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&&&&南都连环追&&&&景洲大厦物管改革持续发酵。多位业主代表昨日致电本报对该事件发表观点。“业委会掌握小区‘&钱袋子’看似美好，但业委会卷款跑了怎么办？”福田区长城盛世业主林先生的观点代表了不少业主的心声。&&&&目前，包括雍翠豪园、天然居、长城二花园在内的多个小区实行“资金共管”模式，即由业委会和物业管理处共同管理小区资金账户。不过，在深圳大学法学院讲师尤乐看来，无论是自管还是共管都存在风险，推进业主大会法人化才是解决问题的唯一途径。&&&&为获信任，邹家健称用自家房产作抵押&&&&从今年1月1日起，景洲大厦决定采取物管酬金制。包括物管费、停车费、电梯广告费在内的小区公共资金全由业委会掌管。业委会只需按物管服务合同向物业公司支付约定的费用。消息传出后，不少小区业主提出质疑，“谁能保证钱由业委会掌管就一定安全？”&&&&对此，景洲大厦业委会主任邹家健表示，业委会执意要掌管小区公共资金，是因为该小区此前曾有过多次惨痛的经历。据邹家健介绍，该小区从入伙到现在，换了好几个“管家”。2001年，景洲大厦业委会炒掉了开发商下属的物业公司，通过业委会多番努力，该公司才交出小区前期物业剩余的20多万元资金。当时这笔钱因为没有公共账户可存，政府部门便通过招投票的方式为该小区引进了一家物业公司。该公司进驻后，小区频发盗案，合同到期该物管公司撤离小区时卷走了前期物业剩余的20多万资金。&&&&“追了三年，我们才把这笔公共资金追回来，结果却被第三家物业公司卷走。经历了这么多，我们不敢再将小区公共资金交由物业公司代管了。”邹家健说，前几年，该小区也有业主质疑业委会将收缴的停车费和电梯广告费拿去炒房、炒股票。“通过多渠道公开小区账目，谣言不攻自破。”邹家健表示。&&&&在景洲大厦，任何一个业主只要想查小区账目，都可以打电话给邹家健预约查账时间，小区公共资金每一笔支出，业委会都会将支出凭证在网络上向全体业主公布。“10年来小区账户所有支出凭证我都保留完好，随时供业主查询。”邹家健表示。&&&&“业委会其他成员不可能侵占小区公共资金，因为公章在我手上。我已在业委会会议上作出承诺，我用我的房产抵押，如果钱在我手上出问题，我会承担法律刑事责任。我的房产目前值400多万元，小区一年收入是200万元左右。”邹家健强调。据其介绍，截至昨日，该小区已有超过60%的业主将今年全年的停车费和物管费打入业委会账户，目前已收到120余万元。&&&&雍翠豪园的“资金共管”模式&&&&事实上，在景洲大厦实施业委会自管小区公共资金前，一种名为“资金共管”的模式已在罗湖区雍翠豪园实践了很多年。&&&&雍翠豪园业委会委员吴祥志介绍，雍翠豪园位于莲塘梧桐山边，2000年入伙，共有420户，首任“管家”是开发商下属的物业公司。2008年以前，雍翠豪园是罗湖出了名的“问题小区”，管理混乱、本体维修基金账面为零，物业公司还经常向业主喊亏，双方关系紧张，政府相关部门调解不休。&&&&“同样是2.5元一平方米的物业管理费，之前的物业公司每个月都喊亏，2008年底我们引进新的物业公司后，不但物管费没变，业主还享受到了更好的服务，现任管家该拿的酬金我们一分都不少地支付，这说明之前的物业公司不但没亏，还在我们小区捞了不少钱。”吴祥志表示，所谓“资金共管”，就是小区所有收入和开支由业委会与物业公司共同监管。&&&&雍翠豪园的具体做法是，小区物管费、停车费、广告费、场地租金等小区所有收入，都必须首先进入业委会和物业公司的共管账户，所有支出都必须经过双方盖章，在银行输入双密钥才能支付。双方每月从共管账户里做资金分割：日常管理费用划拨给管理处账号；业委会经费划拨给业委会账号；维修基金划拨给本体金专户；停车位、广告费收入，增补划入本体维修基金。“在小区财务账目方面，雍翠豪园业委会和物业公司之间不存在任何秘密，一切都公开、公正、透明，这也是小区‘资金共管’阳光模式的核心所在。”吴祥志表示。&&&&在吴祥志看来，谁掌握着钱袋子谁就有话语权，过去，小区钱袋子由物业公司独掌，这对业主是不公平的。“当然，由业委会独掌钱袋子也不行，一旦业委会成员有私心，就会出大问题。所以，只有实行双方共管资金，才能真正实现业主和物业公司真正的公平。”吴祥志说，为了让全体业主都能成为小区“钱袋子”的监督者，接下来，该小区所有收入、开支、工程招标等信息都将在网上公布，业主可随时上网查看。&&&&专家观点&&&&业主大会法人化是唯一解决途径&&&&深圳大学法学院讲师尤乐表示，目前绝大部分小区的公共资金都是交由物业公司代收代管，事实上，业主与物业公司是单纯的雇佣关系，物业公司不具备保管小区公共资金的资格，唯一有保管小区公共资金资格的合法主体是业委会。因此，业委会和管理处共管小区资金只是权宜之计。&&&&“无论是自管还是共管都存在风险，业主大会法人化才是解决物管矛盾和纠纷的唯一途径。”尤乐称，自治体现在民主的追求和训练，若资源集合于个人之手，容易引发个人的权力的专断和专有，从而将自治演变为人治。同时，掌握权力的个人将基于授权关系的自治的代表，演化为个人或围绕权力周围群体的代表，是一种反民主的表现。&&&&尤乐同时强调，无论是自管还是共管，都是业主自治的一种尝试和探索，其积极意义在于，可以通过这种探索倒逼政府尽快对业主大会实行法人化，法律关系理不顺，不利于实现社区自治，因此，政府必须提供法律保障。“在此前的很多场合，我都强调政府要尽快对业主大会实行法人化，说白了还是政府权力欲作祟。”尤乐直言。&&&&延伸阅读&&&&多个小区正实行“资金共管”模式&&&&雍翠豪园小区业委会和现任“管家”深圳市北方物业管理有限公司(以下简称“北方物业”)的牵手，并非一开始就很甜蜜，双方也经历了很长一段时间的磨合。&&&&为了摘掉“问题小区”的帽子，2008年，雍翠豪园第二届业委会与业主决定采取酬金制公开招标的方式选择物业公司，前提是，物业公司必须接受“资金共管”阳光模式。当时，北方物业对于“资金共管”是有情绪的。“最初，我们觉得共管账户不是特别规范，也存在一定风险。经过几轮争议，最后我们还是接受这种模式。”北方物业相关负责人李西平介绍，“阳光”就是公开透明运营，收入、外包合同、协议、工程招投标、人员定编定岗定酬，甚至包括企业的利润，都是“阳光”的。&&&&几年的实践后，“资金共管”模式也为北方物业带来了“甜头”。李西平介绍，去年6月份开始，该公司以这种模式为“拳头产品”参与多个小区的招投标，先后中标了龙岗天健花园、布吉康桥花园、翠枫豪园等多个小区，这些以账户共管模式运作的小区，每年将给企业带来总计200万元的利润。&&&&据吴祥志介绍，目前包括长城二花园、天然居在内的多个小区都在实行“资金共管”模式，而且做了不少优化。&&&&下转AⅡ04&&&&03-04版统筹：南都记者&叶淑萍&&&&采写：南都记者&叶淑萍&周伟涵&李国斌&邰藓您现在的位置： >>
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小区自管，政府责任在哪里？
来源：《云南法制报》&&&&作者：吕金平&&&&标签：
主持人的话
　　《物权法》和修订后的《物业管理条例》施行后，关于小区物业究竟走向何方的问题再次成为热点话题。当今物业服务中存在着哪些矛盾？业主委员会的法律性质到底如何确定？小区“自治”和“自管”有什么区别？在业主委员会的成立中，有关政府部门到底应当给予怎样的指导和帮助？有可能成立“业主委员会协会”吗？《物权法》能对小区“自管”保护得尽善尽美吗？针对上述问题，本报召开第37期“法制沙龙”讨论会，邀请了相关政府部门、一些正在进行着“自管”尝试的小区业主委员会负责人和律师等权威人士进行分析讨论，以期推动我省和谐小区、和谐物业的发展。
本期主持人：吕金平
　　昆明“人与自然小区”业主委员会负责人李迪和杨鸿祥在沙龙召开伊始就针对自己小区存在的问题大为恼火，他们介绍，昆明人与自然小区和小区的物业公司“恒基物业管理公司”一直以来都是有矛盾的。该小区有车位200多个，每年有收入上百万，可物业公司却全部拿走了，维修资金都没有留下，资金账目也没有公布，致使小区围墙倒掉到现在还是没有得到修理，小区住户有问题，物业公司也是相互推诿，不理不管，致使小区业主怨声载道，目前和恒基物业公司之间的矛盾在不断升级。恒基物业还冒小区业主的名写大字报攻击小区业主，制造混乱，使小区已经通过高票选出欲“自管”的业主委员会陷入了尴尬境地。恒基物　业公司与小区的合同在11月12日已经到期了，但恒基物业却横行闹事，“赖着不走”。　　小区业主代表高华（化名）认为，物业服务公司和小区业主之间的矛盾深刻的原因是因为物业管理和房管部门的越权越位。一是物业管理公司作为服务者却把自己看成是管理者，这一错位导致了物业公司和业主之间的矛盾。“没有一个人愿意请一个保姆来对着自己指手画脚”；第二就是房管部门的问题，房管部门以领导者自居又以管理者自居，这就造成了业主和房管部门的矛盾；第三是物业公司的越权行为。小区里边的共有财产和公共财产像停车位，商铺，配套设施等，这些收入都被物业公司纳入囊中，但账目从来不公布。　　云南经典阳光律师事务所的解家玺律师认为，法律永远滞后于社会发展的步伐，出现诸多难以解决的问题，其归责是难以确定的。在这种情况下，政府部门可以积极探索解决方式，也可以消极等待相关法律文件规章或上级精神的出台。从群众利益出发或从提倡执政能力的要求来看，目前的情况是要求政府部门积极的寻找解决问题的方法。　　云南凌云律师事务所律师李春光认为：业主和物管公司并不是天然的矛盾，但之所以产生今天这些矛盾，是传统理念遗留的历史问题。因为早期的物管公司和开发商联系紧密，开发商常护着物管公司，开发商将房子卖后，不能卖的如小区公共场所、公用设施、物业服务用房等由开发商自己收益，或者由物管公司代表开发商进行收益，而按照《物权法》的理念，这些不能卖的部分应作为共有财产归业主共有，两者的理念发生冲突，于是产生矛盾。
物业矛盾化解探析
　　昆明四季花语业委会副主任李威表示：化解物业矛盾，关键在于自管，自管是小区管理的一种方式，成立业主委员会是一种必然的要求，只有业主委员会成立才能实现自行管理。业主委员会虽然是一个新生事物，但它比社区居委会管理还要细致。
五华区房管局张鑫认为，第一，业主在维护自身权利时应该清晰地分析问题，充分运用法律保护自己；第二，通过市场化优胜劣汰促进物业服务管理水平的提高；第三，以法律为底线在履行业主权利和义务的同时促进和谐发展。　　解家玺律师表示，到目前为止，物管行业只能强调一个可接受度，物业关系中的矛盾只能是逐步解决，在此过程中涉及到诸多法律问题，包括业主委员会的成立。首先，选举应该规范，应该体现最广大业主的利益。但是，入住率是否达到，参与人数是否过半，选举是否有效等问题是客观存的，这也是立法的设计和实践当中冲突的困难。
自治等于自管吗
　　李春光律师认为：自治和自管应当进行区分。自治是小区的事项，特别是小区的共有财产，谁来决定的问题，而自管是形式层面的事项，指小区的事具体由谁来做。自治的主体肯定是小区业主，小区业主对小区自治是应当的，是法律赋予的权利，但自治不等于自管。如果小区业主或者业主委员会找不到好的物管公司，可以实施自管，但是如果有选择，李春光并不赞同自管，因为社会工作在细分，如果修下水道、绿化等都由业委会来自管是一种倒退，应当由专业的企业或者个人来操作。业主大会或者业主委员应当将精力集中在怎么决定小区的重大需决策的事项，而不是怎么去做小区的具体琐碎的事情。　　云南刘胡乐律师事务所左建文律师也认为，自治与自管的法律内涵区别很大。实际上，按我国《物权法》的规定和要求来看，业主基于自己对小区的专有权，行使的权利应该理解为业主的共同管理权，在法律学理上应该称为成员权。作为小区的业主对小区事务享有管理权，准确的理解应该是业主的自管。业主的自管不应当理解为“亲自管理”，业主的该权利可以通过业主大会自己行使也可以委托专业的物业管理机构来行使。即使委托了专业的物业管理机构来管理小区，其体现的还是业主大会的意思，还是体现了业主的意思。业主大会或业主委员会通过自己选派委托物管公司对小区进行管理，体现的还是业主的自管权，体现的还是自己的意志，物业公司与业主委员会、业主大会是一种委托的关系，物业公司应该体现业主的意志和利益。但是，在实践中，前期的物业公司都是由开发商组建的，在管理中会出现很多问题，导致了众多业主要求“自治”，这是物业矛盾激化的表现，政府应该充分考虑业主要求自治的诉求。
业主委员会如何成立
　　张鑫认为，成立业主委员会之所以难，是因为：第一，业主委员会在通过人数上有严格的限制，第二，业主是否能按照法律规定正当地行使权利；第三，是否以书面征求意见和公示的方式，确保让大多数业主具有知情、参与并充分表达意见的权利。张鑫认为，物权法设立了业主委员会和业主委员会制度，明确了业主大会或者业主委员会所作出的决定对业主的约束作用，也规定了业主应该遵守建筑物及其附属设施单位的管理规约。业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的形式产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及附属设施的管理机构。所以组织核心就是民主选举、民主管理、民主决策、民主监督，组织原则就是民主集中制，也就是物权法中说的一般性、常规性事物的决定，作出要求应该经过专有部分占建筑总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意（原来是2／3的业主）。　　在具体成立程序上，张鑫认为，业主大会是业主的自治组织，其成立就应该有人提议，由业主自行筹备、自行组建，递交书面申请，向当地房地产行政主管部门申请指导设立业主大会、业主委员会。行政主管部门向准备成立业主大会的业主提供相关的法律法规及规章、程序，指导其组建筹备组、完成筹备工作，确定首次召开业委会的时间、地点、形式和内容；协调处理业主间的不同意见，帮助其完善《业主大会议事规则和业主公约（管理规约）》（草案），帮助其确认业委会候选人产生办法及名单，以书面征求意见和公示的方式在物管区域确保大多数业主的知情、参与并充分地表达意见，按照相关法规程序开展工作，促使业主内部自我管理、自我约束机制的最终形成。再以召开首次业主大会到会的方式确认业主身份，监督业主大会的表决是否达到法定票数。按照上述法规程序通过予以备案。
政府应给予业委会怎样的指导
　　政府部门对业委会的成立应当给予什么样的指导和协助呢？马宏伟认为，依据《物权法》和《物业管理条例》，业主有权召开业主大会，政府在此过程中的作用是依法对整个过程进行指导。在指导中，政府不是每一件事都要亲自参与进去，而是在业主委员会的成立程序上进行指导，进行监督，政府对业委会的成立仅是一个备案程序，并不是审批程序，仅看业主上报的资料是否真实，程序是否合法，至于具体的操作并不由政府来操作。　　张鑫认为，业主设立业主大会选举业主委员会，政府部门应该予以协助。行政指导是指行政机关在其所管辖范围内，对于特定的人、企业、社会团体等，在获得相对人的同意或协助下，作出具有示范、倡导、咨询、建议、训导等性质的行为，是以实现一定行政目的的行为。因此政府部门应当指导业主大会和选举业主委员会。物权法明确了业主可以选择的管理方式，但物业管理条例也明确了业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定、不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。　　政府部门对业主大会和业委会成立为何又是指导又是监督呢？对此马宏伟认为，小区召开业主大会或者业主代表大会，投票过程是否公开是否有效等都需要有人去监督，当然，大会的每一位业主同样也在行使监督权。作为备案单位，如果对整个投票过程没有履行监督责任，就无法做出有效公正的备案。同时，房管局不应该是业务主管部门而应该是一个业务指导部门，对物业公司要规范约束其管理行为，对小区业主包括成立业主大会、日常纠纷等进行指导和工作协调。　　高华认为，物权法上规定得很明确，政府对业主委员会是指导而不是领导。因为
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第14版：社区新闻
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三元小区告别6年无序管理迎来自管，但收费问题再遭居民质疑
“小区自管”管出几许无奈
自管小组工作进程表
三元小区自管小组已启动
车辆乱停放在道路上
小区内小广告很多
■本报记者 赵敏 实习生 张璇 /文 宋延康/ 图 谁都希望自己生活的小区干净整洁。前几年，三元小区因缺乏物业管理，小区环境脏乱现象明显，为改变这一现状，“三元小区自管小组”成立并实施日常管理。今年7月10日后，“小区自管小组”对小区的各项管理费用进行统一收取，然而，少部分业主对收费依据及其合法性产生质疑采取极端行为。小区自管路走得比较艰辛，小区自管如何更深入居民心？17日、18日，记者进行多方走访调查。 1 小区现状：小区成立自管小组告别多年无序状态 三元小区按建筑时间划分，分为一期、二期、三期共51栋居民楼。该小区此前存在许多乱象，环境卫生、车辆管理和治安管理等方面都是居民反映较多的问题。今年5月下旬，江南区指派江南街道及二桥南社区负责三元小区问题进行整改，为此由二桥南社区指导小区居民经过公示，自荐，选举，再公示等程序，成立了“三元小区自管小组”，并实施日常管理。 在市派工作组——南宁高级技工学校的大力指导、帮助及热心业主集体支助下，小区迈出了6年无序状态之后的第一步，统一门禁管理，聘请专业会计、保安、保洁员、园艺公司等，安装路灯照明，疏通化粪池管道等，在广大业主的共同努力下小区整体面貌有了明显的变化。 在经费筹措方面，街道办拨付2万元专项经费为三元小区配备垃圾桶、整治卫生及整理装修办公场地等。市派工作组——南宁高级技工学校提供5万元专项经费为小区安装了门禁系统等，完善硬件配备。为了使小区各项管理服务能持续良性发展，小区还需每月开支6万元以支付工作人员工资及公共维护开支。不过，自管小组成员为义务服务性质，不领取任何报酬。 2 遭遇尴尬：新的收费管理运行部分业主拒绝交费 据调查，三元小区的自管小组经开会讨论测算决定各项费用标准，并将该收取标准在各楼栋及主要路口公布无异议后，于日后进行统一收取:“管理服务费20元/月·户，主要用于支付值班人员、管理人员、保洁人员、绿化人员等待遇，公用用电、公共卫生保洁、公共设施维修及小区各项公共建设、垃圾处理费8元/月·户，环卫站委托代收，有机动车的业主还需交纳占道费50元/月·车，占道费主要用于补充管理服务费项支出”。 公示完毕后自管小组经社区将该收费申请报物价部门审批。该项措施得到了广大业主的支持，目前管理服务费收取率达40%、垃圾处理费收取率达65%、机动车占道费收取率达85%。 新机制试运行一个月以来，有小部分业主还是不理解并且不配合自管小组工作，拒交小区管理服务费及垃圾处理费，个别车主拒交机动车占道费。为使三元小区各类聘请人员的待遇得到保障，三元小区的各项建设得以正常实施，自管小组多方面宣传和发动不交费的业主、车主主动配合交费，但效果不明显。 而后应广大业主要求，三元自管小组针对这部分不交费问题开会进行分析研究，并制定了整治措施，要求门卫保安加强对出入车辆登记、查问制度，对未办理出入卡及交费手续的车辆一律拦下，责令其协商办理事宜。极少部分业主因为不服从管理，于8月16日、17日跟小区自管小组发生了冲卡、堵路等剧烈冲突。 3 发生冲突：遭保安拦截催交费 业主驾驶小车冲卡 8月16日下午4时许，一辆车牌号为桂K-U×××8的面包车，驶至三元小区大门处，未办理出入门卡，门卫保安工作人员将该车拦下，并要求其协商办理交费相关手续，但其拒绝协商交费，随后冲卡而出，导致门禁栏杆破损，当班保安一边打110报警，一边报自管小组组长，民警到现场后进行取证、备案。当天下午5时30分左右，该车又回到了三元小区，但其仍然不与小区自管小组协商，三元小区的自管小组处理未果，就报街道、社区协调帮助处理，最后街道协调派出所、城管，于当晚11时左右将肇事车辆锁上，责令车主次日联系派出所协商解决事情。目前该车主已经在五一派出所接受处理。 8月17日上午8时许，有几辆机动车未办理出入门卡，门卫保安工作人员将该车拦下，再次要求他们办理交费相关手续，他们不仅拒绝协商，还用车辆堵塞小区大门路口，并且以“无权收费、乱收费等”为由，造成了公共秩序混乱。派出所、街道、社区等接到电话反映后，立即到现场协调处理，现场堵路口车辆分别为：桂A-Z×××0、桂A-1×××2、桂A-W×××9、桂A-A×××0。经过多方近1小时的引导协调，周边秩序得以恢复正常。目前相关车主均在五一派出所接受处理。 市派工作组、街道办、派出所及社区工作人员对现场围观群众进行了耐心细致的宣传，将自管小组自成立以来开展的工作、取得的成绩以及下一步的工作计划措施向群众进行了全面宣传，取得了现场群众的广泛认可和积极支持。 4 事件疑问：居民疑收费无发票 负责人解释需完善 业主张先生一直居住在该小区，他担心的是，之前的物业公司收了钱不做事就走了，现在收钱连个发票都没有，他们怎么放心？他认为，三元小区很久都没有物业公司进行管理了，现在贴了公告就有自管小组来收费，他们希望能有相关物价批文、许可证、发票等，这样才能让他们信任。 记者了解到，居民的质疑是因为担心也会像此前的物业公司一样只收费不管理。为此，记者找到自管小组组长莫廼联。今年62岁的莫廼联已从南宁市轻工食品研究所退休，他介绍说，自管小组现在已有21名成员，自7月20日启动至今已雇佣了十几名环卫工人和二十多名保安人员，主要负责小区卫生和夜间巡逻等工作。 莫廼联表示他知道很多业主持观望、质疑态度，希望他的工作能尽快出成果让业主放心。他说：“自管小组由街道办和社区牵头成立，在工作上受他们指导和监督。我们收费已得到社区的盖章，但是要收齐70%的管理费才能维持收支平衡，正常运作。但目前除了车辆管理费收到了90%，管理服务费收取率才达40%。”对于少部分居民的不信任莫廼联觉得很委屈，因为从成立自管会开始，他就已经向有关部门申请手续了，拿到批文只是时间问题，但是小区的改造迫在眉睫，向大家收取费用也仅仅是为了支付园丁和保安的工资。而且自管会是由社区居委会、街道办、房管所等部门牵头，从业主里面推出代表，自管小组成立后他们在里面分担工作。 现在自管小组已在经街道办的支持下完成了对社区垃圾的清理工作，下一步将完善小区路灯安装等基础设施配备工作，而资金的筹集还是个大难题。对于小区业主质疑的收费无发票问题，莫廼联解释说，自管小组经过组建筹备、基础管理、提升管理和规范化管理四个阶段后会成立业主委员会，到时候盖章、发票都会更加合理和规范。 5 如何改善：为赢得广大业主支持采取公开账目管理 据了解，下一步，街道、社区根据现场群众提出的意见建议，要求自管小组将成立以来的收支情况予以全面公示，进一步加大公开透明度，每月公示工作情况、收支情况及下一步计划（原计划是每季度公示），以取得广大业主的理解和支持；自管小组也将虚心听取居民意见，积极改进工作方法和作风，完善各项管理制度，更好地为居民服务；同时，积极联系媒体对拒不交费业主（住户）予以曝光，坚决打击暴力抗法事件，联合各方力量形成齐抓共管的良好态势，使三元小区自我管理的各项措施走向正轨，为下一步成立业委会、聘请正式物业、全面走向正规化打下坚实基础。 成立自管会，改善小区的居住环境原本是件好事，但因为双方的沟通问题造成了大家的对立那就得不偿失了。南宁市江南区二桥南社区书记吴正帮称，社区会采纳部分居民对收费质疑的意见，并且要求自管小组在近期内尽快把收费标准，包括收费的种额、支出详细地公示，如果居民还有什么疑问，比如觉得这种收据或者是各方面有问题的话，都可以向社区反映，并希望他们不要有不理智的行为。 （晚报热线5530111 热心读者霍小姐 稿酬80元 ）
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自管怎么管
祈乐苑新修葺的正门上挂着“热烈庆祝祈乐苑小区业主自管三周年”的横幅。
　　楼梯楼物业费0.7元/月/平方米，电梯楼物业费1元/月/平方米。实行三年业主自管以来，一个约1400户的小区不仅没有上调一分钱物业费，还“赚了”五六百万元并全部投入对小区环境的升级。这个小区并不在郊区，而是海珠区祈乐苑，一个紧挨着中山大学的繁华小区。
　　三年多前，该小区因管理混乱而受社会关注；三年前业主开始自管，试行酬金制聘请物管；两年前正式将所有物管请出，由业委会组建物业团队直接管理，如今居民满意度大幅提升，物业费缴纳率达100%。
　　文/广州日报全媒体记者秦松
　　图/广州日报全媒体记者苏俊杰
　　走进祈乐苑小区，映入眼帘的就是漂亮的大门、大气的小区园景以及装饰一新的小区入口长廊。三年前，这里治安混乱、垃圾乱扔、设施损坏严重。这些变化让业主们想都不敢想。
　　“小区环境的这些改善都是自管后三年内发生的变化，自管的第一年，小区所有监控视频、消防设施等全部换新，算是收拾完前物业留下的烂摊子；自管第二年，业主开始就用结余款项对小区环境进行了改造，包括大门和花园整治、两个网球场换新、之前大片的卫生死角改造等。”2013年6月，祈乐苑第一届业委会成立时，冼敏强就是业委会委员；去年换届时，他变成了业委会主任，一路见证了小区物业的发展变迁史。
　　如今，小区里居民的休闲设施更多了，设备更加完善了，同时物业管理人员的忠诚度也更高了，物业费缴纳率更是高达100%。值得注意的是，物业管理费仍跟10多年前一样：楼梯楼0.7元/月/平方米，电梯楼1元/月/平方米，分文未涨。如今，祈乐苑小区成为业主自管的广州样本，不少小区业委会前来取经。
　　探秘：究竟如何实现盈余？
　　物业费分文不涨，那究竟是如何实现盈余的呢？冼敏强给广州日报记者算了一笔账。据他介绍，祈乐苑小区每年收入约为400万元，包括物业管理费、车位费和车辆管理费、其他收益等三个部分。其中每月的物业管理费约13万元，车位费和车辆管理费每月约15万元，其他收益则包括电梯广告收益、租赁网球场收益、小区摊位收益、房屋中介款、代收水电费等。此外，在收益部分还有对前物业的资金追讨等，有数十万元。
　　支出部分则包括50多名物业管理人员的工资、园区工程建设、购买工程物料、清洁用品、设备维修费用及相关办公费用等，每月的员工薪酬约为20余万元。
　　“在三年的业主自管中，业委会共收入约1200万元，除去物业管理人员工资外还有结余约五六百万元，这些款项全部用在了小区建设上。”冼敏强称。
　　“我们的物业中心员工，包括物业主管在内全部是自聘的。”冼敏强介绍称，如今业委会形成了三层框架，其中业委会共有10位委员，资金统归业委会调配，物业中心直属业委会，下设保安部、工程部、清洁部、行政部等部门，“我们就相当于一个公司，也正常给员工发工资和缴社保。”冼敏强说，不同的是，业委会10位委员全部为兼职，不拿取一分钱工资，而与企业的逐利相比，业委会则将所有的“盈余”用于整个小区的翻新建设。
　　另外，为了留住人才，祈乐苑业委会还为物管人员开出了有竞争力的薪酬，甚至高于周边的大楼盘。“工资逐年上涨，已经上涨了800元。”冼敏强称。为了加强业主知悉权，业委会还对每月的开支收入进行了公告栏和网上公示，详细到会议中购买水果的费用。
　　如今物业中心共有50多名员工，全部包吃包住，还建立了员工饭堂，员工福利一项不少，节假日还按照国家规定有两倍或三倍工资，员工忠诚度大大提高，小区治安和环境都大为好转。
　　业主自管有三难
　　业主叹：大型小区难借鉴
　　专家说：探索模式可推广
　　祈乐苑的业主自管如此成功，究竟能否复制呢？冼敏强认为，如果是单体楼等规模不大的小区，要实现业主自管比较容易，但如果是大型小区，那就不容易了。
　　“要业主自管有三难：第一步成立业委会，难；第二步要换物业，更难；第三步要自管，难上加难！”冼敏强说，业主自管一方面是对业委会能力的考验，另一方面则牵涉各方面的利益。
　　日前，祈乐苑小区发起了2017年广东业委会互助论坛首届新春茶话会，来自全省的数十个小区的业主云集，共同探讨业委会和物业管理论题。其中不少小区仍处于无业委会状态，要成立业委会就非常艰难。其中一家业委会还分享了换物管的经历，成立五年来还是没能换成。“业委会成立了5年时间，与物业公司打了17场官司，胜了16场，现在已经进入强制执行的阶段，但老物业仍不肯撤场。”该业委会负责人称。
　　不过，虽然自管艰难，但在广州市公共危机预防协会会长邓跃晖看来，这不失为一种物业管理趋势。“现在很多物业公司是属于开发商的，里面牵扯到的各个方面利益非常复杂，如果实施小区自管的话，可能社会矛盾就会少很多。我们希望能探讨一种模式出来进行推广，当然我们并不是否定物业公司的作用，而是这种模式能推进物业公司改进服务。”他透露，目前祈乐苑小区正在协助两个小区复制业主自管模式。
　　自管之路多波折
　　2012年
　　前任物业 暗涨收费
　　祈乐苑现有约1400户业主，2000年，开发商与祈×物业管理公司签订前期物业合同，此后，物管费10多年未变。2012年9月，祈×物业贴出通知，宣称将上调物管费。同年10月30日，业主发现银行账户被扣多了钱。经海珠区房管局和区物价局协调，祈×物业同意退款。同年12月28日，祈×物业再度张贴公告，称涨价获得“双过半”支持。同年12月开始，小区物管费涨价。
　　2013年
　　物业冒签 业主起诉
　　2013年1月，该小区4名业主以个人名义将祈×物业告上法庭。由于不满意小区管理混乱，同年6月，该小区成立了业委会与祈×物业平等对话。经过业委会的收集核对发现，祈×物业提供的737份业主签名中，发现共有192户业主被冒签。同年9月3日，海珠区人民法院判决物管费涨价无效，业主一审胜诉。业主们决定换物管，判决生效后，该小区业委会启动新物管招标工作，同年11月最终经全体业主表决选定“新管家”。
　　2014年
　　更换物业 交接波折
　　2月28日，新旧物管正式交接，然而，原物业始终拒交小区全部管理权。几经波折的交接之后，新物管却发现，连接15部电梯的呼救系统、6部电梯的上行保护装置不见踪影，小区内所有的监控摄像头都不见了。此外，小区内约80%的消防设备由于老化故障等问题无法正常使用。
　　2015年
　　炒掉物业 全面自管
　　新物管接手后，祈乐苑开始了业主“半自管”，即所有收支全部由业委会进行，管理采用酬金制的方式聘请新物业公司：按照岗位支付所有物业工作人员工资，并将总收益的10%作为物业公司的利润。冼敏强称，这种做法初步实现了小区收益归所有业主，但也出现了一些新的问题。“物业公司会向我们提供一个人员表，我们拨付工资，但却出现吃空饷的情况。”表中共有25位保安，业委会却发现，经清点只有18人。2015年2月，祈乐苑业委会炒掉新物业，并自行组建了物管中心，开始实施全面自管。
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责任编辑：AP012
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