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朋友因另有发展，想将其拥有的厂房一套所有权转让给我。该厂房建于农村集体土地上，未办有产权证。其实厂房并不是很好，但是此地几年内可能会面临拆迁。我应该如何处理才能避免我的应得权利不受损失？ 无产权不好过户，是到律师事务所办见证了，还是到公证处公证？他们都具有法律效力吗？具体办理需要注意哪些细节？ 盼回答。谢谢。
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一、国家《土地管理法》对于租赁使用集体建设用地是有着相当严格的限制规定的，具体体现在以下规定：
1、《土地管理法》第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。
2、《土地管理法》第五十九条 乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。
3、《土地管理法》第六十条 农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
4、《土地管理法》第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
二、由上述规定可知：
（1）任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。
（2）集体建设用地仅限于（a）兴办乡镇企业（b）村民建设住宅（c）乡镇村公共设施和公益事业建设等3种使用范围。
(3) 不符合上述规定的集体土地使用权主体资格，既不能在集体土地初级市场取得集体土地使用权，也不能在集体土地二级市场以出让、转让或出租形式获得。
（4）对于集体土地企业使用权的对外出租，法律是有限制条件的，即仅限于出租与集体经济组织开办的或以入股、联营形式与他人共同举办的乡镇企业。
三、通过签订土地租赁合同取得集体土地使用权的风险
由上述分析可以明确，通过租赁方式合法取得集体建设用地使用权仅限于“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”的情况。其他的租赁行为均为无效行为，双方当事人所签订的《股权转让合同》等也均可能因为违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。
因合同无效可能导致的结果是：
1、对于“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”
2、对于未通过合法方式取得出让、出租集体土地使用权的企业和个人，如未能与集体土地拥有者签署合乎规定的《租赁合同》，一旦《股权转让合同》被认定为无效，在无效合同的基础上取得的土地使用权是完全没有合法保障的，其上兴建的厂房也会因认定为违章建筑而得不到应有的补偿。
四、合法化操作的建议
因此，面对现实中大量存在的利用集体建设用地进行企业生产经营的情况，对于需要取得集体土地用于生产经营的企业而言，在现有的法律环境下更应该谨慎应对，可以考虑从以下几种途径规避法律风险：
1、通过股转转让方式取得集体建设用地的使用权。
但是这种方式对于仅仅需要解决用地问题的企业会面临解决整个企业的行业转化、债权债务重组等一系列其他问题，对于需要取得大面积土地用于长久生产经营，并需要兴建大批厂房的企业，建议从源头开始规范拿地方式，以避免合同无效导致的更为严重的经营损失。
2、通过租赁集体建设用地上已有的房屋达到取得生产经营场地的需要。
这种方式相对于前一种而言，取得生产经营场地的方式较为简单，也容易操作，但需要注意的前提条件是，已有的建设用地及地上房屋，是通过合法的审批手续取得的。
五、安通招商给您的建议
1、通过股权转让形式获取集体土地上的厂房使用权，很难保证企业的利益，且在财务处理中有很多疑难点。同时，该地块的取得，对于企业在经营过程中的融资无法提供抵押保证，对企业的运营发展无法提供有力支持。
2、如您还是希望购置该地块，请确认您朋友获取的农村集体土地上的使用权是否是符合上述要求及规范的。
3、建议您可以去公证处公证，会更具有法律效应。
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& 关于拆迁房还建后办房产证的事情~懂的进来看看，把点意见 ...
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本帖最后由 whn034 于
20:06 编辑
& && & & &我朋友屋里以前是简易那边拆迁的，后来搬到了古田二路的紫润明园，现在好像听说要办理房产证了，就是想问哈子莫昂办理？还有就是以前房子的名字是她老头的，现在想改到她的名下，免得以后又改又要钱，麻烦的撒~~~& & 还有现在办理房产证是几多钱钱啊？勒昂算不算是改户啊？要是算的话莫昂收钱？不算的话是不是可以直接上她的名字？几多钱？？？
& & 好麻烦啊~~~谢谢大家把点啊~~~
& & 还有就是武汉的房产局是不是带香格里拉旁边啊 ？？？
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占楼啊~~晓得的告诉我啊~谢谢啊啊 啊啊~~~~~~~~~
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不清楚类..
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我也想晓得。
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克咨询哈子中介，什么都清楚了
彤彤宝贝，要上幼儿园了哟
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哎~冇的人晓得吗？？？武汉的房产局是不是带香格里拉旁边啊？？？
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武汉的房产局是带香格里拉旁边,我只知道这个。
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谢谢楼上的了~~~哈哈~~~
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名字要过到你朋友名下的话，可以直接办公证。
同时，办证的话，要看你朋友拆迁之前是公房还是私房了。如果拆迁前是公房，还建以后就涉及到还建部分是公房，扩面部分是产权，那么就是一房两证，这样的情况也可以都办成产权的，只是好像多一个步骤吧。如果拆迁前是私房，在签定拆迁协议时也已经产权调换保留产权了，那么整个还建房就都是产权的。
既然是简易拆迁的，应该属于桥口区房地局办理产权证吧。可以直接到崇仁路茶市那里就找到桥口区房地局了。坐轻轨到崇仁路下往中山大道方向走，走不了几分钟就到了。问下子路人，都知道的。并且还建房的产权缴纳费用不同于商品房办理产权费用，会便宜很多。LZ可以先去了解清楚再办理。
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& &要办理公证啊？莫昂办啊？？？& &好像是公房就是以前的简易宿舍那昂的以前的房子不大，只有20多平吧，现在还的是个76平的~
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第一步：把那20几平米的公房面积通过公房管理单位参加公房出售，买成产权。
第二步：到公证处去办理公证（就在集贤路行政中心）到你朋友名下。
第三步：待第一、二步办理完毕，就可以去房地局办产权了。
当然，如果有更简单的方法，可以对此三步忽略不计啊
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暂时还冒得别的办法，还是先谢谢你啊~~哈哈~~~
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