中国房地产真牛 国内借不到钱去国外发美元债
中国房地产真牛 国内借不到钱去国外发美元债
　　中国房地产开发商预计，年初时他们在海外发美元债券的火热势头短期来看将偃旗息鼓，因为中国政府要为房地产降温，关上了房地产企业进入全球债券市场的大门。　　银行业人士和开发商对路透表示，中国发改委第二季度开始已基本停止给房地产商海外发债发放批文。中国公司发行企业债需要由发改委审批。　　在此之前，去年下半年政府就已采取措施，减缓房地产开发商在境内证交所市场发行公司债。　　这导致今年第一季出现一波海外发行美元债券热潮，因为开发商得另辟蹊径融资。中国房地产企业今年迄今这类债券的发行规模总计达45亿美元，在亚洲企业总计发行的1,338亿美元债券中占3%。　　这已接近去年全年57亿美元的美元债规模，且远高于往年同期8.1亿美元的平均水平，以往企业主要通过境内债券市场融资。　　市场人士称，中国监管部门目前严格限制境外融资。　　“今年初发行的债券是去年就获批的，”总部在深圳的一家开发商称，“我预计下半年不会有新债发行。”　　另外两位要求匿名的开发商亦向路透称，他们看到审批的程序拖后。　　中国发改委未回复路透的置评要求。　　今年的企业债发行由国有企业主导，这些企业的资产负债表状况往往好于私营企业。即将在市场发债的开发商，要么是第一季就获得了发行批文，要么来自不用面对国有企业派激烈竞争的较弱省份。　　位于深圳的中国房地产商--龙光地产(3380.HK)周三宣布，将发行4.59亿美元优先票据，拟将资金用作当前债务再融资，据银行方面称，此次发行是第一季度就获得批准的。龙光地产没有回复置评要求。　　位于上海的世茂房地产(0813.HK)一位人士称，公司已于第一季获准发行美元债，不过补充公司目前尚无具体发行计划。　　“继第一季频繁的融资活动后，第二季他们已经收紧了批准进程。”一香港银团贷款人士说道，该人士因事件的敏感性谢绝具名。　　虽然美元信贷供应收紧，但开发商并不担心再融资问题，因为还有银行贷款等其他选择。　　世茂和龙湖地产(0960.HK)上周表示，他们已经获批在境内银行间同业市场发行中期票据，此为中国地产开发商绕过监管限制的另一条渠道。　　评级机构穆迪亦表示，今年对中国房地产开发商而言面临的再融资风险并不大，因房屋销售的荣景仍给其资金流动性带来有力支撑。这些公司所发债券到期的高峰是2018年。
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境外房地产投资
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境外房地产投资是涉外房地产投资的重要方面，是一国房地产经营者到他国投资经营房地产业的活动。
境外房地产投资境外房地产投资的特点
房地产境外投资与吸引外资到本国投资房地产业并不矛盾。这是因为：[1]
(1)房地产境外投资也包含着对外资的利用，只是国度在形式上发生了变化而已。从一些国家境外投资房地产业的经验看来，跨国经营主要不是靠输出本国大量资本，而是善于利用国际资金，靠涉外子公司、分支机构的自身积累。[1]
(2)房地产涉外投资经营，是引进外资在本国投资开发房地产的必然结果。利用外资投资开发本国房地产业，从而提高房地产经营的水准，对于低于此水平的一些国家就必然会发生“二级”转让管理技术经营经验。同时，本国把有实力的经营效益高的房地产企业扩展到国外，也会进一步发挥经营优势，取得更大的经济效益。[1]
(3)房地产境外投资开发是学习外国房地产经营技术的重要途径。在国外房地产经营中，有一整套房地产投资运作规则，电脑的广泛应用也为信息的搜集、加工分析提供了方便的工具，从而能有效地提高经营决策的科学性。通过境外投资，引进比较先进而又适合我国国情的房地产市场运行经验，也可以提高我国的房地产开发能力。[1]
境外房地产投资中国境外房地产投资的发展
随着我国的对外开放，沿海城市经济逐步由内向型向外向型转变。房地产涉外投资发展很快。到1988年底，我国累计对外投资总额是18．98亿美元，在涉外合资、独资企业已发展到526个。近年来，我国海外投资企业的增长幅度每年都在30%以上。已批准的涉外企业中，经济效益明显的占一半以上。这些企业分布在79个国家和地区，其中港澳居多，其次是美国、澳大利亚、日本、加拿大，德国、新加坡。[1]
在中国的海外投资中，房地产业的投资比重很小，分布也不广。深圳经济特区房地产公司，首先提出了“立足特区，依靠内地，面向香港，走向世界”的经营方针，采取合资的形式先后成立了香港新峰发展有限公司、香港新峰企业有限公司、圳通工程(香港)有限公司、香港百立有限公司、美国长城地产有限公司、长城国际投资(温哥华)有限公司、长城国际投资(澳洲墨尔本)有限公司等。几年来，该公司共投资开发了20多个项目，总投资6亿港元。其主要做法如下：
(1)选准投资国、投资时机和投资项目。公司毗邻香港，具有地理优势。1984年后，香港居民逐步接受“一国两制”的战略构想，人心思安，房地产市场日益看涨，银行利率又持续下滑，中下阶层多有置业保值的愿望。公司抓住有利时机，首先进入香港。1985年又对美国市场作了分析，认为洛杉矶华人聚集，十分珍惜中国产品，而美国商场又是国货奇缺。美国经济又逐步向西海岸转移，洛杉矶处于发展中，多年来地产物业价值上升，于是公司决定组建洛杉矶长城地产有限公司，第一个项目就是兴建国货商场、展销厅。现该地地价已从每平方英尺9美元上升到25美元。
(2)多渠道融资。公司通过信贷款、土地、物业和存款抵押贷款、建筑透支、预售楼宇抵押贷款、商业贷款以及银行提供信用证等手段。以较少的自有资金，开展了较大的经营活动。
(3)选好合作伙伴和专业人员。境外投资除选好合作伙伴外，还应起用当地的律师、测量师、评估师、会计师和经纪人。按照国际惯例办事，支付押金。这样就能熟悉当地法律、建筑设计规范、商业信息、市场行情。
(4)采取多种方式灵活经营。为了在激烈的市场中求得生存和发展，公司确定了“缩短周期，加速周转，确保盈利经营。力避风险”的方针。采取了炒地皮、拆旧楼、卖地皮、整栋出售楼宇等方式，灵活地开展了房地产业务。同时，公司又以房地产优势带动商业贸易和建筑装修业以及建材业的发展，从而使公司获得可观的盈利。
境外房地产投资最新动态
在亚洲，中国成为境外房地产投资的第二大主力。
世邦魏理仕(CBRE)日发布的2014年亚洲境外房地产投资数据显示，2014年亚洲境外房地产投资同比增长23%，达400亿美元，再创历史纪录，其中新加坡卫冕境外投资冠军，中国以101亿美元排在第二位。
从数据看，险资、房企在中国跨境投资中表现活跃，此外，巴黎、洛杉矶等二级门户城市越来越受到亚洲资金的喜爱。[2]
境外房地产投资潜在风险
由于经济水平、市场起伏、汇率变化、文化背景、地理环境等因素的差异，国人的海外置业之路暗藏着各种风险。
除市场风险外，中国人的“投资经验”或许会影响投资状况。很多购房者在过去的投资投机中积累了不少财富，但大部分都借助了很高的。这种模式在房价暴涨的过程中，会获利丰厚，但在经济比较均衡、买房投资属性并不高的国外，很可能会出现回报率较低、房产出售变现难度大等问题。[3]
购房者还可能面临法律方面的风险。中国人不懂当地的法律，比如、房屋买卖等方面的规定，在具体操作过程或许会出现一些问题，造成经济上的损失。
持有房屋的成本也是不可忽视的一个要素。美国等地区要收房产税，德国、新加坡等地对房屋空置也有限制，会产生等一些额外的费用。[3]
由于在异国他乡语言不通，加上买房心切，可能会有人“忽悠”购房者，出现虚假信息、诈骗等后果。由于很多人不能亲临现场，也有可能出现“画饼充饥”的情况。
．刘国光.投资基金运作全书[M].中国金融出版社,1996年05月第1版.
．中国经济网[引用日期]
．人民网．日[引用日期]中国房企纷纷进军海外 买地建房再卖给中国人_网易新闻
中国房企纷纷进军海外 买地建房再卖给中国人
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在国内楼市调控持续收紧的形势下，海外房产成为许多人新的投资热点。越来越多触角敏锐的国内实力开发商也随之将开发领域拓展到海外，去外国建房子再卖给中国人。近日，已落子悉尼的绿地集团又收购了墨尔本两块地，而富力地产更以人民币85亿元在马来西亚拿下了6块地，成为又一走出国门的大开发商。资料显示，2012年以来，万达、绿地、碧桂园及中国铁建、中国建筑、万通等10余家内地大型房企，已经在海外有房地产项目或明确的投资计划。房子主要还是卖给自己人在马来西亚投资开发房地产富力不是第一个吃螃蟹的人，同是“华南五虎”之一的碧桂园第一个抢滩马来西亚。巧合的是，富力在马来西亚的地块与碧桂园在当地的项目毗邻。自2012年初正式进驻马来西亚后，碧桂园已确定在马来西亚发展三个大型项目，并且首个项目金海湾目前已经录得百亿元的销售业绩。为何选择大马，富力表示，马来西亚拥有庞大的华人社区及吸引国外买家的有利政府政策，非常适合作为迈出中国的首个境外市场。长远而言，收购该土地开发住宅及商业销售物业将在收益及盈利能力方面巩固竞争力。不过发展商选择投资马来西亚还有一个主要的原因，就是当地目前正在全力推行的“第二家园计划”。这项旨在吸引更多海外投资的“类移民”计划，以其较低的门槛、简易的程序、优惠的待遇吸引了不少海外的置业者，而其中半数以上的申请者来自中国。据马来西亚的官方数据显示，自该项目实施以来，在近2万人的申请中，中国籍申请者约占58%，一直稳居十大来源地首位。房企纷纷投身海外为何故？房地产专家赵卓文表示，2013年，可以看作是中国房地产走向世界的元年。“前几年朋友们经常问的是：珠江新城的房子能不能买？清远的房子能不能买？海陵岛的房子能不能买？现在问得更多的是：墨尔本的房子能不能买？温哥华的房子能不能买？马来西亚的房子能不能买？”
据了解，从去年下半年以来，国内房企碧桂园、万科、中海等掀起一股海外投资热潮。尤其绿地集团在赴港借壳上市之后，其海外步伐更为明显，先后进军了韩国、美国、泰国、澳大利亚、西班牙以及英国等，洽谈超十余项目。据媒体报道，截至目前绿地已确定海外项目的总投资超过100亿美元，是国内投资金额的三倍之多。随着部分项目进入收获期，从全年来看，绿地今年海外业务收入预计将超25亿元人民币，明年计划突破100亿元人民币。对于房企赴海外投资的原因，业内人士则认为，这跟当前国际资本市场融资环境相对宽松分不开关系。部分国内房企通过在香港或境外上市，建立境外业务发展融资平台，在欧美房地产市场开始逐步复苏与回暖之际，开展海外房产投资业务，借机布局国际房地产市场。同时，国内目前实行的调控政策也是一个重要的原因。国内限购、限贷、房产税等房地产调控政策频繁出台，投资客投资海外可以规避国内投资风险，从而导致部分龙头开发企业也转投海外。
本文来源：金羊网-新快报
责任编辑：王晓易_NE0011
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美媒称中国房地产商进军海外 目标是中国客户
　　【环球网报道 记者 张晓芳】据《华尔街日报》中文网3月27日报道，为了实现多元化和满足移民和投资者日益增长的需求，中国房地产开发商正在把目光投向海外。绿地集团是其中之一，当绿地集团达成在悉尼市中心开发住宅和酒店建筑的协议时，目标是中国客户。
　　报道称，绿地集团董事长张玉良说，投资海外和在海外就业的中国富人数量巨大，而且还在不断增加。绿地集团还投资了济州岛上的一个项目，以及与和的酒店的一些合作项目。绿地集团还在考虑在美国西海岸投资。张玉良表示，公司感兴趣的是中国人多的地方。
　　报道指出，根据来自Dealogic的数据，中国人在海外的房地产交易规模去年急剧上升，达到18.6亿美元(约合115亿元人民币)，相比之下，2011年为5.47亿美元(约合34亿元人民币)，2010年为9000万美元(约合5.6亿元人民币)。不包括香港在内，去年的交易总额为4.5亿美元(约合28亿元人民币)，比2011年增长了46%。Dealogic没有统计低于1亿美元(约合6.2亿元人民币)的交易，除非其收购的股权至少达到5%。
　　报道还称，中国万科企业股份有限公司是全球营收最高的房地产开发商。万科今年2月说，正在与Tishman Speyer投资旧金山的一个合资高档公寓项目，该项目共包括655套公寓。在宣布与Tishman Speyer的交易时，万科的董事长王石说，杰出的公司需要有全球视野。在纽约证券交易所上市的鑫苑(中国)置业有限公司在纽约布鲁克林区威廉斯堡购买了一块地皮，将建造一栋有216套公寓的公寓大楼，这是在该公司在美国的第一个开发项目。鑫苑计划把40%的住宅卖给中国投资者。开发商们希望满足海外中国买家的需求。张玉良说，与小公司以及外国公司相比，绿地和万科这样的大开发商有更广泛的知名度。
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