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三分钟读懂2016中国下半年房价到底会不会跌
来源：融360
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随着地方政府因城施策力度加大，热点城市政策持续收紧，房价很有可能在接下来的半年内出现新的变化
2016年瞬间过半，纵观上半年的楼市，犹如过山车一般刺激。新年伊始，房地产政策接二连三出台，随着调整首次购房最低首付比例、降低契税和营业税优惠政策等多个利好政策来袭，中国楼市犹如脱缰野马，一发不可收拾，成交节节攀升，楼市火爆行情前所未有。
但是随着地方政府因城施策力度加大，热点城市政策持续收紧，房价很有可能在接下来的半年内出现新的变化，所以看看下面的分析，没准就能对房价接下来的变化有一个新的认识。
根据最新房价数据来看，月全国百城房价总体走势是涨，从1月到6月全国百城房价涨幅达7个百分点，尤其是3月环比涨幅突破1%。巧合的是该时间段正是深圳、上海楼市最为火爆的时期，随之而来的就是两地政府出台最新限购政策，所以在4月份之后全国百城楼市环比上涨幅度下降，但总体趋势依然呈现较为强劲的上涨走势，并较之1、2月份环比上涨差距拉大。
另一方面，国家统计局日前发布数据显示，5月份，全国70个大中城市中，新房和二手房价格环比上涨的城市分别有60个和49个，二线城市已经正式取代一线城市成为房价上涨“领头羊”，5月厦门、合肥、南京新房环比涨幅均超过4%，而此前的“领头羊”深圳新房环比涨幅只有0.5%。
融360认为，一线楼市走向对全国房价走势具有带动作用。尽管3月之后政府出台了史上最严的限购政策，一线城市房价涨幅趋缓，但产生的涟漪效应波及到了二线城市。
另一方面，虽然目前全国房价仍在上涨，但同中国房地产发展的“黄金十年”亦不可同日而语，更何况一线城市的限购政策愈发严格，重点的二线城市也逐步进入到窗口调整阶段，所以在未来的半年时间内如果没有重大利好刺激政策出台，全国房价很难出现大幅上涨的情况，将会维持在目前稳步上涨的阶段。
当然，对于购房者而言，买房肯定不能看均价，还需要因地制宜，毕竟城市间差异太大。
一线城市中，半年来深圳房价上浮最大为16.8%，广州最低4.2%，北京上海分别为7%和9.6%，房价整体上都呈现出上涨的趋势。
值得关注的是，上海及深圳在实施限购政策之后，房价上涨虽有所放缓，但市场表现并未趋于冷淡，而且就目前现状而言，一线城市全面放开限购的可能性不大，所以预计房价在下半年涨幅将继续趋缓。
对于二线城市来说，当前城市分化格局明显，部分热点城市在持续宽松政策影响下，市场呈现过热发展趋势，而有些城市并没有受到火爆市场的影响，房价变化较小，市场变现也较为良好。
具体来看就是以合肥、苏州、南京、厦门为主的重点二线城市，房价半年涨幅分别为合肥16% 、20.3%、 18.8%及16.7%，涨幅速度甚至都已超过一线城市，令人惊讶。
今年上半年在货币信贷宽松、调控政策环境影响下，市场预期显著改善、消费者集中入市，导致部分二线城市房地产市场局部高热，房价涨幅远超市场承受能力，但是预计下半年将成为这些城市楼市调控政策出台“窗口期”，尤其是合肥率先颁布了新一轮的限购政策，而结合目前市场情形来看，其他城市陆续跟进或许将成为大概率事件，如果这些城市陆续实施限购政策，将对火热的房价起到降温作用。
同时，二线城市的房价需要市场的强力支撑，但是相比于一线城市而言，二线城市缺乏持续上涨的动力，所以未来房价上涨将日趋放缓。
另一方面，以重庆为代表的部分二线城市并没有受市场及政策的影响出现暴涨的情况，比如重庆半年来房价上涨仅为2.9%。
究其原因来看，无外乎两点，一是供求关系平稳，购房者并未盲目入市，也没有投资炒房现象的出现；二是用地供应充足，众所周知，合肥、厦门等城市上半年频现“地王”，土地溢价率严重，而重庆近几年的做法是增加有效供给量，收储了大量土地，以满足自住需求。
但这类城市在下半年需要警惕市场潜在风险，防止出现结构失衡的问题，以避免房价出现暴涨的现象。
三四线城市
对于广大的三四线城市来说，目前库存压力仍较高，未来市场仍以去库存为主，所以价格将维持稳定。
但需要注意的是，受热点一二线城市带动，其周边的三四线城市价格涨幅也不断扩大，邻近北京的廊坊及广深附近的东莞典型代表。这些城市，受大城市需求辐射影响，未来房价发展预期乐观，同时，这些城市也要注意到，一二线楼市过热会导致一些投资者为防范风险将投资标的转至三四线城市，很可能会在短时间带动该地区的房价暴涨，所以对于风险的防控也是要早做准备。
另一方面，如果对于众多三四线城市不能解决好经济转型，落实各项利好政策的话，下半年仍将陷于房价下跌、库存高企的“困局”。比如唐山，作为重工业及资源型城市，房价在上半年不仅没有保持上涨，反而自三月之后开始下跌，房价前景堪忧。
自去年年底以来，中央定调大力去库存，包括中央经济工作会议的去库存指示、降准降息政策的出台、购房层面刺激政策的出台等，都利好去库存目标的实现。
不过我们也应当注意到，虽然楼市总的基调是去库存，但当前城市分化格局明显，部分热点城市在持续宽松政策影响下，市场呈现过热发展趋势，一线城市已率先出台调控收紧措施，上海和深圳的限购政策加码，北京通州将商住纳入限购范围，一线城市周边部分三四线城市也开始加强楼市管控，稳定房价。
另一方面，以合肥、厦门、苏州、南京为首的强二线城市房价地价领涨全国，合肥对地王现象进行严控，同时收紧信贷政策为楼市降温，苏州、南京出台措施限房价地价，天津、武汉、青岛收紧公积金贷款政策。
反观其他二线及多数三四线城市，房产库存压力依然严峻，市场仍以去库存、促消费为主基调，供应端实行差别化供地政策，优化供应规模和结构等措施，需求端仍通过信贷调整、税费减免等刺激需求释放。
由于2015年经济下行风险仍大，预计政府有进一步降息、降准的空间。但根据融360最新的房贷利率数据来看，当前全国首套房平均利率已降至4.48%，达到历史最低，预计未来降息空间有限。
在降准及流动性宽松方面， 中国银行国际金融研究所宏观经济与政策主管周景彤近期表示，尽管下半年经济的不确定因素加大，但通胀还将维持较低水平，这也给降准提供了有利空间。而货币政策在下半年将仍以“稳中趋松”的政策为主。但只靠货币政策并不能解决问题，还需要更加积极的财政政策的支撑。”
另一方面，受国际经济影响，国内货币效率逐年下降，预计难有大幅宽松。而且针对能出现外汇流出的情况，预计管理层将实施降准以维持流动性平衡，但大规模的流动性释放难有。
再从金融机构角度看，由于2016年上半年经济对于房地产的依赖性较高，加上楼市库存压力较大，中央对金融机构实施优惠房贷的力度亦会相对宽松，所以上半年或会有更多时间使房贷优惠利率保持在较低水平。
不过这一现象在近期出现了变化，已经有部分银行开始通过“降杠杆”的方式控制投资楼市的风险，比如，风控较严的兴业银行已经开始大幅收缩开发贷款、个人按揭贷款的额度，利率上也可能上调；此外，工商银行针对个人商用房贷款最低首付款比例由50%调整至70%，贷款所购商用房为商住两用房的最低首付款比例也同时有所提高。而且对个人商用房贷款合作项目范围也作出了进一步的范围划分。要求全国范围内重点选择北京、上海、广州深圳以及直辖市、省会城市房地产开发贷款支持的项目。所以，可以预见的是，下半年如果经济回温，则房贷优惠幅度极有可能收窄。
这说明，对于住宅市场来讲，由于市场过热、货币政策转向、调控政策预期落地等因素，核心热点城市楼市即将步入调整期，房价在未来会逐步趋向稳定，难以出现大涨态势。
综合来看，在一线城市限购政策难以取消的状况下，苏州、南京、合肥、厦门、东莞、廊坊等二三线城市楼市在上半年持续火爆，预计下半年将成为这些城市楼市调控政策出台“窗口期”。
具体来说，首先，从历轮楼市出现过热的阶段的楼市表现来看，每当市场出现过热的时候，全国性的调控政策势必会出台，为过热的楼市降温。如今，楼市调控政策基调转为“分城施策”，那么，也就意味着，哪一个城市当前出现过热的状况，哪个城市或将面临调控的风险。
如今，南京、苏州、合肥等上述城市楼市出现过热的状况，这些城市已经有一轮“温和”的调控政策出台，如果上述城市楼市继续火爆，政策不得不继续从严。
其次，上半年此类城市成交过热，部分需求透支，同时房价高企，或许会导致下半年有效需求不足；另一方面，上半年，此类城市信贷政策较为宽松，消费者集中入市，导致这些城市的房地产市场局部高热，房价涨幅远超市场承受能力，且杠杆率较高。再者，此类城市对于货币政策的反应较为敏感，加上积聚了一定的市场风险，所以下半年中央及地方预计会出台针对性的信贷调整政策，这或许将对上涨过快的房价起到抑制的作用。
而多数三四线等库存压力大的城市，未来将继续落实优惠政策、调节供应以加快楼市库存去化，其中进一步推进户籍制度改革、鼓励农民工购房，稳步推进城镇化仍将是政策发力点。同时针对租赁市场的政策落实、加快化解非住宅库存也需更有力的政策支持。
如果政策能够逐步落实推广，相信对于库存压力较大的三四线城市来说，或许会带来一些推动力，带动房价上涨。
最后，融360房贷想说，如果是刚需，无论房价涨不涨，你该买还得买，如果投资，像三四线这种小城，后继乏力，没有什么做支撑，就要谨慎买房了，房价暂时看整体上是稳中有升的状态，但是下跌的风险还是存在的。
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今年很多房企都超额完成了销售任务，一家优秀的房地产企业一定是有进取心的。以下是热门股票
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董秘：张钰
公司网址：
电子信箱：
联系电话：9
楼市限购政策拐点到来 历史一幕会否再次上演？
　　搜狐财经 谭玉庆
　　这个十一长假过的不寻常，尤其对于楼市来说国庆节更是变成了“国庆劫”。各地政府纷纷出台限购措施，房地产成交量一下子降到了冰点。
　　楼市的巨大泡沫已被管理层高度重视，也翘首以盼房价能真正回到其合理水平。那么新近出台的限购措施真的能抑制疯涨的房价吗？我们今天来分析一下。
　　楼市一夜变天 成交量狂跌
　　“十一”长假前后，房地产市场迎来了新一轮调控大潮。继9.30北京出台新的限购措施之后，各地也纷纷出台了意在控制房价疯涨的限购限贷等举措。
　　9月30日至10月7日，北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、厦门等19个涵盖了一线、二线、三线的城市发布了力度不一的楼市调控政策。长假结束政策出台的节奏并没有放缓的迹象，10月8日，南昌也紧跟着出台了新的楼市新政，上海则公布了六条措施，遏制房价过快上涨。短短9天，先后有21个城市出台了新的楼市调控政策。
　　各地出台楼市调控政策之密集程度可谓空前，政策拐点显露无疑。
　　限购政策出台之后，各地楼市的成交量呈明显下跌走势。一线城市以北京为例，在9月30日当天北京一手住宅成交套数是452套，而9月30日出台更严厉的楼市政策后，10月7日北京网签的套数只有12套；而现房成交套数仅为两套，让人大跌眼镜。二线城市我们以热点城市厦门为例，国庆期间厦门商品住宅成交套数只有30套，同比暴跌近9成，同样令人倒吸冷气。
　　下面的这幅图可以让大家更加直观的感受到各地出台新政之后楼市的阵阵凉意，包括武汉、苏州、广州、深圳在出台楼市新政后无一例外地上演了成交量大幅缩水的情况。
四大热点城市限购后楼市成交量变化
　　楼市限购让房产交易量出现了冰点，那么对房价会有多大的影响呢。我们不妨出历史角度来分析这个政策对房价的影响。
　　限购真的能遏制疯涨的房价？
　　限购在近10年房地产调控历史中应该是经常用到的手段，而这个措施实施最多而且最苛刻的应该就是北京了。我们今天就以北京为例来分析历次限购之后楼市的表现。
　　先来看一副图：
　　对比上面图表来具体分析：
　　第一次限购：日北京正式开始限购，具体举措是同一家庭限购一套新房二套房认房不认贷，被称为“京十二条”，这个当时在全国应该是最严厉的措施。我们从图表中可以2010年4月北京的新建商品住宅价格是2.35万元每平米，限购之后5月份楼市政策效果显现，2010年6月份2.16万元每平米，但是之后房价出现了稳步回升态势，到2010年的12月房价上涨到了2.34万元每平米，距离调控前仅仅一步之遥，在2011年1月份房价涨到了2.46万元每平米，而到了2月份，房价疯涨到了2.51万元每平米，明显超过了调控前的房价。
　　第二次限购：面对不断上涨的楼市，北京在2011年2月再次出台限购措施，具体是外地人社保连续满五年限购一套住房，北京人只能拥有两套住房。房价应声跌落，从2011年的2月份每平米2.51万元降到了2012年2月的每平米2.11万元。但是好景不长，用于实体经济不景气央行从12年6月连续降息，很多资金进入了楼市，房价继续疯狂上攻，在2012年10月房价上涨到了2.55万元每平米，再次超过了2011年2月的高点。
　　第三次限购：由于房价的不断上涨，国务院2013年2月发布了“新国五条”，要求坚持严格执行限购限贷等调控措施，并让各地公布年度房价调控目标。但是这次房价像脱缰了的野马一路狂奔，没有丝毫停下来的意思，从上面图中我们可以看出，北京房价从2013年2月的2.88万元每平米一口气涨到了2014年4月的3.67万元每平米。而根据最新的统计数据显示，到2016年9月北京房价涨到了5.52万元每平米，远超上次限购政策出台时的房价，每平米高出2万多元。
　　从上面我们可以很明显的看出，每次限购之后往往房价会有一小波的回调，但是在一段时间之后，往往会继续抬头疯涨，限购措施并没有得到预想的效果。其实北京并不是个案，在限购的各大城市中，其房价走势跟北京大同小异。限购的出发点是好的，为了抑制投资需求平抑房价，结果往往随着货币政策和其他措施的转向，楼市往往又开始了新一波的疯狂走势。
　　那么真正决定房价的因素是什么呢？在笔者看来，货币政策在很大程度上决定这房价的中短期走势。
　　楼市中短期走向还需看货币政策
　　抛去影响房价的其他因素，货币政策在影响中短期楼市走向异常重要，我们可以从下面房价历史走势和货币政策的走向看出，其有很强的反相关关系，
　　如图：
近几年历次利率调整和住宅价格指数走势图
　　从图中可以很明显的看出，从2009年到2011年随着央行不断加息，大中城市的房价是向下运行的；而随着2014年开始，为了拯救实体经济，央行连续六次降息，而房价则是一路上攻。
　　房价的理性回归，既需要必要的限购等行政措施去打压疯狂的投资需求，也需要货币政策来抽离其中的流动性。
　　而在当前实体经济走好还需要进一步观察的情况下，货币政策转向收紧短期不太可能，这就给控制房价造成了较大压力。而货币政策没有收紧，单单依靠限购举措很难让房价回归到合理价位，尤其在当前资产荒没有好的投资标的出现情况下。
　　房价飞涨背后是一系列因素共同作用的结果，既有宽松的信贷政策和疯狂的投资需求，也有国企开发商融资成本低助推高价地王频现在火上加油，更有一些不良房地产企业囤积居奇制造恐慌……
　　楼市病了就要对症下药多管齐下，在用限购措施防止疯狂投资需要的情况下，我们是不是也可以从土地政策和财税制度等因素同时下手，只有这样才能达到预期的调控效果。}