开发商做今年小本挣钱买卖挣了多少钱
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时间：2016-12-05 06:36
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房地产成本真相 看开发商到底能赚多少钱
只要是商人，就不会做赔本的买卖。开发商一样如此。任何一个房地产商在项目开发的过程中，都有着一套相似的资金经营规律和保底盈利秘诀。那么，地产商投资经营的逻辑是什么？房地产开发的成本又有多大？最后能盈利多少？由于房地产开发流程之繁杂，编者短时间不可能将每个流程所产生的各项费用全都详细列举，索性就按照房地产的开发流程，以持续连载的方式对每个环节逐个分析，今天，就先来说说土地。千篇一律：房地产开发资金的经营规律为什么是千篇一律？不夸张说现实的确是这样。全国乃至全球几乎所有的房地产开发商都遵循下面的模式：前期开发商只投入占整个开发40%的资金用于拿地，拿地之后开始从银行申请贷款，然后拿银行的钱开始项目开发（咨询，设计、规划，动工等，后续连载也会计算这些环节的成本），在银行贷款还没有花完的时候，就可以开始预售，更有甚者，拿地不久，五证未全就开始认筹预售。这种现象，在郑州房地产市场更是屡见不鲜。拍完号、选完房之后一般需要等2个月甚至更久的时间，等到项目预售证下来之后，才会通知准业主来签购房合同。之后成百上千位业主纷纷开始从银行贷款，购房者贷款审批之后，就会有XX亿的购房款流入开发商的账户。回笼资金就是从这开始的。最终开发商拿着购房者的钱去大肆开发，建造楼宇，设计景观，引进配套，聘请物业等等。整体流程，开发商只支出了拿地和前期筹备阶段的成本。后续一系列的流程就是“借鸡下蛋”了。以上就是项目全程开发的资金规律。接下来，言归正传，举例说说土地的成本。以100亩地的项目为例来算一笔账：如果一亩的低价在300万~400万，容积率控制在3.0；根据容积率计算公式：容积率=总计容建筑面积/总用地面积，1亩地=666.67平方米计算，总计容建面积即：666.67约等于13万㎡。对于容积率而言，用地面积是拿地时候已经决定了的（不变），开发商盖的建筑面积越多（楼栋越多，楼层越高），容积率自然就越大。容积率越大，舒适度越低，反之舒适度则越高。100亩地单纯的地上面积（可售面积）就是13万㎡。这样下来，把土地的价格分配到可售面积上，每平的房价会是多少钱呢？300万元*100亩/13万万元*100亩/13万㎡得出的结果是每平元。从项目地价和容积率即可轻松算出每平房子的土地成本有多少。这样简单的计算方式，应该不难懂。这让我想起来，前段时间(&)项目住宅大卖，开盘即清盘。项目位置不错，产品品质也很高，为什么项目住宅定价反而不高，超高的性价比赢得了市场上诸多购房者的亲睐。后来了解到，项目拿地比较早，当时拿地价格也比较低，所以即便加上其他开发环节的成本，每平买到8000多项目整体的利润已经相当可观；如果定价太高的话，外加楼市大环境本来就不好，去化速度自然也会比较慢，拖延的每一天一样需要支出各种成本费用。所以项目开盘不破九，开盘当天几近清盘。从这个真实的例子，我们也能看到土地成本对项目后期销售最直接的影响。另外对于上述计算后得出的每平元的成本来讲，实际上的价格将更高一些。因为开发商还需要支出一些小费用，比如需要给规划局的土地定位费，给测绘部门的土地定界费，给评估所的评估费，给财政局的土地出让金、契税、耕地占用税。好在这些费用相对大额的土地的成本来说，影响并不大。然而，一切才刚刚开始，土地成本只是推高房价的第一个波澜。咨询、规划、设计方案、扩初、施工、景观、地下车库、物业…一浪接着一浪，处于最底层的购房者最关心的房价到底会被每个开发环节推多高？每个环节需要支出的费用究竟有多大？规划阶段，开发商首先需要支出的是一个咨询成本一咨询费。咨询费怎么收？总建面积1-2元/㎡，建筑面积低于20万㎡的，多以30万起。根据土地的规模、性质、乙方知名度、是否代理等因素咨询的费用上下浮动会很大。规模越大，收费越低；因为总费用是按照面积大小收取的。而且后期很多环节中都会和项目大小有关系，从某种角度上也能看出，买房一定要尽可能选择大的社区，另外，住宅低，商办高。需要注意的是，在房地产行业，房地产开发的难度梯度是这样的：高层（住宅）➜洋房（住宅）➜别墅（住宅）➜临街商铺（商业）➜大型商业（商业）➜商业巨舰。如果房地产开发等级看做“学历高低”，高层相当于初中水平，洋房属于高中，别墅属于大学，临街商业综合体相当于硕士，商业巨舰（类似郑州的市场外迁承接地）相当于博士。住宅开发是房地产行业最低级的开发。开发住宅的开发商却也是最多的，开发实力层次不齐，开发品牌鱼龙混杂，也最容易让购房者混淆视听。因为没有实力的小开发商，一般都不会碰商业，因为开发难度之大，过程耗资之多，一般的小开发商根本玩不起，即便玩得起，没经验也玩不转。大型商业类似郑州的综合市场外迁，比如说南龙湖的(&)
、华商汇的项目，这种开发周期之长，耗资之巨大，直接可以决定一个区域的未来。这种项目也是政府花巨资引进的，同时也会给到房企足够宽松的政策。其次就是项目的设计费。主要分为方案、扩初、施工、景观、地下车库5个部分。方案、扩初、施工这三个部门都是由设计院给出，方案的价位大概在5-10元/㎡；扩初一般情况下会合并在方案里面。施工上差别不大，一般根据档次分为15-40元/平。景观是由专业的景观公司来做，景观占地一般占项目总体的40%，具体到郑州的房地产项目，景观占地达到这个标准的不多。地下车库也是有设计院来做，每平的价位在35-40元。最后，前期规划里面还有一项很重要的费用，就是三通一平的费用。该项根据地块的实际情况费用差别很大。强电+青苗补偿费，占地面积总计大概10-100元不等，如果是城中村改造项目，还要考虑高额的拆迁费用，高额的拆迁补贴等等。以上均是项目规划阶段的成本。但是规划阶段每平至少会增加500元的成本。而这些成本最终都需要转嫁到购房人身上。由此足可见买房的时对一个项目充分了解的重要性。
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& &房子越贵，开发商利润越低房子越贵，开发商利润越低日来源：楼盘网责任编辑：shanghaitaiyu 今年的房地产绝对称得上是火爆的年头，房价也是屡创历史新高。不断攀升的房价让群众内心OS：X的，钱都让黑心的开发商给赚走了，那么我们来替房企数数，他们今年前三季度到底挣了多少钱吧!
根据机构对132家上市房企三季度的统计数据显示，营业收入为8780.5亿，而净利润只有687.8亿，平均利润率跌至7.8%，再创新低。房企利润率连续4年下调后，并没有在今年因成交量爆发而出现反转。
687.8亿是什么概念呢?
22家上市银行今年前三个月每天的利润是39亿元，9个月挣了10705亿利润，其中工行一家的利润就达2228亿元。
结果是不是很令你失望?132家房企的利润只相当于22家上市银行17天的利润!
房企连银行的小弟弟都算不上，简直就是一要饭的。
问题来了!为何销售业绩不断冲高，房子越卖越贵，开发商的利润却在不断地变薄?
最新数据显示：2016年前9月，抢地最积极的房企合计拿地平均拿地成本为6466元每平米。
而在2015年同期，拿地平均成本只有4261元每平米。也就是企业拿地平均成本增加高达51.8%。
土地成本在增加，房价也在涨，并且，土地成本的增速超过了房价的增速。企业经营肯定要以盈利为目的，土地成本的上涨，开发商势必要提高房价;不过，由于土地成本的上涨超过房价的上涨幅度，自然开发商赚的净利润就会越来越少。
所以，你懂得!看起来，房企光鲜亮丽，别人都以为他们赚的盆满钵满。
其实，多收了三五斗，呵呵呵....讲真，利润率都这样了，你说房价怎么降?而且今年他们业绩都完成了，开发商们安安心心过年就好，根本没必要降价好不好。
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& & 潘石屹：“算好自己的帐，别管别人赚多少钱”
潘石屹：“算好自己的帐，别管别人赚多少钱”
【发布日期】
【来源】Tom 房产
    冬宫的宏伟让我下决心多出了7000万    主持人：大家好，欢迎大家参加“潘石屹周末茶话”，潘总今天中午刚刚从俄罗斯圣彼得堡回到北京，我们的聊天将于两点钟准时开始。    现在潘总已经来到了聊天室，我们将在两分钟之后请潘总回答大家的问题。    潘石屹：大家好！刚刚下飞机，看到已经有这样多的问题，我一个一个来回答。    主持人：网友狼来了问，恭喜潘总拿下了北京CBD-01的地块，因它土地用途为商务设施用地和文化娱乐用地，地上建筑面积仅为10万平方米，而且紧邻SOHO?尚都，不知潘总在产品设计上有何异同点？在销售上是否会与SOHO?尚都发生冲突？    潘石屹：您恭喜的太早了。我刚下飞机，打电话问公司的同事，北京市土地储备中心到现在为止还没有通知我们中标。但是我们对这块地规划设计和建设的想法已经比较成熟了。五年来，我们一直在研究和探讨SOHO的概念，强调把办公和住宅结合起来，北京有了SOHO现代城，建外SOHO这样一类新的建筑。这类建筑使人们提高效率，降低成本，创造财富，在给社会创造财富的同时，也给我们的客户和我们自己创造了财富。当初我们提出SOHO时，不同意见比较多。现在学习的、模仿的比较多了，我们对CBD―01地块有这样几点想法。第一，我们要探讨商业和办公的结合，这是一个大的趋势，是信息时代建筑规划的一个大趋势，就是要融合。当我们讲给我们要聘请的建筑师时，他们都很激动。我们需要的是把这个想法、概念变成建筑的语言。第二，我们要沿袭现代城和建外SOHO的经验，与当今的科学技术结合起来，使用别的行业提供给我们最好的材料、设备和技术。第三，对CBD―01地块我们想要和中国传统的建筑文化相结合，中国有着悠久的传统的建筑文化，从《周礼考工记》到现在为止，有几千年的历史。在我们新的项目，如果我们拿下CBD―01地块，我们要把它和中国建筑文化结合起来。在销售上，不会和SOHO?尚都发生冲突，我们会安排从时间上错开。    主持人：网友我无后座力问，SOHO中国在土地公开竞标初期即全力投入，并以唯一超过政府底价的出价胜出，在推进土地改革和市场化过程中可圈可点，这次行为能代表你对北京市土改新政的参与和支持吗？    潘石屹：前几年在别的房地产公司忙着圈地的时候，我们认为这种盲目的圈地是有法律风险的，是白费力气的。等待政府土地公开交易政策的实施，终于等到了这一天。从2002年开始，我们一直拥护政府关于土地公开交易的政策。只有这样的政策，对所有的房地产发展商才是公平的。    主持人：网友我无后座力问，关于CBD-01地块开标结果，其它两家投标单位都低于土地整理中心现场公布的底价，而SOHO中国却高出底价0.7232亿元，有人说这是你正确的判断导致，难道你事先对于底价一点不知情吗？    潘石屹：投标之前谣言四起，许多人给我打电话，说他可以搞定这块地，也有许多人打电话说他知道标底。但我认为这些都是谣言，我相信北京市土地储备中心，事先我不知道底价。在去俄罗斯之前，我们确定的价格是每平方米6200元。到了圣彼得堡，从冬宫出来，看到了冬宫的宏伟。我想要做一个决定，是不是要万无一失的拿到CBD―01地块，如果一定想拿到，就得出一个保险的价格。不要在乎一点利益的得失。最后我决定，一定要拿下这块地，不能出任何差错和闪失。我打电话告诉我的同事，每平方米增加三百元，每平方米6500元。    主持人：网友minicar问，为什么这次CBD投标叫好不叫座？    潘石屹：CBD-01地块招标确实有些冷清，出乎了政府和CBD管理委员会的预料。我想是国家宏观调控政策的表现，当时购买标书的有30多家，但参加答疑的只有十几家，递标书的仅有三家，而且两家的报价没有达到最低限。这是因为宏观调控政策，使人们的预期便的更加慎重，也提高了房地产行业的门槛。    主持人：网友minicar问，高出的7000万您怎么看？    潘石屹：我做生意的原则是“算好自己的帐，别管别人赚多少钱”。每平方米6500块钱人民币就是这块地的市场价值，我曾在两个月前就预计这块地的价值在每平方米六千元到七千元之间。投标的过程中，事先我们是不知道标底的，我们开这个价，如果有人出更高的价格拿走这块地，我们也不后悔。    主持人：网友minicar问，今天跟土地中心询问，他们说招标结果还没有出来，后来又说要20天内才出来，您担心不担心出现中国式意外？    潘石屹：我们从6月1号递交标书后，再没有做过任何询问，打听，也没有做过任何工作。我们所要做的事情只是等待土地储备中心的通知。在中国刚刚开始的土地公开交易，人们难免有些信心不足，怕出现你所说的“中国式的意外”，但我很有信心。也希望社会和媒体共同监督，让北京土地市场在阳光下，法制下健康成长。    主持人：网友狼来了问，成都的一块面积1800亩的成都“地王”，由于拍卖师的失误致使国家损失了两个亿！在潘总以前所采用的网络拍卖方式销售房产时是否也出现过以低价成交的案例？如果有对今后的销售及已购房客户是否会产生负面影响？    潘石屹：以前在土地市场上面有一批“地虫”，靠倒地赚钱，现在国家实行公开交易，许多人还是过去的思维习惯，靠关系，靠私下交易，这和土地的公开招标拍卖的原则是背道而驰的。希望中国每个城市的土地拍卖、招标都能在阳光下进行，给市场和房地产发展商以信心，不要出现过多的失误，不要出现公开交易背后的暗箱交易。    建外SOHO网上拍卖第一次有一些小失误，是大家都在最后一秒钟加价进入，使网络服务器在几秒钟之内反应不过来，以后就改进了，没有出现过失误。    主持人：网友品酸斋客问，这次竞标的感觉与从任志强那里购地相比有何不同？这两种方式哪一种会成为您今后购地的主流？    潘石屹：从任志强那儿购地是不得已为之，是一个过渡的办法，应该说是“鸡蛋换粮票”。土地的公开招标拍卖才是主流。从今年8月31号以后，按政府的文件规定，所有的土地都应该公开招标拍卖。    主持人：网友地产大亨问，一个好的建筑，要经久耐看，但建外SOHO好像看久了，就显得单薄了一点，这是什么原因，是错觉吗？    潘石屹：刚从俄罗斯回来，我觉得还是苗条点好看。    主持人：网友狼来了问，日前政府已经开始对房地产行业进行宏观调控，并且个人信贷也在紧缩。在这样的背景下，原先准备参加CBD―01地块拍卖的买家纷纷后缩，而您还毅然敢用7.14亿元欲拿下CBD―01地块。您是怎么考虑这个问题的？    潘石屹：我们在CBD中的战略是：敌退我进，我们还会有新的项目在CBD中成交。CBD项目门槛提高了，但CBD中土地和房子的价值还没有被真正体现出来。    SOHO?尚都10月之前动工 新项目设计要体现“三结合”    主持人：网友minicar问，如果中标会改变SOHO?尚都现在的方案吗？中标的地准备怎么规划？    潘石屹：上周五的下午，北京市规划委员会的领导和规划方面的专家参加了SOHO?尚都的评审会，领导和专家对新的SOHO?尚都的方案给予了很高的评价。因为各项指标均在政府要求的范围内，并且绿色面积有所增加，方案很快就通过了评审。SOHO?尚都开始进入施工图的设计阶段，各项工作进展顺利。不会因为CBD―01号地块中标不中标对SOHO?尚都造成影响。SOHO?尚都方案评审中，专家也提了几条修改意见，如加宽人行道路、灯体不要在屋顶上伸出太多等，我们认为都很好，很有建设性，我们在按照施工图设计中会进行修改。    主持人：网友有余问，这次俄罗斯之行是不是和设计师沟通了尚都?SOHO的建筑设计问题，效果如何？    潘石屹：这次在俄罗斯，我们和设计师谈的最多的是CBD―01地块的规划和设计问题，没有谈到SOHO?尚都的规划设计问题，因为SOHO?尚都的规划设计已经确定，马上就要开工建设了。    主持人：网友天马星空问，安得鲁设计的戴高乐机场出现坍塌事故，中央电视台被中央叫停，引起了对大胆前卫设计安全性的思考，请问SOHO尚都的设计有没有因此受到影响？    潘石屹：安得鲁设计的戴高乐机场，库哈斯设计的CCTV都是非常大胆前卫的设计，他们的设计在结构上跨度都很大。但SOHO?尚都在上星期五的专家评审会上，专家们一致认为是非常传统的结构形式，不存在任何安全的风险。    主持人：网友灌园叟问，能透露一下您的CBD-01地块规划是什么样的吗？和以前的几个SOHO作品相比，有什么不同和突破？    潘石屹：CBD―01号地块，我们还没有接到中标通知书，但我们的规划工作在一个月前就开始了。规划成什么模样的是建筑设计师的事，但我们有三个要求：第一个是商业和办公的结合，第二是和中国建筑文化的结合，第三是和现代技术的结合。    主持人：网友高原之子问，根据已批露出来的确切消息，安德鲁在国家大剧院的招投标中确实“存在一些问题”，比如中间人的高额佣金及他建筑师的身份和巴黎机场公司的在该次竞标中的关系，另外戴高乐机场候机厅的建筑设计上的缺陷在此次事故中的关系也尚待进一步调查，请问潘总对此有什么想法？SOHO?尚都的规划设计已经通过政府的审批，但业内也有质疑其安全性的声音，对此潘总有什么评论？是否会更改其设计方案？    潘石屹：SOHO?尚都的杰出设计是非常传统的结构设计，不是像国家大剧院，CCTV，戴高乐机场大跨度的前卫设计，安全问题上不存在任何问题。这不光是我们设计师的意见，也是上星期五专家委员会上面，所有专家的意见。    主持人：网友典守者问，潘总，对CBD-01地块的开发成本大概是多少？售价预计多少？能提前透漏一下吗？商业会高于建外目前售价吗？ 潘石屹：开发成本要根据规划设计而定。目前第一步是我们正在等待CBD―01号地块政府的通知，我们能不能中标。第二步，我们请规划设计师进行规划和设计，成本和售价的事情暂时还没考虑。    主持人：网友公子问，请问潘总，CBD-01地块准备作成什么产品？以商业为主，还是住宅为主？    潘石屹：CBD―01号地块是商业和办公的全新产品结合。    主持人：网友阿松问，没有合作过但是你又比较期望的建筑师是谁？你比较喜欢对方带给你什么样的遐想？    潘石屹：日本的伊东丰雄，希望给我们带来三结合：商业和办公结合，与中国文化结合，与当代技术结合。    主持人：网友我无后座力问，对于SOHO?尚都的设计，有人认为无标新立异之处，你将以怎样的理念来诠释它？    潘石屹：建筑最好是用图象去表达，文字的诠释总是苍白的，一会儿我给你贴几张照片。    SOHO-尚都     主持人：网友一脚踢进空门问，潘总，据说SOHO尚都规划中有18％的酒店，请问酒店是出售还是自己经营？    潘石屹：SOHO?尚都的酒店我们正在跟国外的一家公司洽谈，应该在6月底会确定下来，是一家非常前卫的饭店。    主持人：网友老木问，你的新项目啥时开盘？    潘石屹：SOHO尚都的开盘大约在今年10月份。    主持人：网友myrice问，SOHO?尚都的规划已经获得审批了，请问SOHO尚都准备什么时候开始正式动工呢？    潘石屹：SOHO?尚都10月之前动工。    俄罗斯就象十年前的中国    主持人：网友章小鱼问，您去了一趟俄罗斯，是考察项目还是学习取经呢?有何心得?    潘石屹：刚从俄罗斯回来，用了一个星期的时间去了圣彼得堡、莫斯科。今天的俄罗斯是中国的十年前、十五年前的情况，房地产项目很少很少。我在莫斯科的大街上只看到一个房地产广告。整个国家效率很低，我们出关花了两个小时。东西也很贵，我们住在金环酒店，每晚上五百美金，贵得出奇。我们从克里姆林宫打一个出租车到我们的饭店，一定要收我们1550卢布，经过讨价还价，付了1200卢布，乱收费的现象很严重。到了飞机场，碰到几个熟人，说潘总，你应该到俄罗斯来开发房地产，这里机会多。我说不会去莫斯科开发房地产，这里太乱了。    主持人：网友yinyin6340问，您去俄罗斯参加扎哈的普利特兹颁奖典礼，有什么感想吗？    潘石屹：普利特兹奖颁奖仪式是在圣彼得堡的冬宫举行的，据说这是全世界最大的博物馆。里面有两百多万件文物。我在冬宫里想起的是《列宁在十月》，想起了“十月革命一声炮响”，看到这些文物和雕塑时想起，那个带领工人打进冬宫的领导，一边梳头，一边让工人保护好文物。    主持人：网友智慧问，想请老潘谈谈对俄罗斯的感受---一个有伟大的文化和历史同时也有坎坷经历的国家。那里的人的精神风貌怎样？您见到普京了吗？他有传说中的魅力吗？    潘石屹：到俄罗斯没有见到英俊的普京，但见到许许多多俄罗斯的胖子。儿时心目里的冬妮娅、保尔都没有了。几十年的计划经济确实让这个国家和西方国家的差距非常大，效率非常低，城市也很脏，比中国要落后十几年。随着实行市场经济，我想俄罗斯一定会富裕起来。    主持人：网友看看问，您在俄罗斯见到不少大师级的人物吧，有没有碰到什么好的设计师？    潘石屹：在圣彼得堡参加颁奖典礼的四、五百人，全世界许多建筑大师都去参加了。    主持人：网友由南向东问，您在俄罗斯斯吃得习惯吗？据说那里治安很差，前几天在那边还有汽车炸弹在莫斯科爆炸、对此有无担心？    潘石屹：俄罗斯吃的很好，尤其是俄罗斯的鱼籽酱，治安看上去是差一些。    建外SOHO还需要时间    主持人：网友网络直通车问，银泰中心就在建外SOHO旁边，令很多人误认为是同一个项目，您是怎么看待这个对手？它会给建外SOHO带来影响吗？    潘石屹：银泰中心和建外SOHO不是同一个项目。银泰中心里有一个六星级酒店，柏悦酒店，这是全世界最好的饭店，他们正在加紧建设。银泰中心和建外SOHO不是市场的竞争对手，对建外SOHO带来的将是正面的影响，我们衷心希望柏悦酒店早日建成。    主持人：网友我无后座力问，你对来自北京现代商报的批评：“缺乏商业配套，路标指示不清，建外SOHO开街一月面临尴尬”怎么看？认为批评客观吗？    潘石屹：我看到了北京现代商报的批评，缺乏商业配套这不是事实，整个建外SOHO有八万多平方米的商业，各种各样的商业配套都比较齐全，路标指示不清我们正在和设计师一起商量改进。建外SOHO开街一个月时间还很短，建外SOHO的写字楼5月20号才交付使用，需要一个招商装修的过程。当然我们欢迎大家客观的批评意见。    主持人：网友狼来了问，有消息说首旅集团旗下老牌四星级酒店、地处北京长安街黄金地段的北京建国饭店及贵友大厦将进行彻底拆改，初步计划是在两家建筑的原址上新建一幢集高档商场、高星级酒店、写字楼和公寓为一体的大型商务楼群，建筑结构与中国国际贸易中心类似，如果审批过程顺利的话，预计七八月份就能开工。而在其南路就是目前正在销售的建外SOHO的商业及SOHO办公，如果此消息准确不知会对今后的建外五期产生怎样的影响？    潘石屹：我也听说要把建国饭店拆掉，建一个更好的饭店，这对我们建外SOHO的销售不会有任何影响。    主持人：网友看看问，建外SOHO不是号称有CBD最大的绿地吗？怎么没见到？    潘石屹：建外SOHO中间的绿地上星期我亲自去CBD管委会询问过，他们说明年底完工。    主持人：网友shumin888问，潘总：您好！我是第一大道写字楼B座的业主。我收楼已经1个半月了。为了出租的事情没少着急。想了很多办法，中介公司也联系了不少。但是，都是石沉大海。我个人感觉咱们第一大道这个名字的知名度太低了。一方面需要宣传和广告，另一方面您看是否能够在建筑物上放一个第一大道的标志。给人一个直观的感觉。不然客户机是到了建外SOHO也根本看不出第一大道在哪儿。我们业主衷心地希望第一大道能够像建外SOHO一样的知名。    潘石屹：我们会尽快努力提高第一大道的知名度，写字楼的出租确实是需要一定时间的。请放心，我们会从各方面去努力的，商铺出租基本完成，公寓出租也完成了80%。卖房子不占用我的精力了。目前，主要任务是出租写字楼。    主持人：网友minicar问，SOHO小街目前没有达到预期的效果，您准备采取什么措施激活小街吗？    潘石屹：SOHO街才刚刚开业，目前的情况也是我们意料之中的，从6月份起，我们会有一系列的活动一直持续到年底。    主持人：网友狼来了问，建外商家反映建外商铺送货难！昨日去建外的日本餐厅用餐，他向我抱怨说建外SOHO送货很麻烦！对于一些米面菜鸡蛋等物品首先必须运到地下二层---送货人去地下一层开送货条---搬进电梯运到地上一层---再从外面送到店家(商铺在首层)。老板建议是否可以有统一规定的送货时间或其他简便的方法来解决这个问题。    潘石屹：我会让物业管理公司解决餐厅的送货问题。    主持人：网友水云问，老潘，到目前为止，建外SOHO可以说是世界最大的步行商业街，前景应该十分看好，但是它的宣传还不是很到位，气氛远远没有营造起来，不知道你们下一步有什么计划？如果想跟建外SOHO搞一些合作，请问该找谁？    潘石屹：我们从6月份开始，每个月都有活动，如果你要合作，请跟范如心联系，E-mail：。    “不要伟大理想，一脚踩空”    主持人：网友我无后座力问，前不久某大报对顺驰的一篇负面报道导致顺驰两笔贷款未能成功，如果顺驰遭遇各种打压而濒临绝境，势必会殃及池鱼。你认为该打压还是该保护？    潘石屹：市场经济就是适者生存，优胜劣汰，一个好的企业应该经得起媒体正面的和反面的报道。有生命的东西是能经得起阳光考验的，只有失去生命的东西一见阳光就蔫了。    主持人：网友yinyin6340问，对顺驰北京公司现在出现的高层变动，您怎么看？    潘石屹：我不清楚。    主持人：网友我无后座力问，对房地产业未来前景的判断，顺驰认为在3年之内中国必然出现年销售额500亿的地产企业，而这个企业将是顺驰。对顺驰的此番话你如何看？    潘石屹：办一个公司，最重要的是要把目前的事情，今年的事情做好。我常常告诫我们公司的员工：“不要伟大理想，一脚踩空。”
    主持人：网友我无后座力问，你曾谈及对其业绩的看法，奠基的是SOHO现代城，扬名的是长城公社，而最成功的是建外SOHO。是否考虑过在未来的建筑项目开发中，将扬名与成功集一身而不必再由两个项目共同分享？    潘石屹：盖出好的房子，创造出好的建筑是最根本的。扬名和成功只是创造好建筑之后的附产品，过分的追求扬名和成功，就会失去根本。    主持人：网友潘石屹之网络精英版问，您目前是国内地产界人气极旺的人物，也有了很多自己满意的项目，但是从历史的角度上看你的建筑，还并不是占绝对优势，您是否考虑过自己未来的价值定位呢？是否打算在中国乃至世界的建筑史上写下一笔呢？具体将会是什么举措呢？比如建造国内第一大或者第一高楼什么的。    潘石屹：我从来没有想过，从来没有想过要建国内、世界上的第一高楼。而且我从心里面是反对不顾财力，不顾安全这样去做的。    主持人：网友网络直通车问，随着国家相继出台的金融和土地政策，越来越多的小开发商将退出房产圈，剩下的都是有实力的大企业，您认为这个现象会给市场带来“大企业的垄断格局”吗？顺驰曾扬言要做地产中的NO.1，您就不想做老大吗？    潘石屹：我没有想过做NO.1，没有想过做老大。盖出好房子是第一位的，其他都不重要，包括开发量多大也不重要。第一也好，NO.1也好，只是一个过往烟云的符号。    主持人：网友yinyin6340问，北京除了CBD ,您还对哪个地区的土地赶兴趣，您可否透露一下？    潘石屹：还是CBD。    主持人：网友闲人勉进问，请问潘总，SOHO在北京是成功的，作为品牌，会不会像阳光100、万达一样，全国各地到处复制品牌？     潘石屹：我们的开发下一步还是聚焦在北京，聚焦在北京的CBD，现在在CBD中，我们已经有135万平方米的开发项目，还不包括CBD―01地块。下一步我们的目标还是CBD中的地块，这是我们的长项和优势。我们公司没有在全国各地开发的想法。    现在北京房地产市场上急需打假的是打假的CBD    主持人：网友阿松问，你喜欢高迪的作品吗？他的早期作品：科米亚随性屋、比森斯之家、格尔之家、格尔馆，你喜欢他哪个作品？为什么？    潘石屹：说句老实话，我不是非常喜欢高迪的作品，但是他的作品很有影响力，尤其是对巴塞罗纳这个城市。我对高迪的作品更多的是觉得它很怪。    主持人：网友阿松问，你喜欢读谁的书？除了老子、孔子孟子之外的老先生的书之外，你喜欢王小波吗？    潘石屹：我喜欢读老子的书，庄子的书，王小波的书。    主持人：网友阿松问，同是作为娱乐人物，你怎么看待张国荣先生的？又怎么看待他的离世？请正面回答。    潘石屹：以前我经常住文华酒店，也经常去那个餐厅吃饭，自从张国荣跳下去后，我再没有住过文华酒店了。    主持人：网友我无后座力问，媒体称上海楼市高烧导致政府出面干预，禁止期房转售等一些措施出台。今年年初以来北京楼市有迹象显示也进入高烧期，只要是新盘几乎各个交易火爆，一些高介楼盘也出现排队抢购现象，而最令人费解的是此景况恰恰是在政府对房地产调控，银行进一步收紧银根的形势背景下出现。你认为发烧楼市需要冷静思考吗？    潘石屹：去年下半年北京的房地产形势很好，今年上半年的前几个月，情况也不错，我们现在看到的宏观调控政策，只是限制了市场中的供应量，即土地的供应量，对房地产发展商资金的供应量。需求量并没有减少，所以在这种情况下，北京的房地产市场我还是看好的。    主持人：网友地产大亨问，现在媒体和社会上对CCVT大厦是否开工的传言很多，您怎么看？    潘石屹：CCTV新大楼的传言很多，有的媒体说要建了，也有的媒体说要搬走了。这次在圣彼得堡也碰到了CCTV的设计师库哈斯。我想是建还是不建很快就会有结论了。否则在北京市最繁华的地段，CBD区域之内，20万平方米的土地闲置几年时间，也是一笔不小的浪费。    主持人：网友潘石屹之网络精英版问，目前讨论比较热的问题还有北京的城市规划趋向问题，主要涉及到了空间布局和地理位置职能规划的问题，不仅难倒了很多政府官员，甚至很多专家都很头疼，您对这个问题有何看法？这个题目比较大，您随便说几句自己的观点就好。    潘石屹：关于城市规划，如果我们总是要做什么空间布局，地理位置职能的划分，那就一定在一个误区中，没有跳出来。任何空间的布局，职能的划分都是不自然的，都是人为的，强加给这个城市的。城市的发展应该自然而然的成长。今天北京碰到的问题，更多的是人为的城市规划造成的难题。某一个区域是教育区，某一个区域是居住区，某一个区域是办公区，人每天要在城市中来回穿梭，浪费许多时间、精力，还造成城市的交通拥挤。城市规划和建筑一样要融合，功能不能单一。我刚从莫斯科回来，莫斯科的交通拥挤比北京还严重，北京的城市规划和莫斯科的城市规划犯的是一个毛病。当时北京的城市规划在50年代，就是照搬莫斯科的城市规划进行的。    主持人：网友一声叹息问，潘总，您好。我想了解一下潘总对即将修订的《北京市规划条例》中关于“严控开发商擅改规划，将确立规划的法律地位，开发商不允许随便修改”的规定的看法，请您从开发商的角度来评价一下。您觉得开发商修改规划一般是在什么情况下？出于什么目的？您的开发项目时有没有修改过规划？    潘石屹：规划是法，一旦确定谁也不能修改。房地产发展商修改的目的主要是经济利益的考虑。多建一些房子，多一些容积率，多赚一些钱。    主持人：网友潘石屹之网络精英版问，我所知，您位于CBD的甲级写字楼尚都国际中心推出了以售代租的方案，并为投资者打理租务的服务项目，这是否是国内首创的新写字楼出售理念呢，您是怎么考虑这个方案的？    潘石屹：尚都的一期是华远开发的，您说的甲级写字楼尚都国际中心是华远开发的，我不清楚。我只开发尚都的二期，三期，名字叫SOHO?尚都。    主持人：网友狼来了问，全球最大的中文搜索引擎百度联手知名房地产门户网站搜房网5月25日举行新闻发布会，公布了其“中国楼盘人气榜”、“中国十大地产品牌榜”、“中国地产十大英雄榜”，在十大英雄榜上潘总您排名第一，在十大地产品牌榜上SOHO中国排名第四，不知潘总您本人怎样看待这次排名？     潘石屹：我在网上看到了这个消息，这可能与我本人在网络上比较活跃，花费的精力和时间多有关。这个排行榜只能说明你是不是在网上活跃，很难说明别的问题。    主持人：网友狼来了问，据统计我国10.8亿元的网络广告市场中，近10％是房地产广告，而且投放量日益增加，有人断言房地产下一个战场就是在网上，不知您是否认同此观点。    潘石屹：网络确实是目前不容忽视的一个非常强大的媒体。    主持人：网友闲人勉进问，潘总，最后1分钟了，请说说当时在海南时候和秦枫等老朋友的趣事？    潘石屹：老朋友秦枫好长时间没有联系了，也不知道他在哪儿，提起秦枫有一种“文物”的感觉。    主持人：网友地产大亨问，很多人知道CBD，但不知道CBD到底是哪儿到哪儿？    潘石屹：北京的CBD只有3.99平方公里，现在冒牌的CBD比真的CBD还多。现在北京房地产市场上急需打假的是打假的CBD。    主持人：我们今天的提问到这里，比预计超出了十分钟，谢谢大家，下周再见。    潘石屹：时间到了，再见吧，谢谢大家，下次见！    来源：Tom 房产
2004年度文章库}
房地产成本真相 看开发商到底能赚多少钱
只要是商人，就不会做赔本的买卖。开发商一样如此。任何一个房地产商在项目开发的过程中，都有着一套相似的资金经营规律和保底盈利秘诀。那么，地产商投资经营的逻辑是什么？房地产开发的成本又有多大？最后能盈利多少？由于房地产开发流程之繁杂，编者短时间不可能将每个流程所产生的各项费用全都详细列举，索性就按照房地产的开发流程，以持续连载的方式对每个环节逐个分析，今天，就先来说说土地。千篇一律：房地产开发资金的经营规律为什么是千篇一律？不夸张说现实的确是这样。全国乃至全球几乎所有的房地产开发商都遵循下面的模式：前期开发商只投入占整个开发40%的资金用于拿地，拿地之后开始从银行申请贷款，然后拿银行的钱开始项目开发（咨询，设计、规划，动工等，后续连载也会计算这些环节的成本），在银行贷款还没有花完的时候，就可以开始预售，更有甚者，拿地不久，五证未全就开始认筹预售。这种现象，在郑州房地产市场更是屡见不鲜。拍完号、选完房之后一般需要等2个月甚至更久的时间，等到项目预售证下来之后，才会通知准业主来签购房合同。之后成百上千位业主纷纷开始从银行贷款，购房者贷款审批之后，就会有XX亿的购房款流入开发商的账户。回笼资金就是从这开始的。最终开发商拿着购房者的钱去大肆开发，建造楼宇，设计景观，引进配套，聘请物业等等。整体流程，开发商只支出了拿地和前期筹备阶段的成本。后续一系列的流程就是“借鸡下蛋”了。以上就是项目全程开发的资金规律。接下来，言归正传，举例说说土地的成本。以100亩地的项目为例来算一笔账：如果一亩的低价在300万~400万，容积率控制在3.0；根据容积率计算公式：容积率=总计容建筑面积/总用地面积，1亩地=666.67平方米计算，总计容建面积即：666.67约等于13万㎡。对于容积率而言，用地面积是拿地时候已经决定了的（不变），开发商盖的建筑面积越多（楼栋越多，楼层越高），容积率自然就越大。容积率越大，舒适度越低，反之舒适度则越高。100亩地单纯的地上面积（可售面积）就是13万㎡。这样下来，把土地的价格分配到可售面积上，每平的房价会是多少钱呢？300万元*100亩/13万万元*100亩/13万㎡得出的结果是每平元。从项目地价和容积率即可轻松算出每平房子的土地成本有多少。这样简单的计算方式，应该不难懂。这让我想起来，前段时间(&)项目住宅大卖，开盘即清盘。项目位置不错，产品品质也很高，为什么项目住宅定价反而不高，超高的性价比赢得了市场上诸多购房者的亲睐。后来了解到，项目拿地比较早，当时拿地价格也比较低，所以即便加上其他开发环节的成本，每平买到8000多项目整体的利润已经相当可观；如果定价太高的话，外加楼市大环境本来就不好，去化速度自然也会比较慢，拖延的每一天一样需要支出各种成本费用。所以项目开盘不破九，开盘当天几近清盘。从这个真实的例子，我们也能看到土地成本对项目后期销售最直接的影响。另外对于上述计算后得出的每平元的成本来讲，实际上的价格将更高一些。因为开发商还需要支出一些小费用，比如需要给规划局的土地定位费，给测绘部门的土地定界费，给评估所的评估费，给财政局的土地出让金、契税、耕地占用税。好在这些费用相对大额的土地的成本来说，影响并不大。然而，一切才刚刚开始，土地成本只是推高房价的第一个波澜。咨询、规划、设计方案、扩初、施工、景观、地下车库、物业…一浪接着一浪，处于最底层的购房者最关心的房价到底会被每个开发环节推多高？每个环节需要支出的费用究竟有多大？规划阶段，开发商首先需要支出的是一个咨询成本一咨询费。咨询费怎么收？总建面积1-2元/㎡，建筑面积低于20万㎡的，多以30万起。根据土地的规模、性质、乙方知名度、是否代理等因素咨询的费用上下浮动会很大。规模越大，收费越低；因为总费用是按照面积大小收取的。而且后期很多环节中都会和项目大小有关系，从某种角度上也能看出，买房一定要尽可能选择大的社区，另外，住宅低，商办高。需要注意的是，在房地产行业，房地产开发的难度梯度是这样的：高层（住宅）➜洋房（住宅）➜别墅（住宅）➜临街商铺（商业）➜大型商业（商业）➜商业巨舰。如果房地产开发等级看做“学历高低”，高层相当于初中水平，洋房属于高中，别墅属于大学，临街商业综合体相当于硕士，商业巨舰（类似郑州的市场外迁承接地）相当于博士。住宅开发是房地产行业最低级的开发。开发住宅的开发商却也是最多的，开发实力层次不齐，开发品牌鱼龙混杂，也最容易让购房者混淆视听。因为没有实力的小开发商，一般都不会碰商业，因为开发难度之大，过程耗资之多，一般的小开发商根本玩不起，即便玩得起，没经验也玩不转。大型商业类似郑州的综合市场外迁，比如说南龙湖的(&)
、华商汇的项目，这种开发周期之长，耗资之巨大，直接可以决定一个区域的未来。这种项目也是政府花巨资引进的，同时也会给到房企足够宽松的政策。其次就是项目的设计费。主要分为方案、扩初、施工、景观、地下车库5个部分。方案、扩初、施工这三个部门都是由设计院给出，方案的价位大概在5-10元/㎡；扩初一般情况下会合并在方案里面。施工上差别不大，一般根据档次分为15-40元/平。景观是由专业的景观公司来做，景观占地一般占项目总体的40%，具体到郑州的房地产项目，景观占地达到这个标准的不多。地下车库也是有设计院来做，每平的价位在35-40元。最后，前期规划里面还有一项很重要的费用，就是三通一平的费用。该项根据地块的实际情况费用差别很大。强电+青苗补偿费，占地面积总计大概10-100元不等，如果是城中村改造项目，还要考虑高额的拆迁费用，高额的拆迁补贴等等。以上均是项目规划阶段的成本。但是规划阶段每平至少会增加500元的成本。而这些成本最终都需要转嫁到购房人身上。由此足可见买房的时对一个项目充分了解的重要性。
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& &房子越贵，开发商利润越低房子越贵，开发商利润越低日来源：楼盘网责任编辑：shanghaitaiyu 今年的房地产绝对称得上是火爆的年头，房价也是屡创历史新高。不断攀升的房价让群众内心OS：X的，钱都让黑心的开发商给赚走了，那么我们来替房企数数，他们今年前三季度到底挣了多少钱吧!
根据机构对132家上市房企三季度的统计数据显示，营业收入为8780.5亿，而净利润只有687.8亿，平均利润率跌至7.8%，再创新低。房企利润率连续4年下调后，并没有在今年因成交量爆发而出现反转。
687.8亿是什么概念呢?
22家上市银行今年前三个月每天的利润是39亿元，9个月挣了10705亿利润，其中工行一家的利润就达2228亿元。
结果是不是很令你失望?132家房企的利润只相当于22家上市银行17天的利润!
房企连银行的小弟弟都算不上，简直就是一要饭的。
问题来了!为何销售业绩不断冲高，房子越卖越贵，开发商的利润却在不断地变薄?
最新数据显示：2016年前9月，抢地最积极的房企合计拿地平均拿地成本为6466元每平米。
而在2015年同期，拿地平均成本只有4261元每平米。也就是企业拿地平均成本增加高达51.8%。
土地成本在增加，房价也在涨，并且，土地成本的增速超过了房价的增速。企业经营肯定要以盈利为目的，土地成本的上涨，开发商势必要提高房价;不过，由于土地成本的上涨超过房价的上涨幅度，自然开发商赚的净利润就会越来越少。
所以，你懂得!看起来，房企光鲜亮丽，别人都以为他们赚的盆满钵满。
其实，多收了三五斗，呵呵呵....讲真，利润率都这样了，你说房价怎么降?而且今年他们业绩都完成了，开发商们安安心心过年就好，根本没必要降价好不好。
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& & 潘石屹：“算好自己的帐，别管别人赚多少钱”
潘石屹：“算好自己的帐，别管别人赚多少钱”
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    冬宫的宏伟让我下决心多出了7000万    主持人：大家好，欢迎大家参加“潘石屹周末茶话”，潘总今天中午刚刚从俄罗斯圣彼得堡回到北京，我们的聊天将于两点钟准时开始。    现在潘总已经来到了聊天室，我们将在两分钟之后请潘总回答大家的问题。    潘石屹：大家好！刚刚下飞机，看到已经有这样多的问题，我一个一个来回答。    主持人：网友狼来了问，恭喜潘总拿下了北京CBD-01的地块，因它土地用途为商务设施用地和文化娱乐用地，地上建筑面积仅为10万平方米，而且紧邻SOHO?尚都，不知潘总在产品设计上有何异同点？在销售上是否会与SOHO?尚都发生冲突？    潘石屹：您恭喜的太早了。我刚下飞机，打电话问公司的同事，北京市土地储备中心到现在为止还没有通知我们中标。但是我们对这块地规划设计和建设的想法已经比较成熟了。五年来，我们一直在研究和探讨SOHO的概念，强调把办公和住宅结合起来，北京有了SOHO现代城，建外SOHO这样一类新的建筑。这类建筑使人们提高效率，降低成本，创造财富，在给社会创造财富的同时，也给我们的客户和我们自己创造了财富。当初我们提出SOHO时，不同意见比较多。现在学习的、模仿的比较多了，我们对CBD―01地块有这样几点想法。第一，我们要探讨商业和办公的结合，这是一个大的趋势，是信息时代建筑规划的一个大趋势，就是要融合。当我们讲给我们要聘请的建筑师时，他们都很激动。我们需要的是把这个想法、概念变成建筑的语言。第二，我们要沿袭现代城和建外SOHO的经验，与当今的科学技术结合起来，使用别的行业提供给我们最好的材料、设备和技术。第三，对CBD―01地块我们想要和中国传统的建筑文化相结合，中国有着悠久的传统的建筑文化，从《周礼考工记》到现在为止，有几千年的历史。在我们新的项目，如果我们拿下CBD―01地块，我们要把它和中国建筑文化结合起来。在销售上，不会和SOHO?尚都发生冲突，我们会安排从时间上错开。    主持人：网友我无后座力问，SOHO中国在土地公开竞标初期即全力投入，并以唯一超过政府底价的出价胜出，在推进土地改革和市场化过程中可圈可点，这次行为能代表你对北京市土改新政的参与和支持吗？    潘石屹：前几年在别的房地产公司忙着圈地的时候，我们认为这种盲目的圈地是有法律风险的，是白费力气的。等待政府土地公开交易政策的实施，终于等到了这一天。从2002年开始，我们一直拥护政府关于土地公开交易的政策。只有这样的政策，对所有的房地产发展商才是公平的。    主持人：网友我无后座力问，关于CBD-01地块开标结果，其它两家投标单位都低于土地整理中心现场公布的底价，而SOHO中国却高出底价0.7232亿元，有人说这是你正确的判断导致，难道你事先对于底价一点不知情吗？    潘石屹：投标之前谣言四起，许多人给我打电话，说他可以搞定这块地，也有许多人打电话说他知道标底。但我认为这些都是谣言，我相信北京市土地储备中心，事先我不知道底价。在去俄罗斯之前，我们确定的价格是每平方米6200元。到了圣彼得堡，从冬宫出来，看到了冬宫的宏伟。我想要做一个决定，是不是要万无一失的拿到CBD―01地块，如果一定想拿到，就得出一个保险的价格。不要在乎一点利益的得失。最后我决定，一定要拿下这块地，不能出任何差错和闪失。我打电话告诉我的同事，每平方米增加三百元，每平方米6500元。    主持人：网友minicar问，为什么这次CBD投标叫好不叫座？    潘石屹：CBD-01地块招标确实有些冷清，出乎了政府和CBD管理委员会的预料。我想是国家宏观调控政策的表现，当时购买标书的有30多家，但参加答疑的只有十几家，递标书的仅有三家，而且两家的报价没有达到最低限。这是因为宏观调控政策，使人们的预期便的更加慎重，也提高了房地产行业的门槛。    主持人：网友minicar问，高出的7000万您怎么看？    潘石屹：我做生意的原则是“算好自己的帐，别管别人赚多少钱”。每平方米6500块钱人民币就是这块地的市场价值，我曾在两个月前就预计这块地的价值在每平方米六千元到七千元之间。投标的过程中，事先我们是不知道标底的，我们开这个价，如果有人出更高的价格拿走这块地，我们也不后悔。    主持人：网友minicar问，今天跟土地中心询问，他们说招标结果还没有出来，后来又说要20天内才出来，您担心不担心出现中国式意外？    潘石屹：我们从6月1号递交标书后，再没有做过任何询问，打听，也没有做过任何工作。我们所要做的事情只是等待土地储备中心的通知。在中国刚刚开始的土地公开交易，人们难免有些信心不足，怕出现你所说的“中国式的意外”，但我很有信心。也希望社会和媒体共同监督，让北京土地市场在阳光下，法制下健康成长。    主持人：网友狼来了问，成都的一块面积1800亩的成都“地王”，由于拍卖师的失误致使国家损失了两个亿！在潘总以前所采用的网络拍卖方式销售房产时是否也出现过以低价成交的案例？如果有对今后的销售及已购房客户是否会产生负面影响？    潘石屹：以前在土地市场上面有一批“地虫”，靠倒地赚钱，现在国家实行公开交易，许多人还是过去的思维习惯，靠关系，靠私下交易，这和土地的公开招标拍卖的原则是背道而驰的。希望中国每个城市的土地拍卖、招标都能在阳光下进行，给市场和房地产发展商以信心，不要出现过多的失误，不要出现公开交易背后的暗箱交易。    建外SOHO网上拍卖第一次有一些小失误，是大家都在最后一秒钟加价进入，使网络服务器在几秒钟之内反应不过来，以后就改进了，没有出现过失误。    主持人：网友品酸斋客问，这次竞标的感觉与从任志强那里购地相比有何不同？这两种方式哪一种会成为您今后购地的主流？    潘石屹：从任志强那儿购地是不得已为之，是一个过渡的办法，应该说是“鸡蛋换粮票”。土地的公开招标拍卖才是主流。从今年8月31号以后，按政府的文件规定，所有的土地都应该公开招标拍卖。    主持人：网友地产大亨问，一个好的建筑，要经久耐看，但建外SOHO好像看久了，就显得单薄了一点，这是什么原因，是错觉吗？    潘石屹：刚从俄罗斯回来，我觉得还是苗条点好看。    主持人：网友狼来了问，日前政府已经开始对房地产行业进行宏观调控，并且个人信贷也在紧缩。在这样的背景下，原先准备参加CBD―01地块拍卖的买家纷纷后缩，而您还毅然敢用7.14亿元欲拿下CBD―01地块。您是怎么考虑这个问题的？    潘石屹：我们在CBD中的战略是：敌退我进，我们还会有新的项目在CBD中成交。CBD项目门槛提高了，但CBD中土地和房子的价值还没有被真正体现出来。    SOHO?尚都10月之前动工 新项目设计要体现“三结合”    主持人：网友minicar问，如果中标会改变SOHO?尚都现在的方案吗？中标的地准备怎么规划？    潘石屹：上周五的下午，北京市规划委员会的领导和规划方面的专家参加了SOHO?尚都的评审会，领导和专家对新的SOHO?尚都的方案给予了很高的评价。因为各项指标均在政府要求的范围内，并且绿色面积有所增加，方案很快就通过了评审。SOHO?尚都开始进入施工图的设计阶段，各项工作进展顺利。不会因为CBD―01号地块中标不中标对SOHO?尚都造成影响。SOHO?尚都方案评审中，专家也提了几条修改意见，如加宽人行道路、灯体不要在屋顶上伸出太多等，我们认为都很好，很有建设性，我们在按照施工图设计中会进行修改。    主持人：网友有余问，这次俄罗斯之行是不是和设计师沟通了尚都?SOHO的建筑设计问题，效果如何？    潘石屹：这次在俄罗斯，我们和设计师谈的最多的是CBD―01地块的规划和设计问题，没有谈到SOHO?尚都的规划设计问题，因为SOHO?尚都的规划设计已经确定，马上就要开工建设了。    主持人：网友天马星空问，安得鲁设计的戴高乐机场出现坍塌事故，中央电视台被中央叫停，引起了对大胆前卫设计安全性的思考，请问SOHO尚都的设计有没有因此受到影响？    潘石屹：安得鲁设计的戴高乐机场，库哈斯设计的CCTV都是非常大胆前卫的设计，他们的设计在结构上跨度都很大。但SOHO?尚都在上星期五的专家评审会上，专家们一致认为是非常传统的结构形式，不存在任何安全的风险。    主持人：网友灌园叟问，能透露一下您的CBD-01地块规划是什么样的吗？和以前的几个SOHO作品相比，有什么不同和突破？    潘石屹：CBD―01号地块，我们还没有接到中标通知书，但我们的规划工作在一个月前就开始了。规划成什么模样的是建筑设计师的事，但我们有三个要求：第一个是商业和办公的结合，第二是和中国建筑文化的结合，第三是和现代技术的结合。    主持人：网友高原之子问，根据已批露出来的确切消息，安德鲁在国家大剧院的招投标中确实“存在一些问题”，比如中间人的高额佣金及他建筑师的身份和巴黎机场公司的在该次竞标中的关系，另外戴高乐机场候机厅的建筑设计上的缺陷在此次事故中的关系也尚待进一步调查，请问潘总对此有什么想法？SOHO?尚都的规划设计已经通过政府的审批，但业内也有质疑其安全性的声音，对此潘总有什么评论？是否会更改其设计方案？    潘石屹：SOHO?尚都的杰出设计是非常传统的结构设计，不是像国家大剧院，CCTV，戴高乐机场大跨度的前卫设计，安全问题上不存在任何问题。这不光是我们设计师的意见，也是上星期五专家委员会上面，所有专家的意见。    主持人：网友典守者问，潘总，对CBD-01地块的开发成本大概是多少？售价预计多少？能提前透漏一下吗？商业会高于建外目前售价吗？ 潘石屹：开发成本要根据规划设计而定。目前第一步是我们正在等待CBD―01号地块政府的通知，我们能不能中标。第二步，我们请规划设计师进行规划和设计，成本和售价的事情暂时还没考虑。    主持人：网友公子问，请问潘总，CBD-01地块准备作成什么产品？以商业为主，还是住宅为主？    潘石屹：CBD―01号地块是商业和办公的全新产品结合。    主持人：网友阿松问，没有合作过但是你又比较期望的建筑师是谁？你比较喜欢对方带给你什么样的遐想？    潘石屹：日本的伊东丰雄，希望给我们带来三结合：商业和办公结合，与中国文化结合，与当代技术结合。    主持人：网友我无后座力问，对于SOHO?尚都的设计，有人认为无标新立异之处，你将以怎样的理念来诠释它？    潘石屹：建筑最好是用图象去表达，文字的诠释总是苍白的，一会儿我给你贴几张照片。    SOHO-尚都     主持人：网友一脚踢进空门问，潘总，据说SOHO尚都规划中有18％的酒店，请问酒店是出售还是自己经营？    潘石屹：SOHO?尚都的酒店我们正在跟国外的一家公司洽谈，应该在6月底会确定下来，是一家非常前卫的饭店。    主持人：网友老木问，你的新项目啥时开盘？    潘石屹：SOHO尚都的开盘大约在今年10月份。    主持人：网友myrice问，SOHO?尚都的规划已经获得审批了，请问SOHO尚都准备什么时候开始正式动工呢？    潘石屹：SOHO?尚都10月之前动工。    俄罗斯就象十年前的中国    主持人：网友章小鱼问，您去了一趟俄罗斯，是考察项目还是学习取经呢?有何心得?    潘石屹：刚从俄罗斯回来，用了一个星期的时间去了圣彼得堡、莫斯科。今天的俄罗斯是中国的十年前、十五年前的情况，房地产项目很少很少。我在莫斯科的大街上只看到一个房地产广告。整个国家效率很低，我们出关花了两个小时。东西也很贵，我们住在金环酒店，每晚上五百美金，贵得出奇。我们从克里姆林宫打一个出租车到我们的饭店，一定要收我们1550卢布，经过讨价还价，付了1200卢布，乱收费的现象很严重。到了飞机场，碰到几个熟人，说潘总，你应该到俄罗斯来开发房地产，这里机会多。我说不会去莫斯科开发房地产，这里太乱了。    主持人：网友yinyin6340问，您去俄罗斯参加扎哈的普利特兹颁奖典礼，有什么感想吗？    潘石屹：普利特兹奖颁奖仪式是在圣彼得堡的冬宫举行的，据说这是全世界最大的博物馆。里面有两百多万件文物。我在冬宫里想起的是《列宁在十月》，想起了“十月革命一声炮响”，看到这些文物和雕塑时想起，那个带领工人打进冬宫的领导，一边梳头，一边让工人保护好文物。    主持人：网友智慧问，想请老潘谈谈对俄罗斯的感受---一个有伟大的文化和历史同时也有坎坷经历的国家。那里的人的精神风貌怎样？您见到普京了吗？他有传说中的魅力吗？    潘石屹：到俄罗斯没有见到英俊的普京，但见到许许多多俄罗斯的胖子。儿时心目里的冬妮娅、保尔都没有了。几十年的计划经济确实让这个国家和西方国家的差距非常大，效率非常低，城市也很脏，比中国要落后十几年。随着实行市场经济，我想俄罗斯一定会富裕起来。    主持人：网友看看问，您在俄罗斯见到不少大师级的人物吧，有没有碰到什么好的设计师？    潘石屹：在圣彼得堡参加颁奖典礼的四、五百人，全世界许多建筑大师都去参加了。    主持人：网友由南向东问，您在俄罗斯斯吃得习惯吗？据说那里治安很差，前几天在那边还有汽车炸弹在莫斯科爆炸、对此有无担心？    潘石屹：俄罗斯吃的很好，尤其是俄罗斯的鱼籽酱，治安看上去是差一些。    建外SOHO还需要时间    主持人：网友网络直通车问，银泰中心就在建外SOHO旁边，令很多人误认为是同一个项目，您是怎么看待这个对手？它会给建外SOHO带来影响吗？    潘石屹：银泰中心和建外SOHO不是同一个项目。银泰中心里有一个六星级酒店，柏悦酒店，这是全世界最好的饭店，他们正在加紧建设。银泰中心和建外SOHO不是市场的竞争对手，对建外SOHO带来的将是正面的影响，我们衷心希望柏悦酒店早日建成。    主持人：网友我无后座力问，你对来自北京现代商报的批评：“缺乏商业配套，路标指示不清，建外SOHO开街一月面临尴尬”怎么看？认为批评客观吗？    潘石屹：我看到了北京现代商报的批评，缺乏商业配套这不是事实，整个建外SOHO有八万多平方米的商业，各种各样的商业配套都比较齐全，路标指示不清我们正在和设计师一起商量改进。建外SOHO开街一个月时间还很短，建外SOHO的写字楼5月20号才交付使用，需要一个招商装修的过程。当然我们欢迎大家客观的批评意见。    主持人：网友狼来了问，有消息说首旅集团旗下老牌四星级酒店、地处北京长安街黄金地段的北京建国饭店及贵友大厦将进行彻底拆改，初步计划是在两家建筑的原址上新建一幢集高档商场、高星级酒店、写字楼和公寓为一体的大型商务楼群，建筑结构与中国国际贸易中心类似，如果审批过程顺利的话，预计七八月份就能开工。而在其南路就是目前正在销售的建外SOHO的商业及SOHO办公，如果此消息准确不知会对今后的建外五期产生怎样的影响？    潘石屹：我也听说要把建国饭店拆掉，建一个更好的饭店，这对我们建外SOHO的销售不会有任何影响。    主持人：网友看看问，建外SOHO不是号称有CBD最大的绿地吗？怎么没见到？    潘石屹：建外SOHO中间的绿地上星期我亲自去CBD管委会询问过，他们说明年底完工。    主持人：网友shumin888问，潘总：您好！我是第一大道写字楼B座的业主。我收楼已经1个半月了。为了出租的事情没少着急。想了很多办法，中介公司也联系了不少。但是，都是石沉大海。我个人感觉咱们第一大道这个名字的知名度太低了。一方面需要宣传和广告，另一方面您看是否能够在建筑物上放一个第一大道的标志。给人一个直观的感觉。不然客户机是到了建外SOHO也根本看不出第一大道在哪儿。我们业主衷心地希望第一大道能够像建外SOHO一样的知名。    潘石屹：我们会尽快努力提高第一大道的知名度，写字楼的出租确实是需要一定时间的。请放心，我们会从各方面去努力的，商铺出租基本完成，公寓出租也完成了80%。卖房子不占用我的精力了。目前，主要任务是出租写字楼。    主持人：网友minicar问，SOHO小街目前没有达到预期的效果，您准备采取什么措施激活小街吗？    潘石屹：SOHO街才刚刚开业，目前的情况也是我们意料之中的，从6月份起，我们会有一系列的活动一直持续到年底。    主持人：网友狼来了问，建外商家反映建外商铺送货难！昨日去建外的日本餐厅用餐，他向我抱怨说建外SOHO送货很麻烦！对于一些米面菜鸡蛋等物品首先必须运到地下二层---送货人去地下一层开送货条---搬进电梯运到地上一层---再从外面送到店家(商铺在首层)。老板建议是否可以有统一规定的送货时间或其他简便的方法来解决这个问题。    潘石屹：我会让物业管理公司解决餐厅的送货问题。    主持人：网友水云问，老潘，到目前为止，建外SOHO可以说是世界最大的步行商业街，前景应该十分看好，但是它的宣传还不是很到位，气氛远远没有营造起来，不知道你们下一步有什么计划？如果想跟建外SOHO搞一些合作，请问该找谁？    潘石屹：我们从6月份开始，每个月都有活动，如果你要合作，请跟范如心联系，E-mail：。    “不要伟大理想，一脚踩空”    主持人：网友我无后座力问，前不久某大报对顺驰的一篇负面报道导致顺驰两笔贷款未能成功，如果顺驰遭遇各种打压而濒临绝境，势必会殃及池鱼。你认为该打压还是该保护？    潘石屹：市场经济就是适者生存，优胜劣汰，一个好的企业应该经得起媒体正面的和反面的报道。有生命的东西是能经得起阳光考验的，只有失去生命的东西一见阳光就蔫了。    主持人：网友yinyin6340问，对顺驰北京公司现在出现的高层变动，您怎么看？    潘石屹：我不清楚。    主持人：网友我无后座力问，对房地产业未来前景的判断，顺驰认为在3年之内中国必然出现年销售额500亿的地产企业，而这个企业将是顺驰。对顺驰的此番话你如何看？    潘石屹：办一个公司，最重要的是要把目前的事情，今年的事情做好。我常常告诫我们公司的员工：“不要伟大理想，一脚踩空。”
    主持人：网友我无后座力问，你曾谈及对其业绩的看法，奠基的是SOHO现代城，扬名的是长城公社，而最成功的是建外SOHO。是否考虑过在未来的建筑项目开发中，将扬名与成功集一身而不必再由两个项目共同分享？    潘石屹：盖出好的房子，创造出好的建筑是最根本的。扬名和成功只是创造好建筑之后的附产品，过分的追求扬名和成功，就会失去根本。    主持人：网友潘石屹之网络精英版问，您目前是国内地产界人气极旺的人物，也有了很多自己满意的项目，但是从历史的角度上看你的建筑，还并不是占绝对优势，您是否考虑过自己未来的价值定位呢？是否打算在中国乃至世界的建筑史上写下一笔呢？具体将会是什么举措呢？比如建造国内第一大或者第一高楼什么的。    潘石屹：我从来没有想过，从来没有想过要建国内、世界上的第一高楼。而且我从心里面是反对不顾财力，不顾安全这样去做的。    主持人：网友网络直通车问，随着国家相继出台的金融和土地政策，越来越多的小开发商将退出房产圈，剩下的都是有实力的大企业，您认为这个现象会给市场带来“大企业的垄断格局”吗？顺驰曾扬言要做地产中的NO.1，您就不想做老大吗？    潘石屹：我没有想过做NO.1，没有想过做老大。盖出好房子是第一位的，其他都不重要，包括开发量多大也不重要。第一也好，NO.1也好，只是一个过往烟云的符号。    主持人：网友yinyin6340问，北京除了CBD ,您还对哪个地区的土地赶兴趣，您可否透露一下？    潘石屹：还是CBD。    主持人：网友闲人勉进问，请问潘总，SOHO在北京是成功的，作为品牌，会不会像阳光100、万达一样，全国各地到处复制品牌？     潘石屹：我们的开发下一步还是聚焦在北京，聚焦在北京的CBD，现在在CBD中，我们已经有135万平方米的开发项目，还不包括CBD―01地块。下一步我们的目标还是CBD中的地块，这是我们的长项和优势。我们公司没有在全国各地开发的想法。    现在北京房地产市场上急需打假的是打假的CBD    主持人：网友阿松问，你喜欢高迪的作品吗？他的早期作品：科米亚随性屋、比森斯之家、格尔之家、格尔馆，你喜欢他哪个作品？为什么？    潘石屹：说句老实话，我不是非常喜欢高迪的作品，但是他的作品很有影响力，尤其是对巴塞罗纳这个城市。我对高迪的作品更多的是觉得它很怪。    主持人：网友阿松问，你喜欢读谁的书？除了老子、孔子孟子之外的老先生的书之外，你喜欢王小波吗？    潘石屹：我喜欢读老子的书，庄子的书，王小波的书。    主持人：网友阿松问，同是作为娱乐人物，你怎么看待张国荣先生的？又怎么看待他的离世？请正面回答。    潘石屹：以前我经常住文华酒店，也经常去那个餐厅吃饭，自从张国荣跳下去后，我再没有住过文华酒店了。    主持人：网友我无后座力问，媒体称上海楼市高烧导致政府出面干预，禁止期房转售等一些措施出台。今年年初以来北京楼市有迹象显示也进入高烧期，只要是新盘几乎各个交易火爆，一些高介楼盘也出现排队抢购现象，而最令人费解的是此景况恰恰是在政府对房地产调控，银行进一步收紧银根的形势背景下出现。你认为发烧楼市需要冷静思考吗？    潘石屹：去年下半年北京的房地产形势很好，今年上半年的前几个月，情况也不错，我们现在看到的宏观调控政策，只是限制了市场中的供应量，即土地的供应量，对房地产发展商资金的供应量。需求量并没有减少，所以在这种情况下，北京的房地产市场我还是看好的。    主持人：网友地产大亨问，现在媒体和社会上对CCVT大厦是否开工的传言很多，您怎么看？    潘石屹：CCTV新大楼的传言很多，有的媒体说要建了，也有的媒体说要搬走了。这次在圣彼得堡也碰到了CCTV的设计师库哈斯。我想是建还是不建很快就会有结论了。否则在北京市最繁华的地段，CBD区域之内，20万平方米的土地闲置几年时间，也是一笔不小的浪费。    主持人：网友潘石屹之网络精英版问，目前讨论比较热的问题还有北京的城市规划趋向问题，主要涉及到了空间布局和地理位置职能规划的问题，不仅难倒了很多政府官员，甚至很多专家都很头疼，您对这个问题有何看法？这个题目比较大，您随便说几句自己的观点就好。    潘石屹：关于城市规划，如果我们总是要做什么空间布局，地理位置职能的划分，那就一定在一个误区中，没有跳出来。任何空间的布局，职能的划分都是不自然的，都是人为的，强加给这个城市的。城市的发展应该自然而然的成长。今天北京碰到的问题，更多的是人为的城市规划造成的难题。某一个区域是教育区，某一个区域是居住区，某一个区域是办公区，人每天要在城市中来回穿梭，浪费许多时间、精力，还造成城市的交通拥挤。城市规划和建筑一样要融合，功能不能单一。我刚从莫斯科回来，莫斯科的交通拥挤比北京还严重，北京的城市规划和莫斯科的城市规划犯的是一个毛病。当时北京的城市规划在50年代，就是照搬莫斯科的城市规划进行的。    主持人：网友一声叹息问，潘总，您好。我想了解一下潘总对即将修订的《北京市规划条例》中关于“严控开发商擅改规划，将确立规划的法律地位，开发商不允许随便修改”的规定的看法，请您从开发商的角度来评价一下。您觉得开发商修改规划一般是在什么情况下？出于什么目的？您的开发项目时有没有修改过规划？    潘石屹：规划是法，一旦确定谁也不能修改。房地产发展商修改的目的主要是经济利益的考虑。多建一些房子，多一些容积率，多赚一些钱。    主持人：网友潘石屹之网络精英版问，我所知，您位于CBD的甲级写字楼尚都国际中心推出了以售代租的方案，并为投资者打理租务的服务项目，这是否是国内首创的新写字楼出售理念呢，您是怎么考虑这个方案的？    潘石屹：尚都的一期是华远开发的，您说的甲级写字楼尚都国际中心是华远开发的，我不清楚。我只开发尚都的二期，三期，名字叫SOHO?尚都。    主持人：网友狼来了问，全球最大的中文搜索引擎百度联手知名房地产门户网站搜房网5月25日举行新闻发布会，公布了其“中国楼盘人气榜”、“中国十大地产品牌榜”、“中国地产十大英雄榜”，在十大英雄榜上潘总您排名第一，在十大地产品牌榜上SOHO中国排名第四，不知潘总您本人怎样看待这次排名？     潘石屹：我在网上看到了这个消息，这可能与我本人在网络上比较活跃，花费的精力和时间多有关。这个排行榜只能说明你是不是在网上活跃，很难说明别的问题。    主持人：网友狼来了问，据统计我国10.8亿元的网络广告市场中，近10％是房地产广告，而且投放量日益增加，有人断言房地产下一个战场就是在网上，不知您是否认同此观点。    潘石屹：网络确实是目前不容忽视的一个非常强大的媒体。    主持人：网友闲人勉进问，潘总，最后1分钟了，请说说当时在海南时候和秦枫等老朋友的趣事？    潘石屹：老朋友秦枫好长时间没有联系了，也不知道他在哪儿，提起秦枫有一种“文物”的感觉。    主持人：网友地产大亨问，很多人知道CBD，但不知道CBD到底是哪儿到哪儿？    潘石屹：北京的CBD只有3.99平方公里，现在冒牌的CBD比真的CBD还多。现在北京房地产市场上急需打假的是打假的CBD。    主持人：我们今天的提问到这里，比预计超出了十分钟，谢谢大家，下周再见。    潘石屹：时间到了，再见吧，谢谢大家，下次见！    来源：Tom 房产
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