当前位置：&>&&>&
夏柱智：土地管理法有无必要大修？
―33个土地制度改革试点的进展、问题和启示
　　2015开始的关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地三项土地制度改革试点广受瞩目，因为试点结果直接服务于新一轮《土地管理法》修订，对中国城镇化和工业化的道路选择将产生深刻的影响。在2017年试点即将结束之时，正确而全面地总结试点成果十分重要。为了有利于科学推进《土地管理法》修订，本报告基于已有公开报道资料，对33个土地制度试点的改革进展进行分门别类的梳理，克服主流舆论的片面性。在此基础上对土地制度改革中的焦点问题进行批判性的讨论，意在提出问题。最后报告对当《土地管理法》修改提出一些初步建议。
土地管理法
　　一、先行先试和授权改革
　　土地制度是国家的基础性制度，事关经济社会发展和国家长治久安，应当慎重稳妥进行，主要办法是通过试点先行先试。在依法治国的背景下，试点改革本身也应当于法有据，因此必须得到全国人大常委会的授权。这是新一轮土地制度改革的重要特征，有利于慎重稳妥推进改革。
　　日，中办、国办引发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作》的意见，为土地制度改革试点提供了指导思想、基本原则和主要内容，尤其重要的是提出了坚守改革底线：深化农村土地制度改革，必须确保土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、利益不受损，坚持试点先行，总结完善后再逐步推开。日，全国人大常委会第十三次会议授权通过《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县(市区)行政区域暂时调整实施相关法律规定的决定(草案)》，暂停《土地管理法》五个条款，《城市房地产管理法》一个条款，&上述调整在日前试行，对实践证明可行的，修改完善有关法律;对实践证明不宜调整的，恢复施行有关法律规定。&日，国土资源部印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则》，各地区土地制度改革试点正式启动。根据该草案，暂时调整实施的具体内容包括：
　　暂时停止实施土地管理法第四十三条和第六十三条、城市房地产管理法第九条关于集体建设用地使用权不得出让等规定，明确在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。
　　暂时调整实施土地管理法第四十四条、第六十二条关于宅基地审批权限的规定，明确使用存量建设用地的，下放至乡(镇)人民政府审批，使用新增建设用地的，下放至县级人民政府审批。
　　暂时调整实施土地管理法第四十七条关于征收集体土地补偿的规定，明确综合考虑土地用途和区位、经济发展水平、人均收入等情况，合理确定土地征收补偿标准，安排被征地农民住房、社会保障。加大就业培训力度，符合条件的被征地农民全部纳入养老、医疗等城镇社会保障体系。有条件的地方可采取留地、留物业等多种方式，由农村集体经济组织经营[1]。
　　同时，农村土地制度改革还涉及到配合农民住房财产权抵押担保转让试点内容。日，国务院印发《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》，决定在全国选取部分县(市、区)开展对农村承包土地的经营权和农民住房财产权的&两权&抵押贷款试点。试点同样要得到授权。日，全国人大常委会授权在天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域，暂时调整实施物权法第184条、担保法第37条关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定，允许以农民住房财产权(含宅基地使用权)抵押贷款[2]。
　　全国人大常委会授权暂停实施的相关法律条款是土地管理法最核心的条款，尤其是暂停第四十三和第六十三条关于&集体建设用地使用权不得出让&的法律规定，涉及到土地制度法律根本原则，引起了舆论普遍关注。33个土地制度改革试点的核心任务就是通过试验，对这些法律暂停实施造成的影响进行全面客观的评估，有哪些成效，有哪些问题，分析各方得失利弊，从而有利于科学修订《土地管理法》。
　　按照中央部署，一共有33个土地制度改革试点，其中土地征收制度改革试点3个，集体经营性建设用地入市改革试点15个，农村宅基地制度改革试点15个。2015年各试点的重点工作是是&建机构，定制度&，2016年是&试制度，试成效&，2017年则是形成&可复制、可推广、利修法&的改革成果，修法的基本原则是&对实践证明可行的，修改完善有关法律;对实践证明不宜调整的，恢复施行有关法律规定&。今年是土地制度改革的收官之年，各个试点进展如何，取得了什么成效，存在什么问题，对土地管理法修订有什么样启示，值得深入总结。试点目前仍然处于&封闭运行&状态，缺乏深入调查研究。然而基于改革的重要性和敏感性，各类报道和评论积累的资料已经十分丰富，形成本文的资料基础。基于对33个试点资料的研究，我们认识到土地制度改革牵涉利益面广，试点内容十分复杂，试点效果和问题在短期内还未充分显现。目前主流舆论(包括官方媒体)的解读带有严重片面性，表现为只有&成效&而没有&问题&，对试点做法缺乏反思性分析，忽视了对改革各方得失利弊的全面分析，更罔顾六十多年来中国特色土地制度的合理性及巨大制度优势，从而对《土地管理法》修改有极大的误导。真理愈辩愈明，在2017年土地制度改革试点即将收官时，国家有必要开放试点，引入各方力量参与研究和争论，在此基础上科学地推进法律修订，避免颠覆性错误。
　　二、土地征收制度改革试点
　　由于征地制度改革难度大，地方政府办点积极性不足，改革试点仅有3个，而且均是经济欠发达地区，分别是：河北省定州市、内蒙古和林格尔县(和林县)和山东省禹城市，试点本身有较大的局限性。据介绍，目前三个试点地区按新办法实施征地共59宗，一共3.85万亩土地[3]。从改革内容来看，试点地区在缩小征地范围、规范征地程序和改革方式等方面开展了多项探索。规范征地程序及征地补偿方式的改革是改革的重点内容，缩小征地范围仍未取得显著进展，其成果表现为制定了区分公益性和非公益性用地的《土地征收目录》。
　　(一)试点进展状况
　　1、缩小征地范围
　　缩小征地范围目前更多地停留在制度文本上。和林县缩小征地范围体现两个方面：一是政府退出经营性项目建设用地供给。和林县参照《划拨用地目录》等法规文件，采取列举法和专家征询意见法编制了县《土地征收目录(试行)》，严格界定公益性和经营性建设用地，经认定不属于公益性建设项目，不得动用征收权，新增建设用地需求交给市场解决[4]。二是市场解决供地问题的方式是集体经营性建设用地入市。2016年，试点在2015年土地征收制度改革试点基础上增列为集体经营性建设用地入市试点。报道列举的案例是2016年5月和林发电厂贮灰场项目。这是该试点第一宗农村集体经营性建设用地使用权转让，项目占地是一块&未利用地&，位于新店子镇高夭子村，政府通过增减挂钩解决建设用地指标，把这块地转为集体经营性建设用地，集体采取转让方式提供集体建设用地使用权，获得收益70万元[5]。
　　2、规范征地程序
　　规范征地程序强调风险评估、政府和农民协商、信息公开和签订规范协议。比较典型的是河北定州。据报道，定州形成了&一个评估、两轮协商、三次公告、四方协议&的方式，已经用新的办法进行征地3000多亩。评估即风险评估，由维稳、信访、法制、规划、环保等部门组成的土地征收风险评估领导小组，对具体项目征地所产生的社会稳定风险从法律法规、群众利益、生态环保等多侧面予以评估，并作出该项目征地是否实施的结论。两轮协商即是政府和村委会、村民进行协商，不通过就不征地。协商的内容是补偿安置标准和土地征收协议。三次公告即村集体、村民同意后，国土部门发布土地征收预公告、公告，最后第三次公告每一个村民具体被征地面积、补偿等相关细节。最后由四方即村民、村委会、乡镇、国土部门签订征地协议[6]。
　　3、征地补偿方式改革
　　试点地区经济发展水平并不高，提高征地补偿能力有限，但是相对于试点之前，各类征地补偿叠加起来确实推高了征地补偿，同时补偿方式也不断改革完善。不过相对来说，补偿仍然远低于发达地区。和林县测算得出结论：&采用多种测算结果加强叠加，突破了以往统一年产值补偿倍数限制，上涨幅度10%-21%，每亩最高增加7079元&[7]。定州市在给予农民足额的土地补偿和安置补偿外，还根据农民自愿给予粮食补贴或社会保障安置。为了让农民有长期收益，还探索给被征地农民集体留地安置，增加农民集体的收入[8]。定州的新做法是发达地区很早就探索出来的。比较有特色的是山东省禹城市。禹城市通过征地补偿资金代管存放的方式完善被征地农民多元保障。代管资金封闭运行、农户固定收益、政府兜底兑现，实现保值增值。政府和村集体及农民一次签订五年协议，每年分两次将固定收益兑现到被征地村。收益标准按照700斤小麦/亩，800斤玉米/亩的市场价格确定固定收益，相当于约1500元/亩的年利息收益。[9]
　　(二)试点所提出的问题
　　1、缩小征地范围的困境
　　土地征收制度改革之基本要求是&探索缩小征地范围&，这是十七届三中全会以来的征地改革的重要目标。缩小征地范围关键是对&公共利益&的概念进行界定，而这一概念恰恰是公认的难以界定的。梁彗星认为&公共利益&具有不确定性，&发展性和开放性&、&宽泛性&以及&抽象性和模糊性&，实质界定&公共利益&一直存在立法技术难题。[10]前国家土地局副局长马克伟认为，征地方面的&公共目的&与&非公共目的&并不对应于中的&公益性&和&经营性& [11]。故舆论指责政府征地后出让用于经营性开发违背征地的&公共利益&原则，即是将经营性开发与公共利益绝然对立，忽视土地经营性开发过程的公共利益成分。
　　严格界定公益性用地，政府退出经营性用地供给，仅征收公益性用地，在实践上也难以操作。就形式上而言，地方政府很容易制定《土地征收目录》，作为土地征收制度改革的成果，而实质上，这一改革成果将会对现行土地制度和城市开发产生严重影响。一是土地财政问题。集体供地获得入市收益，相应的是政府损失&土地财政&，而土地财政是地方政府快速建设城市基础设施的主要资金来源。二是即使解决了财政问题，政府征收的公益性用地和直接入市的非公益性用地犬牙交错，挑选公益性用地单独征收，根本无法操作[12]。因为土地价值较高的原因是来自于政府的规划，没有理由让被规划为经营性用途的土地所有者获得高价，而让被规划为公益性土地用途的土地所有者获得低价。
上一篇：下一篇：
城市户口居民能否继承农村宅基地
政府在向村民进行征地的时候，需要出示相关的法律文件，包括政府征地拆迁批文。看到批文后村民应该要积极的配合相关的征地活动，
中国地大物博，要到各地去必须要建设好基础设施，高速公路就是让国内交通发展起来的重要道路。
在之前农村很多的地方都是泥巴路，好一点的是石头路，不过都不平，石头的棱角都露出来很多，现在都有农村公路的，有的时候被农村
关注公众号
农权法律网 争取一个法治与平等的世界
全国免费咨询热线:010-
地址：北京市丰台区草桥欣园二区9号楼二层B座218室
备案号：京ICP备号
CopyrightCopyright & 农权法律网 版权所有农村凋敝宅基地可有偿被收回_网易新闻
农村凋敝宅基地可有偿被收回
用微信扫码二维码
分享至好友和朋友圈
（原标题：农村凋敝宅基地可有偿被收回）
　　本报10月19日讯（记者　要维维）今天，记者从省国土资源厅获悉，《山西省闲置凋敝宅基地整治盘活利用试点工作方案》（以下简称《方案》）出台。选取太原市晋源区、晋城市泽州县、忻州市代县、朔州市右玉县为试点，宜耕则耕、宜林则林。我省将探索多途径凋敝宅基地整治盘活利用，整治主体可以是政府、村集体经济组织，也可以是相关企业。　　为盘活农村闲置土地资产、增加农民财产性收入，我省拟在太原市晋源区、晋城市泽州县、忻州市代县、朔州市右玉县探索开展闲置凋敝宅基地整治盘活利用试点任务。《方案》明确，试点坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线进行闲置凋敝宅基地整治盘活。试点在政府引导基础上，充分尊重农民意愿进行，严禁强拆强建。　　凋敝宅基地如何盘活整治？《方案》提出，整治工作要因地制宜，宜耕则耕、宜林则林、宜草则草、宜建则建，注重点面结合。盘活整治之前，试点地要先对辖区内闲置凋敝宅基地调查摸底，调查涉及农村两年以上的闲置凋敝宅基地，包括批准两年未建设、农村劳动力转移进城、户籍农转非、一户多宅、建新未拆旧、生态移民安置搬迁、扶贫移民搬迁、地质灾害搬迁、废弃无主等原因造成的闲置凋敝农村宅基地。调查方式将以行政村为单元，按自然村走访座谈，摸清宅基地闲置凋敝情况，实地调查其权属来源、分布、权利人名称、闲置原因和面积等。　　农村闲置凋敝宅基地的整治主体，可以是县（市、区）政府，可以是乡镇政府，可以是村集体经济组织，也可以是相关企业。如果以县（市、区）政府、乡镇政府或相关企业为整治主体的，必须要取得农村集体经济组织的同意。　　闲置凋敝宅基地整治盘活利用有啥途径？《方案》明确，一是通过复耕复绿调整利用，“宜耕则耕、宜林则林、宜草则草”，对闲置凋敝宅基地进行复垦，达到土地复耕、生态复绿和消灾除险的目标。通过复垦达到农用地管理条件的，新增耕地可用于落实耕地占补平衡。通过增减挂钩方式调整利用产生的增减挂钩节余指标可在本地区范围有偿交易，国家级贫困县可在全省范围内交易。二是通过招商引资就地建设。按照“宜建则建”要求，将闲置凋敝宅基地进行整治，经批准后调整为其他集体建设用地，或征收为国有建设用地，就地进行项目建设。
　　整治后的集体建设用地可采用入股、联营等方式合作经营，征收的国有建设用地可采用出让、租赁等方式，重点支持城镇化建设、新农村建设、移民搬迁、休闲旅游养老建设等，盘活农村土地资产，增加农民收入，改善人居环境，促进经济发展。　　此外，我省还将建立完善农村宅基地有偿退出激励机制和宅基地收储利用工作。充分发挥政府主导和村民自愿，按照一户一宅要求，利用有偿调剂、有偿收回等方式，引导农村闲置凋敝宅基地规范有序退出。同时对收回农户的宅基地集中起来进行储备、开发和复垦，整合盘活农村宅基地资源。
(原标题：农村凋敝宅基地可有偿被收回)
本文来源：山西新闻网-山西晚报
责任编辑：王晓易_NE0011
用微信扫码二维码
分享至好友和朋友圈
加载更多新闻
热门产品:　　　
:　　　　　　　　
:　　　　　　　　　
热门影院：
阅读下一篇
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈农村村民住宅用地审批&&&建设用地19
农村村民住宅用地审批&&&建设用地19
&( 23:13:07)
农村村民住宅用地审批&&&建设用地19
《土地管理法》第62条&&农村村民住宅用地审批&&
农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
1.《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年3月11日〔1995〕国土&[籍]&字第26号2010年12月3日修订）
第45条&1982年2月国务院发布,《村镇建房用地管理条例》之前农村居民建房占用的宅基地，超过当地政府规定的面积，在《村镇建房用地管理条例》施行后未经拆迁、改建、翻建的，可以暂按现有实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。
第46条&1982年2月《村镇建房用地管理条例》发布时起至1987年1月《土地管理法》开始施行时止，农村居民建房占用的宅基地，其面积超过当地政府规定标准的，超过部分按1986年3月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》及地方人民政府的有关规定处理后，按处理后实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。
符合当地政府分户建房规定而尚未分户的农村居民，其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，可按现有宅基地面积确定集体土地建设用地使用权。
第48条&非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。
第49条&接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权。继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。
第50条农村专业户宅基地以外的非农业建设用地与宅基地分别确定集体土地建设用地使用权。
第51条按照本规定第四十五条至第四十九条的规定确定农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。
第52条&空闲或房屋坍埸、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。
2.《国土资源部印发〈关于加强农村宅基地管理的意见〉的通知》（2004年11月2&曰国土资发〔2004〕234号）
为切实落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号），进一步加强农村宅基地管理，正确引导农村村民住宅建设合理、节约使用土地，切实保护耕地，现提出以下意见：
一、严格实施规划，从严控制村镇建设用地规模
（一）抓紧完善乡（镇）土地利用总体规划。各地要结合土地利用总体规划修编工作，抓紧编制完善乡（镇）土地利用总体规划，按照统筹安排城乡建设用地的总要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则，合理确定小城镇和农村村民点的数量、布局、范围和用地规模。经批准的乡（镇）土地利用总体规划，应当予以公告。
国土资源管理部门要积极配合有关部门，在已确定的村镇建设用地范围内，做好村镇建设规划。
（二）按规划从严控制村镇建设用地。各地要采取有效措施，引导农村村民住宅建设按规划、有计划地逐步向小城镇和中心村集中。对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当集中兴建村民住宅小区，防止在城市建设中形成新的“城中村”，避免“二次拆迁”。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新建、重建、改建住宅。
（三）加强农村宅基地用地计划管理。农村宅基地占用农用地应纳入年度计划。省（区、市）在下达给各县（市）用于城乡建设占用农用地的年度计划指标中，可增设农村宅基地占用农用地的计划指标。农村宅基地占用农用地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩。县（市）国土资源管理部门对新增耕地面积检查、核定后，应在总的年度计划指标中优先分配等量的农用地转用指标用于农民住宅建设。
省级人民政府国土资源管理部门要加强对各县（市）农村宅基地占用农用地年度计划执行情况的监督检查，不得超计划批地。各县（市）每年年底应将农村宅基地占用农用地的计划执行情况报省级人民政府国土资源管理部门备案。
二、改革和完善宅基地审批制度，规范审批程序
（四）改革和完善农村宅基地审批管理办法。各省（区、市）要适应农民住宅建设的特点，按照严格管理，提高效率，便民利民的原则，改革农村村民建住宅占用农用地的审批办法。各县（市）可根据省（区、市）下达的农村宅基地占用农用地的计划指标和农村村民住宅建设的实际需要，于每年年初一次性向省（区、市）或设区的市、自治州申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后由县（市）按户逐宗批准供应宅基地。
对农村村民住宅建设利用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的，由村、乡（镇）逐级审核，批量报县（市）批准后，由乡（镇）逐宗落实到户。
（五）严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。
农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。
（六）规范农村宅基地申请报批程序。农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。
各地要规范审批行为，健全公开办事制度，提供优质服务。县（市）、乡（镇）要将宅基地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划向社会公告。
（七）健全宅基地管理制度。在宅基地审批过程中，乡（镇）国土资源管理所要做到“三到场”。即：受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等；宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地；村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。各地一律不得在宅基地审批中向农民收取新增建设用地土地有偿使用费。
（八）加强农村宅基地登记发证工作。市、县国土资源管理部门要加快农村宅基地土地登记发证工作，做到宅基地土地登记发证到户，内容规范清楚，切实维护农民的合法权益。要加强农村宅基地的变更登记工作，变更一宗，登记一宗，充分发挥地籍档案资料在宅基地监督管理上的作用，切实保障“一户一宅”法律制度的落实。要依法、及时调处宅基地权属争议，维护社会稳定。
三、积极推进农村建设用地整理，促进土地集约利用
（九）积极推进农村建设用地整理。县市和乡（镇）要根据土地利用总体规划，结合实施小城镇发展战略与“村村通”工程，科学制定和实施村庄改造、归并村庄整治计划，积极推进农村建设用地整理，提高城镇化水平和城镇土地集约利用水平，努力节约使用集体建设用地。农村建设用地整理，要按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则，按规划、有计划、循序渐进、积极稳妥地推进。
（十）加大盘活存量建设用地力度。各地要因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。制定消化利用的规划、计划和政策措施，加大盘活存量建设用地的力度。农村村民新建、改建、扩建住宅，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地未利用的，不得批准占用耕地。利用村内空闲地、老宅基地建住宅的，也必须符合规划。对“一户多宅”和空置住宅，各地要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。
（十一）加大对农村建设用地整理的投入。对农民宅基地占用的耕地，县（市）、乡（镇）应组织村集体经济组织或村民小组进行补充。省（区、市）及市、县应从用于农业土地开发的土地出让金、新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费中拿出部分资金，用于增加耕地面积的农村建设用地整理，确保耕地面积不减少。
四、加强法制宣传教育，严格执法
（十二）加强土地法制和国策的宣传教育。各级国土资源管理部门要深入持久地开展宣传教育活动，广泛宣传土地国策国情和法规政策，提高干部群众遵守土地法律和珍惜土地的意识，增强依法管地用地、集约用地和保护耕地的自觉性。
（十三）严格日常监管制度。各地要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
要强化乡（镇）国土资源管理机构和职能，充分发挥乡（镇）国土资源管理所在宅基地管理中的作用。积极探索防范土地违法行为的有效措施，充分发挥社会公众的监督作用。对严重违法行为，要公开曝光，用典型案例教育群众。
3.&《国土资源部关于进一步完事农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》(2010年3月2日国土资发〔2010〕28号）
各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土坏境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、规划和国土资源管理局），副省级城市国土资源行政主管部门，各派驻地方的国家土地督察局：
规范农村宅基地管理，对于统筹城乡发展，促进节约集约用地，维护农民的合法权益，推进社会主义新农村建设，保持农村社会稳定和经济可持续发展具有重要意义。为贯彻落实中央有关要求，现就进一步完善农村宅基地管理制度，切实维护农民权益的有关问题通知如下：
一、加强规划计划控制引导，合理确定村庄宅基地用地布局规模
(一）加强农村住宅建设用地规划计划控制。根据新农村建设的需要，省级国土资源行政管理部门要统筹安排并指导市、县国土资源行政管理部门，结合新一轮乡（镇）土地利用总体规划修编，组织编制村土地利用规划，报县级人民政府审批。在县级土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界内的村土地利用规划，要与城镇规划相衔接，合理划定农民住宅建设用地范围；在土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界外的村庄，县级国土资源管理部门要在摸清宅基地利用现状和用地需求的基础上，以乡（镇）土地利用总体规划和村土地利用规划为控制，组织编制村庄宅基地现状图、住宅建设用地规划图和宅基地需求預测十年计划表（即“两图一表”），制定完善宅基地申请审批制度，张榜公布，指导农民住宅建设按规划、有计划、规范有序进行。
(二）科学确定农村居民点用地布局和规模。市、县在新一轮土地利用总体规划修编中，要按照城乡一体化的要求，结合城镇规划，合理确定土地利用总体规划划定的城镇建设扩展边界内的城郊、近郊农村居民点用地布局，严格控制建设用地规模，防止出现新的“城中村”。对土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界外的村庄，要结合县城镇村体系规划、新农村发展规划和产业规划，在乡（镇）土地利用总体规划中合理确定保留、调整和重点发展的农村居民点用地，统筹农村公益事业、基础设施、生沽、生态、生产用地需求，合理确定中心村和新村建设用地规模，指导农民住宅和村庄建设按规划有序进行。
(三）改进农村宅基地用地计划管理方式。新增农村宅基地建设用地应纳入土地利用年度计划，各地在下达年度土地利用计划指标时应优先安排农村宅基地用地计划指标，切实保障农民住宅建设合理用地需求。占用耕地的，必须依法落实占补平衡。农村建设用地计划指标应结合农村居民点布局和结构调整，重点用于小城镇和中心村建设，控制自然村落无序扩张。
二、严格标准和规范，完善宅基地管理制度
(四）严格宅基地面积标准。宅基地是指农民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地，“一户一宅”是指农村居民一户只能申请一处符合规定西积标准的宅基地。各地要结合本地资源状况，按照节约集约用地的原則，严格确定宅基地面积标准。要充分发挥村自治组织依法管理宅基地的职能。加强对农村宅基地申请利用的监管。农民新申请的宅基地面积，必须控制在规定的标准内。
(五）合理分配宅基地。土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界内的城郊、近郊农村居民点用地，原則上不再进行单宗分散的宅基地分配，鼓励集中建设农民新居。土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界外的村庄，要严格执行一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地的政策。经济条件较好、土地资源供求矛盾突出的地方，允许村自治组织对新申请宅基地的住户开展宅基地有偿使用试点。试点方案由村自治组织通过村民会议讨论提出，经市、县国土资源管理部门审核报省级国土资源管理部门枇准实施，接受监督管理。
(六）规范宅基地审批程序。各地要根据实施土地利用总体规划和规范农民建房用地的需要，按照公开高效、便民利民的原則，规范宅基地审批程序。在土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界内，县（市）要统筹安排村民住宅建设用地。在土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界外，已经编制完成村土地利用规划和宅基地需求预测十年计划表的村庄，可适当简化审批手续。使用村内原有建设用地的，由村申报、乡&(镇）审核，批次报县（市）批准后，由乡（镇）国土资源所逐宗落实到户；占用农用地的，县（市）人民政府于每年年初一次性向省、自治区、直辖市人民政府或省级人民政府授权的设区的市、自治州申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后，由乡&(镇）国土资源所逐宗落实到户，落实情况按年度向省（区、市）国土资源管理部门备案。
宅基地审批应坚持实施“三到场”。接到宅基地用地申请后，乡（镇）国土资源所或县（市）国土资源管理部门要组织人员到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地，明确建设时间并受理农民宅基地登记申请。村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地，符合规定的方可办理土地登记，发放集体建设用地使用权证。
(七）依法维护农民宅基地的取得权。农民申请宅基地的，乡（镇）、村应及时进行受理审查，对符合申请条件，且经公示无异议的，应及时按程序上报。县（市）人民政府对符合宅基地申请条件的，必须在规定时间内批准，不得拖延和拒绝。各地县&(市）人民政府要建立健全农民宅基地申报、审批操作规范，并根据本地区季节性特点和农民住宅建设实际，明确宅基地申请条件和各环节办理时限要求，向社会公开，接受社会监督，切实维护农民依法取得宅基地的正当权益。
(八）加强农村宅基地确权登记发证和档案管理工作。各地要按照相关规定，依法加快宅基地确权登记发证，妥善处理宅基地争议。要摸清宅基地底数，掌握宅基地使用现状，并登记造册，建立健全宅基地档案及管理制度，做到变更一宗，登记一宗。要积极建立农村宅基地动态管理信息系统，实现宅基地申请、审批、利用、查处信息上下连通、动态管理、公开查询。
三、探索宅基地管理的新机制，落实最严格的节约用地制度
(九）严控总量盘活存量。要在保障农民住房建设用地基础上，严格控制农村居民点用地总量，统筹安排各类建设用地。农民新建住宅应优先利用村内空闲地、闲置宅基地和未利用地，凡村内有空闲宅基地未利用的，不得批准新增建设用地。鼓励通过改造原有住宅，解决新增住房用地。各地要根据地方实际情况制定节约挖潜、盘活利用的具体政策措施。
(十）逐步引导农民居住适度集中。有条件的地方可根据土地利用规划、城乡一体化的城镇建设发展规划，结合新农村建设，本着量力而行、方便生产、改善生活的原則，因地制宜、按规划、有步骤的推进农村居民点撤并整合和小城镇、中心村建设，引导农民居住建房逐步向规划的居民点自愿、量力、有序的集中。对因撤并需新建或改扩建的小城镇和中心村，要加大用地计划、资金的支持。对近期规划撤并的村庄，不再批准新建、改建和扩建住宅，应向规划的居民点集中。
(十一）因地制宜地推进“空心村”治理和旧村改造。各地要结合新农村建设，本着提高村庄建设用地利用效率、改善农民生产生活条件和维护农民合法权益的原則，指导有条件的地方积极稳妥地开展“空心村”治理和旧村改造，完善基础设施和公共设施。对治理改造中涉及宅基地重划的，要按照新的规划，统一宅基地面积标准。对村庄内现有各类建设用地进行调整置换的，应对土地、房屋价格进行评估，在现状建设用地边界范围内进行；在留足村民必需的居住用地（宅基地）前提下，其他土地可依法用于发展二、三产业，但不得用于商品住宅开发。
四、加强监管，建立宅基地使用和管理新秩序
(十二）建立宅基地管理动态巡查和责任追究制度。县（市）、乡（镇）国土资源管理部门要建立健全农村宅基地管理动态巡查制度，切实做到对宅基地违法违规行为早发现、早制止、早报告、早查处。县市国土资源执法监察机构和乡镇国土资源所是农村宅基地动态巡查工作的实施主体，对动态巡查负直接责任。建立动态巡查责任追究制度，对巡查工作不到位、报告不及时、制止不得力的要追究有关责任人的责任。
(十三）建立共同责任机制。市县、乡镇国土资源管理部门应当与市、县有关部门、乡镇政府、村自治组织建立依法管理宅基地的共同责任机制，建立农村宅基地监督管理制度，落实工作责任，形成执法监管合力，共同遏制违法占地建住宅的行为。
(十四）依法查处乱占行为。各地要认真负责依法查处宅基地使用中的违法行为。对未经申请和批准或违反规划计划管理占用土地建住宅的，应当限期拆除、退还土地并恢复原状。对超过当地规定面积标准的宅基地，经依法处置后，按照《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发〔2008〕146号）要求予以登记的，村集体组织可对确认超占的面积实施有偿使用。对一户违法占有两处宅基地的，核实后应收回一处。
(十五）加强指导，不断研究解决新情况新问题。各地务必从实际出发，切实加强对宅基地管理工作的指导，抓紧落实通知要求的各項措施，尽快研究制定符合本地实际的具体政策规定。同时要深入调研宅基地管理中的倾向性、苗头性的问题，主动采取措施解决，并及时上报，确保各项政策措施的落实。各派驻地方的国家土地督察局要加强对督察区域内农民宅基地审批与管理情况的监督，确保农民合法居住权益得到保障。
理解与适用
宅基地，是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。
宅基地使用权，是指经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员，用于建造住宅及从事一般生产劳动的，没有使用期限限制的集体土地使用权。
[什么是“一户一宅”制度?]
农村建房实行“一户一宅”制，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过各省结合实际分别规定的标准，且应符合宅基地申请条件。对“一户多宅”和空置住宅，占地农民应将多余宅基地予以腾退。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。农村村民建住宅只能使用本集体经济组织所有的集体土地，因此，农村居民只能在户口所在村（村民组）内申请宅基地，不能到其他乡村（或村民组）内申请宅基地，农村村民在本集体经济组织以外建住宅的，应当申请使用国有土地；禁止城镇居民在农村购置宅基地。
实行一户一宅法侓制度原因仍然是基于我国地少人多，耕地资源稀缺的国情，因此，要尽量减少建房占用耕地、提高农村土地的利用率和经济效益。
[集体经济组织能否将权利人已取得的宅基地无偿收回？]
宅基地使用权的取得具有无偿性。权利人取得宅基地使用权后，应积极予以利用。对于权利人取得宅基地使用权后长期闲置不用的，如申请取得宅基地使用权后，满两年未建设房屋的或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的，应视为其对权利的放弃。为有效利用土地，使用权应由集体经济组织无偿收回。对于收回的宅基地，如巳经办理过确权登记，应当由集体经济组织报县级人民政府批准，注销其土地登记。
（来源：《土地案件办案高效手册》，中国法制出版社，2012-7）
已投稿到：
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。}