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房地产公司土地未开发土地使用权转让流程
我们公司接手了一家房地产公司未开发的一块土地，请问房地产公司土地未开发流程是怎样的？
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房地产公司土地未开发转让流程　　1、符合转让条件　　土地使用权转让根据土地来源包括出让土地使用权的转让和的转让，其中出让土地使用权的转让又分为出让用于成片开发的土地使用权转让和出让用于项目开发的土地使用权转让。房地产开发商必须符合转让条件。下面分别介绍各种情况下的转让条件：　　划拨土地使用权的转让如用于开发则应具备以下条件：（1）已经商品房立项；（2）已取得建设用地规划许可证；（3）持有有效期内的建设用地批准书。该类土地使用权的转让，不仅应获得市、区、县人民政府的批准，而且应由土地使用权受让方办理土地使用权出让手续。　　出让用于项目开发的土地使用权转让应符合下列条件：（1）已按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证；（2）已按照出让合同约定进行投资开发且应完成房屋建设工程开发投资总额的百分之二十五以上。　　出让用于成片开发的土地使用权转让应符合以下条件：（1）已按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金并已经依法登记取得房地产权证；（2）已经形成工业用地或其他建设用地条件，一般指“七通一平”；（3）已经规划管理部门确定转让地块的规划使用性质和规划技术参数，如容积率、建筑密度等；（4）出让合同约定的其他条件。无论是出让用于项目开发或成片开发的土地使用权转让，土地使用权出让合同载明的土地使用者的权利、义务均随之转移。　　2、划拨土地使用权的转让　　划拨土地使用权转让，应补办土地使用权出让手续，并经审查批准，补交出让金后方可转让；或收回国有后出让国有土地使用权。党政机关、公益事业单位划拨须经上级主管部门批准。　　3、签订　　《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十条规定，土地使用权转让应当签订转让合同。并且转让合同应该采用书面形式。　　房地产开发商应在转让合同中明确约定，不得改变土地用途。确需改变的，应提交土地管理部门同意材料和原批准用地的人民政府批准文件。转让合同中应明确载明土地使用权的取得方式。　　4、土地使用权转让的变更登记　　办理土地使用权变更登记，是土地使用权转让的法定要件。《房地产管理法》第39条规定的是房地产可以转让的条件，但转让时，除要签订书面转让合同外，还要办理土地使用权变更登记，转让才告完成．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。同时，房地产开发企业应当在办理完土地使用权登记手续后30天内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。　　5、房地产开发商应在完全了解税费的交付情况后约定转让时税费的承担　　土地使用权人应当按照规定缴纳及其他规费，转让人应该清楚自己应该依法缴纳的税费，以免因不具备相关知识而负担额外费用甚至被追究行政或刑事责任。　　（1）转让后的缴纳。　　土地是以纳税人转让房地产所取得的增值额为征收对象，依照规定的税率所征收的一种税，征收范围包括转让房地产并取得收入的有偿转让行为，不包括以、赠与方式无偿转让房地产的行为。　　（2）土地使用税及其他税费的约定。　　《城镇土地使用税暂行条例》规定了可以免交或者缓交土地使用税的情况，各省也根据各自情况，在此基础上又增加了一些免交或缓交的情形，房地产开发商应注意自己应承担的税费的收缴情况，应该明晰行使土地使用权需要缴纳哪些税，哪些是自己在签订出让合同时就应该缴纳的，哪些是自己应该缴纳但可以缓交而未交的，哪些是受让人必须缴纳的，哪些是可以缓交的，哪些是不需要缴纳的。　　6、受让人带来的风险　　（1）受让人支付能力不足　　物权的变动采取登记生效主义，在转让合同中，受让人无一例外地都会要求在支付部分转让款后，办理土地使用权变更登记，在变更登记后，再支付剩余部分或全部价款。受让人的支付能力就成了转让合同能否达到转让目的的关键。由于土地使用权转让涉及的资金数额巨大，不少受让人很难完全履行转让合同，从而产生纠纷。转让行为在一定程度上存在能否按约支付转让款的风险，所以房地产开发商应尽可能准确判断受让人的支付能力，避免支付不能的风险。　　（2）受让人不愿支付转让价款　　在土地使用权转让的过程中，转让款的安全与否至关重要。房地产开发商可以坚持支付全部转让款后再办理变更登记。如果受让人坚持在办理变更登记后再支付全部转让款，而最终无法达成协议。为了免除双方对资金安全的担心，双方可委托一家彼此信任的单位，如律师事务所或银行，作为转让款的监督人，并与监督人签订，由受让人将一定数额的转让款（全部或大部）汇入指定账户后，转让人与受让人办理变更登记；变更登记办理完毕后，由监督人见证后办理款项转移手续，保障价款转让的安全。
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房地产公司土地未开发土地使用权转让流程　　1、符合转让条件　　土地使用权转让根据土地来源包括出让土地使用权的转让和划拨土地使用权的转让，其中出让土地使用权的转让又分为出让用于成片开发的土地使用权转让和出让用于项目开发的土地使用权转让。房地产开发商必须符合转让条件。下面分别介绍各种情况下的转让条件：　　划拨土地使用权的转让如用于商品房开发则应具备以下条件：（1）已经商品房立项；（2）已取得建设用地规划许可证；（3）持有有效期内的建设用地批准书。该类土地使用权的转让，不仅应获得市、区、县人民政府的批准，而且应由土地使用权受让方办理土地使用权出让手续。　　出让用于项目开发的土地使用权转让应符合下列条件：（1）已按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证；（2）已按照出让合同约定进行投资开发且应完成房屋建设工程开发投资总额的百分之二十五以上。　　出让用于成片开发的土地使用权转让应符合以下条件：（1）已按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金并已经依法登记取得房地产权证；（2）已经形成工业用地或其他建设用地条件，一般指“七通一平”；（3）已经规划管理部门确定转让地块的规划使用性质和规划技术参数，如容积率、建筑密度等；（4）出让合同约定的其他条件。无论是出让用于项目开发或成片开发的土地使用权转让，土地使用权出让合同载明的土地使用者的权利、义务均随之转移。　　2、划拨土地使用权的转让　　划拨土地使用权转让，应补办土地使用权出让手续，并经审查批准，补交出让金后方可转让；或收回国有后出让国有土地使用权。党政机关、公益事业单位划拨土地转让须经上级主管部门批准。　　3、签订转让合同　　《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十条规定，土地使用权转让应当签订转让合同。并且转让合同应该采用书面形式。　　房地产开发商应在转让合同中明确约定，不得改变土地用途。确需改变的，应提交土地管理部门同意材料和原批准用地的人民政府批准文件。转让合同中应明确载明土地使用权的取得方式。　　4、土地使用权转让的变更登记　　办理土地使用权变更登记，是土地使用权转让的法定要件。《房地产管理法》第39条规定的是房地产可以转让的条件，但转让时，除要签订书面转让合同外，还要办理土地使用权变更登记，转让才告完成．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。同时，房地产开发企业应当在办理完土地使用权登记手续后30天内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。　　5、房地产开发商应在完全了解税费的交付情况后约定转让时税费的承担　　土地使用权人应当按照规定缴纳土地使用税及其他规费，转让人应该清楚自己应该依法缴纳的税费，以免因不具备相关知识而负担额外费用甚至被追究行政或刑事责任。　　（1）转让后土地增值税的缴纳。　　土地增值税是以纳税人转让房地产所取得的增值额为征收对象，依照规定的税率所征收的一种税，征收范围包括转让房地产并取得收入的有偿转让行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。　　（2）土地使用税及其他税费的约定。　　《城镇土地使用税暂行条例》规定了可以免交或者缓交土地使用税的情况，各省也根据各自情况，在此基础上又增加了一些免交或缓交的情形，房地产开发商应注意自己应承担的税费的收缴情况，应该明晰行使土地使用权需要缴纳哪些税，哪些是自己在签订出让合同时就应该缴纳的，哪些是自己应该缴纳但可以缓交而未交的，哪些是受让人必须缴纳的，哪些是可以缓交的，哪些是不需要缴纳的。　　6、受让人带来的风险　　（1）受让人支付能力不足　　物权的变动采取登记生效主义，在转让合同中，受让人无一例外地都会要求在支付部分转让款后，办理土地使用权变更登记，在变更登记后，再支付剩余部分或全部价款。受让人的支付能力就成了转让合同能否达到转让目的的关键。由于土地使用权转让涉及的资金数额巨大，不少受让人很难完全履行转让合同，从而产生纠纷。转让行为在一定程度上存在能否按约支付转让款的风险，所以房地产开发商应尽可能准确判断受让人的支付能力，避免支付不能的风险。　　（2）受让人不愿支付转让价款　　在土地使用权转让的过程中，转让款的安全与否至关重要。房地产开发商可以坚持支付全部转让款后再办理变更登记。如果受让人坚持在办理变更登记后再支付全部转让款，而最终无法达成协议。为了免除双方对资金安全的担心，双方可委托一家彼此信任的单位，如律师事务所或银行，作为转让款的监督人，并与监督人签订委托合同，由受让人将一定数额的转让款（全部或大部）汇入指定账户后，转让人与受让人办理变更登记；变更登记办理完毕后，由监督人见证后办理款项转移手续，保障价款转让的安全。
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　　中国证券网讯（记者 周鲁） 天山股份1日晚间公告，公司仓房沟厂区搬迁过程中的四块土地被新疆天山建材（集团）房地产开发有限责任公司摘牌。　　据公告，本次搬迁是根据乌鲁木齐市人民政府办公厅文件乌政办【2011】 104 号《关于乌鲁木齐市中心城区化工等污染企业搬迁实施方案的通知》、乌鲁木齐市化工污染企业搬迁改造工作指挥部办公室乌政办【2013】2 号《关于下达 2013 年污染企业搬迁任务的通知》的要求和部署，进行整体搬迁，对此次搬迁所涉及的国有土地，由政府收回，按政府制定的规划条件及搬迁补偿条件将土地进行招拍挂，由摘牌的房地产开发公司取得土地开发权，并支付因搬迁造成的搬迁损失及人员安置费。　　据乌鲁木齐国土资源局网站，仓房沟原水泥厂厂区土地有五块，挂牌起始总价为3.09亿元，其中四块为此次天山股份公告被摘牌地块。除此之外，上海证券报此前报道，摘牌企业还将分6年支付搬迁补偿和人员安置费用或将超12亿元。由此，天山股份2014年从搬迁项目中或将获得5亿元的补偿款，而公司2013年归属于上市公司股东的净利润为2.8亿元。文章关键词：
开业：2014-05面积：5.9万O开业：2013-01面积：27万O开业：面积：150万O开业：面积：15万O
业态：休闲娱乐面积：O业态：百货/超市/专业卖场面积：O业态：其它零售面积：80-200O业态：其它零售面积：30-100O
×扫描分享到微信底价1.3亿元土地 1000万卖给开发商(图)
来源：光明网
　　价值过亿元的地块，1000万元拿到手。江苏靖江一家房地产开发商坐拥如此巨大的利润空间，令其他开发商震惊、艳羡。　　这幅当年价值1.3亿元，现在价值4亿元左右的核心城区地块，为何仅以1000万元的超低价卖给开发商？为何该地块“闲置”近十年，监管部门却从未有过问？　　《第一财经日报》记者日前赴靖江采访，还原了这块土地的运作过程。　　土地闲置十年，运作却未停过　　靖江市中心轴线人民路南段西侧，竖立着一排巨幅广告牌，奢华的紫色幕板上，大书“凯旋国际广场”几个大字，涵盖有“超级卖场、临街商铺、酒店式公寓、高层公寓”等地产形态，点缀着“坐拥城市中央”等颇有煽动力的广告词。幕墙后面，十余台大型机械已经进场，准备施工。旁边的售楼处外，偶有行人探头张望。这一切都像一个很正常的房地产项目。　　然而，这块面积为48亩的土地，看上去已经“闲置”十年之久。但围绕这块土地的相关运作，却不断变更。　　地块的主人是“靖江市新区建设发展有限公司”（下称“新区公司”）。这公司名字颇有“官方色彩”，像是各地频繁可见的政府融资平台，而且，其注册办公地就在靖江市住建局。然而，它却是一家民营企业。工商注册资料明白地显示，公司股东为刘亚琴、缪凤英，成立于2000年年底。　　本报记者调查得知，该公司实际控制人为刘亚琴的丈夫刘伯坤。靖江本地一位不愿透露姓名的商业人士告诉本报记者，刘伯坤在当地“神通广大”，与相关部门人士交往时，出手颇为阔绰。据当地人说，刘伯坤已于2011年下半年去世。　　2002年，成立了一年多的新区公司买下靖江老行政服务中心南侧的地块，占地约48亩。一位不愿透露姓名的知情人士告诉本报记者，当时其土地性质为仓储用地，每亩价格不到5万元，总价格约在200万元。该地块比邻靖江市中轴线人民路，北侧是行政服务中心，价值不言而喻。　　可是直到2006年，这块地上也没建设任何工业仓储设施，一直处于“闲置荒废”状态。与此同时，该地块的“土地性质”开始被“重新定义”。　　2006年10月底，靖江市政府为这幅地块召开了一次专题会议。会议决定，该地块“已不适合作为仓储用地使用”，为了“引进国际品牌大卖场，提升我市服务业水平”，“同意”将土地性质调整为商业用地。会议确定的调整方案是，20亩地建设大卖场，28亩地建设住宅――也就是说，大卖场面积占到接近一半。　　而本报记者14日在售楼处现场看到的小区模型，大卖场只占了一个不起眼的小角落――查阅资料得知，这是事后更改规划实现的。　　涉嫌巨额利益输送　　上述市政府专题会议最核心的内容，是明确确定了这块地“变性”后的增值部分归新区公司所有。　　本报记者获得的该会议的会议纪要显示：“会议明确，该地块收回后整体挂牌上市，新区公司可参与摘牌。”结果分为两种：一是，如果新区公司获得该地块使用权，出让金上缴市政府1000万元作为收益，其余返还给新区公司，理由是“作为收储成本和支持大卖场建设”。上缴市政府的1000万元分两次付清，首期在签订土地出让合同时支付，另外500万元在4个月内付清。新区公司的义务是“引进经市发改委确认的国际知名大公司经营大卖场”。　　另一种情况是，如果重新挂牌后，新区公司未能竞得该地块，那么该地块出让金只需要上交市政府1000万元，剩下的部分，不是用于扶持摘牌的公司，而是返还给新区公司。返还给新区公司的原因，会议纪要上却没有说。　　一年多之后的2008年，该地块相关变更手续已经完备。2008年4月，该地块挂牌出让，新区公司以底价1.32亿元摘牌，折合281.64万元/亩。如今，这块土地价值已超过800万元/亩，总价值约为4亿元。　　时间又过去了4年。3月13日，本报记者在现场询问售楼人员，大卖场引进的是哪家？回答是：“跟大润发正在谈，其他的目前还没有。”至于需要对“国际知名大公司”进行确认的市发改委方面，本报记者按照参会人员名单，找到时任靖江市发改委副主任的一名人士，他表示已经不记得有这个会议了。　　还有一个颇有意思的细节，令人费解却也值得一提：江苏省国土厅主办的江苏土地网公告显示，该地块在日以1.32亿元价格成交，但公告日期却是日，竟然比成交时间提前了一个月。　　此外，有资料显示，新区公司并未交清这笔土地款。　　按照规定，新区公司应当是先交清款项、事后政府返还。但工商部门存档的新区公司财务数据显示，在拍得土地的2008年，新区公司并无大额款项支出。其资产负债表“存货”项下数据只有不到1600万元（注：土地在房产开发公司报表中列入存货）。在该年度的损益表中，“营业外收入”一栏为0，也就意味着，政府并无上亿元的大额资金向其返还。　　尽管上述存档资料有新区公司法人代表刘亚琴签名承诺“内容属实”，本报记者仍然联系了新区公司人士对该地块的相关费用进行确认。新区公司财务负责人赵女士听完记者来意后，以“我在忙”为由，匆匆挂断了电话。随后，记者发去一条短信，不过截至发稿时，尚未获得其正面回复。　　本报记者曾采访靖江市国土局土地储备中心相关工作人员，他们表示，一般情况，土地出让款应该是已经付清了，否则无法办理相关证件。不过本报记者未能获准查阅相关财务记录。　　在凯旋国际广场，十余台大型机械设备孤零零停在场地里，没有工人，也没有施工公告铭牌。售楼人员告诉本报记者，大约两年后房子就能建设好，而现在已经开始接受预订了，普通房价是每平方米1万元左右，600多套酒店式公寓，每平方米均价则高达1.2万元。
(责任编辑：罗为加)
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