小区内有人私占公摊面积怎么办？公摊面积怎么计算？(北京链家网)
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小区内有人私占公摊面积怎么办？公摊面积怎么计算？
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小区内的公摊面积总有人会私占，例如在楼道里面放置私人物品，在绿地上自建停车位等。公摊面积购买的时候，是所有的业主共有面积，并没有划分到具体的个人名下，虽然私自占用的人也有产权，但是并应该私占。有人私占公摊面积怎么处理？公摊面积怎么计算？
小区内有人私占公摊面积怎么办？
1.私占公摊面积先要找到物业公司进行解决，由物业公司与私占业主对话，让他了解公摊面积是所有人的共用面积，要想有所改变，需要所有人的同意，然后才可以，在此之前，任何私占行为都不合理。
2.私占业主对小区内的公摊面积损毁严重的时候，可以依法到法院起诉私占业主，并要求对损坏的面积进行赔偿，然后由承建单位重新恢复。
公摊面积怎么计算？
1.公摊面积进行计算的范围是楼内的共用面积与楼外的共用面积。地上和地下停车场的面积不在公摊面积范围之内，不计算。其他开发商用来自主经营的面积也不在公摊面积范围之内。
2.公摊面积对于业主来说，就利用房屋测绘图上的公摊系数乘以房屋的套内面积进行计算就可以。不用去测量所有的面积，一是不可能都测量到，二是也没有必要。
小区内私占公摊面积比较常见，一般都是通过物业进行解决，比较严重的通过起诉解决。公摊面积计算只要根据图纸上的给的数据进行计算就可以，不用全部测量。
公摊系数越小，套内建筑面积越大，空间使用率越高。
公摊面积指的指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括楼梯、电梯、走廊...
建筑面积和套内建筑面积，在房本上都会展现。
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中介爆料！房子公摊面积太大 该怎么正确维权！
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
什么是面积？ 所谓，是分摊的公用的简称，它与之和构成了一套的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为过程中争论的。 公摊范围： 各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢服务的共有房屋和管理房屋。 套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
房屋公摊？ 公摊面积=建筑面积-实用面积 所谓的公摊系数，也就是房屋的得房率 得房率标准如下： 住宅（75%——78%），公摊系数为（22%——25%） 高层住宅（78%——85%）， 板楼住宅（85%——88%） 住宅（88%——95%） 得房率=建筑面积（套内+套内墙体面积+阳台面积）÷建筑面积 你用100%减去得房率就是公摊系数
房屋公摊面积过大怎么维护自己合法权益？ 1.找正规的测量单位测量后开具证明，留作证据。 2.，与签订合同要保管好，留印副本。 3.咨询律师，看开发商构成欺诈，还是诈骗。 4.检查房屋是否由其它问题，一并列举。 5.寻找中是否有人和你有相同的状况联合起来。 6.媒体曝光，你们当地有没有什么为百姓曝光的类似访谈的节目？你可以咨询电话让其曝光。 7.要求，或者换房，同时补充差价和损失。&
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西安非法侵占小区公共绿地事件频发 该如何维权？
来源：西部网
现在有不少楼盘在销售的时候，一楼和顶楼因为位置特殊，所以有的开发商会推出赠送花园的促销手段，于是很多小区的一楼住户都会得到一样块面积或大或小的花园，因为有围栏，其他人也进不去，这块地方就成为一楼业主的“私家花园”。那么，这部分花园究竟能不能成为一楼业主部分业主的私人财产呢？开发商赠送面积能否成为“私家花园”？在西安丈八路附近的一个小区，一楼住户南侧的窗户下都被栅栏围出了一个个小花园，面积在二三十平方左右，业主们在里面有的养花，有的种菜，有的还在里面搭起了小亭子，因为外人无法进入，这里俨然成为一个私家花园。小区业主：这种小院的话，它也是整体绿化的一部分。小区业主：按道理是共用的，但是当时一楼不好卖，开发商肯定给人家赠送一些花园。在西安北郊一个小区，一楼花园的面积要更大一些，这个小区的一些业主认为，这些私家花园明显占用了小区公共绿地，侵犯了其他业主的权益。小区业主：本来应该是大家共用的绿化面积，他自己弄成花园，有些都硬化了，肯定影响绿化呢，我们当初买房子的时候说是绿化面积50%，现在完全达不到，这有50%吗，肯定没有。小区业主：宣传绿化率和实际报备的不符，宣传绿化率50%,实际报备的30%多，就等于说就是玩了个概念，买房的时候把大家晃了一下。一处楼盘的销售人员说，顶楼和一楼的房子相对不好买，所以开发商一般都会用赠送花园或者价格优惠等手段促销，但是赠送的面积不会占用公共部分。某楼盘销售人员：绝对不存在，我们小区绿化，包括你看我们小区沙盘，没有说是占用公共绿地的。那么，开发商赠送给一楼业主的花园到底有没有占用小区公共绿化面积呢？陕西平境律师事务所律师 周文海：物权法规定，小区的共有设施共用设备这都属于全体业主所有。那像这种部分业主占有开辟小花园这种情况，属于侵犯全体业主利益的一种行为。在记者采访时，不少拥有小花园的业主坦言，其他业主也给他们提过意见。小区业主：楼上的嫌把人家的绿化面积给缩小了。霸占人家的公共绿化面积。小区业主：其实大家都是受害者，没有说谁沾了光。非法侵占小区公共绿地事件频发 小区业主委员会应成为维权主力记者在采访中还发现，除了业主小花园涉嫌占用公共绿地，开辟私家花园外，一些开发商和物业公司也在侵占小区已经建成的绿地，不时行使起了对小区公共绿地的支配权。今年四月，西安缤纷南郡小区的物业将小区门口绿化带里的树木移走，花坛里只剩下光秃秃的黄土。小区业主：我是昨天下午看这些树长的好好地，我还在树下乘凉，玩，今天早上8点左右，我出来转的时候，发现树一棵都不见了。小区物业负责人告诉记者，其实这些树是由物业暂时清理了。西安某小区 物业经理：目前存在的只是对北门的花池、和绿化进行一部分改造，改造的目的更多的是规范停车，规范商铺的经营环境，最大程度解决商铺业主这个停车难和停车乱的问题。目前我们把一部分绿植也没有说全部损坏掉，进行了移植。记者：没有跟业主进行协商？小区物业负责人：有部分业主进行过沟通。记者：大概多少业主？小区物业负责人：具体多少业主我可能没办法回答你。类似的事情还发生在西安唐元小区，同样是在今年四月，物业公司将小区里部分绿化带浇上了水泥，变成了一个个停车位。一些业主认为，绿化带被破坏影响了小区的生活环境，更让他们觉得气愤的是，物业把绿化带变作停车位，并未提前告知他们，没有征求过业主的意见。唐园小区 业主：我们的物业就是现在自己在这改绿化带，业委会年前也给他们发了整改通知单，但是他们没有进行整改。物业公司这样做究竟合不合适？记者找到了对该小区绿化进行监管的相关部门。西安市雁塔区市容园林局 绿化科负责人：按照咱《西安市园林绿化管理条例》的规定，现在的任何单位和个人都没有权利侵占城市的建成绿地包括小区内的绿地。我们到了现场之后，发现原有的一些绿地已经被物业破坏，已经被当做停车场在使用了，停车场已经建了，他们这次的侵占行为没有办理过任何的审批手续。记者从西安市绿化检查监督办公室了解到，近年来，小区公共绿地遭非法圈占、变更的情况较多，但具体涉及的面积，还无法统计。根据《西安市绿化管理条例》，小区绿地由物业进行日常管理、规划部门进行规划管理、园林及各街办的绿化部门进行行政管理，市房屋行政管理部门其实也有一定的管理权。多头管理，势必会在一定程度上削弱小区绿地的管理和执法力度。在业主实际维权过程中，如果小区没有成立业委会，决定小区公共绿地的权力也不在业主手上，因为前期物业公司由开发商指定的，必然服务于开发商的利益。所以要想对小区公共绿地进行有效的维护，只有尽快选出业委会，只有业委会负起责任，才能切实维护好自身的绿地权益。
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伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323　　今天下午去参加紫荆花苑业主大会，见小区大门赫然悬挂两条标语，一条白底红字：“维护业主合法权益 明确归还公用设施”，一条红底黄字：“坚定信心 团结一心 下定决心 维权到底”，落款均为“紫荆花苑业主委员会”。　　据说紫荆花苑是衢州市唯一的省级住宅示范小区，公共配套设施面积12750平方米、物业用房1351平方米被开发商长期占用、出租、收益。开发商衢州市建工集团有很深的政府背景，业主委员状告开发商两次开庭至今无功而返。现在小区缺少经费来源，物业管理难以维继，“明星小区”很可能走向没落。　　今天会上业主委员会向业主们通报了两次开庭情况。业主们群情激愤，看来不排除借两会之机上访的可能。　　白布维权标语“维护业主合法权益 明确归还公用设施”“坚定信心 团结一心 下定决心 维权到底”
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　　有人吗？
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　　有什么奇怪的，这边几年前就有了，还是在所谓最高档的小区，名流啊
　　南京人民声援你！请看我们维权成果：　　　　　　南京小区业主夺回车库使用权　　　　　　去年11月，就南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件，南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。　　　　　　住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？这是个带有普遍性的问题。业内人士称，此案判业主获胜，在全国还属首例，其法律意义十分重大。　　　　　　据了解，位于南京水佐岗的星汉花园小区共有59个地下车库，开发商以至少8万元的单价卖掉了其中37个，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。为此，业主委员会曾代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。去年6月，业主委员会无奈之下，将开发商告上法庭。　　　　　　在庭审中，业主委员会认为，小区地下车库是小区配套公用设施，应当无偿地交给业主使用，开发商没有所有权，根本无权出售。开发商则强调，自己在出售房屋时，根本没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主的头上，而车库又是开发商投资近300万元建成的，当然拥有车库的“产权”，因此出售车库并没有错。　　　　　　经过3个小时的庭审，法院经合议庭合议后当庭作出判决，地下停车库归全体业主所有，开发商应立即向业主委员会移交全部地下车库。　　　　　　该案的审判长盛皓从法律角度向记者详细解释判决理由。首先南京市规划局要求开发商按每0.2个车位标准建车库，这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务。建成后的车库作为公配设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人共同使用。　　　　　　其次，小区实有土地使用面积为7697.60平方米，分摊面积也是7697.60平方米，足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区业主享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权，除非取得土地使用权人的同意。根据《江苏省商品房价格管理规定》附属公配设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。　　　　　　由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此可以认定，车库作为公配设施所发生的费用已经计入商品房的成本。　　　　　　“车库之争”以业主委员会一审胜诉告终的消息在南京传开以后，很多小区的业主们都喜形于色　　　　该文章转载自无忧考网：http://www.51test.net
　　%当地人欢迎大家加入讨论，见以下网址信息：　　/viewthread.php?tid=19134&extra=page%3D1　　/techforum/content/828/1/177928.shtml　　/thread--1.html　　
　　这是个很大的小区，
　　衢州紫荆小区业主：　　如果确实是业主公共配套并且能够证明的，坚持打官司一定会赢。我们与你们类似情况，已经获赢。将有关报道资料：　　荆楚网消息 (三峡晚报) ■本报记者陈实 谭廷 通讯员余万超　　调查　　
近日，宜昌市多个小区的会所，突然被开发商出租、出售，小区以外的人在小区内从事经营活动。为此，众多业主感到非常疑惑：开发商是否有权利将小区会所出售？小区外的人承租办公场所，会否影响居民生活和休息？　　业主反对会所“外包”　　
昨天上午，记者来到“都市家园”，不久前，这里的会所被转让。记者在小区内看到，会所就建在小区的入口处，一楼正在装修，门外拉着一条横幅，上面写着“封闭小区，不得经营”等字样。　　
“都市家园”物业公司经理周运维介绍，以前的会所，一楼至四楼的房屋所有权已被开发商向外售出。从2003年到现在，会所曾多次“换脸”，其间，开过会所、休闲城，现在又被另一位承包商承包，其中有幼儿园、保险公司办公室等。　　
一位周姓业主说，目前开发商正在装修，不久后将对外开放，“这样一来，进出小区的人员就复杂了，我们非常担心小区的安全。”为了阻止开发商在小区内经营，小区业主多次联名上书，阻止开发商进驻小区，甚至在门口拉条幅反对。　　会所购买者：有自主产权　　
“当初开发商并未明确告知我们，小区会所将出售给私人，会所对外经营，小区所谓‘封闭式管理’，不就名存实亡了吗？”业主孙先生忿忿不平。　　
2003年9月，孙先生在“都市家园”小区买房，当时小区内还未修建会所。开发商表示，根据规划，一楼到三楼是幼儿园，四楼供业主们活动。现在业主们却发现：会所被小区外面的人购买了产权。　　
昨日下午，记者在“都市花园”采访期间，会所所有人刘某告诉记者，目前，他也很无奈。“我通过合法途径从开发商手中购买了这栋会所楼，手中也有《房产证》和《土地证》等相关证件。”　　
刘说，既然自己是通过合法手续购买了小区会所产权，就有权将其出租经营，但小区业主却坚持不让他经营，给他造成了一定的经济损失。　　
后来，刘先生也作出让步，愿意拿出一层楼作为小区会所。但小区业主并不满意，他们认为，即使开发商拥有对会所的产权，但业主们并不知情，因此，开发商没有对购房业主履行主动告知义务。　　
记者多方联系小区开发商未果。周经理说，小区建成后，开发商就退出了，目前已无法联系。　　开发商：会所并非配套公建　　
近期，本报还接到了樵湖二路某小区、香居丽景等多个关于小区会所产权归属争论的电话。那么，会所产权到底归谁？　　
“会所并非配套公建。我相信，没有业主会认为小区周围配套的医院、学校、市政公园归自己所有吧？”　　
某地产营销部经理陈先生告诉记者，就建筑性质而言，会所不属于城市规划管理界定的配套公建范畴，但由于开发商往往把不同类型的配套公建集中在会所修建，如物业楼、配电房等，于是会所往往又与配套公建联系在一起。　　
陈先生告诉记者，对小区而言，会所的存在类似于小区周围配有学校、医院、市政公园，一方面便利了业主日常生活，另一方面也提升了小区的附加价值。所以会所不是小区房屋的附属品，并不归业主所有。　　房管局：规划不能变　　
记者从宜昌市房管局了解到，商品房公用建筑面积分摊是按栋进行的，由于会所往往是独立修建的，一般未列入公用建筑面积分摊范围。国家质量技术监督局颁发的国家标准公共建筑面积分摊原则明确规定，“会所”这样的经营性商业用房不得参加公共建筑面积分摊。　　
所以，目前宜昌各个小区的会所一般是单独报建，建筑成本并未进入开发成本，属于开发商盈利范畴。　　
记者还了解到，判断会所的产权归属和经营、收益和处置等权利，要分具体情况而定：会所中某些房屋如属于国家及地方规定开发商应配套修建并明确其产权归属的配套公建，则该部分房屋的产权归属按国家及地方有关规定执行；商品房买卖合同如约定会所整体或其中的某些房屋产权归属的，按约定执行；其他情形下，会所产权归开发商。　　
虽然国家对会所是否能够出售尚无明确规定，但只要开发商拥有合法的产权，也同时具备相应的自主经营、出租、出售等权利。只要会所面积没有计入公摊，开发商就有权出售。但是，无论是经营还是租售，都必须以规划确定的会所功能不变为前提。　　律师　　：　　关键看约定　　
宜昌市真原律师事务所周律师认为，判定会所权属的关键，在于开发商与购房人的商品房预 （出）售合同约定。但在目前的大多数合同中，会所的权属问题并没有明确约定，需要视具体情况而定：　　
如果开发商在开发过程中将会所作为独立产权单独报建，且能够办理单独的产权权属证书，会所产权应属开发商所有。但开发商因会所所有权衍生的一切权利必须体现会所的配套服务功能，不能随意改变其使用用途和性质。否则，开发商须承担相应的违约责任。　　
如果开发商将会所作为公共配套报建，且将会所面积计入公摊的，或者开发商在销售时承诺会所产权归业主所有的，会所产权应该由小区业主共同享有。　　
周律师特别提醒，购房者一旦发现开发商违约，可通过政府主管部门和各级消协投诉，也可以通过司法程序起诉开发商，依法取得应有的权利。　　
　　另外，最高院《关于关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该规定意思是，楼书、广告资料上的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同约定内容，当事人违反的，应当承担违约责任。所以不是说只看那个购房合同，要将开发商的推销广告说明。
　　小区的业主应该感谢这些为维权努力的老同志，相信法律是公正的
　　小区内公共配套设施产权归谁所有?　　　　　　可以从三个方面加以说明：　　　　　　◆首先，公共配套设施的建设属于商品房价格成本的一部分　　　　　　根据国家《商品住宅价格管理暂行办法》的规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。又据国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》中第6条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊人建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有。”　　　　　　◆其次，公共配套设施是住宅总体的一部分　　　　　　没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道等一样属不同所有人共有。按照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务;除另有规定外，任何一方不得多占、独占;开发商向广大业主出售了房产，同时也转让了土地使用权，也同时相应出售了同住宅同时建造的公共配套设施。所以，公共配套设施同住宅一样，小区所有产权人也是公共配套设施的产权所有人。　　　　　　◆最后，公共配套设施的产权应该由业主委员会来行使　　　　　　根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关法规精神，住宅小区内公共配套设施的产权应该由广大产权所有人或使用人的代表机构——业主委员会来负责具体管理。当业主委员会选择了某一物业管理企业并与之签订了委托管理合同后，其公共配套设施就委托给了物业管理企业来管理。　　案例说明：　　　　小区会所使用权应该归谁？　　　　大洋新闻 时间:
来源: 番禺日报 　　　　　　案例回放　　　　　　番禺某小区的有一座500多平方米，三层的会所。在楼盘销售期间，会所成为楼盘的卖点之一。小区成立初期，会所开设了健身室、桌球室、乒乓球室、棋牌室，供业主免费使用。但两年前，小区更换了物业公司。物业公司将小区会所分隔成多间商铺出租，作为超市和日用杂货店。娱乐休闲空间变成了商铺，引起了小区业主的强烈不满。业主认为，小区会所是属于全体业主的，既然大堂被隔成商铺出租，租金就应该交给业主管理。小区的业主委员会找到物业公司，要求将公用会所的使用权归还业主委员会，并归还出租会所的收入。　　　　　　物业公司声称，小区会所的产权是属于物业公司所有的，拒绝了业主委员会的要求。双方僵持不下时。业主委员会最终向法庭起诉了物业公司，要求其归还会所产权和收益；而物业公司也提出了反诉，要求业主委员会承担因“维权行动”导致承租人拒绝签订租赁合同带给公司的的经济损失。　　　　　　案情结果　　　　　　法庭经审理认为，市规划与国土资源局的公用面积说明表中，明确该小区会所属整个小区的分摊面积，应当属于小区全体业主所有，所以未经全体业主或业主委员会同意，任何单位和个人不得出租或使用。法院判决被告物业公司立即停止出租小区会所，并将该会所交由小区业主委员会管理。　　　　　　案例分析　　　　　　记者就本案情况咨询了广东华誉律师事务所的郭嗣彦律师。郭律师认为会所到底归谁所有要根据业主在购房时与开发商的具体约定而定。　　　　　　《物权法》第六章第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。其中未提及会所的归属问题，而会所是否可计入“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房”中，法律当中没有明确规定，这种情况就要看业主在购房时与开发商的具体约定了。如果业主购房时与开发商约定会所面积计入公摊面积，那么会所的产权应归全体业主共同所有。如果会所未计入公摊面积，且开发商能够出具小区会所建筑面积的独立产权证，在这种情况下，才能说开发商确实具有会所的产权；如无约定，会所不计入业主公用分摊中，会所不归业主共有。郭律师认为，会所通常专门为业主而建，业主有优先使用权，一般而言，会所的功能是不允许随意改变的，如果开发商改变会所功能，如对外转让经营必须征得广大业主的同意。如果开发商违背原先的承诺，擅自改变小区会所的经营服务方式和具体服务功能，在提供服务过程中影响了业主的正常生活，业主可向规划建设部门反映，也可以向法院提起诉讼，维护自己的合法权益。
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　　衢州市物价局已经提供的公共配套面积说明表中，明确该小区会所、幼儿院、超市和商铺属整个小区的分摊面积计入房价，故应当属于小区全体业主所有，所以未经全体业主或业主委员会同意，任何单位和个人不得出租或使用。至于商品房买卖合同中开发商与业主虽未订公共配套分摊条款，并不能公共配套就归开发商，这一条要以最高院司法解释《关于关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定来调整，这一条实际上是为保护弱者一方即业主来设计的。“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”，该规定意思是，楼书、广告资料上的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为商品房合同约定内容，当事人违反的，应当承担违约责任。所以不是说只看那个购房合同，而要看开发商的商品房推销广告、楼盘规划等。　　
　　捺下887个小区业主户主手印　　为的是追回小区公共配套物权　　　　我们是浙江省衢州市紫荆小区的业主，我们诉衢州建工集团公司物业侵权案，当地柯城区人民法院日、今年3月30日分别开庭二次，仍未果。以司法途径走到这一步，并非我们1080多户紫荆小区业主的初衷。我们捺下887个小区业主户主手印，联合签名维权，要追回业主当年支付了828万元建造起来的而至今仍被建工集团非法占有的12750平方米公共配套物权。我们一开始并不想打官司，只想依靠政府来公平合理和实事求是地解决问题。因为打官司，我们要向小区业主去捐款筹集，毕竟加大社会成本，并非和谐社会之所需。2005年以来，我们一路走来，真的很艰难，也很失望。由于开发商一直拒绝交出法定必须移交的工程相关资料，以致小区内地下管网损坏需要维修也无从下手。譬如有一年小区地下电缆断了，小区有一块区域硬是黑灯瞎火了好几个月。为什么有事不找政府？说起来真是一言难尽，我们何尝不想依靠政府部门来解决问题？几年来我们所消耗掉的时间和精力不可谓不巨大，我们就象皮球来回不停地滚动。我们主张维权的几个“领头雁”都是老人，应该说他们是最信政府的人，他们算得上老革命老干部。政府部门如规划局、建设局、国土局实际上他们不清楚我们所主张的物业权属吗？他们不清楚法定工程资料一定要交出来吗？否！他们站在开发商立场，维护他们的利益，替他们说话，替他们办事而已。现在相对而言，强势的一方是开发商，我们绝对是弱势的一方。最近（来自于某部门）似乎又有一股妖风吹起来，说我们维权有道理，东西的确是你们的，但这涉及到政策问题，动了你一家，别的小区会跟着动。简直是胡扯蛋，违法就违法，哪里是什么政策问题？！　　律师和法官前往政府部门取证，他们也不真心配合，能拖则拖，能糊则糊。但天无绝人之路，我们通过业主的一些个人关系也还是取得一部分事关官司胜局的证据资料，我们对此也不能说没有信心。我们也从网上查询了，不少地方类似案例，业主均为胜诉。　　但是最近我们犯怵了，为什么？因为我们获悉法院犯难，因为这个官司最终只能有一方为胜诉，是谁胜诉方呢？据说该官司又要拖上半年了，待定？还是以拖待变？经办法官肯定有压力，我们坦率说，很同情。但法不容情。人民法院是人民的守护神，不是不法商人的朋友。法官眼里只有公平正义。我们拭目以待。　　
　　紫荆花苑业主维权座谈会决定　　　　
日，紫荆花苑业主委员会召开业主维权座谈会。参加座谈会的业主有61人。会上，业主委员会的同志通报了近期维权的情况，表明把状告浙江衢州建工集团有限公司（下称开发商）的官司打到底的态度和决心。十多位老党员、老干部相继发言。他们充分肯定业主委员会为维护业主权益所做的工作，非常拥护业主委员会的态度和决心，非常支持业主委员会把维权官司打到底。经过热烈讨论，维权签字，与会业主一致通过《坚定信心，团结一心，下定决心，维权到底的意见》，作出如下决定：　　一，坚定信心打嬴官司　　遵照省建设厅《关于衢州紫荆小区建设试点规划设计方案的批复》（浙建房批[1999]14号文），我市开发建造了配套设施齐全、公共建筑完善的省级住宅示范小区——紫荆花苑。该小区用地由政府一次性征用、出让，全部费用仅花300余万元。建筑总面积193110平方米。造价由市物价局核定，计3889万余元。其中，紫荆会馆、幼儿园等12750平方米公共配套设施用房，建筑费用828万余元，每平方米分摊650元，全额计入商品房成本。这是铁的事实，证据确凿。国家《物权法》明确规定：小区内的公共配套设施建筑归业主共有。紫荆花苑是省、市计划建设的，公共配套设施建筑由广大业主出钱建造，应当归属业主共有。当今社会是维护民生、保护民权的社会。当今时代是讲民主，讲法治的时代。党中央非常重视民生，依法治国的执政能力不断提高和增强，社会趋向公平、公正、和谐。置于这样的法律、事实和社会背景，我们面对严重侵权的现实，为了维护业主权益，把开发商送上了法庭。这条路子走对了，我们将义无反顾地走下去，坚定信心打嬴官司。　　二，下定决心打嬴官司　　这起物业产权纠纷案件，反映了开发商侵权与业主维权之间的尖锐矛盾。2003年，紫荆花苑完工，1080户业主陆续进住。2005年4月，紫荆花苑成立业主委员会，部分成员意识到开发商侵权，开始维权取证。日，开发商擅自拆除煤气站，企图建造商品房。广大业主发现后，800多名业主维权签字，毅然走上维权路，阻止了开发商的侵权行为。日，规划部门贴出《公示》，开发商再度欲造两幢住宅楼，再次激起广大业主的公愤。在广大业主强烈抗议下，12月4日，规划部门又贴出《说明》，中止了开发商的侵权行径。换届后，第二届业主委员会总结首届业主委员会维权的经验和教训，执行二届二次业主代表大会的决议，坚持依法办事，主张通过司法途径追回物权。在广大业主捐资借资支持下，我们于日向法院申请诉讼。诉状三进二出，8月16日立案，10月20日开庭。日，第二次开庭，依然没有宣判产权归属。紫荆花苑拥有这么多公共设施建筑，登记在全体业主名下的只有零平方米；开发商则长期占用，为所欲为——出租、转让、抵押贷款、改变用途，巨额牟利。开发商侵占我们的物业产权，这么多年了，还想继续侵占下去。我们会同意吗？国家法律允许吗？决不同意！也不允许！紫荆花苑不能给开发商再造商品楼了，被开发商侵占的房产要统统拿回来。漫漫维权路，我们紫荆人要向首都北京、山东青岛、江苏南京、广东番禺等维权胜利的地方学习，下定决心打嬴官司。　　三，团结一心打嬴官司　　维护业主合法权益，申诉归还公用设施，这是我们紫荆人的权利和义务。我们已经意识到：这场官司的胜负直接关系到美好家园的兴旺与衰败。总理在今年全国人代会上所作的报告中，讲得最多的词眼是“民生”。这意味着人民政府越来越关注和服务于民生。总书记新近主持中央政治局集体学习，主题是“推进依法行政，弘扬社会主义法治精神”。这标明党中央越来越重视依法治国。我们学习了，格外温暖人心。我们与党中央心连心。我们要走向社会，利用方方面面的人际关系，通过交流沟通、走访上网等多种形式，争取各界支持、舆论支持、法律支持，让真相大白于天下，同心同德开创维权新局面，团结一心打嬴官司。　　坚定信心，团结一心，下定决心，维权到底，我们一定打嬴这场官司。　　
紫荆花苑业主委员会　　
二0一一年四月十二日　　　　（以紫荆花苑业主委员会正式发布文本为准）　　　　
　　四川人民支持浙江衡州人民维权胜利！
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　　郑州房屋登记条例论证 小区“公共设施”该归谁　　　　/101/_221066.shtml 07:46:07
来源：大河网-河南商报
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[url=]分享好友[/url]　　新建住宅类商品房屋进行初始登记时，中小学校、幼儿园、会所、游泳馆、车库等非住宅房屋，是该登记在全体业主名下还是开发商的名下？ 　　　　 　　新建住宅类商品房屋进行初始登记时，中小学校、幼儿园、会所、游泳馆、车库等非住宅房屋，是该登记在全体业主名下还是开发商的名下？ 　　昨日，郑州市法制办举行的《郑州市房屋登记条例》（征求意见稿）论证会上，法学教授、律师、开发商等就此进行了激辩。 　　理越辩越明，若您有好的观点或建议，欢迎跟我们说说。您的参与，就是在制定我们明天的“游戏规则”。 　　河南商报记者李雅静 　　实习生孙益锐 　　【草案看点】 　　看点1 　　房屋登记簿比房产证还“权威” 　　意见稿规定：房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为，包括房屋所有权登记、抵押权登记、地役权登记和其他登记。房屋登记机构，也就是该地的房产管理部门，应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。 　　解读：意见稿公开后，郑州市法制办法规处处长张金生对该条例的诸多亮点进行了解读。他说，该条例的出台，主要是因为我们国家出台了《物权法》。按照最新条例规定，今后房屋登记簿才是你房产最权威的“身份证明”，房产证你要不要都行，只要有登记，买卖双方均可进行过户、转让等手续。 　　看点2 　　预告登记防止“一房两卖” 　　意见稿规定：当事人预购商品房、房屋所有权转让等情形可以申请预告登记。经预告登记的房屋，未经预告登记的权利人书面同意，因转让、抵押该房屋申请登记的，房屋登记机构不予办理。 　　解读：张金生说，在我国现行的商品房预售制度下，购房者交了房款后，要等到房屋初始登记后才能获得相应的权属证书，经常会发生“一房两卖”情况。“预告登记”制度可以有效弥补这一缺陷。 　　看点3 　　未成年人也能当房主 　　意见稿规定：无民事行为能力人、限制民事行为能力人的房屋，应当由其监护人代为申请登记，并提交证明监护人身份的材料。 　　解读：未成年人在我国属无民事行为能力人，之前没有资格进行房屋登记。条例出台后，就算是未满18岁的孩子，也可以通过监护人代为申请房屋登记。 　　看点4 　　集体土地房屋将纳入登记 　　意见稿规定：集体土地上的房屋登记，将依照市人民政府的有关规定执行。 　　解读：张金生说，以往的登记条例是不涵盖集体土地上房屋的。这次，跟该条例配套的还有一个集体土地上房屋登记办法，目前还在研究、论证，一旦出台，将会解决过去集体土地上房屋登记无法可依的问题。 　　【争论焦点】 　　昨日的论证会，为了体现立法的客观性和公正性，郑州市法制办特别邀请了法学教授、律师、开发商、业主、人大代表等各界人士前来参与。 　　一番激辩之后，所有人都把目光聚焦到了房产的配套登记上，即小区内的学校、会所、游泳馆等非住宅类房屋以及车库等，到底是该归全体业主所有还是该归开发商所有。 　　焦点1 　　学校该归谁？ 　　征求意见稿明确，新建住宅类商品房屋初始登记时，中小学校、幼儿园按照规定移交政府举办的，登记在政府名下；自行举办的，登记在开发企业名下。 　　有观点认为，很多开发商建学校的土地成本和建设成本都已平摊到了房价中，而且以此为优势做广告吸引大家购房，从这个角度来说，学校应该属全体业主所有。 　　但也有人表示，如果学校登记为全体业主，产权明晰了，那么接下来的后续管理怎么办？ 　　焦点2 　　会所、游泳馆等非住宅房屋归谁？ 　　征求意见稿中说，会所、游泳馆等非住宅房屋，成本计入全体业主房屋公共价格的，登记在全体业主名下；未计入的，登记在开发企业名下。 　　郑州市政协委员、律师赵京辉认为，以成本是否计入业主房屋价格来判定这些设施的权属问题，操作起来有很大难度。因为这个成本我们是无从考量的，谁来审计？应该变通一下，在建房之初，就让开发商向广大业主公示，哪些公用设施是计入房价成本的，哪些没有计入。 　　郑大法学院教授宋雅芳也认为，这样的规定不易操作。建议凡是想登记在开发商名下的，应该让第三方出具该设施未计入成本的一个东西，这样方可按照谁投资谁受益的原则，进行权属界定。 　　焦点3 　　车库该登记在谁名下？ 　　意见稿中规定，新建住宅类商品房屋初始登记时，车库登记在开发企业名下。 　　赵京辉认为，有些车库占用人防工程，而且还被开发商以高价卖给了业主，这类情况在现实中非常多见，该计入谁的名下？人防是不能出售的，只有使用权，只简单登记在开发商名下，不足以解决问题。 　　【唇枪舌剑】 　　开发商： 　　没业委会，公用设施应归开发商 　　作为河南一家有实力的开发商，昨日，正商地产也派销售总监侯建霞参与了论证会。 　　虽然是涉利一方，侯建霞对于这些争论显得很淡然。她说，对于大家的讨论，只要是科学合理的，都愿意接受。“不过，房屋交付后，一般业主入住、成立委员会还有相当长的周期，有些公用服务设施如果归业主所有，日常的运营、管理就没人操心。大家生活起来也不方便，还是归开发商好一些。” 　　法学人士： 　　应归全体业主 　　省法制办法规处杨云云说，拿地时，开发商已经将会所、游泳馆等非住宅房屋地价计入业主房价，卖房时，又以配套齐全为名，高价卖给业主，建成后，还要二次售卖，这样做对业主公平吗？她的观点是，应该将所有公用设施登记于全体业主名下。 　　郑大法学院教授宋雅芳也认为：“众所周知，很多开发商已经将公用设施的成本摊入总房价，既然是这样，再归入开发商的名下就对各位业主不公平！” 　　专家： 　　政府应出台相关规定 　　长期研究房产开发的河南财经政法大学教授刘社认为，之所以出现这种混乱，主要是政府的缺位造成的。“《义务教育法》规定，政府是学校的全额投资主体，现在政府却把包袱给甩了，加在了开发商的身上。房价里本身就包含有教育附加费，作为纳税人，政府应该为我们提供一定公共服务。　　对于会所、游泳馆等公用设施，她建议政府出台一个规定，对于有营利性质的公用设施，开发商建造时直接剔除成本，不再计入房价。登记时，则可划入开发商的名下。“这样做有两个好处。其一，房价不再虚高了。其二，开发商就算撤离后，还可以成立公司进行经营。而这也是将来开发商长期存在的一种盈利模式。”　　　　纵观你们的资料看来，你们似乎还很在意一些部门的支持，指望他们能给你们一些证明资料，实际现在无须也无此必要，你们只要坚持即可。你们如果有犯罪证据，给检察院或在网络上举报，相信检察院法院能介入，相信大多数的人有正义之心。
　　谢谢童叟相执的建议！　　相当大部分的业主都认为本小区涉及高官腐败问题。业委会目前可能认为拿回产权及获得应有赔偿为首要，廉政问题下步再说吧。相信皇天在上，总有报应的一天。如果本案处理得不好，或许会引这一天更早到来。
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