧闭，无法进入平台。同样，李沧万达广场小区内，每栋30层高的楼体均分为两个单元，平台门锁着，无法打开。百通馨苑小区、香邑暖山、山河城、麦岛家园、瑞丰嘉苑部分楼体等高层小区都存在生命通道被锁的情况。&&&&■业主平台不能锁根本不知情&&&&关于平台门不能锁，开放利于居民逃生的问题，高层住宅小区业主对此是否知情呢？在走访过程中，记者在多家小区内询问近百名业主，大部分业主了解楼顶平台属于公共空间，但对于平台门不能锁的问题，受访的百名业主均对此毫不知情，大部分业主表示从来没有去过平台，也没在意自家楼顶的平台门有没有上锁。家住李沧万达广场小区的王阿姨在女儿家帮忙照顾孩子，她告诉记者，她住在2号楼，从来没有上过天台，更是不知道两个单元可以在顶楼平台互通。“我老家在潍坊，我和老伴也住高层，不过我们顶楼的对门是一家人，21层直接被封上了，我们根本上不去。”&&&&“现在高层小区这么多，楼层也越来越高，一旦着火，消防云梯上不去，居民应该学会自救。”家住鼎都小区的张先生表示，虽然他有自救的意识，但对于高层着火居民如何逃生却知之甚少，“我只知道着火的时候不能做电梯。”采访中多名业主都对高层着火表示担忧，认为物业应该把平台门敞开，一旦发生火灾和意外，居民能够自救逃生。&&&&■物业楼顶门敞开安全谁负责？&&&&“不是我们想锁门，经常有七八岁的孩子跑上去玩，安全问题怎么办？”万达物业工作人员告诉记者，为了防止小区有孩子上去玩耍引发事故，他们将小区的平台门关闭，主要也是为了安全考虑。采访中，多家物业公司表示，有时也会有业主家长来抱怨，认为物业监管不到位，楼顶风大，小孩子在平台上玩耍很容易出现意外，也有家长直接找到物业要求将平台门关闭。&&&&“平台本来属于公共空间，可很多业主将自家物品摆放在平台，堵塞了平台的通道。”瑞丰嘉苑的物业工作人员表示，平台敞开时，经常有业主上去挂晾衣绳，平台上摆放了很多杂物、烧烤架，卫生的同时也堵塞了通道。记者了解到，多家物业对此颇为无奈，作为消防平台，如果平台上被杂物占据，一旦有火灾等事故发生，救援难度就会增大。&&&&■消防部门高层平台属“生命通道”&&&&记者查阅资料发现，截止到2011年11月底，青岛市内七区各类高层建筑(不包括在建)统计为12126栋，高层建筑防火进入公共安全视野。高层平台到底应不应该关闭呢？根据2005年建设部发布的《高层民用建筑设计防火规范》(以下简称《规范》)，十八层及十八层以下每个单元设有一座通向屋顶的疏散楼梯，单元之间的楼梯通过屋顶连通，每个单元设有一座通向屋顶的疏散楼梯，十八层以上部分每层相邻单元楼梯通过阳台或凹廊连通(屋顶可以不连通)。从《规范》中可以看出，单元同屋顶平台应该处于连通状态，部分高层小区单元之间也应该通过平台连通，平台门应该处于敞开状态。&&&&4月13日，记者从消防部门了解到，根据《消防法》相关规定，高层平台属于消防平台，承担消防职能，应当敞开。但生活中，出于安全考虑，防止轻生者、跑上天台玩耍的孩子出现意外，楼顶大门大多关闭。在执行过程中，发生火灾等意外时，必须能及时打开平台大门，方便消防救援、业主逃生。&&&&文/图&&记者 许乃丹 （来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 宋涛]
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天台私占游走在情与法之间 楼顶平台为业主共有
　　《物权法》第70条明确规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有共同管理的权利。”即楼顶平台属业主共有部分。同时，《物权法》第71条规定：“业主行使权利时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”　　《家天下》记者就天台被私人占用的问题采访了多位住户。有部分住户认为此举有侵占公共资源之嫌，但也有部分通情达理的业主表示，如能保证楼宇结构和质量不受破坏，并且不封堵天台和消防通道，他们并不反感顶层住户在天台种菜养花，“楼顶有些绿色植物也好，既能对绿化小区有所贡献，平常上天台还能赏赏花。”　　多位楼盘管理人员和法律人士则表示，顶层住户擅自将公共面积变作私有地盘，甚至围堵消防通道，危及他人生命安全，于情于法都将受到指责与制止，而搭建建筑物更是属于违法搭建。但如在不损害楼宇结构质量以及“不损害邻里友好关系”的大前提下，擅长养花弄草的顶层业主巧将光秃秃的天台变成“空中花园”，并且对全体业主开放，大多数业主也会乐享其成，更不会提出异议。而且，从改善居住环境的角度来看，顶层绿植有助于提升小区绿化。一些建造年代久远的楼梯楼，屋顶没有隔热层，房间内的温度比楼下要高出3℃~4℃。如做足防水、排水、消防措施，巧用绿植布置天台，还能起到一定的降温隔热效果。　　　　案例1　　天台铺土种菜 搞漏邻居屋顶　　就职于某事业单位的张阿姨，去年曾尝试在所住小区的楼顶天台种菜。“我家住在顶楼，夏天很热，起初只是在天台一角铺了一层浮土种草，旁边搁着几盆比利时杜鹃。” 同一栋楼内的其他住户几乎都是张阿姨的同事，对此未有反感，相反，还感谢张阿姨为他们营造一个天台小花坛。　　后来，张阿姨谋算在天台上改种蔬菜，可还没等到第一批蔬菜丰收，包括张阿姨在内的三户顶层住户的房间，均出现不同程度的漏水与天花板开裂。张阿姨很愧疚地为无辜遭殃的老邻居们补漏加固房子，“负责维修补漏的施工队告诉我，种菜本不会直接造成顶楼漏水，主要是因为楼宇年龄已经二十多年了，天台防水层和隔热层的质量经不起折腾。”天台种菜计划因此暂告一段落了。　　今年春节过后，张阿姨重启天台种菜计划。这次她选择以泡沫盆种菜和搭建瓜棚的形式布置天台绿植，做足防漏措施，“现在主要是种些辣椒、西红柿、秋葵、薄荷和丝瓜。”蔬果每每有新收成，都会主动分送给邻居们，大家都开心。 记者 王雯倩　　案例2　　霸平台盖房子 多赚十几万　　近日本报接到读者报料，称广州市海珠区东晓南瑞宝一社的“尚领时代” A、B、C、D、E座北面顶层17楼的业主都把18楼的通道防火门锁上，并把天台占用，加建房子等违章建筑。　　记者日前到楼盘进行实地调查。从地铁二号线东晓南C2出口往西走，穿过瑞宝花园进入江南大道南再往北走，约步行20分钟才到尚领时代楼盘现场。据中介人士反映，该楼盘收楼之初，在2008年江南大道南尚未开通，到尚领时代需经过一个城中村才能到达，现在该楼盘的对外交通比以前好多了，也安全多了。　　按读者报料的指示，记者从楼下往上望，发现在17楼天台处的确有一些围栏，但从作用上来看，应该是楼盘的安全措施而非住户加建之物。由于该楼盘为封闭式小区管理，记者难以入内登楼现场查看情况。记者仔细查看读者提供的报料图片，发现17楼面向小区内侧的地方的确加建了围墙，部分有封顶，看上去非常像加建的房屋。在17楼和18楼之间架空的框架之下，明显看出17楼住户加建了几个房间，屋顶的用料和颜色与小区总体设计并不一样，一个房间用白色瓦片，另一个房间用蓝色瓦片，相信是17楼不同住户的加建物。从记者在现场外围查看的现状与楼盘住户报料的图片比较可知，17楼较巧妙地用不少绿化遮掩了违建加盖的房屋，树木掩映之下，以肉眼的确较难察觉。　　满堂红晓港湾分店店长陈春红告诉记者，尚领时代18楼以下为两梯6户，18楼顶层为两梯3户，也就是说17楼有3户有露台花园。当时开发商表示露台区域只由17楼该户人士使用，平均有二三十平方米的面积。自尚领时代2008年交楼以来，17楼单位从未有放盘。目前该楼盘价格在2.3万元/m2左右。据记者估算，17楼住户加盖的房屋，每间大约10平方米，若出售必然算在面积之内，即使是按半价计算，每户违建而给自己增加的私利已达10多万元。 记者 李凤荷　　案例3　　用大盆种植 可避免损坏楼面　　日前，刘先生在朋友圈炫耀：“我家花园的石榴就快有收成了。”原来，刘先生的家是在南部板块一大盘的顶层单位。在管理公司的默许之下，刘先生先是种了一批蔬菜，不过由于常需要施肥，且怕引起楼下业主的不满，所以决定放弃种菜，采用大盆种植的方式，种了一些石榴、砂糖桔、葡萄及黄皮等。据刘先生说，由于同层有4户人家，因此，别的住户也有种植，种的方式和品种大家也都大同小异。楼上楼下的住户有时候也会上来天台观赏交流一番，大家其乐融融。　　据了解，像刘先生这样在洋房顶层种果树、植物、花草的现象其实相当普遍。不久前，华南板块一大盘就因为业主在天台种植的现象相当普遍，而发起了清理“运动”，引发了业主非常不满。　　确实，站在顶层业主的角度看，天台花园基本上也就只有顶层的住户才可以上去，与其让它空置，那还不如种上花花草草，既美化了环境，还可怡情养性。但也有业主担心，万一因此破坏了隔热层，损坏了楼宇结构，那受损失的则是全体业主。 记者 王荔珏　　案例4　　一户一钥匙 天台共赏花　　在不少小区，公共天台被个别顶层业主划作私用的情况，其实非常考验业主的公德心。如果大家都能体谅彼此，又怎会有把公共地方当作自家院子的情况？在某大学住宅楼顶楼居住的李老师告诉记者，也许由于邻里都是同一所大学的老师，大家有商有量，相处得不错。　　作为顶层的住户，李老师自然也会想到在天台种点花草，但确实未敢搭棚建房，“一开始，通往天台的门是没锁的，后来出于防盗的原因，物管就配了锁，但是考虑到这一栋楼16户人家，因此也配了16把钥匙，每家发一把，大家都可以上天台。”由于李老师所在的楼栋是楼梯楼，平时只有六楼以上的住户会上去乘凉，而在天台上摆放盆景的则只有七楼和八楼的住户。记者在李老师所在楼宇的天台见到，鸡蛋花、勒杜鹃、兰花、葡萄藤、各式盆栽在天台上整齐排列，并没有出现做菜地的情况。李老师表示，虽然五楼以下的住户很少会上来，但每逢节日小蛮腰一带放烟花，仍然会有楼下的业主上来观赏，“如果个别业主直接占用天台，到了大家都需要的时候，肯定会产生矛盾。而大家各自退让一步，其实就可以相处得很好。”　　据了解，李老师住的楼宇正在进行加装电梯工程，以后五楼以下的业主也可以很方便地到天台晾晒衣物或者乘凉，“从长远来看，天台还是大家都会有用到的时候，所以从一开始，就不要把它理所当然地看成是顶层业主专有的，如果有邻居觉得我种的花太多，影响他们，我也不介意挪走一部分。”在李老师看来，与邻居的和睦相处，远胜于贪图一小块公共空间，大家一定要相互体谅。 文/图：记者 陈白帆　　案例5　　顶楼业主自掏腰包铺天台　　海珠区某楼顶层住户秦先生最近对楼顶进行了修护。他表示，在如今到处“拆违”的呼声中，他为避免“瓜田李下”的嫌疑，干脆花钱请物业上楼去重铺楼顶，有关工程也在物业进行登记报备。　　秦先生告诉记者，他在楼顶放了多盆盆栽，周末有时间就上楼去修剪枝叶。他在该楼盘已住了十几年，由于楼顶地面的水泥瓷砖已老化开裂，他特意花了几千元请物业上来将楼顶重铺地面，从运材料到铺瓷砖全部由物业人员处理，他就是负责付钱和在场监督而已。据一位园林人士表示，顶楼绿化建议采用栽种盆栽植物的方式来绿化散热，若是直接在楼顶铺土种植物，植物根茎有可能深入水泥而使水泥开裂，最终致使天花渗水。
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