城镇居民购买农村住房 法律不予支持-中新网
城镇居民购买农村住房 法律不予支持
　　龙岩7月28日电 (陈立烽
张金川)城镇居民购买农村住房，法律不支持。福建省龙岩市中级法院28日披露，该院作出了一起城镇居民购买农村住房案件维持原判的终审判决。
　　日，福建省武平县法院审结一起城镇居民购买农村住房案件，判决支持了李某要求确认《卖房协议书》无效、练某腾空该房屋的诉讼请求。练某不服提起上诉。
　　原来，李某兄弟共同在武平县红东村寨背窝建房屋一栋。房屋建成后，兄弟俩对房屋进行了析产，并分别取得了房屋所有权证和集体土地建设用地使用证。
　　日，李某某以父亲李某的名义及印章与练某签订一份《卖房协议书》，将李某所有的武平县寨背窝的房屋转让给练某，李某某得房价款33500元并向练某交付了该房屋所有权证原件，练某也入住该房屋。
　　2013年9月，李某以其儿子无权处置房屋及房屋买卖协议违反了农村集体土地不得转让给城镇居民的法律规定为由，向武平县法院起诉要求确认《卖房协议书》无效，并要求练某腾空该房屋交还李某。
　　法院经审理认为，涉案房屋的买卖必然涉及农村宅基地使用权的转让，必须符合有关宅基地转让的法律规定。农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有本集体经济组织的成员才可以申请使用宅基地，农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织成员以外的民事主体。
　　而练某属城镇居民，不属于武平县红东村集体经济组织成员。双方的房屋买卖行为违反法律法规的禁止性规定，被认定为无效行为。据此，法院依法作出前述判决。(完)
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城镇居民购买农村房屋的合同效力应如何认定
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　　[要点]
　　房屋与其所占用的土地具有不可分割的性质，房屋所有权建立在土地使用权基础之上，如果没有土地使用权，对附属在该土地上的建筑物也就没有所有权。因此，农村房屋买卖必然涉及到宅基地买卖，而我国法律、法规明确禁止宅基地买卖，相关的国家政策亦多次禁止城镇居民购买农村房屋。故城镇居民购买农村房屋由于违反了相关法律和国家政策的规定，依法应当认定为无效。
　　[案情]
　　原告：韩某某
　　被告：孙某某、郑某
　　日，韩某某与孙某某、郑某签订房屋买卖契约一份，内容为：“兹有淄河村村民孙某某平房一套，坐落于淄河村北面，东与谭玉行家为邻，留有一米的阴沟，西至路，南至路，北至谭玉文承包地分界处。经双方协商，孙某某自愿将此平房卖与张店韩某某女士为业，房款共98 000.00元，钱房当面交清，永不反悔。”同日，韩某某支付给孙某某、郑某现金20 000.00元。郑某给韩某某出具收条一份，内容为：“今收到韩某某现金贰万元整。”但孙某某、郑某收到20 000.00元价款后，一直未清理房屋，拒不将房屋交付给韩某某。韩某某要求两被告返还购房款20 000.00元，被告拒不返还。韩某某请求法院依法确认原、被告双方签订的房契无效，并要求二被告返还原告购房款20 000.00元。
　　[审判]
　　法院经审理认为：城镇居民购买农村宅基地上房屋的买卖合同违反我国现行法律法规的相关规定，因此根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，本案中双方签订的涉案合同（房契）依法属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故韩某某要求孙某某、郑某返还已付的20 000.00元购房款，具有事实和法律依据，依法予以支持。由于双方合同中既没有约定定金，收条上亦未注明该款系定金，故孙某某、郑某主张该20 000.00元系定金而不应返还的主张不能成立，依法不予支持。
　　[评析]
　　本案主要涉及城镇居民购买农村房屋的效力问题。因城镇居民购买农村房屋产生的纠纷目前是司法实务中的热点问题之一。本案即是这方面的典型案例。本案中，原告作为城镇居民到农村购买作为农民的被告的房屋，法院一、二审均认定双方签订的房屋买卖合同为无效合同，结合该案的具体情况来看，这一认定符合相关规定和政策的精神，无疑是正确的。
　　我国法律目前对房产和土地实行的是“地随房走”原则，即“房地一体”主义。如我国《物权法》第一百四十七条对此就明确规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”这是因为房屋与其所占用的土地具有不可分割的性质，房屋所有权建立在土地使用权基础之上，如果没有土地使用权，对附属在该土地上的建筑物也就没有所有权。因此，农村房屋买卖必然涉及到宅基地买卖，而我国法律、法规明确禁止宅基地买卖。我国《物权法》第一百五十三条明确规定了宅基地使用权的取得、行使和转让，要符合土地管理法等法律和国家有关规定。而根据《土地管理法》第十条和第六十二条的规定，作为农民集体所有的土地，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。除上述法律规定外，我国现有的政策则是多次禁止城镇居民购买农村房屋。1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）明确指出，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）也指出：“实行最严格的土地管理制度，……禁止城镇居民在农村购置宅基地。” 2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）则强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”2008年《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设，进一步促进农业发展农民增收的若干意见》（中发[2008]1号）则再次重申：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。” 而从理论上讲，宅基地使用权是农民作为农村集体经济组织成员的专属权利，与其特定的身份关系相联系，农村房屋买卖中买房人名义上是买房，但在我国房地一体的格局下，对农村房屋的处分必然涉及宅基地的处分，这有损集体经济组织的权益，是法律法规所明确禁止的。而且目前城镇居民购买农村房屋无法办理产权证书变更登记，即便房屋交付，买受人也无法获得所有权人的保护。因此综上所述，城镇居民购买农村房屋由于违反了相关法律和国家政策的规定，根据我国《合同法》第五十二条第一款第五项应认定为无效。
　　当然，对于城镇居民购买农村房屋的问题，上述“无效认定”只是一种原则，并不意味着只要是城镇居民购买农村房屋的合同就一概认定为无效合同，应结合具体案情，区分不同情况，要使裁判结果能够实现政治效果、法律效果和社会效果的有机统一。这就需要在效力认定方面注意以下两个方面：一是要考虑当事人和房屋的现实情况，如当事人主体身份、主张无效的实质性原因、房屋买卖合同履行、房屋的权属、是否经过审批和登记、有无翻建、扩建等。二是坚持利益平衡原则。要全面考虑到合同无效对双方当事人利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，买受人因房屋升值产生的损失；对买受人翻建、扩建房屋的，还要考虑对其添附价值进行补偿；等等。具体而言，以下几种情况可以作为例外情形考虑认定合同有效：一是部分城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记和产权变更手续；二是出卖方已经转为城镇居民；三是买卖行为发生时间较长，购买方已经在农村长时间居住，且房屋已经翻盖或者重建，尤其是1999年之前国家政策尚未全面禁止城镇居民购买农村房，对此从保障当事人居住权和稳定社会关系的角度认定房屋买卖合同有效，更能够被社会公众所接受。
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城镇居民可以购买农村房屋吗？
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在房地不可分割的情况下，农村房屋交易的对象不仅仅是地上建筑物，还必然包括该房屋占用的农村宅基地。农村宅基地属农村集体。《土地管理法》第六十三条明确规定：“农民集体的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。” 《土地管理法》虽未明确规定宅基地使用权不得转让和抵押，但有关“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，以及《土地管理法》之后颁布、生效的《担保法》第三十七“宅基地使用权不得抵押”的规定，均反映出立法者不允许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让的立法本意。 　　日《国务院厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 　　2004年12月，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。日，温家宝总理在国务院常务会议上再次重申“城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或小产权房”。 　　人民法院副院长黄松有同志主编的《中华人民共和国物权法条文理解与适用》一书认为，转让农村房屋和宅基地使用权的的，应当认定无效。黄松有在日《人民法院报》第8版“法院不支持城镇居民农村购房”一文中再次指出“民法通则第六条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。因此，人民法院在审理案件的时候，如果法律对某类纠纷没有明确规定，应该查找国家政策对此有没有规定。国定政策有规定的，适用国家政策进行裁判，而不能根据法官个人的理解进行自由裁量。”“人民法院不应支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求”。 　　从司法实践上看，其他地区的人民法院都认为现行法律禁止城镇居民购买农村房屋，如山东省人民法院《全省民事审判工作座谈会纪要》[鲁高法〔号]和《北京市人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》（京高法发[号）均认为“农村私有房屋买卖合同应当认定无效”。 　　日，温家宝总理在国务院常务会议上再次重申“城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或小产权房”。日，北京市第二人民法院对北京市通州区画家村“宋庄房讼”一案作出终审判决，认定农村房屋买卖合同无效（日《人民法院报》第4版）。 　　综上所述，我国现行法律禁止城镇居民购买农村房屋，涉案房屋买卖合同应属无效合同。
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房屋维修基金是用来维护住房的日常的基础设施的,大多时候是由开发商代为收取,那么在购买农村房屋时候需要交房屋维修基金吗?而购买农村房屋又该怎么交房屋维修基金呢?下面本文将为您整理关于购买农村房屋与房屋维修基金的相关内容,希望可以对您有所帮助。
购买农村房屋要交房屋维修基金吗?怎么交?
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客服电话： 400-850-8888 违法信息举报邮箱：房子不可以乱买 城里人买农村住房合同无效
导语：这年头，很多人认为买房子最重要的是有钱就行了，殊不知，有些房子不是您有钱，想买就能买的，最近，一城市户籍的王女士在农村购房，被法院判定购房无效，真是急坏了王阿姨一家人。时下有不少城里人到农村买房生活，殊不知，这个买卖是不合法的。近日，市三中院审结了一起房屋买卖合同纠纷，判决这样的买卖合同无效。法院审理查明，2004年4月，涪陵区的陈先生将自己的农村自建房屋出售给城市居民王女士，卖价4.2万元，陈先生出具了收条。2004年10月，王女士一家入住。后来，陈先生先后两次以王女士未缴清购房款为由锁住大门。日，王女士一家被迫离开。当年底，王女士起诉。一审法院审理后认为，双方达成的房屋买卖协议违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律法规的禁止性规定，属无效，故判决解除房屋买卖合同，陈先生退还房款，并支付利息。陈先生上诉，近日市三中院驳回上诉，维持原判。承办法官介绍，城市居民不是农村村民所在集体经济组织成员，购买农村自建房屋不受法律保护。另外，农民也不能向本集体经济组织以外的其他人员转让农村住房。为此，提醒城市居民谨慎购买此类房屋，避免不必要的纠纷。编后：小编在这还得啰嗦一句，大家在买房时一定要注意购房合同的有效性，像是买卖房屋这种事情，凭着收据是绝对不行的，一旦后期维权，也会更加复杂繁琐。腾讯房产声明：一切标明来源"腾讯房产"或注有"腾讯房产"LOGO的所有文字图片等资料，版权均属腾讯房产所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，最终以开发商公布为准，买房需谨慎，投资有风险。
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（共有4个回答）
　　一、农村房屋买卖应注意哪些必要程序？ &&
　　1、房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意。 &&
　　2、如系共有房屋，必须征得其他共有人同意。 &&
　　3、应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件。 &&
　　4、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵：如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施。 &&
　　5、应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。房屋买卖合同应由相关职能部门审批，并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续；还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。 &&
　　二， &&村民能否出卖其宅基地上房屋？ &&
　　《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看，法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅，但对售房主体却有限制。 &&
　　农村房屋买卖的出售方一般为农村集体经济组织的村民，而购买方则存在两种情况：一是集体经济组织内部成员，二是集体经济组织以外的成员。 &&
　　1、集体经济组织内部成员又分三种具体情况：一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准；二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准；三是已在集体经济组织落户，但尚没有分到宅基地。根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家规定标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的。对上列第二种情况，村民如再申请第二处宅基地时超过国家规定标准的，也不应得到批准。至于第三种情况，则可依法申请建房用地。 &&
　　《江苏省土地管理条例》第35条规定：购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地的条件。据此对照上列三种情况：第一种情况已不能再申请建房，故无法购买村民房屋；第二种情况能不能购买村民房屋，则取决于其所占用的宅基地是否超标；第三种情况应属符合申请建房用地条件，故可以购买村民房屋。 &&
　　2、如果是集体经济组织以外的成员，会出现两种情况： &&
　　（1）城镇居民。根据1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。1999年《江苏省政府关于加强土地转让管理的通知》也强调：禁止农民将住宅向城镇居民出售。因此，城镇居民不是农村房屋买卖合法的购买方。 &&
　　（2）本集体经济组织以外的农民。根据国家土地管理法的相关规定，只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地。因此，本集体经济组织以外的农民也不是农村房屋买卖合法的购买方。
.　　一、农村房屋买卖应注意哪些必要程序？
　　1、房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意。
　　2、如系共有房屋，必须征得其他共有人同意。
　　3、应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件。
　　4、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵：如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施。
　　5、应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。房屋买卖合同应由相关职能部门审批，并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续；还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。
我国《土地管理法》第八条规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有。该法第六十二条进一步规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。　　农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照《土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。　　农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准9　　农村宅基地使用权，是指农村居民在法律允许范围内对宅基地的占有、使用、收益的权利s虽然农村居民住房全归私人所有，但根据我国法律规定，宅基地属于农村集体所有，农民个人没有所有权，只有使用权，因此，农村居民建住宅的宅基地使用权应当向农村集体经济组织或者农村村民委员会提出申请，并经过乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准，并且不得转让、出租或抵押aeim国家保护私有房屋合法买卖，继承、赠与等权利，房屋所有权的变动，必须报请县级人民政府房屋管理部门进行变更登记但宅基地使用权是不能继承的，也不能擅自赠与或买卖。　　所以，综上所述，由于你不是那个村的村民，不能在那个村拥有宅基地的使用权，尽管有村委见证，县国土局也不会给你办理宅基地的《集体土地使用权证》的，同时，根据《房屋登记办法》第87条的规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”，县房产管理部门也不会给你办理《房产证》的。房产证和土地使用证不过户情况下房子只能说私下是属于你的，但不是合法的，土地以后增值也就不可能完全是你的了当然所有这些也仅仅是供你参考而已，如果你能够摆平所有的政府部门，能拿到合法的（至少从表面上）各种手续，买上还是可以的，至少也是相对保险的一种投资嘛。
　　建议你要慎重处理，否则一不小心会鸡飞蛋打062　　我国《土地管理法》第八条规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有。该法第六十二条进一步规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。　　农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照《土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。　　农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准9　　农村宅基地使用权，是指农村居民在法律允许范围内对宅基地的占有、使用、收益的权利s虽然农村居民住房全归私人所有，但根据我国法律规定，宅基地属于农村集体所有，农民个人没有所有权，只有使用权，因此，农村居民建住宅的宅基地使用权应当向农村集体经济组织或者农村村民委员会提出申请，并经过乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准，并且不得转让、出租或抵押aeim国家保护私有房屋合法买卖，继承、赠与等权利，房屋所有权的变动，必须报请县级人民政府房屋管理部门进行变更登记但宅基地使用权是不能继承的，也不能擅自赠与或买卖。　　所以，综上所述，由于你不是那个村的村民，不能在那个村拥有宅基地的使用权，尽管有村委见证，县国土局也不会给你办理宅基地的《集体土地使用权证》的，同时，根据《房屋登记办法》第87条的规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”，县房产管理部门也不会给你办理《房产证》的。房产证和土地使用证不过户情况下房子只能说私下是属于你的，但不是合法的，土地以后增值也就不可能完全是你的了当然所有这些也仅仅是供你参考而已，如果你能够摆平所有的政府部门，能拿到合法的（至少从表面上）各种手续，买上还是可以的，至少也是相对保险的一种投资嘛。
目前，取暖方式有多样性，对于已经装修好的房屋，可以采用附墙式电热膜:电热墙膜:第二代电热膜，铺设于墙面，第三代电热膜可用于地面。电热膜按外观形状分类最长见的有三
不可以的，现在还不能办理跨区域的住房公积金贷款。至于这个区域的限定就是按照地级市（州）来划分的。打个比方，假如你在遵义工作，在贵阳购房的话，两个地方都不能办理住
先结婚，拿到结婚证之后，就可以把你老公的户口迁到你的户口所在地，就可以申请宅基地自建房了！所以说只要你的户口在村里并且是农业户口就好办了！
你老公是什么户口没
国家有原则规定。省市有具体细则。建议:抓紧找市一级农村危旧房改造办(现在各市应都有该临时办事机构、区县一级照此办理)，具体咨询相关政策。应该是政府组织、统一规划
1、注意设计房屋时和邻居协商，不要触动邻居的忌讳； &&2、注意排水排污设计，保证居住环境干净卫生； &&3、注意隐私保
有村委证明信就可以提取
要拆迁，就算你的房子只值500/M2，他补助800是说不通的，一般政府都会有标准的，楼房，平房，瓦房，当然有不一定的赔偿，你说到是补助金，你可以不要啊，
你没看政策吧，现在只有2个区试点实行，你不在那个区谈都不谈。不说你年龄问题，现在的经济适用房针对的是知青回沪，本事要没有住房的，包括父母什么的，再说了，还要看你
根据中共中央情报局确定！你所说的新农村规划纯属虚构！
如果你父母的宅基地已经超过标准，村集体有权不再发放。
第九条 农村村民有下列情形之一的，不予批准使用宅基地:
(一) 年龄未满十八岁的;
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