买二手房要注意什么 八须知八陷阱不得不防
导语：怎样在买二手房的时候避免走弯路，小编教您巧避买房陷阱。买二手房五大审查注意事项一是审查房屋是否具有合法的产权。通过房产管理部门看产权有无争议，防止假产权证，避免“一房多卖”，或是无证的违章建筑。二是审查房屋产权的真正归属。看产权证上业主姓名与售房者身份证是否一致，有无其他共有人。防止无权的人或者是部分产权人未经其他共有人同意擅自出售房屋。如果是夫妻或家庭成员共有的，或继承人共有的房屋，那么买受人应当和全部共有人共同签定房屋买卖合同。共有人不能到场的，应由其出具公证委托书。因为依照法律规定，未经共有人同意，部分共有人擅自转让共有财产所签定的买卖合同一般是无效的。三是审查房屋产权转移是否受到限制。看房屋有无被司法机关查封，有无被抵押，是否是允许上市交易的经济适用房，近期是否被列入拆迁范围等。房屋的用途是民用还是商用。土地使用权是出让的还是划拨的，出让土地使用年限还有多长，是否划算，是否是农村集体土地，因为现行法律法规还不允许城市居民购买农村集体土地上所建的房屋。四是实地查看房屋的现状。看房屋的坐落与产权证的登记是否一致，登记面积与实际面积大体是否相当，房屋的结构质量、通风采光、供电、供水、供气、交通状况等是否理想。五是审查房屋是否存在租赁关系。如果买房时，房主与第三人还存在着租赁关系，在此情况下，买受人虽然能取得房屋产权，却有可能因租赁期未满而无法入住;或买卖合同可能因为侵犯了承租人的优先购买权而被撤销，从而陷入诉讼纠纷之中。如果购房者注意对上述情况的审查就可以大大降低购房的风险。此外还要注意及时办理产权过户登记。因为依照《物权法》的规定，房屋作为不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。同时，对房屋的价款要尽量在产权过户之后再交付，必要时可以以提存的方式办理房屋价款的给付，以确保交易安全。买二手房的八大须知注意1&了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产 权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。注意2&了解房屋所有权是否真实、完整、可靠房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要 紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。注意3&了解所购“二手房”的准确建筑面积合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察 地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。注意4&了解购买“二手房”的程序购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管 局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。注意5&了解屋内设施的交验细节有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水 器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影。注意6&付款方式在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个个环节。比如，买卖双方可以约定，在付款方式 的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。注意7&交房时间在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间;&房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担;另外，双方的其他约定也需在合同中注明 。注意8&违约责任买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约 责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。&买二手房八陷阱不得不防&陷阱1房屋买卖前，验证产权证是买房人一般都不会忽略的环节，但产权证的真实性并不是所有人都会考 虑的。最直接、有效的防范方法，是到房地产产权登记部门进行查询，核实产权的真实性。陷阱2出卖人具有合法处分权，是保证“二手房”买卖行为合法有效的基本条件，否则可能导 致买卖合同无效，这是二手房买卖中常见的“陷阱”。要想避开这个陷阱，买房人应注意以下几个方面的问题：出卖人必须是产权证上登记的产权人;如果房屋有多个共有人需要全体共有人 共同签订房屋买卖合同;如果出卖人为已婚，买卖行为需要取得其配偶的确认，购买二手公有住房， 应取得共同居住人同意。陷阱3在签订买卖合同后，如果卖房人又将该房屋卖给他人，并且办理了过户手续，致使先前的买卖合同 无法履行。“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段，但买房人要注意，必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记，超过三个月未申请的，预告登记失效。陷阱4购买的房屋正由出卖人或承租人居住的情况下，在买房人付款后，如果房屋居住人拒不交付房屋， 买房人仍会无房可住。为避免这一陷阱，在购买这类房屋时，买房人应在房屋腾空，具备交付条件后再交付房款并在付款后立即接收房屋。陷阱5一些没有办理产权证的房屋，是因为存在难以解决的问题(如开发商欠缴政府费用、设计变更未经 批准)，可能在长时间内无法取得产权证。如购买此类房屋，先要把未办理产权证的原因弄清楚，对未来风险有充分预期，再决定是否购买。陷阱6如果房屋存在被抵押、被法院查封情况等产权受限制的情况存在，买房人在购买房屋后，将无法顺 利取得所有权，甚至可能造成经济损失。买房人应事先到房地产管理部门进行查询，如存在上述情况 ，不要购买。陷阱7为卖出房屋，卖房人经常会向买房人提供虚假信息和承诺，但有些内容并未写进合同中。事后，当 买房人发现问题时，有苦难言。为避免这个“陷阱”，买房人应就关心的问题询问卖房人后，尽可能去核实情况的真实性，同时要求将这些内容写进合同里。陷阱8原房主如果欠缴暖气、水、电、有线电视等费用，会导致买房人无法正常使用这些附属设施。买房 人首先要了解清楚相关情况，同时把法律责任明确写进合同当中来约束卖房人。
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二手房买卖流程（卖方应注意事项）
（第一次来银行）
1.买卖双方提交资料。
2.卖方开帐户，签署《授权委托书》（授权银行将贷款及首付款划至其帐户）
3.买方与律师事务所签订
《专项法律事务委托协议书》，并交纳律师费。
调查及审批
1.买卖双方及其配偶身份调查（户口所在地派出所） 2.交易房产权属情况，有无被查封、抵押情况(房产所在区、县房屋土地管理部门及房地产交易管理部门) 3.房产评估
4.制作申请材料，递交银行 5.银行审批后通知买方批贷情况
10个工作日
签代款合同
买方（第二次来银行）
width="53%"&1.买卖双方开帐户，买方存首付款
2.银行向买方发放《贷款承诺函》
3.买方与银行签订《购房抵押贷款合同》(一式四份)
4.买方签署《付款授权书》（授权银行冻结首付款，银行发贷后将贷款及首付款划至卖方帐户）银行冻结首付款。买方与律师到公证处办理文书公证（《购房抵押贷款合同》、《授权委托书》委托律师代办过户和抵押登记）买方交纳委托律师代办事项的费用（评估，保险，过户税费）
2.向房管部门缴纳税费
3.房管部门制证
各区、县房管部门规定不同
1.房产投保领取抵押登记申请表，由银行签字、盖章后向房管部门提交相关材料。
2.房管部门核发《他项权利证书》并在《房屋所有权证》的他项权利一栏中注记
各区、县房管部门规定不同
1.律师与银行交接材料，银行通知买卖双方办理放款事宜
2. 买方签署《借据》
3. 银行发放贷款，并同买方首付款一并划入卖辩证帐户
4. 卖方签署《收款收据》
作为卖方应注意：1、首付款，最好有银行监管
&&&&&&&&&&&&&&&&2、房产证。不见钱，不撒手
&&&&&&&&&&&&&&&
3、房屋抵押。不要用自己的房屋设置抵押。必须登记
&&&&&&&&&&&&&&&
4、何时办理过户手续？见到银行的按揭申请审查承诺函，银行借款合同书。确定买方借贷款项会一次性不可撤消的直接划入自己在银行的帐户。
二手房屋买卖应注意事项
作者：秩名 09-10-02 来源：找法网
　　二手房买卖中，因每位买方和卖方的情况都不尽相同、互不认识，再加上房屋中介公司的素质和责任等不确定因素，使得房屋买卖纠纷很容易发生，主要为买房人风险较大。
　　买卖双方在以下环节要严格注意:
　　卖方：挂牌--收定--签约--收款--过户--交房
　　一、挂牌时要明确委托内容和期限。卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除要明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下，但最后签约的肯定是他人;所以，卖方该点要注意.
　　二、谨慎收取定金。中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要注意。房子卖了，定金转为佣金倒也就算了，就怕买方毁约卖方可以没收定金时，要与中介公司扯皮了。
　　三、签约时要注意四点。一是核实房屋产权证书及房主本人及其身份证明原件;二是将房屋的物理状况和权利状况在合同中明确写下来;三是提供“三项证明”，即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明，如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明(包括解押)，如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明;四是交易流程必须与房款支付挂钩，即确保在房屋过户前后拿到房款。
　　四、尽量取得放款承诺。签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，或，银行不予放款，则存在不能依约付款违约风险.
　　五、交房过户时避免违约责任。交房和过户是卖方的两大义务，需买卖双方配合。当出现一方因种种原因不予配合时，另一方应书面催告，同时要求中介出具相关证明，避免日后违约责任。
　　买方：下定-调查-签约-付款-过户-收房
　　一、下定时要明确议价期限。下定时要明确中介公司向卖方进行议价的期限，保证议价不成时及时拿回款项。与中介签好协议后，要拿份协议原件。在中介议价成功后，应要求中介将卖方签署的协议和卖方签的定金收条转交给自己;或，签定三方协议.
　　二、注重实地调查。签约前，买方应作些调查，首先到房屋实地考察，了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况。其次，买方应至交易中心查询该房屋的产权情况，有无抵押、租赁或被查封等(建议聘请律师调查)。再次，到房屋所在派出所查明该房屋内户口情况。最后，如需贷款还应事先向银行咨询贷款条件和可贷成数。
三、签约前多查相关证件。比如身份证，房屋产权证等等，以确保卖方具有合法资格。同时，买方付款应与卖方履约挂起钩来，比如签约、交房、过户等环节当卖方完成后再相应付款，并且约定卖方违约时买方可相应推迟付款的权利。最后，为保证资金安全，最好能采用资金监管。
　　四、付款后要收取收据。房款支付后，应由卖方出具收据。除非卖方明确授权，中介一般无权擅自收受房款。如约定部分房款支付用来偿还银行注销现有抵押登记的，该笔资金一定要监管或者由买方支付至卖方的还贷账户并告知原有银行直接划拨，以避免卖方挪用导致无法过户。
五、收房过户要验收。买方接收房屋时，应根据合同验收设施设备的移交情况。在过户前，尽量避免装修房屋，以防过户后发生纠纷使买卖复杂化。房屋过户不仅包括产权过户，还须注意水电煤话等他项过户。如该屋内有户口，要敦促卖方及时迁出。
二手房买卖手续
买方：身份证原件
卖方：房产相关人带身份证、结婚证（注：按揭需带户口薄，避个税也需户口薄）
（取件：新产权相关人员到齐带身份证）
& &同等条件下，承租人有优先购买权。
&如果买卖双方本人不能到场须办委托
& &公证，受托人持公证书、房产证、本人
身份证、委托人身份证、结婚证复印件到场。
房改房（略）
过户税费：
契税：指导价&面积&--%（首次购房低于144平米享受1.5%,营业房3%)
交易手续费:面积&6元/平米
营业税:指导价&面积&5.55%(非普通住房
各营业房有差额营业税，购买2年的房屋,全额增收营业税,未满两年的增收差额营业税。）
个税：满5年唯一一套住房
维修基金：多层22元/平米、电梯27.5元/平米（1999年以前建成或已足额的免交，经济适
&用房2004年以前免交。）
转移登记费：80元/户（住房）营业房：240元/户
银行按揭所需资料:卖方,产权证,身份证,户口薄.买方,身份证,结婚证,户口薄,收入证明,营业执照,组织机构代码证,近三个月的税票,其他不动产产权证,汽车行驶证,学历证,职业职称证书等.
相关费用：
保险费：贷款额&年限&费率（0.045%、&&0.048%
、0.052% 、0.056%)
评估费：评估价&0.3%
担保服务费：贷款额&2%
抵押登记费：贷款额&0.14%
公证：300元/户（单身400元/户）
国土证：先取新产权再办国土证
划拨地（未交纳土地出让金）的房屋交
纳土地出让金可办理。
二、三环之间指导价&面积 &1.5%，三环外1%。
房管局填写土地使用权过户申请表，双方带身份证、新产权证、契税票和交易手续费票原件到场（注：卖方只需产权人到场）。
&&&领到国土证转让许可函到区国土局办理（买方单方即可办理）公本费23元。
按揭：月供贷款利率详见贷款利率表
收入证明：所有贷款月供&2倍（或以上）
（注：一个家庭最多只能有三套房屋按揭首套7成20年、第二套6成20年、第三套5成20年
成都二手房过户流程（详细）
1、到总咨询台初审，打印合同（报税用，报指导价）。买卖双方身份证，卖方结婚证，产权证。
2、查档 二楼34号窗口，卖方本人出示身份证和产权证，填表排号查询。
一楼总服务台，交产权证，卖方结婚证，双方身份证，合同复印件各一份（同时出示以上证件原件），查挡资料，有公正书的需交公证书和受托人身份证复印件。
一楼60号窗口，出示产权证，买卖双方身份证，卖方结婚证。税票，合同原件。领取取件通知单。（4个工作日后可取，商业用房虚看房后通知）
5、取件 一楼57、
58号窗口拿取件通知单领取税票（维修基金票）到总服务台排号88号窗口交税，交税后拿税票回57、58号窗口（需排号），出示双方身份证，单方取件只需买方出示身份证，填写取件确认单后到27号窗口排号打印新产权证到70号窗口贴完税证明。
二手房买卖合同如何填
由于目前买卖合同的条款较多，一般购房者缺乏独立签订的能力，而部分房产中介公司又缺乏完善的法务签约能力，致使申请银行贷款时常常因为买卖合同签订不妥而出现问题。那么，以下就从银行对买卖合同审核的角度来看怎样使买卖合同的签订不成为贷款申请的麻烦。容易出现的问题：由于买卖双方弄不清夫妻之间的产权关系，往往多会填写配偶名字或认为小孩未成年就不填写名字。其实可以有个简单的方法来填写，就是甲方按照出卖人所持有的《房地产权证》上权利人的名字填写，而买受方谁希望名字出现在《房地产权证》权利人一栏，就填写谁的名字。
　　房产成交的基本信息
　　买卖合同中都会包含最基本的房产成交信息，包括房产成交价、房款支付方式、房产所附带的设备装饰情况等。银行在审核买受方的贷款申请时，通常也会对这些信息解读得比较仔细。例如，看合同第二条约定的房产成交价与附件三付款协议中支付的款项是否相符。
　　容易出现的问题：有些银行对附件三中约定的以贷款来支付房款的部分要求相当严格，比如，买受人以100万元购买一套房屋，约定先支付1万元订金，第二次支付39万元，总共40万元现金作为首付款，剩余60万元向银行申请贷款来支付给出卖方，实际上以买受方的资格完全可以向银行申请70万元的购房贷款，但一旦在买卖合同中的附件三中约定了贷款金额，而买受方想改变贷款金额特别是增加贷款金额的话，一些审核较严格的银行就会拒绝这个申请。
　　房屋价格应与附加值独立核算
　　在买卖合同的附件二中，通常买卖双方都会约定随房屋附带的一些设备和装饰，包括固定的装修、家具和电器等，如果这些装修、家具非常豪华，势必都包含在房产的成交价中，使该房产的成交价相对于市场价会较高，如果银行认可的评估公司对这一房产的评估价值低于成交价的话，那贷款成数也会按照评估公司的评估价来定，而不是以成交价为准。因此，签订合同时，最好是把房屋价格与附带的设备和装饰分开来计算价值，才不会影响到后面贷款的顺利申请。
房屋买卖合同
买方（购买方）： 身份证号码：
联系地址：
卖方（出售方）： 身份证号码：
联系地址：
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《合同法》等一切相关法律、法规，买卖双方在平等自愿的基础上，就双方买卖房屋事宜签订本合同，并共同遵守。
1、卖方房屋坐落在成都市 （该房屋所属楼盘 ，幢号： ，单元：
，楼层： ，房号： ），房产证丘（地）号为权 ，建筑面积为 平方米，该房屋产权性质： ，所有权人： ，目前是否按揭：
2、卖方保证该房屋的权属证明及身份证明合法有效，在本合同签订的同时卖方须将该房屋的权属
及有关该房屋的一切文件封存，作为产权过户之用。
3、经买卖双方协商，该房屋成交价为& （大写人民币
4、付款方式：
1）定金交付：在本合同签订当日买方向卖方交付定金& （大写人民币
元整）。经纪方所托管定金& （大写人民币 元整），作为该房屋的物业交割保证金。
2）房款交付（除定金之外的购房款）。
A、一次性付款：过户递件完成后当日内，买方将房款& （大写人民币
元整）支付给卖方；过户取件完成后当日内，买方将剩余房款& （大写人民币 元整）支付给卖方。
B、按揭贷款：过户递件完成后当日内，买方将首付款& （大写人民币
元整）支付给卖方，剩余房款& （大写人民币
元整）由放贷银行直接支付给卖方，若银行实际贷款额不够支付房款，则由买方补足差额。
C、其它付款方式：
5、房屋交易需涉及的税费（以下简称“过户税费”）有①维修基金、②营业税及附加、③正常1%的个人所得税、④契税、⑤交易手续费、⑥土地出让金、⑦转移登记费、⑧书证费、⑨所有公证费、⑩其它：
。其中，买方支付第 款项，卖方支付第
款项。本合同签订后，如遇政府及有关部门调整税费，买卖双方应该其新规定执行。如果在本次交易中因继承、赠予等所产生20%或10%非正常的个税或有安居税、拆迁税、均由卖方负责；以上费用由应承担方在取件当日自行到房管局支付。
6、买方如用按揭买房，则银行按揭贷款相关费用由买方自行支付，否则买方须承担相应违约责任。
7、若该房屋目前为按揭状态，则卖方必须在 年 月
日前负责到其贷款银行或抵押机构办理结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销了抵押登记的房产证。
8、买卖双方须在 年 月 日之前准备齐相关证件；买卖双方须在 年
日之前的任何一天亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续；过户递件完成后7个工作日内须按通知再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续；买卖双方在办理递件或取件手续时不得以各种理由拖延、推辞或拒不到场；如有贷款买卖双方须按相关要求（带上买卖双方夫妻的身份证、户口本、结婚证、收入证明、公积金证明、产权证、国土证、银行开户回单和收入流水证明等所有原件）
年 月 日准时到银行签贷款合同。
9、房屋现状：该房屋□不带租约/□带租约，买方连同现有之租约一起购入该房屋，卖方须协助买方与租户签订新的租约；该房屋的附属设施有：
10、该房屋是以现状卖给买方，买方曾被邀检查或已授权代表人代为检查该房屋，故买方不得借此拒绝购买该房屋。
11、交付房屋：□（1）卖方在收完房款后当日内直接将该房屋交给买方；□（2）卖方在递件过户成功后须在取新房产证之前直接将该房交给买方；卖方必须负责结清交房之前该房屋的水、电、气、光纤、所有停车物管费及其它有关该房屋的使用费。若卖方未结清该房屋的上述相关费用，买方有权在尾款中扣除，若尾款不足以抵扣上述相关费用，则卖方须在交房当日内补交差额，否则卖方应承担相应的违约责任。
12、卖方保证对该房屋享有完整的所有权或已取得到该房屋全部共有人的授权，能完全支配及处理该房屋，否则卖方应赔偿由此造成的一切损失。有关该房屋在本次交易之前已产生的产权纠纷、债务、税费、租赁清还、抵押等事宜，卖方应在交易之前清理完毕，并保证转让后买方无须负责，否则卖方应赔偿买方由此造成的一切损失。因卖方未向买方披露信息并给买方造成损失的，由卖方承担相关责任。
13、买方不能按本合同约定买入该房屋，或因买方未能按时履行本合同约定的其它义务而导致买方无法买入该房屋的，买方须向卖方支付该房屋成交价10%的违约金。买方逾期支付房款，每逾期1天，按未付房款的5&向卖方支付违约金；买方未能按时履行本合同约定的其它义务，每逾期1天，按房屋成交价的5&向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再将该房屋出售给买方，而买方须向卖方支付该房屋成交价10%的违约金。
14、卖方不能按本合同约定将该房屋出售给买方，或因卖方未能按时履行本合同约定的其它义务而导致卖方无法将该房屋出售给买方的，卖方须向买方支付该房屋成交价10%的违约金。卖方逾期交房，或未能按时履行本合同约定的其它义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5&向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该房屋，而卖方须退还买方已付的所有款项，向买方支付该房屋成交价10%的违约金。
15、本合同生效后，若买卖双方在未征得对方书面同意的情况下解除本合同，则视为解除方违约。于本合同之外的声称、理解、承诺及协商之内容，未经过双方盖章确认的，没有约束力。
16、买卖双方确认，已认真阅读过合同条款，对合同内容完全清楚明白，本合同是在公平自愿的情况下签订的，是当事人本人的真实意思表示。在本合同履行过程中发生争议先协商解决，协商不成时，任何一方均可向该房屋所在地的人民法院提起诉讼。
17、买卖双方有效文书送达地址以本合同记载的联系地址为准，若其中一方的联系地址及电话发生变更应及时有效以书面方式通知对方。若未及时有效通知对方，由此造成本合同履行过程中的争议及相关责任由未及时有效通知方完全承担，自邮寄之日起五日内视为送达。
18、本合同经买卖双方签字后生效，本合同一式两份，买卖双方各执一份。
19、补充约定：
买方签署（盖章/手印）：
卖方签署（盖章/手印）：
签约时间： 年 月 日 签约时间： 年 月
收条：兹收到 按本合同规定交纳定金& （大写人民币
卖方签收： 年 月 日
成都二手房买卖注意事项
一、赠与,继承:与普通过户程序一样,只需交契税,交易手续费,转移登记费.
二、未满18周岁买卖:买:由一名监护人带户口到场办理,如户口没在一起需提供双方关系证明.(如:出生证.独生子女证).同时还要填写出具结保证书.卖:提供卖方监护人到场(可以使用公证书)提供的资料:监护人夫妻双方到场出示身份证.户口,婚姻证明,房产证,同时还要填写出具结保证书.
三、地址变更:收件时须检查产权证与国土证地址是否一致,递件之前必须到当地派出所开出盖有鲜章的地址变更证明,将产权证地址变更成与国土证地址一致方可过户.
四、1.郊县(温江 郫县
双流)过户均为当日交税,一定要通知买方在递件当日带上应交的费用(过户、按揭、中介等应收费用）。2.买方必须提供婚姻证明。3.郫县营业税计算时间:号之前以合同备案时间为准,之后以产权证时间为准.双流、温江和成都市以合同备案时间为准。4.郫县取件时间为递件后的第二周周三或周三后都可以取。
五、公证书的使用:递件时如用公证书,取件时可由受托人代为取件.如递件未使用公证书,取件时必须由买方及共有人到场取件,也可由买方及共有人相互委托用公证书取件.
六、商业过户:取件时间不定,房管局需现场勘察,如已出租,需三方到场(买.卖,承租方)承租方填写主动放弃购买此房产.取件时间待审查后另行通知.
一、各大银行贷款程序大致相同，不同之处:深发展：1.须提供首付款凭证2.贷款金额直接放款到卖方卡上（有公证书都不行）3.担保公司须提供反担保,金额大的要收取1%反担保费用。4.不能提前取件。&
& 建行：不同之处:先审资料,双方办卡,通过之后面签.
二、贷款前应注意以下情况:1.未成年人不能直接参与贷款,必须父母为主贷人 （
未成年人可做共有人）。2.收入证明与贷款金额差距不能太大。3.买卖双方不能为亲属关系4.贷款人为外地人的，最好开成都公司收入证明.另提供本地联系人及购买理由.
三、商业房产贷款需注意:1.租金不要太低。否则导致回报率不高影响贷款金额甚至被拒贷.2.公司属加盟性质的需提供加盟合同(盖鲜章)并提供加盟店近三个月税票,总公司营业执照.
四、更名流程:买方将卖方的原购房款存入开发商帐户,开发商开具退房支票,卖方将退房支票复印件,银行对帐单原件及复印件,退房理由,退房协议书,注销合同备案申请表,购房合同及相关所有票据到房管局1.2号窗口递件,7个工作日左右注销,买方再到开发商处签新合同,更换购房相关票据.
二手楼买卖（自主交易）分八步走
& & 买卖前的产权审核
担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。
首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字；其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。
最关键、不可省略的一环是，查询房屋产权。个人买卖房屋，只能到对应单位进行实地查档，电话、网站查档都不可行。特区内房产是到位于福田区的档案大厦四楼房地产档案信息中心查档（咨询电话），宝安查档要去前进一路2
9 3号（咨询电话），龙岗查档要去到龙岗中心城的建设大厦（咨询电话）。
记者致电上述单位，得到的回复是：查档必须要业主凭身份证原件、房产证编号才可以查档，查档完毕后可以打印明细，查档及打单均为免费服务，查询当时就可以得知结果。宝安的接线人员则表示，买家本人也可以查询，但只能查看简单信息，不能打印明细。
风险提示：此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。
& & 交定金与签合同
看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。
如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。
一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本可以在深圳市国土房管局网站上下载。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。
& & 风险提示：
1.当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%；
.卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”；
.为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。
赎楼是一门大学问，不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说，赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0
.4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭；其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。
“出于风险考虑，买家最好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式，可节省0.4%的短期赎楼利息，但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，买家将陷入被动境地。”美联物业按揭部总监王青说。
这里边还有一些小窍门：如果通过同行转按揭，上述费用少不了，但可以节省不少时间。另外，担保公司与银行有对接的关系，比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何选择担保公司，可到打算办按揭的银行咨询，否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。
风险提示：因赎楼产生的风险，为此环节中最大。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼，都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。记者采访的几位中介按揭部专家，均认同“两笔款赎楼”，即业主自己通过担保公司向银行借款。
& & 付首期及资金监管
除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。
具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方；如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。
出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。
& & 风险提示：
1.买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管，避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。
2.倘若放款书没有提前签字，卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款，避免“人走茶凉”。
& & 签订买卖合同
在交定金环节，记者已经提前知会：自主交易可以先签订一个“书面协议”，这个协议与普通的中介的居间合同非常类似，只是缺少了中介那部分内容。其格式可以参考中介的居间合同，或者直接到深圳市国土房管局网站的“信息公开”栏目的房地产管理相关下载处，下载《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同（2008版示范文本）》作为参考。
签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。
交付首期之后，就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。深圳市房地产经纪行业协会（下简称房协）的相关负责人告诉记者，自主交易双方可以在任何能够上网的地方，上到房协的网站，注册并填写相关内容，经过共4个工作日的确权及办理时间后，就可以直接到房协（福田区景田东路36号润丰园小区一楼）去领取，完全免费。据该负责人介绍，目前房协已经取消了中介代打合同的资格，不过还是有中介通过公司端口代打二手房合同并收取一定费用。记者了解到，这个费用并不固定，一般是180元以上，多的更有三四百元。
& & 风险提示：
1.如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。
2.如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。
3.如果房产有较为贵重的家私家电，最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况。
4.如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。
5.要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的权益。
& & 选银行和办按揭
如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理，说要做房产按揭，他就会帮忙处理。一般来说当天就能够确批复。但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况，像评估价高的银行需要再评估，一般会延长二三个工作日。不过在办理按揭前，买方需要自己心里有个数，如果房产楼龄较新，例如是在2000年以后入伙，因为评估价比较高，贷款一般可以贷到八成。如果是在2000年以前的房子，那么贷款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的银行监管，也可以在申请按揭时同时办理，免得来回跑腿。
至于银行的选择，中介人员推荐说四大国有银行的贷款额度会较宽松，而且办事效率会高一些。至于利率是否能下浮，每家银行执行的政策基本一致，所以并不需要更多考虑。
& & 风险提示：
.如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。
.目前二套房贷有收紧趋势，有可能出现贷款批不下来的情况，那么为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。
& & 过户及交税
去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。
至于办证时间，关内是5个工作日出新证，关外宝安也是5个工作日，龙岗则是20-30个工作日（2000年以前的旧证是30个工作日，2000年以后的新证是20个工作日）。交税时，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时到场；如果是业主实收，就只需要买家到场。至于拿新证，一次性付款就可以直接拿新的房产证；如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件，银行也会自动去国土房管局办理抵押手续，在5个工作日后放尾款给业主。
& & 风险提示：
1.根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十六条的规定：房地产的风险责任，产权转移前由转让人承担，产权转移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险，是由买方承担的，所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。
.目前房价上涨，有业主会以虚假债务为由让法院查封房产，让过户期间的房产交易终止，买方可以在合同中增加一条条款，约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，必须承担违约责任。
& & 后续事项
交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。而上述的水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等，部分区域像罗湖区，办理水电交接的时候也许要提供抵押合同，交易双方最好在去之前打电话进行咨询，以免来回跑动。最主要的是之前有签订《交房保证金协议》，如果房子内部家具家电完整，就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失，那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。
& & 风险提示：
1.如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走，而交房保证金无法弥补时，买方通常很难找到卖家去索赔。所以最好在当初约定交房保证金时，尽量把保证金的数额做大。
2.户口问题也是交房时容易忽视的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。
& & 二手房交易“秘笈”
& & ●同行转按揭更节省时间；
●在意向做按揭的银行做定金、首期监管，可以节省单次500元左右的资金监管费用；
●担保公司与银行签有协议，最好通过意向的按揭银行来寻找对口的担保公司，先行找担保公司有可能令你空跑一趟；
●交定金时签的预约买卖合同，以及交首期之后签的正式买卖合同，都可以到深圳市国土房管局网站上下载；
●到中介端口打印正式的买卖合同，可能要被收取180-400元不等的费用，但通过房协网站注册、确权后，自己到房协领取合同完全免费；
& & ●交定金时要签一份交房保证金协议，并在定金中扣除1-
2万元作为保证金，以确保交楼及过户后的物管、水电等结算顺利进行……
关于二手房贷款的一些流程
一、购买二手房交易按揭贷款的基本操作流程
1、 确定按揭服务公司和贷款方案
借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。
2、 查询公积金(如需公积金贷款)
与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。　
3、签定房屋买卖合同　　
借款人与卖方签定房屋买卖合同。由于交易中心要求不同，江岸、江汉、桥口、洪山等区的房屋，需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。
4、准备贷款资料，审核贷款资质　　
按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估；并且由按揭服务公司进行初步审核。　
5、签贷款协议，公证，保险　　
按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。
6、办理房屋过户和抵押手续　　
借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。　
7、办理房产证和抵押证明　　
贷款人的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。
8 、银行放款　　
银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。
　　二、二手房贷款所需资料
1、 申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的直系亲属的身份证（并随带身份证复印件）每人各1份。
2、申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的户口薄（并随带户口薄复印件）各1份，如申请人与配偶不是同一户口的，需另附婚姻关系说明
3、原产权证1份；现房权证中应注明是商品房或安居房
4、经由交易中心提供的武汉市房地产买卖合同2份；　
5、房价30％或以上预付款收据原件及复印件1份　
6、借款申请表1份：个人住房商业性贷款申请表1份、个人住房公积金借款申请表2份　
7、借款合同、抵押合同1套：公积金借款合同6本、商业性借款合同5本，抵押合同4本；担保合同1份；　
8、借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲的单位和个人住房公积金帐号（或职工住房公积金结存单）每人各1份　
9、借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲同意使用其住房公积金的承诺书每人各1份　
10、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等。（根据备注情况确定，包括工资单、个人所得税纳税单，三资企业员工由单位提供月收入证明；私营工商业者提供单位近期营业税、所得税及财务会计报表；银行存单、有价证券以及经常性汇款来源证明等）　
11、如以上资产属申请人家庭成员所有，需附送有关家庭成员同意共同还款承诺书1份
12、已存满规定期限的住房储蓄存单和（或）存折1份（申请住房储蓄个人住房商业性贷款时需提供，其他类型则不必）
13、企业允许借款申请办理企业住房基金个人住房贷款的证明1份（申请企业住房基金个人住房商业性贷款时需提供，其他类型则不）
　　先来说说身份证明，一般来说只要提供身份证即可，护照、现役军人证也同样有效。但要注意，买卖合同上购买方的全部人员和其配偶都要提供。未成年人还未领取身份证的应提供独生子女证，非独生子女应提供出生证明。　
　　婚姻证明；指上列人员已婚的应提供结婚证明书，已成年而未婚的应出具单身证明，离异的人士应提供离婚证（法院判决书也可）和离婚未再婚证明，丧偶的应提供配偶的死亡证明（户口簿上已注明丧偶也可）及丧偶未再婚证明。这些证明要在所在地的武汉市各区民政局开具。
　　再来说说收入证明，收入证明应加盖工作单位的有效公章，并写明联系人，联系电话以及单位地址以备银行核查。　
　　另外还要提供您购买房屋的买卖合同和上家原产证的复印件以及由中介机构见证盖章的预付房款收据。
二手房买卖中的注意事项（卖家篇）
因为卖方在买卖房产的过程中是处于一种强势地位，那么对于卖方来说，所需要注意的一些东西相对来说是比较少的，也是比较轻松的。
1、全权委托公证。
如果说卖方卖的楼是一个带有银行按揭的楼，如果卖方资金不够雄厚，那么就需要有一个赎楼的程序，在这个程序中，一般是委托中介，以及担保公司全权处理的，以达到赎楼以及卖楼的目的。而在本人所接触的案件过程中，卖方在这个中间出现的问题是最多的，因为全权委托，中介可以不经卖方同意，完全可以自行买卖该房屋，同时也常常违背卖方的一些口头意见，不按照卖方的意愿控制房产，而按中介自己的意愿控制该房产。而深圳市公证处要求撤销公证，需将所有的公证书收回，而中介常常卡住公证书，不返还给卖方。常常卖方无法控制自己的房产。
2、卖方主动违约。
根据深圳市现在中介所提供的房地产买卖合同来看，合同中都约
定了解约定金，就是卖方要解约，只需双倍返还定金，而可以不被强制履行也不需要进一步赔偿损失。其实这个解约条款包含有一个条件，那就是卖方应当先启动解约程序。如果说买方先启动强制履行程序，那么可能面临的后果就是会被判决强制履行。最近听说中院开会，鉴于卖方违约情况过多，以后只要买方强制履行，就支持。但没有看到相关的文件。
如果说买卖双方是个人签定的合同，而非中介操作，那么说如果卖方主动违约，就会面临双倍返还定金再赔偿涨价损失的可能。
卖方主动违约的，最好也是主动找对方协商赔偿问题。一但卖方违约，又不主动找对方协商赔偿问题，想拿着定金拖着。一但对方说找不到你的地址，去公安举报你意图诈骗，很麻烦。
3、阴阳合同。
如果没有在合同中约定营业税由买方支付，再签署阴阳合同，就有可能面临到刑法的处罚。
4、有租约的房屋。
有租约的房屋要确认租房者不会行使优先购买权，同时要租房者出具声明书，放弃该项权利，一但忽视租房者的优先购买权，后果会很严重，租客可以要求撤销你和买方的买卖合同，就是过户了，仍会撤销，深圳有相当多的案例。租房者放弃了优先购买权，也要告之买方知道有租客的存在，否则到时买方找麻烦。
5、无证房地产买卖。
很多卖房者，出卖的是一手房产证还没有出来的房屋，这种情况有虽然法律有规定，不得买卖期房，但是那只是针对卖方的一个管理规定，而非合同是否有效的一个效力条件。并且在深圳这种情况下都认定无证房地产买卖合同都是一个附生效条件的有效合同，所以卖方几乎不要抱有幻想，以这一条来撤销买卖合同，而达到不赔定金的目的。
6、钱款的收取。
是定金就签收定金，不是定金不要签收是定金，定金合同是实践合同，虽然本来约定只是五万，他给十万，你签收了，定金就为十万。如果说定金约定是十万，但你只签收了5万，那定金就是五万。首期款一定要买方做资金监管，最好是找银行，而非中介。一定要看到监管资金，和银行承诺贷款，才去办理《深圳市房地产买卖合同（现售）》。
7、请律师协助。
如果说卖方要请律师帮忙协助，最好是在签合同之前就找到律师，不要等到合同签定后再找律师看具体情况，因为等到合同签定后，你再找律师，很多东西都无法担供参考，只能是告诉一些过程的走法了
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