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付群与北京鼎嘉恒房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
北京市第一中级人民法院&&&&&&&& &&&&浏览：57次
北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)一中民终字第08240号
上诉人(原审被告)付X,女,日出生。
委托代理人田晓峰,北京市方谷律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)北京鼎嘉恒房地产开发有限公司,住所地北京市海淀区清河冶金研究院西侧房屋。
法定代表人张宁克,董事长。
委托代理人阚文颖,北京大成律师事务所律师。
上诉人付X因与被上诉人北京鼎嘉恒房地产开发有限公司(以下简称鼎嘉恒公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服北京市海淀区人民法院(2014)海民初字第22055号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
鼎嘉恒公司在原审法院诉称:及次日,我公司与付X先后签订了《北京市商品房预售合同》和《补充协议》,约定付X购买我公司开发的18-Ⅱ-1B房屋;总房款3887820元,付X应于日前付清首付款1557820元,于次日一次性支付剩余房款233万元;若因付X原因导致上述预售合同解除,付X应向我公司支付相当于总房款30%的违约金。上述协议签订后,付X至今未向我公司支付任何购房款,我公司已于日向其发出《解除合同通知函》,其已于日收到该函件。为维护我公司的合法权益,故诉至法院,要求:1、确认我公司与付X于日签订的《北京市商品房预售合同》及双方于日签订的《补充协议》已于日解除;2、确认我公司与付X于2007年10月签订的《赠与确认函》已于日解除;3、判令付X协助我公司办理《北京市商品房预售合同》网签的解除手续;4、判令付X向我公司支付违约金人民币1166346元;5、付X承担本案诉讼费。
付X在原审法院辩称:我已经支付了大部分购房款,其余款项因双方存在其他纠纷一直处于协商过程,所以没有实际确认付款的最终结果,故我没有迟延付款,不同意解除合同,也不同意承担违约金。
原审法院经审理查明:日,鼎嘉恒公司(出卖人)与付X(买受人)签订《北京市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》),约定:买受人购买18-Ⅱ-1B房屋(以下称涉诉房屋);该商品房单价为每平方米21203.21元,总价款为3887820元;具体付款方式及期限的约定见附件五。该《预售合同》附件五付款方式及期限的约定约定:首付款1557820元(含已付定金零万元),买受人应于日前付清;剩余房价款233万元,买受人以商业按揭贷款方式支付;日前,买受人应将办理商业按揭贷款的全部申请文件、资料以及办理商业按揭贷款所需的费用全部交付给银行委托的办理商业按揭贷款的律师;若买受人未能按照前述约定期限交齐全部申请文件、资料及相关费用、或未能按照约定期限补充提交完毕相关申请文件、资料及相关费用、或未能按照约定期限向出卖人支付完毕应增加的首付款,则每迟延一日,买受人应向出卖人支付相当于申请商业按揭贷款金额的万分之二的违约金;若买受人延迟达到15日,则出卖人有权选择解除《预售合同》;出卖人解除合同的,按买受人与出卖人签署的补充协议关于因买受人原因导致合同解除的特别约定予以执行。该《预售合同》附件八补充协议约定:若因买受人解约或由于买受人的原因导致《预售合同》解除给出卖人造成的一切直接损失、间接损失及相关费用,买受人亦应予以赔偿并且买受人应当向出卖人支付相当于总房款30%的违约金;因买受人原因导致《预售合同》解除,且需到合同备案管理机关办理相关解除手续的,买受人应自出卖人发出《解除合同通知》之日起10日内配合出卖人办理相关解除手续;若买受人在前述期限内未能配合出卖人办理相关解除手续的,则买受人每延迟一日需向出卖人支付相当于全部房价款的千分之五的赔偿金;买受人的有效送达地址以《预售合同》中写明的联系地址为准;买受人补留或变更其通讯地址的,应当向出卖人出具其亲笔签名的书面文件,该书面文件经出卖人签收确认后方为有效。
日,鼎嘉恒公司(出卖人)与付X(买受人)签订《补充协议》,约定将《预售合同》附件五付款方式及期限的约定约定的首付款1557820元(含定金),买受人应于日前付清;剩余房价款233万元,买受人以商业按揭贷款方式支付变更为买受人于日将余下的房款计2330000元一次性支付给出卖人。
日,付X与鼎嘉恒公司就上述《预售合同》完成网签手续。上述《预售合同》及《补充协议》签订后,鼎嘉恒公司(合同甲方,赠与人)与付X(合同乙方,受赠人)签订了《赠与确认函》,约定:甲方自愿将《预售合同》中所购买房屋的配套空调系统、配套霍尼韦尔职能家居系统及附送乙方所购浩思家园商品房相对应的地下一层房屋(使用权)、地下储物间1个及地下车位1个;无论任何原因造成的《合同》解除或终止履行,本赠与确认函作为《合同》的附件一并解除或终止履行。
日,鼎嘉恒公司向付X发出《解除合同通知函》,邮寄地址为北京市朝阳区1705,联系电话为2802,主要内容为:双方签订《预售合同》及《补充协议》后,付X至今未能向该公司支付任何购房款,该函送达之日上述《预售合同》及《补充协议》解除,付X应尽快与该公司取得联系配合办理解除合同网签事宜,且依据《预售合同》附件八的约定向该公司支付违约金1166346元。日,付X之父付春兴签收该函件。至今,鼎嘉恒公司未向付X交付涉诉房屋。
本次诉讼期间,付X被羁押于北京市朝阳区看守所。法院依法对其本人进行了询问,其陈述答辩意见如下:1、认可先后与鼎嘉恒公司签订了上述《预售合同》、《补充协议》及《赠与确认函》,并就《预售合同》完成了网签手续,但其以刷卡的方式支付了部分购房款,并折抵了部分购房款,故不存在迟延付款,不同意解除合同或支付违约金。2、折抵房款的经过为:成都市建筑工程总公司(以下简称成都建工公司)、新基础投资控股有限公司(以下简称新基础公司,后更名为至观投资有限公司,以下简称至观公司)及管理层分别持有鼎嘉恒公司的62%、33%和5%股权。同时,新基础公司和付X分别持有北京红炫房地产经纪有限公司(以下简称红炫经纪公司)80%和20%的股权。因成都建工公司在北京的项目公司北京世纪润通房地产开发有限责任公司(以下简称世纪润通公司)在康都家园项目中欠付红炫经纪公司销售代理费用大概500万元,因此,红炫经纪公司与世纪润通公司达成协议,以欠款折抵鼎嘉恒公司开发的两套房产,即18-Ⅰ-1A(又称18号楼1单元101号,以下简称101号房屋)和18-Ⅱ-1B(又称18号楼2单元102号,即涉诉房屋),其中,101号房屋卖给了新基础公司的法定代表人张卫克,涉诉房屋卖给了付X。欠款中大概有388万元用于折抵101号房屋的房款,剩余款项折抵涉诉房屋的房款。日,付X与鼎嘉恒公司签订《补充协议》意味着房款已经通过折抵的方式付清,但是折抵的房款具体分配给各公司的数额需要各公司之间的结算确定,确定后再通过签订协议、开具发票的方式彻底解决。2009年10月,付X自鼎嘉恒公司离职,其根据张卫克的安排支付了部分款项。因此,自签约之日至付X离职期间,无人向其提出支付房款一事。3、认可《解除合同通知函》的投递地址是其父母、丈夫及孩子居住地,但其本人自2011年以后经常在兴隆做投资项目,不经常回京,家人签收该函件后没有告知其本人;4、曾多次向鼎嘉恒公司催问交房事宜,但该公司均以没有算完账为由拖延。
本次诉讼期间,付X之委托代理人向法院提交了如下证据,以证实付X所述折抵、刷卡支付房款的事实:证据1、公证书,内容为付X与新基础公司委托的刘律师就股权转让及项目利益分配之间的协商的电子邮件。其中,刘律师发给付X的协议书约定甲方(新基础公司)支付乙方(付X)费用总计1000万元,该费用包括但不限于乙方在项目公司任职期间的项目收益奖励或分红、乙方放弃购买项目公司房屋经济补偿;乙方转让乙方持有红炫公司全部股权的股权转让价款以及股权溢价款、乙方股票补偿、乙方解除任职的所有补偿;付X提出甲方支付乙方费用总计1500万元的方案;2、付X名下、招商银行账户2222明细(以下简称尾号2222账户),显示付X先后于日、同月22日和同月30日以刷卡的方式向鼎嘉恒公司支付46万元、50万元(分两笔支付,分别为20万元和30万元)和50万元。对于上述证据,鼎嘉恒公司虽认可公证书的真实性,但认为电子邮件中所涉及的协议书当事人为新基础公司而非鼎嘉恒公司,且新基础公司无权处分鼎嘉恒公司的房屋;虽认可付X曾以刷卡的方式付款至鼎嘉恒公司,但解释称相关付款行为系套现行为,即刷卡后将鼎嘉恒公司购房客户交纳的现金取走。为此,鼎嘉恒公司提交了该公司相关记账凭证,显示购房客户姜宏志支付购房款50万元,付X于日刷卡付款至鼎嘉恒公司的凭条2张(金额分别为4万元和46万元)粘贴于相应付款凭证、收据之后;购房客户李娜、赵方群先后交纳房款70万元,付X于日刷卡付款至鼎嘉恒公司的凭条2张(金额为30万元和20万元)粘贴于相应记账凭证、收据之后;购房人苟波支付购房款100万元,付X于日刷卡付款至鼎嘉恒公司的凭条50万元粘贴于相应付款凭证、收据之后。对于上述记账凭证,付X的委托代理人虽认可真实性,但不认可其关联性,表示由于付X本人正在羁押、无法核实,尊重本人对于刷卡付款的用途的意见。
本案中,鼎嘉恒公司要求付X依照《预售合同》附件八补充协议之相关规定,向该公司支付总房款30%的违约金,并提交了与涉诉房屋同小区其他房屋的物业合同、物业费供暖费催交单以证明因付X未付房款、房屋不能交接给该公司造成了物业费、供暖费等损失。付X之委托代理人对上述物业合同、物业费供暖费催交单均不予认可,并提出违约金过高抗辩。
另,付X自述其先后于2005年中旬担任新基础公司副总;同时担任红炫公司总经理,持有该公司20%股份;2006年10月至2007年5月,其担任新基础公司副总,同时作为新基础公司派员至鼎嘉恒公司担任副总,为此,将其持有的红炫公司20%股权转让给孙海飞;日至2009年10月底,担任鼎嘉恒公司总经理,同时任新基础公司副总。对此,鼎嘉恒公司仅认可付X自2006年10月至2007年5月,担任该公司副总,自2007年6月至2009年10月,担任该公司总经理,不认可付X曾在新基础公司任职。为核实鼎嘉恒公司、新基础公司与红炫公司之间的关联关系,鼎嘉恒公司和付X提交了上述公司的工商信息查询,显示:鼎嘉恒公司成立于日,投资人为成都建工公司、新基础公司和李延武;日,投资人变更为新基础公司和李延武;日,投资人再次变更为至观公司、张宁克和赵会同。红炫经纪公司成立于日,投资人为新基础公司和孙海飞。新基础公司成立于日,投资人为张卫克和曹玉玲,于日更名为至观公司。
上述事实,有双方当事人陈述、《预售合同》、《补充协议》、《赠与确认函》、《解除合同通知函》等证据材料在案佐证。
原审法院经审理后认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。鼎嘉恒公司与付X签订的《预售合同》、《补充协议》和《赠与确认函》均为双方当事人的真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效,并作为确定双方权利义务之依据。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。依照《预售合同》及《补充协议》的约定,付X应于日前向鼎嘉恒公司支付首付款,并于次日前向该公司支付剩余房款。付X虽自述通过以红炫公司享有的债权折抵购房款的方式支付了部分房款,但现有证据不能证明鼎嘉恒公司认可该支付方式。另,付X名下、尾号2222账户明细虽显示付X先后以刷卡的方式向鼎嘉恒公司支付共计146万元,但是由于上述款项的支付时间与上述《预售合同》及《补充协议》约定的付款时间间隔近两年,且鼎嘉恒公司认为上述付款行为与涉诉购房款之间不具有关联性,故法院对于付X已经部分付款的抗辩意见不予采信。在付X长期未能交纳涉诉购房款的情况下,鼎嘉恒公司向其发出《解除合同通知函》要求解除合同,具有事实和法律依据。尽管该《解除合同通知函》的邮寄地址为北京市朝阳区广渠门外大街富力城B区6号楼1705,与《预售合同》中付X留存的通讯地址朝阳区广渠门外大街富力城A5楼表述不完全一致,但收件人联系电话相同,且付X自认其父母、丈夫及孩子均在该邮寄地址居住,其本人亦未按照《预售合同》的约定变更通讯地址,故应视为该《解除合同通知函》已送达付X并发生解除上述《预售合同》和《补充协议》的效力。同时,根据《赠与确认函》中关于无论任何原因造成的《合同》解除或终止履行,本赠与确认函作为《合同》的附件一并解除或终止履行的约定,该《赠与确认函》亦已一并解除。相应地,付X应协助解除上述《预售合同》的网签手续。
如上所述,付X未能在约定期限内交纳购房款,应当依约承担违约责任。但现有证据不足以证明鼎嘉恒公司因付X的违约行为已经造成经济损失,故法院就违约金数额予以酌情调整。
综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:一、确认北京鼎嘉恒房地产开发有限公司与付X于二○○七年十月二十九日签订的《北京市商品房预售合同》及双方于二○○七年十月三十日签订的《补充协议》已于二○一三年六月一日解除;二、确认北京鼎嘉恒房地产开发有限公司与付X于二○○七年十月签订的《赠与确认函》已于二○一三年六月一日解除;三、付X于本判决生效后十日内协助北京鼎嘉恒房地产开发有限公司办理解除上述《北京市商品房预售合同》网签手续;四、付X向北京鼎嘉恒房地产开发有限公司支付违约金人民币十万元;五、驳回北京鼎嘉恒房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
判决后,付X不服,向本院提起上诉。上诉请求为:撤销原判,改判驳回鼎嘉恒公司一审的全部诉讼请求。上诉理由为:1、付X已经通过折抵债权的方式支付了全部房款,现在已经不欠房款了;2、日,双方在付X没有支付首付款的情况下签订补充协议,并在付X没有支付余款的情况下进行网签,说明鼎嘉恒公司认可付X关于诉争房屋的购房款的支付方式;3、《协议书》等证据能够证明付X向鼎嘉恒公司额外支付了146万元尾款,鼎嘉恒公司所称付X刷卡是为了套现没有依据。
鼎嘉恒公司对此答辩称:1、我公司不认可以折抵债权的方式支付房款,付X陈述的折抵事实不存在;2、付X刷信用卡146万,是2007年签订购房合同后两年左右刷的,是为了信用卡套现,跟本案房款没有关联性。我公司同意原审判决,不同意付X的上诉请求。
本院审理期间,各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明,一审法院查明的事实属实,本院予以确认。
本院认为:鼎嘉恒公司与付X先后签订了《预售合同》、《补充协议》以及《赠与确认函》,上述合同均为双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效,双方均应依约履行。付X作为买受人,负有依约支付购房款的合同义务。
付X主张其通过折抵债权的方式支付了购房款,但未能提交证据证明红炫经纪公司与成都建工公司之间债权债务关系的存在,且该债权债务系发生于成都建工公司与红炫经纪公司之间,与付X和鼎嘉恒公司之间的债权债务关系并非相同的主体,不能产生法定的抵消效果。付X亦未能提供证据证明鼎嘉恒公司对于以债权折抵房款的支付方式的认可,且其上诉所称已通过债权折抵的方式支付全部购房款的主张与其一审期间所作陈述不符,故对于付X所持其通过债权折抵的方式支付全部购房款的主张,本院不予采信。
依据《预售合同》附件五以及《补充协议》之约定,付X应于日支付首付款1557820元,剩余房款233万元应当于日一次性支付给鼎嘉恒公司。在上述约定的时间,付X未能支付相应款项,已构成违约。付X上诉主张,双方在付X未依约支付首付款的情况下签订《补充协议》以及进行网签的行为,应当视为鼎嘉恒公司对付X实际支付房款的方式的认可,付X未按约定时间付款不构成违约。但《补充协议》仅对于剩余房款的支付方式对《预售合同》进行了变更,并未改变《预售合同》关于违约责任的约定,在鼎嘉恒公司能够依约追究付X违约责任的情况下,鼎嘉恒公司与付X签订《补充协议》的行为并不足以证明其公司认可了付X的实际付款方式。
关于付X主张其刷卡支付购房款146万元的问题,本院认为,该三笔款项的支付时间与签订购房合同的时间相隔两年,且付X没有提供证据证明该三笔款项与本案涉诉房屋之间的关联性。此外,《协议书》的内容亦未明确其中涉及的购房合同指向本案的涉诉房屋,故对于付X主张其曾刷卡支付购房款146万元的事实主张,本院不予采信。在付X长期未支付购房款的情况下,鼎嘉恒公司解除《预售合同》及《补充协议》符合合同约定及法律规定,一审法院对此所作认定正确,本院予以维持。
综上,付X的上诉理由不能成立,对其上诉请求,本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
一审案件受理费四万七千一百七十九元,由北京鼎嘉恒房地产开发有限公司负担一万四千三百九十七元(已交纳七千六百四十九元,余款于本判决生效后七日内交纳);由付X负担三万二千七百八十二元(本判决生效后七日内交纳)。
二审案件受理费四万七千一百七十九元,由付X负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
审判长 刘新泉代理审判员赵蕾代理审判员徐冰
二〇一五年十二月十五日
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审理法院：
案件类型：
审理程序：二审
裁判日期：108《只是清茗倒茶香》付群博-电气105
&荷西：你是不是一定要嫁个有钱人
三毛：如果我不爱他，他是百万富翁我也不嫁，如果我爱他，他是千万富翁我也嫁
荷西：说来说去你还是要嫁有钱人
三毛：也有例外的时候
荷西：如果跟我呢
三毛：那只要吃得饱的钱
荷西：你吃的多吗
三毛十分小心的回答：不多，不多，以后还可以少吃点
想要一种淡然如水却不是索然无味的生活，或许是矛盾了些，平静无邪没有波澜，要阳光要清风细雨，要恬适舒心的心情。
正如每天的日子一样，淡的像是没有味蕾，不甜不酸，不苦不咸，没有任何的花哨可言。成熟像是一把锋利的刀子一次次扎在了内心的最柔软处，却也总是打着成熟的借口面对生活的琐事。无忧无虑倒也罢了，却偏要起那么些个小小的波澜，不惊的天空中总是漂浮着淡淡地雪花，不是白色，是带着微微的血红色的泪滴凝结成的花瓣，洋洋洒洒的像是文字飘落在纸上，印出点点的血痕，苦涩的味道并不平庸。铭刻冬日的阳光，照在身上却没有暖的感觉，耀眼的夏日般的感觉却也只是错觉罢了，留在身边和心底的依旧是寒冷的白色冬季。
记忆总是在飘荡着，断了线的，在天上。丝线随着风儿起舞，抓不住那飘逸的痕迹，映着无由来的淡淡地悲伤，滑落在心底，拾不起，却最终也放不下，在拾起和放下的过程中，爱情随着时间淡了倦了。总有人思考关于爱情的问题，是一种感觉还是习惯了的默契，说不出的道理没有人能够解答。生活总是有那么多的不如意，试着去改变，改变不了的坦然去接受，接受不了的就放弃吧，爱情也是如此。习惯了两个人在一起的感觉，那种默契与心灵的交汇，多么神奇的感觉，上帝创造的男人和女人，用爱情的丝线将他们又连结在了一起，神奇的造物主创造了生生世世传诵的篇章，是那一个个动人的爱情故事。有人说，爱情就像是一次晚餐，点了烛火便有了浪漫，摆了刀叉便有了生活，有人享受饭菜的美味，自然会有人愿意为你扎上围裙。烛光下的晚餐，可以无言而对，一个眼神便是今晚爱情的真谛。面包、牛奶我们都要，既要填饱肚子，也要咽得下口。
凌晨的街道静的可怕，敲击键盘的声音在黑暗中显得那么的突兀，许多人都睡了，许多爱情也伴随着夜幕变得暗淡无光，有些在几个小时后随着黎明涅槃重生，有些就这样消失在无边的夜色之中。夜晚的世界最像生命的旅程，一个人在行走，有路灯，不会害怕却也孤单的可怕，风儿轻轻的吹着，吹动麻痹了的神经却也带来了寂静的寒冷，偶尔经过的汽车带着呼啸的声音就那么驶过，留下了点点的灰尘还有萦绕在耳畔的余音。低头是脚踏实地的黑色，抬头是浩瀚淼淼的夜空，却也是黑色，月光照亮了前进的旅途，却照不亮行者身后的那片土地。岁月随着胡须的脚步变得沉重且端庄，留下的是脸庞的淡淡地血痕，说到底，爱情、生命、时光都是关于血的故事，爱情的伤，生命的痛，还有时光的无奈都充斥着血红色的回忆，这一辈子，靠着血管里红色的液体站立，也因为红色的淡去而轰然倒地，于爱情，于生命，于时光岁月都是如此。关上窗，里面外面便是两个不同的世界，外面的人想进去，里面的人想出来，外面的人渴望温暖，里面的人渴望自由，爱情、生活就像是这围城一般。窗子的两边可以对视，我知道你过的不好；围城的两边互不相见，我不知道你过的好不好。窗子留住了目光阻隔了期盼，城墙阻隔了世界却留住了思念，要哪一个。想要用墨水永远留住回忆，笔尖流转，却转不出那十字方格。我们像是茶杯中的片片叶子，倒进了生活，我们交织、分离，生活便在起伏中成了味道。
窗帘留个小小的缝吧，这样我既看不到夜的黑暗却也能看到明早的第一缕阳光。早餐吃什么。牛奶、面包，还要一杯淡淡的清茶。
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&&（学生记者：付群博 电气105班）
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