农村土地流转升值 开启无限商机　　众所周知，发达地区城市发展空间几乎已经到了极限!可是农村有大量的土地资源!城市要扩张——没地——吞并周边农村!这就涉及到产权和征地!这就是国家要在今年重点推动土地确权、征地制度、集体经营性建设用地入市、宅基地制度等农村土地制度改革的原因!这将是一场总计66.9亿亩集体土地(包括55.3亿亩农用地和3.1亿亩集体建设用地)的改革设定。　　未来，在部分地区，包括耕地、宅基地、集体建设用地在内的农村土地将成倍升值!业内人士预测：中国的城镇化和农业现代化蕴藏着200万亿的市场价值，相当于中国每年7.2%的增长，将是一个巨大的商业机会!农村土地致富商机一：合作社与土地流转的商机　　截止去年底，我国合作社注册数量近130万，如果每个合作社有50个农户，那么截止到目前全国最少有6000万农户加入合作社，按照每农户2人，每人平均2亩土地计算，最少有2亿多亩农地已经流转进入了合作社，当然以上这些数据一定不是最准确的，但从大数上我们可以发现通过合作社进行土地流转，在从事规模农业或休闲、创意农业将是最佳选择，合作社作为农民经济组织他代表了农户的集体利益，通过合作社与规模、休闲、创意农业的结合将迎来，政策、农户、市场的三赢局面。
农村土地致富商机二：创意农业与休闲农业的商机　　如果说规模农业是农业生产的商机，那么创意农业与休闲农业就是农业的经营商机。我国休闲旅游资源70%在农村，伴随土地流转、新农村建设，农村的道路、通讯、住宿、配套设施等休闲农业基础建设取得巨大进步，休闲农业总收入逐年递增，通过休闲农业、创意农业与旅游、娱乐的结合，农业的附加值将得到极大的提高。对于拥有一定资金实力和地方资源的企业，发展休闲、创意农业无疑是最好的选择。
农村土地致富商机三：规模农业的商机　　农村土地流转如火如荼的开展，把分散的农村土地通过流转实现了高度集中，由此而带来的就是我们从事农业生产经营的方式产生了改变，规模农业迎来了史无前例的发展机遇。农业产业链上游的农资企业、下游的农产品销售企业都纷纷投入重金发展规模农业，通过规模农业极大地降低农业生产经营过程中产生的人力成本，大量的农资采购又进一步节省了采购成本，生产成本降低提升了农产品价格的竞争力;同时规模农业的发展为农业产业化带来了更好的支撑，通过农产品的加工与流通进一步提升了农产品的溢价!毫无疑问，2015年农村土地的致富商机之中，规模农业是重中之重!（来源：搜狐媒体平台）土地流转平台(tuliupingtai)　
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土地改革带来“红利”　　本月，来自中金公司研究部的一份市场策略研究报告，就关注到了“佛山土地改革的启示”，土中国的土地制度为中国工业化、城市化及大规模基础设建设提供廉价的土地。此种农地征用补偿制度，对中国改革开放30集体土地流转【流转中心】/随着农户承包土地经营权流转交易需求的增长，近集体土地流转【流转中心】/随着农户承包土地经营权流转交易需求的增长，近集体土地流转【流转中心】/随着农户承包土地经营权流转交易需求的增长，近农业用地【流转中心】/
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&& &&& 养鸡不简单，准备好了你再干！
　　我国地域广阔，人口众多，地理环境及人文背景差异很大，国家对养殖业的发展很难做出具体的规划指导。养殖多以自发为主，在从事养殖之前，缺乏对自己、对行业、对未来发展的系统思考，常在市场表象的诱导下，跟风行事。挣到了钱，也多挣的是行情钱，缺乏企业持续稳定发展的经验积累；而不少人往往血本无归，给家庭、社会带来很多不稳定的问题。所以，在养殖之前很必要从现实条件、从思想深层，做好充分的准备。&&　　1、做好“五个了解”工作:　　1.1、首先要了解我国蛋鸡行业的养殖现状：就目前而言，我国蛋鸡养殖还比较落后，以海兰褐壳蛋鸡为例：我国80周龄饲养周期普遍不到19公斤鸡蛋/只，很多养不到80周就淘汰，一生产蛋多在16.5-17公斤/只；而养殖好的国家和地区，80周产蛋21.5公斤以上。我国全程死淘率平均在12%，粉壳、白壳蛋鸡可能更高；而先进国家和地区在6 %左右。这是差距也是巨大的机遇。是差距，警示我们要养好鸡，需积极努力，按科学办事，精心管理；是机遇，提醒我们蛋鸡养殖可提高的利润空间很大（养的好多赚10-15元钱/只.生没有问题）。现在政府在蛋鸡养殖的指导作用相对薄弱，市场的波动比较大，3年左右1个大的波动周期：10年2-3年好行情，3-4年相对行情平和，2-3年行情不好。　　1.2、了解蛋鸡养殖本身特点：蛋鸡养殖毕竟是一个行业，是一个囊括了多种学科，需要客观、认真、细致、持续努力、不断完善的养殖行业；是一个具有高风险性，没有暴利的相对成熟的行业；是遵循市场的规律，有赔有赚的行业。一是具有高风险性：古人云：“家有财产百万，带毛的东西不算”。谁都不敢说搞养殖就一定能赚钱，谁都不敢说我就能赚多少钱。正是因为它的高风险，所以从心里上要有所准备，要想到困难，要有解决困难的预案；要做好随时投入的打算，把赚取的利润合理利用、储存，以方便行业不景气等必要情况下的投入，以确保资金链条的正常运转。二是养殖业的系统性：养殖的成功是系统工程，是优良的品种+合理的饲养、管理+良好环境+平衡、充足的营养+科学地防病、控病的综合。其中任何一个环节出现问题都可能造成养殖的失败。所以要尊重科学、注重细节、做日常管理。同时养殖的利润也不会像工业预测的那么准确，它的利润产生在日常的点滴积累，可能你一年挣几十万、上百万，也可能你赔地倾家荡产。所以我们常说，“想赔钱就搞养殖业，多少钱都能给你赔进去；想赚钱也来搞养殖业，这个行业永远长青不倒”。三是养殖业是需要持续坚持做的行业。人们说：“有利、无利常在行，没有倒掉的行业，只有破产的个人”，在养殖业上更是如此。养殖业投资周期长，见效较慢，要尊重他的自然规律，把它当做事业，而不是用赌博心态去做，从资金投入、职业生涯规划上要持之以恒、坚持不懈，多年养殖经验表明，只要坚持饲养十批次蛋鸡，赔钱的可能真不大。　　1.3、了解自己的优劣势：孙子兵法讲，“知己知彼，百战不殆”。养殖这一行不是任何人都能做干的了的。首先养殖是细心+耐心+吃苦的活计。很多情况下需亲力而为，从时间上、身体上、精力上你是否具备；你能不能忍受了孤独、寂寞、吃苦的日子；你能否割断原来的麻将场及频繁的酒场。其次养殖是具有严格的科学性，你能不能用客观、科学的态度去认真做事；你有没有学习、虚心请教别人的品质；你在养殖上有没有技术的积累；你可以依赖的技术、人脉有哪些。　　1.4、了解养殖投入和自己资金状况：蛋鸡养殖投入相对较高，利润较薄。我国蛋鸡平均一生盈利10-15元/只，而第一年包括固定资产投入（配套育雏舍，蛋不包括土地价格），蛋鸡到60%产蛋（60%产蛋率时，产蛋投入可以达到平衡，基本不需要另外投入）时，需投入95-100元/只。其中此时蛋鸡本身投入35元左右/只（如果养别人60日龄左右青年鸡需要投入37元/只以上）。第二年（批）再养鸡投入没有那么高，投入大约35元左右/只鸡可以运转。投入分固定和流动（购鸡苗、饲料、兽药、疫苗、能源开支、水电费、人员工资）两部分。你拟饲养1万只蛋鸡，在鸡舍、配套投资完成后至少要准备35万元的备用资金。若需要配备发电机、变压器资金另外考虑。在从事养殖之前，要明白这些投入，根据经济实力量力而行，确定养殖规模大小。　　1.5、了解拟饲养的蛋鸡品种：一般而言，刚从事蛋鸡养殖的朋友最好养市场容易销售的品种。比如粉壳蛋好卖可以养尼克珊瑚粉、罗曼粉、海兰灰、京粉等；褐壳蛋好卖可以饲养海兰褐、京红等。千万不要饲养鸡蛋或淘汰鸡不好卖的品种，如绿壳蛋鸡、小型白壳蛋鸡，这些看似盈利较好，但是一旦销售受制于人就会非常被动。　　2、多方考察定场址：　　2.1、正确选址：养殖的成功、经济效益的提高起到事半功倍的作用。　　2.11、选场：一定要有2-3个甚至更多的备选场地，让真正懂行的人去实际勘察、把关；　　2.12要远离村庄、屠宰场、主要交通干线、化工厂至少1000米，以位于上述地方北偏东方向为好，以防止季风对彼此的影响；　　2.13地势一定高燥、背风向阳，不要在山坡的背阴处、低洼处建场。要查询至少20年的洪水记录，以防洪水淹没鸡场；　　2.14要有符合人的饮水标准的水源，最好是深井水，做到不见水、不建场；　　2.15为了方便排水、排污，最好有5℃左右的坡度，但不要超过15℃，南方山区可以按照层级式布置鸡舍，但每层也要平坦；　　2.16坚决执行“四不建”：不在养殖密集的养殖小区建场，不在地势低洼、山凹地建场，不在树林内建场，不在养殖废墟建场。　　2.2、正确规划拟建鸡场面积：按照我国政府规定的畜牧场用地标准是：1万只家禽占地面积是4万-4.67万米2&（4-4.67米2&/只）；2万只家禽占地面积是7万-8万米2&（3.5-4米2&/只）；3万只家禽占地面积是10万-12万米2&（3.33-4米2&/只）。而我国土地的实际情况，按照上述面积建鸡场几乎不可能。但可以参考日本的用地标准建场：饲养规模（万）占地面积（米2）折合亩数每只鸡饲养面积（米2）＜111151.671.291-51192017.870.5325-102619039.870.42410-204094061.380.251＞20130390195.490.395　　注意事项：一是建筑系数按照25-30%进行，要注意仓库、料库的面积。二是一定把拟建场制做成平面图，按照比例尺在图上布局各种拟建的房舍，根据各项鸡舍要求和间距不低于3个高度的标准，规划出各功能区的布局以及鸡舍大小。在场地限制情况下，不要盲目增加养殖量，要在平面图科学规模预算，再决定鸡场能养多少鸡，而绝不是你想养多少鸡。三要考虑未来的发展，有足够扩充空间。　　3、房舍建设巧规划化：　　3.1、鸡场各功能区的布局：按照该地区主导凤的方向，依次排列前区（生活区、行政区）→生产区（育雏→育成→蛋鸡）→隔离区。绝对不能排乱。生活、行政区跟生产区最好有100米的隔离，并一定要有设置消毒池的场门。　　3.2、鸡舍的类型：实践表明设备简陋的开放式和大棚式鸡舍严重制约着经济效益的提高。但是盲目建设超宽的（4列以上）、超长（100米）的全封闭鸡舍，甚至是一栋饲养4-5万以上只鸡的6-8层的层叠式蛋鸡舍，也不适合目前的养殖现状，因为这种鸡舍对于人员素质和管理的精细化要求都很高。最好建设3列以内的，宽10.5-11米，长度在70米之内的冬季保温、夏季防暑的砖木或板式蛋鸡舍。鸡舍最好使用密闭效果较好的铝合金或塑钢门窗。雏鸡舍窗户有效面积（即窗玻璃的总面积）与地面比例1：（7-9），成鸡舍为1：（10-12）。鸡舍最好使用90式三层笼具，每栋鸡舍饲养量在9000只之内。夏季关闭门窗使用风机湿帘；冬季关闭门窗利用安装在每间鸡舍最高处的直径15-20厘米，高1.5米的PC塑料拔气管通风换气。这的鸡舍无论光照，还是纵向、横向通风，还是人员配置和经济效率都是最好的。当然在劳动力成本居高不下的现实下，使用自动刮粪，自动上料是不错的选择。　　4、早考虑人员选配与管理：养好蛋鸡是一项系统工程，人是养殖效益的决定因素。常说：“鸡、猪好管，人难管”。要想养好鸡，就必须管好人。　　4.1、早做人员的招聘、培训、实践工作；优秀的鸡场技术、饲养人员是养鸡成功的关键因素之一，也是目前规模化蛋鸡场紧缺的人才资源。在决定建场之后，就要有目的招聘相应的人员，并最好把他们派到效益好、规范程度高的蛋鸡场实习1年。这样上鸡后就避免了人员的断档问题；　　4.2、早建设、安排职工生活设施，创造良好的生活环境：比较而言，蛋鸡场的环境都比较艰苦，要想把鸡场人员管好，让他们来的了，带的住，就要在拟建建时规划好住宿、餐饮、娱乐等设施建设。要按照每栋鸡舍类别不同，拟建员工宿舍，让同类别人员安排在一起住宿（育雏住一起，同一栋蛋鸡管理人住一起）；宿舍建设时要具备良好的夏季保暖、冬季保温功能，要有电扇、暖气等基本的设施。要有提高饮食标准的意识和投入，饭菜质量要好，并根据不同地区人员，做不同风格的饭菜；要大量使用稳定的夫妻工，提供厨具、鸡蛋、肉类让他们自己做饭（严禁私自到外面购买禽肉）；要让有精力的夫妻工在鸡场开荒种菜，自给自足，把鸡场当做长久生活的家。鸡场整个管理要贯彻奖励为主的导向：把不同生产阶段的鸡舍半承包给饲养人员，在按照不低于同行业固定工资收入的基础上，确定每年（或每个生产阶段，如蛋鸡可以按照合格雏鸡、育成鸡量，蛋鸡可以按照500天的产蛋量、死淘率）不同阶段的奖励工资数目。以每栋只蛋鸡为例，可以规定只要达到鸡场同日龄鸡平均产蛋量以上，每多生产1斤鸡蛋奖励0.5元（可以根据鸡场实际生产历史记录确定每斤奖励的钱数）；死淘率在同批鸡平均数的基础上，每下降1%奖励1元左右。让每个饲养人员关注生产的全过程，当家作主，及时发现问题，及时沟通汇报。---------------------------------　高科技产品---水勿忧，清理水线，就是这么任性！水勿忧---清洗水线、饮水消毒、调理肠道、改善水质、清除毒素！五效合一！高效、广谱、无刺激、无残留，可带动物使用，使用方便，效果突出！　免费咨询热线： & QQ：& 购买水勿忧，点击阅读原文，优惠价！
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京ICP备号-2&&&&京公网安备34上诉人艾宝荣与被上诉人罗台子村委员会土地承包合同纠纷二审民事判决书 - 崇法判决书查询系统
上诉人艾宝荣与被上诉人罗台子村委员会土地承包合同纠纷二审民事判决书
辽宁省锦州市中级人民法院&&&&&&&& &&&&浏览：3次
辽宁省锦州市中级人民法院
民事判决书
（2016）辽07民终1104号
上诉人（一审被告）锦州市古塔区钟屯街道罗台子村民委员会，住所地辽宁省锦州市古塔区。
负责人董树田，该村民委员会书记。
委托代理人王琦，辽宁戎达律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）艾宝荣，男，日出生，汉族，农民，住辽宁省锦州市古塔区。
委托代理人孙宇，辽宁古塔律师事务所律师。
上诉人锦州市古塔区钟屯街道罗台子村民委员会与被上诉人艾宝荣农村土地承包合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2016）辽0702民初157号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人锦州市古塔区钟屯街道罗台子村民委员会的委托代理人王琦，被上诉人艾宝荣及其委托代理人孙宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人艾宝荣一审诉称，原告于2003年在村支持发展养殖业的背景下，经村里批准利用荒地建养殖厂并与村签协议。协议签订后，由于当时养殖规模较小，养殖厂的位置离自家较远，往返不便，便没有正式使用。后原告的养殖规模扩大，再次向村里申请准备翻盖养殖厂，村里、乡政府批准，农业经济技术服务中心均予批准同意。日，古塔区政府组织行政执法局、动监局、国土局、公安局、农林水利局、信访局、钟屯乡政府等部门以我方养殖厂占用基本农田为依据，依法予以拆除。被告罗台子村为发展养殖业错误的将基本农田批给原告建养殖厂，致使养殖厂被拆除，给原告造成各项经济损失共计291801元。故诉至法院，要求被告予以赔偿。
上诉人锦州市古塔区钟屯街道罗台子村民委员会一审辩称，原告艾宝荣承包合同是2003年与我村委会签订。2012年艾宝荣提出建养殖场申请，我村同意。实际上艾宝荣在开荒地上建600多平方米的猪舍。后来土地局以基本农田为由将其所建猪舍拆除。土地局提供的基本农田不符合实际情况。因为基本农田的鉴定需由村委会及法人签字盖章认可，原告承包土地不是基本农田。另外，原告申请建猪舍，村委会只有申报权，没有审批权，最终审批权在乡上和动监局。以上是我村委会意见，是否应承担责任，服从法院判决。
一审查明，日，原告与被告签订农业承包合同书（耕地），承包土地1.01亩，承包期限日至日。日，原告与被告签订承包本家地头荒节合同书，被告为支持原告发展养殖业，同意将原告承包地南头荒节承包给原告发展养猪，承包时间从2003年12月至2028年12月。上述二块地建筑面积约1800平方米。日，原告向被告提交建养猪场申请书，载明：利用自己承包的荒坡建养殖场，养殖场规模为占地1800平方米左右，其中猪舍占地1000平方米，饲养肉食猪500左右。被告村委会同意，并加盖公章，锦州市古塔区钟屯乡人民政府、锦州市古塔区钟屯乡农业经济技术服务中心加盖公章。之后，原告开始建猪舍，于2012年8月建成，建筑面积565.07平方米。原告于2012年9月，办理了个体工商户营业执照、动物防疫条件合格证。建成后一直未实际使用。日，锦州市古塔区政府组织行政执法局、动监局、国土局、公安局、农林水利局、信访局、钟屯乡政府等部门对原告建设的猪舍予以拆除。后原告上访，锦州市国土资源局古塔分局于日，出具情况说明，内容为：古塔区钟屯乡罗台子村村民艾宝荣未经批准在自家的承包田上建设房屋565.07平方米。经我局地籍、规划部门依据2011年数据库，参考1989年数据库审核认定，由具备资质的测绘单位测量该地块面积为2.24亩，其中基本农田2.19亩。当事人的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、《基本农田保护条例》第十七条之规定。锦州市古塔区人民政府办公室于日出具了信访事项答复意见书，内容与国土资源局古塔分局出具的情况说明一致。
本案在审理过程中，经原告申请，本院委托，锦州佳仕德价格评估有限公司于日做出锦佳评（2016）第20009号资产价格评估报告书，根据被拆除现场状况评估被拆迁前房屋及厂房建设费用为281801元。原告为此交纳鉴定费1万元。
一审认为，我国基本农田保护条例规定，禁止任何单位和个人在基本农田保护区内实施建房等破坏基本农田的活动。本案被告作为村集体土地的管理者，对土地性质和改变土地用途是否符合规定及如何审批应是明知的。在原告向被告提出申请改变承包土地用途时，被告没有认真审查该地块土地性质，即同意批准原告在基本农田上建设猪舍，违反了国家相关规定，致原告所建的猪舍被有关部门拆除，给原告造成经济损失，对此，被告应承担赔偿责任。故原告的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十条、第十一条、第十二条、第十九条第（一）项、《中华人民共和国基本农田保护条例》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告锦州市古塔区钟屯街道罗台子村民委员会于判决生效后10日内赔偿原告艾宝荣经济损失291801元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5677元，由被告锦州市古塔区钟屯街道罗台子村民委员会负担。
宣判后，上诉人锦州市古塔区钟屯街道罗台子村民委员会不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:1、被上诉人建设的养殖厂是在其本人的开荒地上建设的，不存在占用基本农田的情况。2、被上诉人的养殖厂是被古塔区政府组织的联合执法拆除的，赔偿责任不在上诉人。3、上诉人的养殖厂建设审批是由钟屯乡人民政府和钟屯乡农业技术服务中心共同审批，亦应当由其承担相应的赔偿责任。
被上诉人辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。原审认定为基本农田的性质是正确的，是有事实和法律依据的。被上诉人的损失是由于上诉人的过错造成的，依法由上诉人承担。被上诉人申请建养殖场是由上诉人申请，被上诉人有权要求上诉人赔偿。
经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。
另查明，被上诉人所建设的养殖厂全部建设在其本人承包的基本农田之上。
以上事实经二审庭审调查，经当事人陈述载卷为凭，本院予以采信。
本院认为，农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。本案中诉争的土地为基本农田，依据《中华人民共和国土地管理法》的规定，改变基本农田的使用用途应当经国务院批准。上诉人在办理被上诉人建养殖场的审批过程中，明确知道被上诉人所称的荒节地远远不够申请的面积，却仍然以荒节地的名义为其申请了570平方米用于猪厂建设。且在被上诉人建设猪厂时，村委会亦到现场监督用地情况，对占用基本农田情况未予以制止和提出意见，故原审法院认定作为村集体土地的管理者，在对土地性质和改变土地用途是否符合法律规定明知的情况下，仍然违法为被上诉人申请，同意被上诉人在基本农田上建设猪舍，违反了国家相关规定，致使被上诉人遭受经济损失而承担赔偿责任并无不当。
关于上诉人提出养殖厂是被古塔区政府组织的联合执法拆除的，赔偿责任不在上诉人的问题。本院认为，古塔区政府的拆除行为是一种行政管理行为，本案被上诉人诉上诉人是基于民事法律关系，这是两种不同的法律关系的行为，故对上诉人的该项主张本院不予调整。
关于上诉人提出的养殖厂建设是由钟屯乡人民政府和钟屯乡农业技术服务中心共同审批，亦应当由其承担相应的赔偿责任的问题。钟屯乡人民政府和钟屯乡农业技术服务中心是依据上诉人提供的证明对被上诉人的用地情况进行的审批，其批准的是荒节地上建设养殖厂，并没有批准被上诉人在基本农田上建设养殖厂，被上诉人违法建设所造成的损害并非其审批行为所致，故对上诉人的该项主张本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审案件受理费5677元，由上诉人钟屯街道罗台子村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审　判　长　　吕会杰
审　判　员　　邸新立
代理审判员　　王　波
二〇一六年八月三日
书　记　员　　潘　瑜
审理法院：
案件类型：
审理程序：二审
裁判日期：}