好民宿体验感才是核心(组图)_网易新闻
好民宿体验感才是核心(组图)
（原标题：好民宿体验感才是核心(组图)）
北京金茂万丽酒店福盈阁民宿主题沙龙交流现场。蚂蚁短租市场副总裁孙志宏早安旅居创始人邓鹰小猪短租公关市场部总监郑艳琼海南省休闲农业协会专家委员会副主任龙翊岚中青旅遨游网首席品牌官徐晓磊
　　三月二十四日，由京华时报主办，京华时报旅游周刊承办的全域旅游背景下的新民宿经济主题沙龙在北京金茂万丽酒店福盈阁四合院举行。来自民宿预订平台、民宿经营企业、旅行社以及业内专家、旅行达人齐聚一堂，围绕国内民宿业如何定义、经营才能获得更好发展进行了交流和讨论。
　　政策利好房客追捧推动民宿热
　　记者了解到，在今年的全国两会上，全国政协委员、台盟海南省委会主委连介德提出应借鉴台湾地区经验，推动特色休闲民宿业的发展。全国政协委员朱鼎健建议编制推行农家乐、民宿综合评定国家标准，使这些产业能健康规范发展。而就在两会开幕前夕，3月2日，国家发改委、中宣部、科技部等十部门联合出台了《关于促进绿色消费的指导意见》，意见提出持续发展共享经济，鼓励个人闲置资源有效利用，有序发展民宿出租等。去年11月，国务院发布了《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，首次点名“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分业态”，并将其定性为生活性服务业，将在多维度给予政策支持。
　　与此同时，从小猪短租、蚂蚁短租、木鸟短租等多个民宿预订平台获取的统计数据来看，2016年春节与2015年同期相比在出租套数、入住率、入住天数和租金方面，均呈现增长趋势。2016年春节期间房间平均出租率提升6.15%，达88.75%，平均出租时长延长1.111天，为4.99天。出游人群上，20-35岁房客已达到60%，家庭游比重上升4%，3-5人的家庭型房客已经排名第一，超过了以夫妻情侣两人入住的订单量。
　　国内目前大多以类民宿开发为主
　　海南省休闲农业协会专家委员会副主任龙翊岚告诉记者，国内最开始民宿的起源就是去农村体验田野生活。“目前海南应该不算民宿，现在大部分是由商业资本进入。我们也很困惑，究竟是定位于民宿，还是应该定位于休闲的度假村，因为更多的方式是往度假村的方向走，农民并不参与。”同时，龙翊岚表示，现在很多商业资本过去以后，就把农民闲置的房屋或者土地收购过来，然后重新按照有特色的酒店去建一些民居，行使租赁的功能，其实是很模糊的概念。
　　中青旅遨游网首席品牌官徐晓磊认为，国内很多“民宿”其实是把标准化服务融入到内核里，然后给的是民宿的体验。而且从乡村旅游的拓展角度，通过类民宿的方式来做，跟城市中以分享经济来做民宿的状态是不太一样的。
　　与国外民宿差距在文化人情味上
　　10年走过30多个国家的张晓霞给自己的定义是“旅行达人&民宿经营”，因为都是工作之余，一个人去，没有任何赞助，所以基本上不住高端酒店，就住民宿。感触最深的是，国外的民宿，真正是住在别人家里，跟房主住在一起，更有做客的感觉。在中国台湾、日本或者东南亚一些地方，更可以体会到当地民俗特色，比如日本民宿房子许多都有几十年历史，屋里有几十年的书籍等老物件。但国内目前很多人是专职做房东，本人并不住在这里。“我自己经营的几套民宿每套房子都风格各异，且每套房子我都亲自住过，在住的过程中不断加装饰进来，更有人情味的特质。”
　　日本星野集团公关代表徐鹏飞介绍说，日本的民宿，大家有一个误区，其实在日本并不是合法化，还是属于灰色地带，但都是基于一个标准上，如果想接待三个人，必须准备两个盆，卫生间和床铺有多大，都有标准。日本温泉酒店遍布全国，星野在日本旗下有13家温泉旅馆，但都有当地特色，每个旅馆仅有20多间房，建筑都基于原来个人的，比如德川家某某旗下的建筑被国内收过来，打造成小酒店，会把德川家的历史放在里面，比如会让大家体验木屐。再如在富士山周边的温泉旅馆，富士山的瓷器、艺术表演等一定要融入进去。客人入住的时候可以领到一个背包，里面有徒步的装备。这其实也是最核心的，无论对于日本人还是其他游客，提供非常人性化的服务，给你整体的溢价空间。
　　满足个性化需求是核心
　　在龙翊岚看来，住民宿一方面是满足休闲功能，另一方面是个性化的体验。“里面每件东西都有房东的痕迹，是个人魅力的传递，租的不只是房子，还有个人的品位。”而徐晓磊介绍说，在乌镇有标准化的四五星级酒店，也有民宿，都是中青旅自己运营的。“我们从原有的居民里面挑出来，他们是要经过考试的，客人进来之后会提供个性化的服务。比如这两家可能是原来机械厂的，会画一些手工的东西，那就会放在客厅里。那两家主要是打鱼的，也会用自己的风格去装修。”
　　徐晓磊告诉记者，中青旅会对民宿的房主提供很多个性化的标准和个性化的要求。“房主既是民宿的店主，也是我们共同成长的合作伙伴。因为它能给你的客人带来更好的个性化体验。比如乌镇新开了一个乌村，江南水乡的感觉，当地老百姓那些打鱼、种菜都可以体验。还有村主任，但村主任是我们的人，相当于把我们的资源，还有土地的政策给分享出去。”
　　民宿标准需根据市场需要
　　蚂蚁短租市场副总裁孙志宏表示，国家有一个好的标准，从短租平台角度来讲，希望能从市场角度去重新定义。比如能洗衣做饭，看似没多少差别，但恰恰可以有很大差别。能做饭，不单要有炉灶，还要保证餐具是4口人，或者5口人能用的；能洗衣服，必须要有晾衣架和晾衣空间；比如客厅，15平米也叫客厅，5平米也叫客厅，能满足家庭房客需求，可能至少要20平米以上；能上网，起码网速要满足看视频的需求。
　　“目前国内的民宿没有颁发牌照，概念上也不太清晰，但不管怎样，好的服务会是一个趋势，体验服务会是越来越标准化的东西。”小猪短租公关市场部总监郑艳琼说，既然是民宿就必须有民宿主的个人风格在，有的民宿主做得很好，后来变成一个公司，但还是一个民宿。如果很教条地去定义民宿，可能会比较粗暴。
　　将好民宿打包进旅游产品
　　对于如何把民宿和旅游产品相融合，中青旅遨游网首席品牌官徐晓磊表示，民宿就是民和宿的结合，本质上提供的是人和物的复合结构的住宿体验。不论城市还是乡村的民宿，旅行社都不排斥，比如去台北，住酒店还是住民宿，体验不一样。比如去乡村，或者旅游休闲度假区，江浙也好，云贵川也好，住当地老百姓家也是一种游玩方式。有些高端游客去清迈，愿意去住四季酒店，但他们感受的还是水田，这种属于类民宿的住宿体验，核心还是酒店。结合到旅游产品，像刚才提到的台湾，包括云贵川、江浙、日本，不少游客是专门要去民宿体验的。而有些家庭用户全程住民宿可能也不适应，所以会根据具体情况，只要是对体验有提升的民宿都可以打包进来。
　　民宿做成精品酒店是一种误导
　　中国这两年有一个很大的趋势，就是消费升级。其中有一块是家庭消费在上升，出游住宿不满足于住在普通的酒店，可能需要更大的空间。蚂蚁短租跟国外最大的不同在于，国外是住在别人家里，在中国我们只做整租平台，给出行家庭提供一个很好的空间。民宿这个词，传统意义上是外界来的词，但现在要根据市场需求做一个转变。民宿怎么升级，朝哪个方向发展，我认为应该避免一种倾向，很多人都想做成精品，提升到一个什么高度，做精品酒店、文化酒店的概念，对消费者来说其实是一种误导。
　　目前蚂蚁短租正在尝试把实名制推进下去，将信用体系建立完善。在安全保障方面，正在推出免费的保险给房东和房客，让大家更放心。同时也在总结一些经验，包括跟房东交流怎么去服务，让他们做得更好。还在探讨通过跟第三方的合作，提供一些民宿主自身没有能力做到位的服务。此外，还会在旅游目的地区域，跟当地旅游局、景区进行合作，一起去挖掘当地民宿，共同营销旅游目的地。
　　市场化运作削弱了民宿淳朴本质
　　酒店是硬装修和硬服务很强，但民宿是软服务非常强。最初的民宿对于消费者需要很高的素质，像日本、韩国和台湾地区，去旅游，不像中国景区那么多人，国外的民宿可以保持民风和一些很朴素的东西。
　　10年前我在三亚住的小房子，只有四间房，那时候国内还没有民宿，都叫家庭旅馆，那四间房很有民宿的感觉，老板不是全职，有自己的职业，或者兼职做这个事情。他有比较强的人格魅力，什么都可以聊一点。对自己房间的装修，会融入一些文化的东西。游客去目的地旅行最需要的是安全，需要有一个懂行的人，民宿的老板就起到这个角色的作用，可能是旅游达人，也可能是地陪的性质。房东有自己的品位，可以让你从下飞机、吃海鲜、买特产、一日游、门票等都可以保证不被宰。但现在不同了，原来民宿老板这些优势没有平台去展示，现在只展示地理位置、空间大小、室内图片、房价等最直观的东西，把民宿最淳朴，最人情化的一面越来越压缩。以前都是直客，移动互联网一上，所有东西都归口，民宿老板的优势就压缩了。一个团队、一个创始人做一家店，是很容易做好的，但是如果做成好多家，量化的话就比较麻烦。
　　互联网推动了民宿快速发展
　　小猪短租分享的是分享之乐、人情之暖、住宿之美。民宿一定是有特征在，服务会特别好，比如今天带你去哪个景区，给你提供其他的服务，也是分享经济的表现。民宿从日本、台湾传过来后，开始有民宿热，有些人有品位，去做了，但做完之后行业出现一轮洗牌，一些房东随时涨价，或者政策不支持，很多人就退出江湖了。
　　今年政策上公开要提倡民宿，对民宿发展都是非常好的。通过高效率的互联网平台，跟民宿资源的对接，包括在后端的销售支持上，对民宿都有很大帮助。互联网平台还有协同的作用，有的可能是资金上解决不了，也可能是缺乏交流空间，通过众筹的方式，短期内资金就到位了，房主也可以通过自媒体的方式去传播，去实现入住率，也可以上到小猪短租这个平台上。我们通过新媒体传播、活动的策划，也会帮助他们把好的房源推荐给消费者。
　　此外，小猪短租这样的互联网平台，对原来达不到民宿标准的农家乐，也起到很大的帮助。城市的民宿发达了，乡村村主任也会带头做这样的事情，甚至组织有经验的民宿主，他们本来不知道怎么做得更好，现在有经验了，政府也愿意投入，中间实现的过程就变得相对容易一点。吃、住方面都解决了，旅游就带动了。
　　可设行业协会对民宿产业进行管理
　　目前来说，国家层面上的政策对于民宿开发有一个比较好的倾向，很多人比较兴奋，认为看到了曙光，觉得从政府层面会有政策上的扶持，资金方面也会有一些倾斜。但是具体落实到各地究竟该怎么做？目前还没有人拿出一个具体的可执行的政策。比如海南，农村化的程度比较高，海南有80%的旅游资源都在农村，城市比较小，而且三亚一小时生活圈导致海边的住宿范围越来越大，五星级、超五星级的酒店比比皆是，住宿对于游客来说不是问题，这种环境下民宿是否能分一杯羹呢？政府也好，行业也好，都在呼吁要出一个标准。但做标准的可能是学者，学者只能研究现象，把现象归纳、总结，然后形成标准。这就会出一个问题，这个标准可能不适用具体的操作，所以有没有可能成立一个相关方面的行业协会，由行业协会来发声。目前民宿这块基本是归属到休闲农业，或者休闲产业下面，并没有行业协会，有没有可能做民宿的从业者自己形成一个行业协会，由行业协会跟学者，跟政府进行沟通，表达自己的诉求，这样可能对这个产业发展更好一些。
　　休闲产业经济自身会推动民宿发展
　　其实不必过早给民宿下一个定义，从旅游业发展来讲，非常态住宿的体验、晋级、升级是比较快的。从农家乐到五星级酒店，全世界没有中国这么快的发展过程。这里面有一个核心服务人群的问题，新一代的人群成长，要求更干净的房间，个性化的体验，各种各样的民宿业主能体现自身个性的东西都可以留在这个房间里，但也有很多人群需要有周末自驾出游时能够住宿的农家乐。现在从国家的角度来讲，国家旅游局提全域旅游经济，在这个概念下其实可以让更多人分享现有的乡村多余的房，而且只要比现有自家居住的条件有所提升，能够提供休闲住宿的体验，这都算是升级了。现在全国各地区的经济发展还有很大差异，有些地方可能还是农家乐，有些地方已经发展成精品民宿，我们现在做的应该是指引方向。举个简单的例子，乡村的民宿，如果是密码按键，这间房如果长期没人租住，保养和安全都没有保障。所以不要千篇一律，过早地限制住它，让经济自身去推动各地民宿产业的发展会更好。
　　专家观点
　　中国旅游研究院规划所所长马晓龙
　　全域旅游时代下民宿依旧不能规模化
　　目前全国都在提全域旅游的概念，从大的方向上来说，国家推动全域旅游肯定会为民宿经济发展带来好的机会。但是一个区域内好的旅游规划其实是完全可以不提民宿的，如果推广一个目的地时总要先把民宿单拎出来说，那证明这个民宿开发和整体环境还没有达到和谐统一。民宿之所以吸引游客，主要在于它的“非标”性质，人们希望通过民宿感受到当地独有的人文，富有特色的乡土气息，所以就要避免程式化。游客应该住进来之后自然而然便成为了当地人文环境氛围中的一部分。这需要在很多细节上下功夫，比如首先外立面必须保持原貌，否则会像酒店，内部装修上可以有带科技感的现代化设备，但是要整体和谐，比如在乡村中可以多用一些老粗布，窗户不要用铝合金，而改成木窗框等。总之，民宿是一个精致的产业，游客需要通过民宿这个载体对周边区域环境有更好的认知，所以一定不要规模化、集群化。
　　文/京华时报记者彭扬田虎摄/京华时报记者任峰涛
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责任编辑：黄欢_NN1650
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警犬趴在车窗上不肯离去，让送别的战友热泪盈眶。
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　　一、客源相对单一，季节性更强。
　　位置、位置、还是位置，是酒店投资的铁律，民宿也一样，甚至要求更高――因为民宿更依赖于观光客与度假客，相比商务客来说，这些客人预算往往较为宽松，与同行者关系更亲密(很多是家庭客)，因而决策也更慎重、更关注同伴的意见，在酒店选择上不愿太将就与随意，出行也更有计划性，对酒店的品质要求往往更高，挑选更细致，更关注网评、挑剔服务细节。民宿作为旅游的派生需求，不是所有地方都适合开，只有在成熟的旅游区，目的地推广已完成，客源达到一定规模，才较易乘势而为、取得成功，目前国内民宿较热的大理、丽江、杭州、莫干山、浙江桐庐等，莫不如此。民宿开于乡下或旅游城市，要点是“小而美，优而特”，对周边环境及设计要求往往很高，唯此才能定高价，迎合难得一顾的旅游者，并通过口碑宣传将项目推广出去。但说实话，大部分民宿物业资质平平，很难通过后天努力，草鸡摇身一变，飞上枝头变凤凰。
　　另一个显而易见的问题，是经营易受气候影响，季节性很强，大城市边上的，周末效应也很明显。如笔者接触的莫干山的一些民宿，旺季收入是淡季收入的五六倍，冬天基本没人，夏天尤其是周末则一房难求，全年出租率过50%已属佼佼。经营时间短，必然会拉低全年出租率及平均房价，严重影响投资收益，除非房价能定得很高(淡季阶价也没有客人)。目前大部分有影响力的民宿，都集中在山青水秀、气候条件优越的南方，大理、丽江等地表现尤好，北方则很少，道理不言自明。
　　二、投资门槛低，容易一哄而上，供给过剩。
　　当今社会不缺钱，缺的是投资渠道，近年旅游很热，呈现出爆发式增长态势，所以民宿投资就成了全民看好的行当，各行各业的人都想介入：进了城的乡下人，有闲钱了，在老家投个民宿既可以解决乡愁问题，顺便还能做做生意，当然有吸引力;搞文化、艺术及设计的，大多有一份胸怀未展的抱屈，想通过搞一个成功的民宿，展示下自已与众不同的专业才能与品味;做大小生意的，一年应酬支出不少，想着投点小钱，解决下客户接待的问题，多赚少赚没关系;白领阶层，或朋友或同学，合伙投个民宿，不但可以有一个吃喝玩乐聚会的地方，提升下生活质量，弄好了还可以解决下零化钱的问题;受够了大城市污染、听惯了老板上司呵斥的城里人，临老想下乡过一把老板瘾，顺便养下老、挣点养老金……总之，各种原因都有，五花八门。
　　民宿投资门槛不高，多数一二百万即可，一般不会超过三四百万，现在合伙投资、甚至采用众筹的也不少，进一步降低了进入门槛。也确有好的租赁项目，二、三年即收回了投资，鼓舞人心。再说，现在有钱没地方投，投什么都不赚钱，货币贬值又这么厉害，理财、信托、支付宝，收益都在下降，互联网、高利货、炒房，风险都很大!还是投民宿实实在在。
　　不过要注意的是，过去是个风口，未来或会成为陷阱，一是短期内供应数量大增，据说大理很快会由现在的3000来家增加到上万家，杭州15年民宿增长率达50%以上。生意有先来后到，先到者是英雄，后来者变烈士，经营好不好，长远来说还是供求关系说了算。二是项目成本不一样――杭州西湖边300来平能做七八间房带院落的农民房，前几年租金还是十来万，现在差不多涨了二三倍。晚到的很容易变成接盘侠，说是老板，最终沦为替房东打工的人。
　　三、单房单方投入大、坪效低。
　　要将一幢建筑质量相对低劣、缺少设计、原布局不是做旅馆、公共配套差、少有景观绿地及机电系统的农民房，改成一家小而美、房间为主、出租率不高故售价不能太低、有调性的民宿，必然涉及方方面面设计及施工的内容，外装、机电、景观上的花费，往往占总投资的一半上下，较城市内清水房租赁的中档酒店有明显的劣势――后者的投资，大多集中于室内装修上。民宿工程量较小，管理费、设计费、施工费比一般商用建筑往往高不少，也很难获得规模采购折扣。较租赁清水房做城市商务型中端有限服务酒店(如亚朵、汉庭)，单房均摊投资，民宿往往贵一倍以上(中端12-15万/间居多，好的民宿一般要25-30万)。
　　从坪效来说，民宿虽然层数少，楼梯等通行空间小，没有电梯，但因为要解决一定的饮食配套及室内通行等问题，加上风景区改造受限制多，坪效往往不高，一般300来平方的，只能做6-7间房。房间少，公共设施利用率低，与有限服务中端酒店相比，空间利用效率上往往有一定差距。
　　前期过大的投资往往会转化为后期持续的经营压力。在出租率及运行效率一般不如中端有限服务酒店的情况下，民宿要取得同样或更好的投资回报率，房价往往要高1-1.5倍。
　　四、管理要求高，人员效率不高，监管困难。
　　因为房间少、客人要求高，定价不菲的民宿，运行难度并不低。民宿适合投资人亲自上阵、全程打理，有人戏称是“老板娘经济”，不无道理，至少工作动力及态度、监管方面，可以省去很多问题。民宿运行人员往往要求是多面手，既出得厅堂，又下得厨房，既知道当地风土人情，善解人意，能陪客人聊天，又能干清扫这类脏活，颜值最好还能高一点。
　　但与台湾等地不同，现阶段大陆民宿的投资方多数是城里人，以城里人的思维做民宿，往往存在错配现象，即亲切性有余、差异性不足，不能很好地引导客人深入体验当地生活与文化，因而对旅游者的吸引力恐难于持久。很多合伙或众筹项目，缺少领投人与专业的蹲点管理者，股权过于分散，人人关心又人人不够关心，因熟人合伙原因，游戏规则往往又不够清晰，还存在监管与信任问题。爱好与冲动下做民宿，玩一阵后热情易消退，尤其是收益不达预期、管理思维出现分歧时。最终散伙的不少，严重的还对簿公堂。
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