先说个故事，先画个蓝图，明清时期乃至更早以前的宋元，珠三角湾区就是一个城市，广州、深圳、香港、东莞、佛山、中山、珠海、江门都是同一座城市，这个城市就叫广州府。而今，珠三角各城市形成城市群，经济总量已达到1.35万亿美元，与俄罗斯、澳大利亚持平，各城市期待融合成为一个超级湾区，湾区融合，未来将比肩纽约湾区和东京湾区。&br&湾区概念的提出，一方面是促进伶仃洋湾，也就是珠三角各城市的融合，包括社保、交通、医疗等方面的互通互认。另一方面是促进合理分工协作，避免内耗和重复建设，代表中国参与世界级城市的竞争。&br&融合这块先不提，先提分工协作的角力。&br&粤港澳大湾区能不能成功，关键是广深港三城的合作和分工角力，关键是如何看待广深港的分工和定位。一个珠江口湾区，就三个龙头，经济总量基本相当，2016年香港2.25万亿，广州1.961万亿，深圳1.945万亿，如果各打算盘各自为政，毫无疑问大湾区将只是一个空壳。分工角力的重点在于港口和金融，在于广州和深圳之间。&br&&br&比如金融，香港是湾区的金融中心，是国际金融中心，深圳是南中国内地证券业、股份制银行和对接香港的金融中心(上海是外资银行中心，北京是央企银行业中心)。那么相对的，广州就不能在香港和深圳这些方面，比如证券交易所等，重复建设无序竞争，要差异化发展特色金融业，成为一个区域金融服务城市。那么湾区概念肯定会明确和强化香港国际金融中心地位，深圳广州都会是区域金融中心，还是行政化提出打造深圳内地金融中心，而限制广州发展金融产业？还是允许广州差异化发展特色金融产业？这又是一个角力。&br&&br&比如航运港口方面，香港趋同于新加坡这样的国际中转港，广州深圳不可能也没有合适的国际化软件实力来搞国际船舶中转业务，应定位为内地腹地货物进出口海港，那么广州深圳港口需要合理区分腹地范围，市场化竞争。广州深圳港口，尤其是代表性的南沙港和盐田港，又是一个角力和竞争，比如京广铁路下来的货物，是到南沙港出口还是到盐田港出口？&br&&br&比如科创方面，深圳显然有成为中国创造代表的硅谷，将是湾区硅谷重地，但深圳只是科技应用孵化方面突出，科研基础能力薄弱，科教实力薄弱，湾区融合背景下，深圳有望补齐科教方面短板。而科创这块，广州也在打造国际创新枢纽，显然广州较低的房价，以及教育医疗实力全国第三，这样的综合性一线城市功能，对吸引一些科技企业也更有优势，那么，如何看待深圳打造硅谷和广州打造国际创新枢纽，是行政化把深圳定位为湾区科创中心，限制广州发展科技产业，还是合理化让市场条件作用下自然发展自然竞争？这又是一个角力。&br&&br&以下详细分析。&br&&br&第一个方面是港口，预计2017年全年深圳港口集装箱吞吐量2550万标箱，广州2050万标箱，香港大约2000万标箱，三个基本相当的港口如何协调。&br&香港港口将越来越成为一个纯中转的港口，但这个国际中转港口非常重要，比如新加坡就是一个纯中转港口，香港的金融、法制环境的完善，使得国际物流货船更愿意选择在香港中转，而不是广州和深圳。&br&广深港口之争会更为明显，两者均是腹地货物进出口港口，以往广州港口明显落败于深圳，佛山美的这些企业出口货物经常选择深圳港，但广州南沙港兴起后，佛山中山等地的物流已经开始转向南沙港出口，而且趋势恐怕越来越明显，比如广州佛山中山签约共建南沙港四期工程，完工后2020年南沙港吞吐量将达到2000万标箱，使得广州总吞吐量达到2700万标箱，预期将超过深圳和宁波舟山港，由大陆港口第四名跻身第二。&br&佛山中山等珠江口西岸货源由深圳转向南沙港，在2016年已经开始，当年广州集装箱吞吐量增长6.8% ，增速列中国沿海港口第一，2017年广州港加速崛起，一季度、4月份、5月份集装箱吞吐量增速分别为11.47%，12%和16.9%，预计全年将实现12%以上的高速增长，集装箱吞吐量达到2100万标箱，而深圳集装箱吞吐量陷入低速增长，预计全年集装箱吞吐量2550万标箱。&br&道理很简单，佛山中山到南沙港比到深圳近得多。当珠江口西岸货物基本选择南沙港出口时，就是广州港超越深圳港的时候，这个时间点，预计是2020年。而这，关键就是是南沙先对中山珠海江门形成辐射，还是深中通道建成后深圳先对中山珠海形成辐射。我看好前者，就凭下面两条信息：&br&一，广州佛山中山共建南沙港四期工程&br&二，广州超高速地铁18号线由天河出发经南沙延长到中山，并规划另修建直线地铁由天河经中山直达珠海澳门，也就是以后可以直接天河坐地铁40分钟到中山，60分钟到澳门！&br&另外，南沙港更大的杀手锏是铁水连运，也就是以后贵州、广西中北部和湖南、粤北的货物，可以全程通过铁路到达南沙港出口！这凭借的就是2020年完工的南沙港铁路，这个铁路可以为南沙港提供1000万标箱吞吐量，2025年广州港无疑是超过3500万标箱左右的大陆第二大海港，深圳港将稳定在万标箱，居国内第四，上海港仍将以4500万标箱傲居冠军。&br&说了这么多，就一句话，香港主打国际中转港，深圳为珠江口东岸和江西南部的腹地货物进出口海港，广州为珠江口西岸、粤北、湖南、广西中北部、贵州的腹地货物进出口海港。三个港口各司其职。&br&&br&第二个分工角力是金融板块。香港是国际金融中心，这个不会变，广州深圳没有条件在这方面与香港竞争。角力在于，在深圳已成为南中国内地金融中心的情况下，广州如何补足金融短板，如何解决企业融资和上市的问题。&br&要知道世界级城市，无一不是金融强市，比如广州对标的洛杉矶，虽金融不比旧金山，但也金融很强。2016年广州金融业增加值只有上海的40%，深圳的66%，几乎马上要被天津和重庆超越。&br&深圳有平安、招商、中信证券和深交所，证券行业、股份制银行业长期甩广州两条街，金融强势，广州如何突围，这是事关广州发展前景的重大问题。香港作为湾区的国际金融中心背景下，广州不搞也搞不了金融中心，但需要突围完善金融服务，形成特色区域型金融服务中心。&br&金融角力，深圳占据主导，广州要差异化突围，当然广州已有成果。&br&1.在首都疏导功能和“一带一路”背景下，国新央企基金投资运营中心和央企财务管理中心将落地广州南沙，比如中国高铁走出去基地已经落户南沙。市场经济下的基金、股权交易，深圳已经拿下。而央企金融板块，广州已然借此实现了突围，另外华电集团金融板块也将在广州设立。&br&2.刚落地广州的中国银河南方总部和中证报价南方运营中心，将在广州建设全国私募股权交易中心和大宗商品交易中心。&br&简单地说，在金融角力方面，广州已经有相当潜力，差异化突围，预计未来广深金融业增加值将缩小差距到大约4：5，但均只相当于上海50%-60%。整个湾区这样看待，香港金融亮点是国际金融中心、人民币离岸中心，深圳金融亮点是股份制银行、证券业和对口香港的人民币国际化后台，广州金融亮点是央企国际化基金财务管理中心和全国私募股权交易中心、大宗商品交易中心。&br&广州深圳都将是区域性金融中心，香港才是湾区的国际金融中心，但深圳对接香港，因此金融方面仍将强于广州，但差距会缩小。&br&&br&除了港口和金融，实际上在新兴产业方面，广深也有角力。&br&比如地产，广州恒大、保利地产(不是保利集团总部)、富力、雅居乐国内有名，地产前五广州占据两个。深圳的万科、中海也是地产前五的巨头。恒大闹出地产板块注册地迁移深圳，万科也计划设立广州总部。&br&比如互联网，深圳腾讯总部、百度国际、阿里国际，非常厉害。广州也有网易总部、腾讯微信、阿里华南运营(UC优视等移动互联网业务)、思科中国创新总部、亚信全球总部、微软移动应用孵化中心、唯品会、中国移动互联网公司总部等，而且腾讯还将把邮箱等另外两三个业务放在琶洲新建的新大楼，广州互联网这块即将与深圳同台绽放光芒，目前广州上述很多互联网项目都只是在筹备阶段尚未发挥效益。&br&比如汽车产业，深圳比亚迪电动车牛，而广州汽车产量也远远超过深圳，去年还略微超北京和上海。&br&比如电子信息，通讯设备和电脑手机制造，深圳基本甩下广州几个银河系，但平板显示，深圳有华星光电，广州有LG两期700亿投资、富士康610亿首期投资，广州平板显示规模上将远超深圳。也就是电子信息，各有侧重点，各有千秋。&br&比如机器人产业，国际四大机器人集团都将在广州开发区设立生产基地，而深圳机器人产业也是国内一流水平。&br&&br&新兴产业这一块，除了着重强化深圳科技孵化能力打造湾区硅谷外，也应允许广州以及其他城市在市场条件下竞争发展新兴产业。&br&&br&湾区不只是有分工角力，更将有融合。&br&一如大区交通方面以一个湾区来统筹，深圳也将成为高铁枢纽，广东省谋划深圳经南沙到肇庆另外修建高铁线路，将深圳联通贵广和南广高铁。&br&&br&二如城市交通，也将珠三角各城市统一以一个特大城市来谋划，比如广州可规划修建天河到中山甚至到澳门的直达高速地铁，想想天河坐地铁去澳门，以后将成为现实。&br&广州的地铁19号线也可向西延伸经佛山西站到丹灶，向东经新塘过中堂到莞城，形成广佛莞都市地铁东西快线。&br&深圳地铁14号线延伸到惠阳形成深惠地铁大动脉，规划莞深快轨经松山湖到东莞市区，深莞地铁也全面规划接驳。&br&&br&三如产业转移，譬如深圳新兴产业，通过深中通道转移到中山翠亨新区，深圳无疑是粤港澳湾区产业转移的发动机，因为深圳培育壮大的新兴产业，急需往周边扩大地盘转移，深圳地少地贵，深圳将在湾区打造中发挥经济中心作用。&br&&br&四如珠三角各城市社保交通等方面融合和互通互认，打通断头路，开通跨城公交等。这块非常重要，篇幅所限，略为带过。&br&&br&五如产业和城市功能融合，比如湾区背景下深圳将补齐教育和医疗短板(中大深圳校区，中大深圳附属医院等)，深圳也将形成高铁枢纽。&br&深圳的前海和福田，广州的南沙和天河，珠海的横琴，都将一道成为金融高地但差异化发展。前海和福田侧重金融业务实体，包括证券业、投行、股份制银行、人民币国际化后台、保险业等，以及一个深圳证券交易所平台。南沙和天河侧重于金融平台，包括国新央企基金运营管理中心、银河金控南方总部、中证报价南方运营中心，以及一个永久落户明珠湾的国际金融论坛。&br&南山、黄埔都将是科创产业高地。&br&南山和海珠琶洲都将是互联网产业重心。&br&以湾区整体来规划产业和城市功能，就不会将某一城市局限职能，比如广州是医疗教育中心，难道深圳不应该也发展这块功能么。湾区以后就是相当于一个特大城市，整体看待发展和规划。&br&&br&至于深圳的通信和互联网设备电子业、生物科学和互联网等，广州的国际商贸、汽车制造、移动互联网、地产业、电子显示业，香港的国际金融、咨询等现代服务业，将都是粤港澳湾区名片，是各家拿出看家宝来共筑大家庭。而高铁互通、地铁联通，是各家牵手的方式。&br&&br&香港定位为国际金融中心、国际中转港和物流中心、现代服务业中心，形成湾区对接世界的窗口和金融、港口物流的国际化功能，强化香港在金融和国际物流方面作为湾区龙头的功能，强化香港对珠三角的带动作用。&br&&br&广州预期将作为枢纽型网络城市和综合性产业基地而存在，预期定位为商贸中心、南中国腹地港口物流中心、国际综合交通枢纽，以及互联网、地产业、显示产业、化工产业和华南汽车制造等综合性产业基地。侧重于枢纽型网络功能和综合性产业基地(包括与深圳差异化的新兴产业)。&br&&br&深圳预期将作为湾区硅谷的重要职能而存在，预期为科技产业中心(通讯设备等电子信息、互联网、生物基因科学等)和对接香港的区域金融中心(股份制银行中心、南中国证券业中心和对口香港的人民币国际化后台的区域金融中心)，以及华南东部、江西南部货物进出口港口。有所侧重新兴产业、市场经济的金融和研发中心，呈现高精尖态势，制造环节迁移东莞惠州。&br&&br&而大湾区东岸的东莞惠州，承接深圳的电子信息等产业，大湾区西岸的中山江门珠海，打造装备制造业高地，佛山先行与广州同城化融合成为世界级都市。&br&粤港澳湾区，这是一个世界级特大城市雏形的构想，各家都想融合，统一规划，避免重复建设，无序竞争，广深在港口、金融和新兴产业方面角逐和分工。&br&&br&最后强调，湾区概念应强化城市的融合，比如提出社保互认，对城市定位不应过细，在确保避免无序竞争情况下，不应用行政定位限制特定城市的一些产业和功能，在提出城市大致定位前提下，让一些产业在市场条件下竞争，比如广州引入了中证报价南方运营中心，不应搞个深港是湾区金融中心而广州不能差异化发展金融，而应在确定香港是国际金融中心前提下，允许广州金融在市场条件下与深圳实现差异化发展，侧重打造金融平台，不能说广州就不能搞金融，湾区就相当于一个特大城市，哪些产业要去哪发展，主要用市场这只手说了算。
先说个故事，先画个蓝图，明清时期乃至更早以前的宋元，珠三角湾区就是一个城市，广州、深圳、香港、东莞、佛山、中山、珠海、江门都是同一座城市，这个城市就叫广州府。而今，珠三角各城市形成城市群，经济总量已达到1.35万亿美元，与俄罗斯、澳大利亚持平…
总结一下，大家不要觉得国家在通过调控利率在调控房地产，真想多了，国家是在保证你将来有工作有饭吃有还贷款的钱，那每个月多出来的几百块不过是一点小小的意外，或者说小小的代价！&br&&br&&br&银行从业人员怒答，修改了一部分，希望能把事情说清楚。&br&看到赞往上走，又修改一部分。&br&那些说政府调控房地产的高票答案都不太对，国家这次真的是背锅侠，利率上浮并不是房产调控政策，国家从来没有这个政策，这只是银行的对策。为什么我这么说，因为我们行就是拉个上浮20%的哈哈哈。&br&&br&影响有多大我就不细说了，每个月压力增大是必然的，上浮20%在加息周期确实挺恐怖的，但是你要明白中国人的储蓄习惯和消费心理，除了极端炒房客，一般都是有10万干5万的事儿，即便现在手里有5万，也多多少少对未来有点规划和把握，而且房贷很少有还满30年的，年轻买房的一般中年就还清了，中年买房一般5-10年内也都结清了，这是有数据支持的，对于刚需也急需上车的人，略残忍，但是依然不是不上车的理由。&br&我这里主要说说为啥会上浮20%。&br&首先只想说好多人都想的太复杂了好么，什么政府房地产调控为了打压刚需或者二套房，其实并不是，难道政府说啥我们银行听啥？呵呵，我们从来都是叛逆的亲儿子好么，要么为啥每年辣么多没有报道出来的风险？&br&银行是爱钱的，但是前提是控制风险。所有做银行信贷的都明白房贷是最优质的资产，虽然利率低，但是不良率等等各项考核也都是低的，但越是风险低的客户对利率越是敏感，越是风险高的对利率越是无所谓，所以有时候我们宁愿给下浮10%的人放房贷，也不愿意给上浮40%的放。在去年资产荒的时候银行大力发放房贷有极大一部分原因是贷款没处投，大国企那时候基准下浮20%的不要太多，中小企业一投一准死。&br&怎么办？投房贷，95折基本上还是不亏的。9折是为了抢占市场，单纯从贷款来看，股份制银行是亏的，但是国有四大行是不亏的。但一般9折客户都是比较优质的，大部分都能通过后续其他服务存款沉淀，也多少都能补点回来。&br&&br&但为啥突然转变画风了朋友们？&br&不是因为国家定向加息或者是因为调控什么原因，我们从来不会因为政府调控主动做什么，真的，一般国家也不会说为了打压房地产去指导银行在刚需利率上做什么，因为没必要，一般政策出来之后大家都是按兵不动，见招拆招的。&br&银行没有那么狗腿，银行没有那么邪恶。&br&银行是喜欢刚需的，稳定，一般不敢断供。&br&银行也喜欢改善的，有钱，抵押率低，有后续服务。&br&所以到真正答案了，为啥突然收紧房贷了？&br&其实，因为我们真没钱了！为啥？因为很多原因，因为不让发理财了，各种限制发新理财，大家都知道，理财属于银行表外资产，贷款属于表内。表内贷款审核严格，说白了，放出去的贷款出现不良，领导要担责任，大额不良，从上到下下岗催收，辞职都不行，一不小心湿鞋的，关进去的还少？&br&但是理财不一样，理财你买的时候是签了风险告知书的，明确说了在极端情况下，本金和利息将会全部损失。&br&所以，不够格的企业很多走表外。&br&而且量大超乎想象，资金空转，层层扒皮，券商，信托，中介，一个都赚的不要不要的。&br&流向哪里了？不知道，你去问你的理财经理，钱投在哪？他也不知道。&br&能还上吗？还不起！&br&咋办？发新理财续！&br&但是监管一下来，排查，限制，收紧，表外的那些通过各种渠道不知道流向哪里的钱续不上了。&br&续不上什了什么概念？理财要违约！&br&违约什么概念？你买的理财，理财经理告诉你没有风险，但是并不是，本金都没了，大妈大婶要堵门的。&br&商业银行的大佬们一夜白头，尤其是卖理财卖的好的，也包括同业做的好的，也就是这次房贷利率上浮最快的几个银行，只能表外资产转表内了呗，辣么庞大的理财资金表内很难消化好嘛！不能转的不续作了，但是这会有一个问题，企业没钱了，银行没存款，存贷比一卡，额度更少了。&br&我问我领导，我靠，明明知道违约了拼命续？那不是饮鸩止渴？？？而且很多是明知道还不起靠着续贷过活的企业。领导说，没办法啊，不给他们转，现在就死掉了，这么大的风险事件，哪个领导会让在自己的任期出？&br&以后要不要混了？？？&br&所以这部分到期理财挤占银行表内贷款，而且不能完全续上，企业没钱导致银行没存款，存贷比一卡，更没额度了。&br&怎么办？非要得罪谁也只能是零售贷款客户好么，因为这部分客户零散，房贷不给你放了你能把我咋？&br&所以房贷就没额度了。&br&但是审批通过的，接了件的也不能说退就退，因为我们是银行，弱势群体，而且不能产生不良影响，比如让大家知道真相，也不能得罪开发商，万事留一线，日后好相见，只能换种方法：&br&客户您好，利率上浮20%你做么？这么高别做了吧，我给您退件行不？&br&其实是希望退件的，去打听打听，很多银行一手房按揭都不接新的了，只是对外不会说，会说贷款变严格了，也并不是真的想赚这上浮的20%，只是没额度了，额度是用来救命的，不是用来赚钱的。我们也是通过几个月才发现总行的小把戏。&br&&br&针对这种事情，其实去四大行贷款就行了，他们还是血厚，而且资金成本低，对这次收缩表外能抗，你看四大行，工行，农行还不是虎虎虎的放房贷，85折都不亏，只是你们都提高，我干嘛不搭顺风车？&br&&br&只是四大行貌似二手房贷款都一般般，一手房找工，农就对了！&br&&br&其实不是房贷不好&br&也不是利率太低&br&更不是政府指导，今天哪位说房地局有领导跑去银行让银行调利率的，我跟你姓。&br&只是因为我们没钱了不能直说，只能就坡下驴，把责任推到房地产调控上。&br&&br&归根结底出这次债务摸底和缩表上。&br&&br&其实国家真的背了很多不该背的锅，这次缩表长远是好事，摸查债务，让空转的资金回归实体，同时让金融机构控制贪欲，真的也没想通过这种方法打压房地产，虽然我不在北京，但是我敢打保证这次利率上浮不是国家的窗口指导，因为真的指导了，地方会不跟风？极大可能是银行自发行为，然后对外宣称是为了调控地产，银行有银行的招啊，国家估也没想到变这样的结果。但是这种不影响大局的行为，也没人会说。毕竟是家庭内部矛盾。&br&&br&Tips：未来3-5年。买理财买保本，存款多放几家银行，因为肯定有银行要出问题！&br&&br&知乎首达，修改了几遍，给我个赞呀哈哈\(^o^)/
总结一下，大家不要觉得国家在通过调控利率在调控房地产，真想多了，国家是在保证你将来有工作有饭吃有还贷款的钱，那每个月多出来的几百块不过是一点小小的意外，或者说小小的代价！ 银行从业人员怒答，修改了一部分，希望能把事情说清楚。 看到赞往上走，…
&img src=&/50/v2-5f92a2f9b15a0b2839e4cceae381da60_b.jpg& data-rawwidth=&1018& data-rawheight=&490& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1018& data-original=&/50/v2-5f92a2f9b15a0b2839e4cceae381da60_r.jpg&&在15年我曾写过一个同名的万赞回答：&a href=&/question//answer/& class=&internal&&买房的最佳时机是什么时候？ - 知乎&/a&&br&&p&现在，2年过去，买房的最佳时机是什么？是否出现了变化？这篇文章，我将对该回答进行增删校正：&/p&&p&1.每年的6月30日、12月25日是房地产企业的两大营销节点，带着钱在这两个节点前到售楼处，放心，营销经理都会出来给你破底价（仅针对已上市且需要较好财报的房企，如：恒大、绿地、旭辉）。&/p&&p&2.房价高速上涨有几大通道：传言-规划-动工-建成，以通州为例，传言通州可能成为副中心时，房价集体涨了一轮，北京市正式确定通州为副中心时，又集中上涨了一轮。所以要买的话，最好在这几个节点之前买，可以立即升值。除区域外，还有轨道交通，如地铁、机场、的兴修，都可同理。&/p&&p&3.很多的销冠项目，并不是因为产品好或者销售好或者地段好，仅仅是因为贴着地王或楼王销售，举例来说，我旁边的项目因为后拿地加新盘加新产品，所以卖到了10万每平，我比它早拿地早开盘，产品也没比它差多少，原来我卖两万，现在为啥不能卖4万？所以，在地王和楼王出现之前购买周边楼盘，是很好的选择。而确定楼王与地王的最好地方为住建委网站，如果今年批地不多，且位置都不好，突然放出一块好地，开发商必然把它抢成地王。地王未来入市，必定是楼王。&/p&&p&4.北京上海这种存在限购的城市，或者更甚的通州这种存在双限的区域，因为供小于求才会限，只有到了真正放开限购的那一天，房价才是真的高到不需要用政策调控的程度。所以，至少在近10年，只需考虑涨得快还是涨得慢，越早购买，价越低，但仍需考虑个人资金流以及未来房价增长百分比。如16年北京房价暴涨，部分地区甚至高达200%，部分透支未来若干年上涨空间，且可能招来更严厉限购，让成交量萎缩，使房价攀升更困难。&/p&&p&5.现在的开发商为了防止尾盘卖不出去，会将最好的户型和最棒的位置留到最后，当然，价格也必然是整个项目最贵的。但是，当这个项目喊出清盘口号而又难以尽快清掉时，你就有了用较少的钱买更好的房的机会。&/p&&p&6.一个分若干期开盘的项目，会一期比一期卖得贵，第一期的第一次大开盘，一定会是优惠力度最大、整盘价格最低的那次，而且，第一次的开盘往往为了造出热销的声势，盈利更多是通过后期开盘与加推达成。即便之后楼市下行，但不到生死存亡万不得已，开发商是不会降价的，因为一降价就是自己打脸。&/p&&p&7.二手房价、房租和一手房价总是呈现正相关关系，在大部分时间，一手房价是市场控制房地产商，房地产商决定价格，但二手房价、房租直接由市场调控。所以，二手房价不仅真实而且较一手房提前变化。但是，在房价被严格管控及操纵时期，恰恰相反，二手房价受一手房锚定。如15年底16年初各地频现地王，16年房价就快速上扬。而17年北京控制了地价……&/p&&p&8.在楼市利好政策出现之时，尽快买，因为房价还没来得及涨；在楼市利空政策出现之后，等一等，因为房价还没来得及降。&/p&&p&9.刚需购房，不要在乎时机，该买又刚好能买，便是最佳的时机；改善与投资保值，则是手中有大量闲钱，且后期承担房贷而不会明显降低生活质量，且其他投资收益无法超过年化10%时，为最佳时期。&/p&&p&10.路可以修，人可以搬，地铁可以开通，新区可以申请，但唯一不能复制的是山川湖泊构成的环境，所以，单从居住的角度，要么依山，要么傍水。在热门区域应尽早抢占环境好的位置。&/p&&p&11.自住，买看得见的当下，投资，买想得到的未来。目的不同，选择自然不同。&/p&&p&12.短线投资（0-3年），可以追涨，长线投资（5-7年），不如买跌。&/p&&p&13.离职之前买房，贷款会宽心，结婚之前买房，丈母娘会开心，孩子入学前买房，读书会放心，在特定人生规划前买特定的房，会省下不少心。&/p&&p&14.营销无定式，市场难定性，有一个从事地产营销的朋友，或者直接私信找我付费咨询，才是以不变应万变。&/p&&p&不会做分割线，于是打了这句话。&/p&&p&不知道怎么打广告，所以我不打。&/p&
在15年我曾写过一个同名的万赞回答： 现在，2年过去，买房的最佳时机是什么？是否出现了变化？这篇文章，我将对该回答进行增删校正：1.每年的6月30日、12月25日是房地产企业的两大营销节点，带着钱在这两个节点前到售楼处…
很好，又是一个我喜欢的问题。按惯例答之前先说几点：首先我没那么多数据给你们看，因为没那功夫，喜欢高大上答题方式的可以绕道了；其次我依然还是拿案例说话，再加上时间比较碎，你们看着也会比较碎，多担待；最后请不要在评论区或者发私信问我买房问题，我没收你钱所以不会为结果负责，然后我也不想收你钱所以不会回答。&br&&br&投资商铺有几种情况，首先应该搞清楚你的购入目的。&br&&br&一是为了做资产。有这种考虑的投资者一来是有融资渠道，需要靠稳定的资产去撬动杠杆，二来是有自己的主业，用资产融资后有通过稳定的收益较高的主业来获取收益。所以投资者选择的时候更看重的是安全性和稳定性，但是这种投资的数额一般比较大，我想有这种实力的投资者也不至于堕落到知乎上来问。&br&&br&二是为了自营兼投资。我从来不相信有人买了商铺纯粹是为了经营而不考虑投资回报。这种目的需要考虑的方面就比较多一些。一来是根据自己经营的业态来选择，二来也会考虑一个综合回报的问题。我有朋友曾经就在一个新建商业街买过一个铺面自己经营餐饮，几年之后其实商铺价格涨得并不多，他的买卖也没开下去。但是他牢牢把商铺的转让控制在自己手中，经过几年时间商业街的人气越来越旺，他靠着节节攀升的转让费居然把年回报做到了接近10%，用他的原话说：总有不怕死的傻子往里冲啊。&br&&br&三是纯粹的投资客。说良心话，这个年头的商铺真的不是什么好的投资品。我敢说，但凡看着像点样子能够做起来的商业，开发商不可能把静态回报率做到5%以上，就我个人而言，每次做商业价格都是要透支掉至少三年的升值空间的。意思就是现在这个物业可能合理的单价是五万，三年之后会到七万，那么现在我的售价就会做到七万。而且开发商或者运营商是越来越专业的，捡漏的机会不是没有，但更像是神话传说，江湖之中永远有这样的传奇，就特么从来不是你。&br&&br&其次就是搞清楚自己的承受能力。&br&&br&我见过太多人根本没做过深入细致的资金安排，既不知道自己投入的上限也不知道自己在投资过程中能够承担的风险或后续投入上限，脑子一热就把钱砸进去，遇到个风吹草动当场懵逼。当然这种情况常见于小投资者或是钱来得太容易以及没有经验的投资者，不过很多老江湖也败在自己的贪念上了，所以这不仅仅是投资商铺的问题，而是资产、风险、情绪等等自我管理的一个综合性问题。我就认识一哥们，也是业内老江湖了，本来拿了几个潜力很不错的物业，股票好的时候贪心太重，大笔融资入市结果被砸得全身瘫痪，把前些年挣的资产赔了一大半出去，现在抽烟都只抽黄芙蓉王了。&br&&br&以上两点考虑清楚之后就可以很明确地知道自己的投资方向以及投资金额。接下来我根据第二、三种情况来谈该如何选择投资的对象。现在有事，稍后再说。&br&&br&…………………………茶喝多了睡不着的分割线……………………&br&&br&先说自营兼投资吧。其实选择经营项目本身就是个大课题，你选择的项目决定了你对商铺的要求，卖建材的肯定不能选步行街，卖珠宝的也不会选在普通社区的底商。突然发现这么说会把摊子铺太大，那就暂定总价500万以内，经营项目是中端的中式餐饮吧。（其实写到这里发现题主是情况三的，好想偷懒不写这个部分啊，可是自己选的题目跪着也得写完，不过会简单点）&br&&br&1、通达性和停车便利：这里没有用太笼统的地段一词是因为地段容易理解为与市中心的距离。然则在以特色饭庄为代表的中端中式餐饮行业里，未必离市中心越近就越好，因为这种业态的利润率没有那么高，更看重就餐面积和翻台率，市区里面积够好停车交通状况好而且建筑情况还适合做餐饮的不是太难找就是太贵了。稍微偏远一点但是不堵车的地方其实更划算，毕竟也没谁喜欢堵上几个钟头去吃一顿饭吧？至于停车问题就不用我仔细解释了吧？&br&2、先睡觉&br&&br&…………………………中午抽空争取写半个小时的分割线……………………&br&&br&2、周边环境和业态分布。周边环境很好理解，无非是人口数量、消费水平、物业租售价格水平与趋势、入住率、出租率、开业率、现有商业布局、市政建设水平等深入看几天就能心里有谱的硬指标。而业态分布指的不是商铺所在项目的业态规划，这个是后面再说的事情，首先看的还是步行十分钟半径以及车行十分钟半径内的业态分布情况。有没有聚集人气的主力商业、有没有同业态扎堆的区域是重点了解的方面。尽管中端餐饮有酒香不怕巷子深的特点，但是有就近的消费人群和已经有客户基础的大腿抱总是好事，至少节省推广成本嘛。&br&3、项目产品和业态规划以及招商能力。这个问题就很考验人了。鉴于此环节的详细论述可以开一门大学课程，所以简单点讲。记住一点：&b&凡是开发商缺乏大型商业建设招商运营经验，自持部分与出售部分没有形成紧密的商业互动和运营管理关系，却建设了大体量商业而且尽可能划分了大量小面积内铺或内街铺以供出售的项目都是垃圾！&/b&以上三点重要性是一样的。这种垃圾包括但不限于绿地、万达等大型开发商的内街铺（注意不是店中店）。我不是说这些商铺一定做不起来，但是需要的成本肯定更高，从而降低了回报率。&br&4、价格。因为开发商越来越喜欢把铺划小从而提高单价，所以单价和总价都是需要密切关注的。有些项目报出一个极有诱惑力的总价，然而你把单价一算就会发现高出周边现有水平很多，这就是典型开发商吃掉未来几年升值空间的做法。&br&&br&对于自营兼投资的客户来说需要关注的因素细说还能写很多，不过核心差不多就是上面几点了。纯投资的情况再找时间写。&br&&br&………………手机更新的分割线…………&br&&br&好了戏肉来了，我们来讲纯投资客。&br&&br&先给一个悲观的个人观点:目前来看，市面上的销售型综合性商用物业几乎没有值得投资的。在普遍资产荒且融资难的当下，如果某个物业有较好的回报预期，哪个开发商舍得卖掉？如果是那种底子好但是开发商缺钱需要靠商业销售回款的项目，做价格的时候肯定要透支部分回报空间，从而也让购买者变得无利可图或者仅有微利。所以我其实建议考虑其它投资渠道，当然你要对静态回报不是太有所谓，更多是出于&b&购置一个可长期持有的、风险较低的、长远预期较好的固定资产来考虑&/b&，你就继续往下看吧。&br&&br&……………………发现没什么人看所以简单一点争取一次性更完的分割线………………&br&&br&这里我们假定你是一个手上有300万以内现金的投资客（手上低于这个数的麻烦你看好自己的钱谨防被骗好吗？）。&br&&br&首先是看地段吗？不对！首先是选择物业类型。地段确实是第一重要的，问题是好地段的物业要么你买不到要么你买了根本划不来，开发商又不是傻子，难道会把高收益拱手相让？再者好地段里不同物业类型的发展前景和所受限制也是不同的，比如长沙开福万达广场，那个地段总是没话说了，可是那个外街就跟屎一样，业主三天两头就要跟万达闹。&br&&br&根据风险、收益、预期的关系，直接给一个建议购入的排序：&br&&br&高入住高端社区底商&高入住中低端社区底商&区域中心商业体（包括写字楼）临街铺&低入住中低端社区底商&新辟商业街临街铺（包括专业市场）&大型商业综合体外街&商业综合体格子铺&商业综合体产权式商铺&br&&br&以上懒得论证了，但是提醒几个点：1、不同城市情况不同，商务办公需求比较有希望增长的城市，写字楼铺面的价值排序能够往前提一到两位，长沙这种地方还是绕开走吧；2、政府的产业引导倾向比较明显的商业街特别是具有不可复制资源的，排序可以提前一到两位，专业市场同理；3、大型商业综合体外街比如万达金街这种，要说回报真的难看，但是作为一个资产长期持有还是勉强过得去的；4、&b&千万不要去买产权式商铺！！！我不说全部都是坑，但是最近五年内销售的我只听说过有挣钱的业主，从来没见过。&/b&&br&&br&&br&其次看业态规划和执行团队。注意我这里说的不是开发商，虽然开发商很重要，但是被大牌开发商坑的投资人也不在少数了，所以不要被牌子给唬住了。&br&&br&有人说社区底商不存在业态规划，这话既对也不对。开发商固然不会去规划，可不代表你自己不能规划啊。打比方说我现在买了一个中档社区离出入口不算近的位置，你以为我会放在那里不管先等别人把租金炒起来吗？我会尽早找到这条临街面的其他业主，打听他们想干嘛，同时开始招租，看看上门来的商家都是怎么想的。接下来你会发现找上门最多的是超市和低端餐饮商家，价格出得最好的是药店和孕婴商家，这时候怎么办？先以较低租金谈下一个药店或孕婴商家做三到五年，让他把铺养起来啊。过几年你就会发现你的租户是活得最好的，到期之后也是很愿意跟你谈个好价钱的。请记住，社区底商也是有业态规划的，只是会通过几年的残酷的自然淘汰来实现，熬过这个竞争期然后获取长期高收益是你可以自己想办法实现的。&br&&br&而商业体就不能靠自己了，这种玩意是一荣俱荣一损俱损。特别是销售型的商业体，本来运营方对业主的控制力就比较弱，如果事前规划不好，过程中管理手腕也不得力，那么就会成为一个烂摊子，那时候你就守着空店面哭吧。所以在考察时一定要注意开发商宣传的商业定位是否合理，实现的可能性有多高，后续管理的团队是否完备得力，管理运营办法是否完善。&br&&br&&br&&b&千万不要因为一两个大牌的入驻宣传或高回报的诱惑就急着跳坑！&/b&现在都卖期房，开发商为了加快销售跟大牌虚与委蛇搞一些不实际的承诺从而签下意向合同是很普遍的，到时候不管是合同取消或者是三五年过去开发商停止补贴导致大牌撤场都是很有可能的。&br&&br&&b&千万不要把一些加强对业主管理促进商业体整体运营的条款视作霸王条款而心生怨气！&/b&比如对集体合同的要求，比如业态控制的要求，比如对收回铺面的要求等等，要知道你的投资是几十年的，不要因为管理严格损失了一点近期利益就觉得不舒服，用尽量短的时间把铺养起来才是关键，整体做起来了你的收益也会上来的。&br&&br&&b&千万不要买产权式商铺！&/b&是的我在这里又说了一遍。因为这个狗屎等于是你把命运完全交到了别人手上，大型商家一旦跟业主或管理方谈不拢要撤，你就只能傻眼，我根本不相信以中国人的操性可以所有业主平等协商一致完成二次招商。&br&&br&再次看产品。这一条跟上面那条有一些关联。二楼净高2.6米跟你说做商场你信吗？柱距4.8米跟你说做大型超市你信吗？没有足够停车位跟你说做美食街你信吗？至于各种奇葩产品我就懒得说了，自己去体会吧。&br&&br&接下来看价格和销售政策。现在有个组合拳叫&b&“小面积低总价高回报+金融扶持”&/b&。这种玩意有多远躲多远，特别是附带了回报承诺和金融扶持政策的。商业发展是有其规律的，新开项目的运营情况不可能远超同区域同性质的其它项目，所以一旦承诺的回报高得让你心痒痒，注意了，这基本上就是开发商急着回钱引诱你入坑。至于金融扶持，就是什么首付贷组合贷款之类的政策，这个坑是看运气了，也许你跳进去了因为重大利好而浮上来了甚至赚一笔，更多的就是开发商笑呵呵地得到超额回款走人，留下你守着比坟场还寂静的商铺无语凌噎。&br&&br&好吧大头就这些，剩下的没什么兴趣再写了，就这样吧，谢邀。
很好，又是一个我喜欢的问题。按惯例答之前先说几点：首先我没那么多数据给你们看，因为没那功夫，喜欢高大上答题方式的可以绕道了；其次我依然还是拿案例说话，再加上时间比较碎，你们看着也会比较碎，多担待；最后请不要在评论区或者发私信问我买房问题，…
；关于房价前几天听到一个银行的朋友说 ：银行从16年起已经不再给房产商提供贷款，央企、国企除外。听到这个说法时，我顿时觉得茅塞顿开。这也从侧面印证了为什么今年7月份人民币贷款增幅高达98%为房贷,既然谈论房价，就不能避开国家层面、银行系统、地方政府、房产商开发以及购房主体，否则就是盲人摸象，国家现在要做的就是消灭市场上多余的钱，就是说绝对不允许市场上的闲钱跑去兑换美元，目的是为了全力保证汇率稳定。银行系统现在面临最大的问题是不良贷款增多 ，特别是很多中小型开发商的贷款到期却还不上，地方政府简单点说就是没钱了，并且从银行借了很多钱，房产商面临的就是资金链断裂的问题，很多地产商准备跑路。（当然大公司目前的资金还是挺充裕的 这也是为什么银行不再贷款给中小型房产商的原因）
那么有没有办法解决上面所说的这些问题，实际上是有的，这也是我豁然开朗的原因。首先所有的消费者都是买涨不买跌的，高层是深知这一点的。首先央行印钱给银行，银行再把这些钱贷给央企国企，然后这些国家的干儿子跟地方政府达成某种协议，大肆买地，造成地王频出，这样一来地方政府就有钱了，债务危机也暂时得以解缓解，在这种情况下很多人更加担心如果现在不买房以后再也买不起了。房价上涨，本来一些准备跑路的中小型开发商也在这波行情中去掉一些库存，赚到一些钱终于能够还上银行的贷款或者高利贷，而银行在这波上涨行情中，把贷款从房产商转移到购房者身上，致使银行的风险大大的降低。要知道房产商是可以随时跑路的，而绝大多数购房者是没有能力逃往国外的。这么一看简直是皆大欢喜啊。当然国家在这波上涨行情中也是受益匪浅的，最后一波刚需入场，意味着市场流动性枯竭，那些大妈大叔们再也没有多余的闲钱去兑换美元，为国家保汇率免除了后顾之忧。&br&
通过上面的分析，大家觉得以后房价会怎么样？我估计临界点是快到了。具体是多久，大家仁者见仁智者见智。
另外说一句，我的这个解释反过来推理也是可以成立的。&br&&br&&br&???????这个分割线怎么样??????&br&&br&&br&&br&最后补充一点，至少有一点可以肯定的，国家后期一定会想办法限制二手房的流动，直到房产税出来为止，其实在中国不要轻易建议别人买不买房，如果房价涨了，你就是挡别人财路，如果房价跌了，你就是扫把星。当然如果是我至亲的人，目前我不会建议他们买，至少也要等2年之后再买。毕竟中国不可能走俄罗斯模式，国家很多资源都需要进口。 &br&&br&中国最牛的就是既能看涨也能看跌的人，一味的看涨或者看跌都是一根筋，不可取。我跟绝大多数人看法最不一样的地方是：我认为这场房产泡沫一定会由国家来刺破，让美帝国主义来背黑锅，比如说都是美国加息惹的祸。&br&&br&&br&????????再次分割????????&br&&br&
不知道大家注意到没有，今年房价的表现形式不同往常，往年都是先增量而后带动房价上涨扬，然而今年的房价却是硬生生的先涨价然后瞬间带动销量的增长，甚至造成恐慌效应。这个现象难道不耐人寻味吗？&br&&br&
说实话我真心希望我的回答能够被更多人的看到，即使我的想法是错的，也至少能够让大家多一种思维视角。我的想法也很简单，这样精彩纷呈的经济大戏在个人的一生中，最多也就能碰到那么一两次，我写这些就是为了和大家一起见证精彩瞬间，哪怕只是写写评论也好，至少我们参与了这个时代。&br&&br&
现在正式表达我的观点：讨论房价，如果按照租售比，收入比，供需关系，人口曲线，货币供应，政策调控的标准来看，中国的房价恐怕已经崩了好几回了。&br&&br&
如果经济高速发展，什么都好说。但是通缩就不一样了，因为通缩能够影响政策调控，货币供应也不敢大肆放水，因为通缩，人民的收入得不到有效增长，也不愿生更多的孩子，上面所说到的几大因素，统统被通缩限制住了。当然如果你认为今后的经济形式仍然是通胀、货币贬值，下面所说的内容就不必看了。爆炒股市，房产救市，反腐，甚至土地流转，在我看来都是为今后的通缩做准备。&br&&br&
（另外说一句，土地流转其实就是一个坑，以后有机会另说）有人可能会问为什么在经济下行的时候必然会进行反腐，这也是我自己猜测的，你没看错，我是猜的，或者像有些人说的那样我在意淫。美国曾经也有过腐败横行，日本经济大发展的时候黑帮势力也是逐渐在做大，香港经济腾飞的时候警察明目张胆的上街收保护费。&br&&br&
就像几年前有一次出差坐火车，大家闲来无事说到腐败问题，当时我就说，新领导上任可能要进行大规模反腐，当时大家都说不可能，岂不是自掘坟墓？时至今日我想说：今后中国的反腐一定会制度化，朋友呵呵一笑对我说：不可能。好吧，究竟会怎么样，其实我也不知道。&br&&br&
明明谈房价，为什么说反腐，答主跑题了？当然不是，因为他们深层的道理其实是一样的，经济上行的时候，每个人只要努力就能分到一杯羹，当然有人分的多有人分的少，至少大家还能接受，经济下行的时候，大家觉得压力越来越大，明显的感受到不公平，整个社会处于不平衡的状态，倒逼国家进行改革释放红利，（改革从来都是倒逼的，记住这句话，就像个人想要脱胎换骨一样，不是逼不得已，不是下定巨大的决心，是很难相信他会有实质性的改变）使整个社会环境能够重新达到一种新的平衡，而现在已经到了国家必须要面临选择的时候了，这也就是我前文说到感觉临界点快到的原因，至少房产税的推出我相信大家应该没有疑义吧？（有人说个人第一套或者一定面积内免征房产税，我个人觉得可能性不是很大）&br&&br&
结论：在经济通缩的情况下再辅以房产税，就凭这两点就能解决房价问题，至少我是这么认为的。虽然我也不喜欢房产税，增加了百姓的负担，但这不是以我们的意志为转移的。房产税的推出也有一点好处，以前政府只想着卖地赚钱，在房产税推出后必须要想办法卖掉房子，而想要卖掉更多的房子，当地的环境，当地的治安，当地的人文一定要加强管理，只有这样才会有人愿意在当地买房，只有买了房当地政府才有房产税可收。而房产商也会更加注意商品房的品质建设。估计这一点很多人都没有想到。&br&
最后申明：我对未来的经济并不悲观，很反感所谓的崩溃论。我只是对房价后期的走势不太看好。如果你仍然看好房市，我只想告诉你，既买之则安之。只是希望不要背负太多的债。&br&
（后面有时间我再讲讲，你敢断供吗？中国会走俄罗斯模式吗？）&br&&br& ???????问题选答???????&br&&br&
看了大家的评论，针对下面比较集中的问题，来进一步阐述我的想法，依然采用通俗易懂的表述方式，保证大家都能看懂。&br&
1.国家不会放弃房地产，中国经济已经被房地产绑架了，不可能降价。&br&
2.很多人疑惑国家为什么要保汇率？&br&
3.如果不买房子，钱只会越来越不值钱，贬值了怎么办？&br&
4.为什么不能走俄罗斯模式，房产泡沫究竟什么时候破，有没有准备时间？&br&
5.房价跌了，把房间扔给银行，又能怎么样呢？&br&&br&&br&
很多事情不要把它想的太复杂，大到一个国家，小到一个集团，甚至一个公司，他们内部的运行逻辑其实相差的并不大，如果大家这么考虑问题，才更容易看到事物的本质，学习新的知识也会事半功倍。&br&
前文说到今年的房价上涨方式不同以往，我每天正式工作前都会简单的浏览一些新闻，（各大网站的新闻不要看的太多，且一定要抱着娱乐的心态去看，从中发现哪些说的是反话），从今年四月份开始我发现新闻媒体的风向开始变得前后矛盾，比如“树不能涨到天上去”，“国家已经为房地产准备好了棺材”“中国房奴们：你的风险已经超过次贷危机的美国”，特别是国庆这两天房市崩溃论已经出现在各大媒体网站，这在以往是很少看到的，但是另一方面却大肆报道“地王频出，日光盘”“饭都不吃了跑去买房，丢下高尔夫球杆跑去买房，打着飞的去抢房” ，“50分钟卖光一栋楼”“挂着点滴按手印”，人啊，一旦认定一个道理，都会在潜意识自觉的开始搜集能够支持自己观点的论据，自动过滤掉不认同的论据。因为我知道人性的这个弱点，所以正反两方的论据我都会看。&br&
看到前面说的这些，不知道大家作何感想，但是我基本上可以断定国家要救的是地方政府，而不是房地产，可别一厢情愿啊。再说偏偏在这个时候推出CDS,只能证明国家认为房地产快不行了，或者准确的说担心楼市崩盘，提前为自己买了一份保险，仅此而已。CDS绝不像有些人说的那么神，CDS本身与房价并没有直接关系。当然我的认识也很浅陋，毕竟这是刚引进的新鲜事物，究竟能发挥什么样的作用，还有待继续观察。&br&
如果你是一个集团或者公司的董事长或CEO,房地产这项业务曾经让你一飞冲天，让你的公司蒸蒸日上，但是现在呢？明知道这项业务已经到顶了，已经让公司大量失血了，再这样下去就要休克了？请你停下脚步仔细想一想，接下来你要怎么做？如果你是一个有责任感的人，继续想把公司做大做强，而不是做成朝鲜那样的，那么你的想法和国家的想法不会差的太远。&br&&br&&br&&br&&br&??????????????????&br&&br&
第二个问题，国家为什么要保汇率，为什么不走俄罗斯模式？&br&
这个问题可能很多人都懂，我就简单说一下，首先俄罗斯资源型国家，而我国大量资源需要进口，就好比一个人如果没有房子虽然是件很伤感的事，但是他可以用其他的方式睡觉，（跟房子比起来，睡觉才是真正的刚需），比如租房，睡酒店等，但是如果没有钱，那可真是要了亲命了。外汇没有了或者严重贬值，我们可以不进口石油，不开汽车，甚至连一个笔记本电脑都做不出来，大不了不上网，可粮食怎么办，吃饭是硬刚需啊？（我在这里造了一个词；硬刚需，软刚需）我国每年都要进口大量的粮食，这你不会不知道吧？难道又要重复六几年的历史？有人说了，实在不行，朝鲜模式，反正房价一定要保，我就呵呵了，朝鲜没有商品房吧？在那个神奇的地方购房者花钱买的房是不是要无偿上交给国家？什么？不想上交，朝鲜的炮决你应该也听说过吧？&br&
其次，中国的机遇比俄罗斯要好，在全球化的今天，中国的经济已经跟世界融合在一起。刚刚加入的SDR,是人民币走向国际化的第一步，就好比你好不容易收到梦寐以求的大学通知书，我相信你绝对不会半途而废的。&br&&br&&br&???????????????????&br&&br&
第三个问题，如果房价跌了，大不了断供？&br&
首先这个想法比较天真，就跟认为房产税需要有专门的人员上门催收的想法有的一拼。首先如果你断供，你和银行的一切经济活动都断绝了。当你的欠债超过2万元就可能提起诉讼。当然如果你只是断供，恰巧你又不是很多套房一起断供，国家是不会让你去蹲班房的，相反如果你失业，国家还会每个月还会给你几百元的救济金或者你还可以住进国家提供的保障房里。怎么样，很有人文情怀吧？但是你的房子必须腾出来，银行拍卖，假如你欠银行60万，你的房子市值40，如果银行40万拍卖没有成功，就会采取继续降价的方案继续拍卖，比如30万拍卖成功，那你还欠银行30万，（记住，这三十万不包括贷款利率），日本到现在还有很多人住在简陋的出租屋里，把挣来的钱拿来还房贷。你要相信屌丝绝对不是最惨的。&br&
其次，我国是没有个人破产法的。断供之后，银行卡上不能有钱，不能贷款，不能坐高铁，工资也不能打到银行卡上，将来的就业都成问题。君不见，鄂尔多斯都降成那样了，也没见到多少断供的，银行敢贷给你，就赌定你不敢断供。相比继续还贷，断供会让你的成本变得更大。如果你偏说我就要断供，怎么地？首先你要保证你能打得过外面放高利贷的，欠债超过一定期限，银行也会选择打擦边球的方式把债务承包出去。&br&
前段时间，国家为什么鼓励个人贷款买房，为什么坚决打击首付贷，这下你们应该明白了吧？因为首付贷完全是空手套白狼，一分钱都不想出还想买好几套房，这种投机导致以后想不断供都不行，所以国家立马叫停，至于个人贷款好歹付了30%的首付款，加上按月还贷，再加上CDS的推出，我可以说银行一点风险都没有好吗？一切都是那么完美。&br&&br&&br&&br&&br&
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最后一个问题，房价具体的下行时间？这是最难回答的部分，回答错了，我前面的算是白写了。等国庆节之后一定写出来，毕竟这个答案会影响到很多人的心情，希望大家先过一个轻松愉快的国庆节之后我再具体答复，顺便应大家的要求，再说说关于土地流转的实质。届时，我要说的都已经说完了。&br&&br&&br&&br&&br&????????接着更?????????&br&&br&&br&
现在已经到了本文最关键的部分，在尝试给出答案之前我需要提出几个新鲜理论为最终的结论做些铺垫。&br&&br&
第一个理论就是：对于房地产领域，政府绝对处于完胜的地位，普通民众根本没有博弈的资本，而现在人民币加入SDR,环境发生了变化，资本进出逐渐失去了管制，换句话说，面对风起云涌的国际资本，政府并没有必胜的把握，为了防止国内外资本兴风作浪，房地产终归要成为炮灰。所以面对此次的楼市飞涨，高层却明显比以往要冷静的多。&br&&br&
第二个理论就是：历史的经验告诉我们，房地产的量价齐飞，以人民不惜加大杠杆，疯狂购房为标志，往往意味着这将是金融泡沫破灭前的最后一场盛宴，随时都可能呈现一片狼藉。而且最重要是在这种情况下，政府首先要做的就是保护本国的币值，而不是保护散户的利益，所以那些认为国家是不会让房价跌的人可以醒醒了，所谓成也萧何败也萧何，连地产大佬任大炮都说过，房地产只不过国家的夜壶??&br&
（补充申明一下，虽然我认为国家会保汇率，但我并不认为人民币就不会贬值，很有可能会适当贬值一些，可能是7到8，超过10的可能性基本不大）&br&&br&
有人说，国庆期间有些一二线城市的二手房销量骤降了八、九成，虽然被我蒙对了，但是国家出台限购的目的就是为了阻止房价短期内快速上涨，而不是你说的打压房价。好吧，我承认这种说法有道理，但是我觉得啊，换一种思路也可以成立：“限购是为了阻止房价短期内快速下跌”，显然这个说法也行的通，所以我认为限购本身跟房价涨跌并无直接关系，准确的说是起到一个延缓器的作用。有人又说：“限购会不会导致房价横盘”，“会，但是横不了太久，毕竟如今不同以往”。&br&
也许还有人说，国家完全没有道理收取房产税，目前来看当然是没有道理，但是如果把70年产权改成永久产权呢？这让我想起了前几年的一个新闻，国世平博士说他的一个学生在东莞买了680套房子，不是68，是680，我就想问一下，一个屁股占着这么多茅坑适合吗？合适吗？如果把房产税改成收取闲置税，总可以吧？一个人活在世上总得有点公平意识，是吧？现在普遍的现象是：有一两套房的人去替人家有几十上百套的人瞎操心，真心何苦呢？&br&
在这个时代下，买房和没有买房的其实都是受害者，即使你们没有买房，但是你们有可能在用银行的理财产品在间接买房，又或者开发商派人去农村开价800元就可以买下他们的身份证和签字，然后包装成有钱人，又或者银行把一些垃圾债务包装一下，你们就稀里糊涂的买下了。仔细想想，高企的房价让很多本该拥有住房的人望房止步，而买了房的人却要背负着几十年的房贷沉重的生活，人生有几个几十年？在这里还要驳斥一种说法，这种说法出自一个教授之口：大概意思是大家应该感谢高房价，如果不是高房价，大家连菜都买不起，恐怕连矿泉水都是十几块钱一瓶。这种说法如果不是傻就是纯粹的没良心，这就好比：虽然我在剥削你，我在压榨你，但是你要感谢我，因为如果我不剥削你，不压榨你，你肯定会变的很懒惰，只有我压榨你，你才会变得勤快，所以你要感谢我。&br&&br&
最后再次重申：中国不可能走俄罗斯模式，俄罗斯汇率贬值之前，国内信贷水平连国际平均水平都达不到，所谓俄罗斯选择弃汇率保房价根本就是一个伪命题，只有弃汇率一说，何来的保房价。相反日本当年如果不是因为信贷极度膨胀，拼命的加杠杆，房价也根本不会降，当然也不会涨的那么离谱，就像一只气球根本没有吹起来，何来的去膨胀一说？那些口口声声的说要走俄模式的童鞋吗？你们想过这个问题没有？&br&&br&
最后总结一下楼市未来的发展方向，虽然我的结论很有可能会被打脸，明明智的人都会选择留有余地，不管对错，我觉得还是应该勇敢的说出来，如果预测错了，就当是给自己一次重新学习的机会，至少不像有些文章那样，写了一大推，结论竟然是房价有可能会涨，但是也可能会跌，简直就跟没说一样嘛。&br&&br&
楼市破灭时间：最快今年年底开始下行，（注意是下行，不是破灭），破灭时间应该在两到三年之内，最迟不超过三年。&br&
楼市下跌幅度：30%至80%，以腰斩最为常见，个别鬼城中的鬼王地区基本有价无市，房产税的推出可导致个别区域跌幅在80%以上。不同区域的房价基本上回落至08年至11年价格水平，同样，我说的平均情况，不要拿个别区域来对比。&br&
下跌方式：第一种：阴跌：有可能先横盘一段时间，然后房价开始下行，下跌之后再横盘一段时间或者小幅度上涨一段时间，之后房价再次进入下跌通道。（注意：这里的上涨或者下跌跟以往不一样，以往下跌是为了后期更大幅度的上涨，今后则相反,小幅度上涨则是为了今后更大幅度的下跌）&br&除非这一种下跌方式可能还有另外一种表现形式：暴跌：价格在较短的时间内腰斩或者接近腰斩，然后进入缓慢进入下跌通道，在未来较长的一段时间内，房价将一蹶不振。&br&&br&&br&
房价的具体走势大家除了关注国家的政策调控以外，同时需要密切关注一些重要的经济数据，特别是m2指数和美国加息情况。当然还有一个指标，汇率年内跌破6.8，房价将会在极短的时间内有明显的下跌，届时，老板跑路，楼盘烂尾，断供，房闹也将会明显增多。&br&&br&&br&
最后再次重申：未来的较长的一段时间内，我只是不看好房地产，虽然我们要度过一段苦日子，但是我对未来的经济前景并不担心，毕竟中国的市场还没有完全放开，医疗，教育，环保，文化，包括部分垄断行业，甚至金融领域等行业都大有可为，所以大家不要那么悲观，未来的潜力巨大，但前提是国内的环境一定要法制化，要有诚信精神和契约精神（这两个含义不一样）就像国内有些人觉得实体店干不过网店，就是因为房价太高导致的，但这不是主因，主要原因还是我前面说的诚信和契约精神，虽然网店目前还缺少契约精神，但好歹拥有诚信精神，至少付款之后不会担心商家不发货，而且不满意还可以退货。所以从这一点出发，目前国家所倡导的依法治国是非常非常有必要的。&br&
所有的改革都是倒逼的，记住这一点非常重要，好比一个人如果没有外界的施压和内心的反省，他是很难做出实质性的改变的，同样国家也一样。如果房价还要继续一直持续的上涨，那我们这个时代真的会遗臭千年，我们这个时代也终将被后人所唾弃。&br&&br&
友情提醒：所谓仁者见仁，智者见智，不管见什么吧？你有自己的想法最好，我仅表达我个人的想法，不作为投资建议。
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近期很多人都在关注人民币汇率的事情，为数不少的人都在说汇率贬值了，说明后期房价还要上涨。这样想的人肯定是把人民币贬值跟汇率贬值弄混淆了。简单的说汇率贬值主要是针对美元来讲的，就是常说的对外贬值。众所周知人民币对内贬值，就会造成物价上涨，钱越来越不值钱了，而汇率贬值就意味着人民币对应的国际商品价格上涨，如果持续贬值，国际社会就会越来不看好人民币，人民币逐步被国际资本所抛弃。这就会带来两个严重的后果，首先人民币国际化必将化成泡影，这就是为什么人民币不能像某些砖家建议的那样一次性贬值到位，针对目前的情况，国内央行只能通过加息来阻止国际资本进一步抛售人民币。（前文说过汇率6.8到7.2是关键时期）但是央行加息的作用也会传导到楼市，加息也意味着持有资产的成本上升，这些都不利于房地产的发展，如果央行大幅加息很多资产将会沦为负资产，如果与此同时再出台一些配套政策，我真的只能呵呵了……&br&&br&
通过近期的观察，国际资本就是想通过楼市来做空我国的外汇，而国家现在要做的就是保汇率和外储。&br&&br&&br&我这篇回答幸亏赶在去年十月份之前写出来了，否则效果将会大打折扣，国庆期间，大家游玩之际，国家趁机出台如此密集的调控政策，在我看来这就是房地产历史上的转折点，风向标起了变化，只可惜很多人还是觉得这只不过是狼来了故事的重演而已，那么后面的政策走势，也基本上符合我当初预测，我预测的核心就是保外储，保汇率，在这个基础上，我预测了现金为王，限制二手房的交易，打击金融腐败，目前经济处于滞胀的状态，后期有可能走向通缩等等，最后预测房价最迟2018底将会下跌，下跌比例为腰斩，（这个是指平均下跌指数，），目前除了最后一条因为还没有到截止时间，暂时还没有得到有效证实，其他的基本上都得到验证，而最后一条我需要做一个简单的修改，我当时的预测房价下跌方式分两种，一种是缓跌，一种是暴跌，两种可能性都有，而我现在认为暴跌的可能性比较大，在暴跌之后还会开启一段较长时间的缓跌。&br&&br&&br&&br&最近评论区甚是热闹，为了接接地气，我给大家讲讲最近同样颇为热闹的话题“租售同权”的事，因为近期比较忙，本人基本上都是趁的吃饭时，睡觉前关注一下这个话题，网上说什么的都有，“想把户口落到房东那里，门都没有”“租售同权根本不可能，因为学位不够租房的分”“房租要大涨了，租金一月一万两万不是梦”，老实讲这些都没因讲到重点，我还是举个例子吧，大家一看就懂了，简单的说就是类似于摇号，国家要求就近入学没有错，比如一个好的校区今年只招收500个生源，那么假设购房者想上这个学校的需求是450个，租房者想上这个学校的需求是1000个，以前的政策是先满足450位购房者家庭的需求，现在呢，既然是租售同权，那么就要讲究权利平等，那么怎么做呢？那就是450个购房者和1000个租房者合在一起，也就是1450人一起抽签来决定究竟谁家的孩子能上那所学校。（所以：租房者的户口不是像有些人说的那样落在房东家里，租房者的户口落在社区里才是对的）
附：效果不会马上呈现，需要几个月甚至一年的时间，这么做的结果我个人预计学区房的房租确实会有一些上涨，但是幅度应该不会超过30%，但是学区房的房价因为租售同权的政策落实，未来将会有较大幅度的下降。
；关于房价前几天听到一个银行的朋友说 ：银行从16年起已经不再给房产商提供贷款，央企、国企除外。听到这个说法时，我顿时觉得茅塞顿开。这也从侧面印证了为什么今年7月份人民币贷款增幅高达98%为房贷,既然谈论房价，就不能避开国家层面、银行系统、地方政…
转载自虎扑网：&a href=&///?target=http%3A///.html& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&/.h&/span&&span class=&invisible&&tml&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&作者：大文豪曼因斯坦&br&&br&我不生产知识，我只是知识的搬运工：&br&有的人兼听则明，有的人兼听则乱，一个角度，一种分享，不喜勿喷&br&&br&在开始这个话题之前，我首先要说的是我并不是一个阴谋论者，什么共济会掌握世界之类我是从来不信的。对于官员，我一贯的观点是如果有三个选择，他们最后一定会选择最坏的那个，阴谋论这种东西实在太考验执行者的智商，而机构的智商历来都是不太够用。但是这事背后的蛛丝马迹又实在太过于匪夷所思，日本著名小学生曾经说过，当所有的可能全部被排除的时候，剩下的最后一个，不管看起来多么荒谬，那就是事实的真相，昨天深夜，我把所有的脉络理了一遍，来看看这个事情的过程，突然觉得很有意思。这些就当是路边社的呓语，我姑妄言之，你们姑妄听之&br&　　1、老大哥的命门。今年最诡异的事情，莫过于楼市，往年楼市的回魂，都是有迹可循的，那就是一段时间内交易量放大，成交上涨以后，带来库存减少，房价上涨，但是这一轮楼市的爆发完全不同以往，首先是价格飙升，带动市场恐慌后才赢来成交上涨，那只无形的手过于明显。有人说是因为一月的放水，但是不对，周期不对，市场传导的时间需要一个过程，就比如如果今天放水，反馈到市场上至少要几个月，带来价格飙升也应该在年底，而这一波是一月放春节后立马立竿见影，时间节点不对。在开始这个话题之前，我们得先知道老大哥的命门是什么？相信很多人会异口同声的说，楼市。没错，楼市的确是个大问题，而且已经彻底绑架了中国经济，如果楼市玩蛋，那是一个大地震，但是他绝对不会是一个能威胁到老大哥的问题，金融市场的烂帐老大哥也是碰到不少，就比如世纪初，可谓是有丰富的经验，这是一个大问题，但是绝对不是一个生存问题。&br&　　老大哥真正的命门是外储。从八十年代后，老大哥已经彻底融入世界经济，生产低级必需品，然后换来美元，然后再从市场上购买各种石油，南美的大豆玉米等粮食产品，这是一个循环，现在每年老大哥需要从市面上进口高达几千亿的石油，三分之一的粮食产品依赖进口，粮食自给是一个大问题，八十年代后，国人越吃越好，就是得益于全球经济，而不是金坷垃，像养猪养牛，从粮食到肉产品的转化都是一个固定的数据，你要养出多少吨的猪，必然要投入多少的饲料，所以你现在可以理解为什么外储才是一个生死存亡的问题。手中有粮，心中不慌。08年前，每年外储增加多少都是要上新闻联播大书特书的事情，因为这个是硬需求，楼市塌了可以咬牙还贷，可以上信贷黑名单，可以苦难行军，但是吃不起饭，买不起石油呢？很多人没有意识到，或者完全没有想到这个问题有多严重：过去中国的外储从高峰期下降了一万亿美金。&br&　　老大哥难道不知道现在一二线楼市有多荒谬？再加把火那不就更加骑虎难下了？房产市场的问题在于库存，最理想的结果当然是把大家赶去三四线买房，给国家解套了，但是问题是没人会那么傻，所以这个问题不会有最优解，那么，我们来换个思路呢，既然我解决不了库存问题，那我放出风去让你知道我要保楼市。就像下围棋一样，我这里一条大龙看着很庞大，没人觉得我会弃子，但是我要是以这条大龙做掩护来做文章呢？其实围棋就是一个转换的游戏，如果弃掉大龙可以获得更多的利益，这并不是无法接受的事情。&br&　　在过去的一年里，外储为什么持续减少，绝不是离岸市场的问题，那里的弹药有限，外储一旦要爆也是爆在国内，大家如果持续换美元避险，外储绝对顶不住，但是这大半年时间内，有一个现象你可以观察：那就是美元党的声音小了。外储一月到二月持续下降，但是到了二月三月就彻底站稳了，这出乎不少人的意料，因为按照道理说，汇市已经进入下行期，应该会越来越快才对，但是汇率虽然在节节败退，但是这半年时间内，他绝不是在溃败，外储一直稳定在32000亿左右，并没有减少，外汇持续贬值，但是央行并没有花掉太多弹药。外汇的表现和房产楼市的周期是完全一致的，彻底站稳的时间也是楼市起飞的时间，也就是说，这大半年时间内，这波楼市最大的成就就是彻底把社会游资全部锁在了一线房产，你想换美元？你没钱了，你没钱了，你没钱了。房产现在很难卖，要达到预期的价格，你看看成交量是多少，降价？降回原价你愿意吗？所以流动性彻底被锁死在一线市场，你还加了杠杆，你得还钱啊，以后美联储加息，你也只能站着看，因为你没钱了。这就是所谓的灯下黑，大家一波炒作中国的楼市问题，把这个问题看得有多么严重，但是我用一个大问题掩盖另一个生死问题，这用围棋上的术语，就叫交换。大家都觉得老大哥必须保楼市，这已经是宇宙真理了，但是你如果换个角度，假设这个大前提不存在呢？你仔细数数老大哥的历史，远的80前不提，近的比如90年代，这才过了多少年你就觉得老大哥改吃素的？历史上比这更严重的事情多了，只有吃饭的问题才是本质问题。况且到现在你还买得起五万一平房的那也绝不是老大哥要同情的对象。&br&　　2、暧昧的美联储。我在很多论坛上看到一种论调，那就是中央会无限印钱，信贷猛增，所以未来一定是通胀，现在所有的人都抱着一种念头，就是疯狂抢购资产，等以后货币狂贬了之后扔一堆废纸给银行，问题是，未来真的会这样吗？这些话表面上看，似乎有点道理，无限印钞好像很符合我们过往对于ZF的印象，不就是缺钱，不就是欠钱，那就印啊。但是这件事有一个前提，那就是中国必须是一个闭关锁国的国家，内外资本完全无法流通，否则你印钱好啊，那有什么可怕的，你印到人人工资一两万，我出国潇洒去啊，我出国购物去啊，楼市汇市只能保一个这么简单的道理你们都说的出来，为什么你们会觉得无限印钞这事可行？要是汇率不倒，印钞有啥可怕的，到时候人人用雅诗兰黛，人人开宝马，人人背LV都不是梦，你们怕啥？问题是，这可能吗？中国的外储顶不住啊。&br&　　而且，这个事情本身有其客观规律，08年全球金融危机，大量避险资金进入中国，所以推高了资产价格，央行可以印的出钞，但是现在是2016年，去年发生了一件大事，就是美联储开始要进入加息的周期，在加息周期用宽松政策？这是嫌命太长吗，这会直接刺破资产泡沫，导致资本进一步外流，你可以去翻翻央行过去的报告，看看外汇占款的趋势是什么？没记错的话，这个月又少了一千多亿，这就是大势。在这种情况下，为什么有人会认为这是一个通胀的周期，央行会无限印钱？也许有人说，那怕什么，上手段啊，但是中国是一个产品输出输入大国，他无法隔绝外部的联系，这个月IMF给中国加入SDR后出具了首份报告，肯定了中国的一些努力和指出一些问题，可以看出闭关锁国这绝不是高层的想法。&br&　　话题回到美联储身上来，自从去年开始加息之后，美联储按兵不动，这一点让市场有点看不明白，有的人认为是经济表现不如预期，有人认为是英国意外脱欧导致了美联储不敢动。但是我觉得这看起来更像是一种等待，他在等什么？那我们来看看如果美联储在上半年加息国内市场会发生什么？由于社会游资，也就是筹码在市场手里，这时候对于资本外流会形成巨大压力，你只要想想过去几年释放了多少流动性就知道这冲击力会有多大。&br&　　很多人觉得美国就是一定想要干掉中国，但是这是不对的，美国的财团在中国有着巨大的利益，同时，中国外储使用的是美元，这代表着双方在资本市场的分歧并没有宣传的那么大。现在是一个全球的市场，除了三胖，大家谁也离不开谁，实际上，这一轮新的全球金融危机策源地就在中国。所以美联储绝对不会想要中国这个世界第二经济体一波跳贬直接跪了，在这点上，双方是有共同语言的。今年年初，美国高层还放话对于人民币贬值不满，可见一斑，同时中国最高领导人也在峰会上承诺稳定汇率，其实中国境内的美元资本全部回流这也绝非美联储的本意，一旦人民币跳贬，这会导致这波加息变成夹生饭，进一步加大美国国内压力，最后变成一个比烂的游戏。美联储最理想的是人民币挺住，剪完羊毛就行，绝不是想要这羊带着人肉炸弹直奔家里来。&br&　　不管美联储为什么不加息，但是在这个事情上的表现，双方体现出了一致的默契，至于这是无意的还是沟通过的就不得而知。现在中国市场上的社会资金，影子银行全部都给套在一线房产里了，而且套牢盘十分稳固，要知道，这一波暴涨直接翻了一倍啊，你想想这套牢盘能不稳吗？可以说，在加息风暴中，至少老大哥已经把篱笆扎起来了，后面扛几波风暴会不会伤筋动骨不知道，但是至少比原来强多了&br&　　3、吹响的集结号。今年八月，信贷数据一出来，大大出乎市场的意料，很多人乐观的以为央行很快会霜降放水，但是这次央行是出乎意料的严厉，8月4日，发改委文件里出现了降息降准马上秒删，央行再次重申稳健的货币政策，8月11日，新华社撰文，中国绝不采取刺激宽松的货币政策，语气十分强硬。为什么会有这样的转变？因为你们的钱全部套在房产上了，这时候我不需要和你们讲道理了，你们挺住就是了。这就像那部电影，当集结号吹响的时候，没有援军了，老大哥已经撤了，你们好好的站最后一班岗吧。&br&　　在八月的数据，有一条十分重要，但是容易被很多人忽略，那就是M2增速降到10.2%，这是历年新低，实际上已经标志着货币政策开始真正转向，按照市场传导，这一波会在年底前反应出来，时间大概是11到12月，今年的六月，就是中国地产的极值。如果我们来重新梳理下路径，差不多就是这样的：中国一线房产6月达到极值，开始转入稳健货币政策周期，年底楼市开始松动，因为有聪明人开始准备跑路，这时候的表现就一个词：震荡，同时经济开始准备全面迫降，估计会在明年全面着陆，同时美联储加速进入加息周期，人民币汇率贬值窗口关闭，不会再贬了，老大哥在两三波加息后压力全面增大，也会开始跟随美联储的步伐，这标志着新周期的彻底建立。这个周期钱会非常值钱，同时，个人背负债务会十分痛苦。&br&　　以上就属于个人的一点脑洞大开的产物，如果未来央行继续霜降，你就可以把他们当路边社报道，说明老大哥的智商的确不足以负担这么大的阴谋，但是如果央行坚决执行稳定货币政策，同时美联储开始加速进入加息周期，你也许就该重新考虑下个人选择了。&br&---------------------------------------------------&br&更新一下，文章开头我已经说过，我不是原创，也只是搬运工&br&看到很多人说换外币我提醒一下，在这种情况下普通人换外币基本没用，除非人民币变成废纸，中国彻底崩溃，但是几乎没这个可能，印钞机已经停了，房市也被堵死了。当然如果你资金多到成百上千万，不反对你适当的进行资产配置，任何投资行为风险自负&br&这片文章其实就是把很多碎片连接起来组成了一副残景给大家看，也就是碎片思维，但并不是全景，这一点大家要清楚，大家可以把这副图拼凑的更完整兴许可以得出不同的结论&br&任何时候，危和机都是并存的，无需极度悲观，财富是需要承载能力的，没有承载能力即使给你一个亿也会瞬间化为乌有，好好充实自己吧&br&··················································&br&没想到都这么久了还有这么多人在点赞，那就继续搬运两篇文章给大家看吧，两篇文章连起来看会更有意思，一篇是要保护目前的人民币之锚；另外一篇是要创造一个新的人民币之锚（貌似跑题了），不管对错，大家各取所需吧&br&&br&&br&以下是天风证券首席经济学家，中国首席经济学家论坛理事刘煜辉在1月21日在清华五道口财富50人论坛内部会议发言速记稿整理。&br&&br&，对于中国来讲，没有什么悬念，只有一个事，要找回丢失的人民币定价的?。去年中期就曾经讨论过，能不能花18个月时间从根子上稳住人民币汇率愈发严重的贬值预期。现在看来，比想象的要难，时间上恐怕也要显著超出。&br&&br&我在这个系统中也混了十好几年，以我个人过去十多年的政策经验，深知这个系统的特点：不撞南墙不回头。这样一个利益强大的系统中，想要出现一个自我意识的觉醒过程，概率极低。但凡边际条件还能够回头的话，一定会有苟且发生。这回之所以下了这么大的决心、义无反顾的来做，反过来看，恐怕一定是碰到南墙了。研究者总希望用一系列指标来探轶这个系统的临界点，往往都莫衷一是。没有什么比反证法更灵的了，因为只有开船人的态度才能真切地感受到南墙的存在。&br&&br&2012年以来最大的变化是人民币资产的价格。虽然同是6.8的汇率，但资产价格恐怕早飙升到天上去了。上海去年中期拍的那个地王，七、八个篮球场那么大一块地拍110亿人民币，按照当时官定汇率6.7折成美元，在美国、日本、欧洲能买什么东西大家都清楚。日本东京银座核心商圈的公寓单体价格也就6万人民币/平米，在中国对等物业标的价格可能要翻个倍。&br&&br&如果将经济分为可贸易品部门和不可贸易品部门，这实际上反映了资源在这两个部门错配已非常严重。今天中国的核心问题是不可贸易品对可贸易品的相对价格已经非常离谱，即内部实际汇率（internal real exchange rate， IRER，也就是内部非贸易品与贸易品的相对价格）大幅升值。大量的资源要素都被吸收到不可贸易部门创造泡沫（地产和金融交易繁荣），可贸易部门、有效率的部门、制造业，受到越来越严重的挤出。从而压制出口利润，侵蚀其科研能力，影响制造业的竞争力。&br&&br&今天人民币汇率的问题事实上宣告了过去十年的金融改革路径的失败。2009年后，为了对冲经济下行的压力，中国试图“大力发展金融创新，用金融创新去引导实体经济的转型”，试图用金融自由化推动的货币宽松来降低实体经济的成本，最后却走出了个挤塌实体，动摇货币定价的负向反馈路径。实验宣告失败。由此带来的金融泡沫和资产泡沫所产生的挤出成本，远远超过了降准降息和无序的金融自由化所带来的所谓融资成本的下降，最终损毁了本国货币定价（汇率）的根基，把人民币对内定价的“锚”都给丢失，这就中国所经历的过去五年，也是我们今天为什么要义无反顾地抑制金融“炒来炒去”的繁荣，尽管前方的路可能已是“钢丝上的舞蹈”。&br&&br&日，中国的宏观政策事实上发生了重大转向，政治局会议第一次提出了“抑制资产泡沫”。随后我们看到之后的宏观政策非常明确地指向两个方向：第一是快速冷却房地产部门的资产创生速度，第二是全面清理金融内部交易性资产创造的繁荣，即金融降杠杆。&br&&br&金融去杠杆的刀锋又杀向了两个方向，一是债券泡沫，二是一二级市场联动的“资本游戏”对接的各种复杂的配资交易结构。过去青青的苹草哪最肥美，哪就是杠杠的栖身之所。臃肿的交易结构的清理所带来的压力将长时间地在金融市场中蔓延，你现在可以理解了吧，债为什么崩跌如斯，中小票为什么漫漫熊途，风格就是转化不了。 &br&&br&稳地基，还是稳增长？
2017年经济工作会议的语境虽然还是“稳中求进”，但这个稳的内涵可能已经发生了大的变化：稳地基。寻找人民币对内丢失的“?” &br&&br&我们正在经历的是：一个泡沫收缩的时间，一个由虚回实的过程，一个重塑资产负债表、重振资产回报率的阶段。&br&&br&这是我们认知今天正在发生的，以及未来一段时间将要发生的一切的基础。&br&&br&下面我展开谈几点2017年市场比较担心的几个问题。&br&&br&“楼市不拐，滞胀不止”&br&&br&第一个问题是宏观形态的判断。从数据上看，2016年是个典型的滞胀。你看工业增加值非常平，基本上就是6%附近上下0.1波动，但是价格因素却出现非常大的变化。PPI从-5状态拉倒+5，今年一季度可能会超过6， 落差有10个点以上。CPI虽然温和往上翘，幅度不高，但是大家也清楚中国CPI的弊端，它传统上不太能反映房价和与房价相关联的服务品价格的上涨。你从房价看年这波惊人地上涨，一线城市的涨幅比年的高点要高出50%，二线城市也高出20-30%，三、四现城市基本上和年的高点持平。所以经济中价格因素实际上发生了很大的变化，但是经济增长的动能羸弱，这两者搭配在一起就是典型的滞胀。&br&&br&滞胀在经济学框架中去理解，其实很简单。就是经济中存在某种非健康的力量，对经济中健康的部分、有效率的部门形成越来越大的挤出。这种力量既可能是外生的，也可能是内生的。外生的比方说油价、农产品[股评]价格上涨，比方说上世纪70年代两次石油危机对西方经济的外生冲击。也可以是内生的，内生的通常讲的就是金融泡沫和资产泡沫。金融泡沫、资产泡沫对经济中的可贸易部门、制造业、有效率的产出部门，形成越来越大的挤出，经济系统中发生了严重的资源要素的错配。大量的资源要素被吸收到生产率更低的不可贸易部门去制造泡沫，可贸易部门获得资源要素的成本越来越高，宏观的结果就是供给侧出现下坠，就是我们常讲的潜在增长水平下移，供给侧下坠与靠资产泡沫和金融泡沫支撑的总需求之间，向下撕裂出一感觉特别不好的正向产出缺口，这就是理论上的通货膨胀：滞胀。如果从这个机制认识中国经济的话，从2011年开始，我们隐隐约约就已经进入了这种状态之中。因为从2009年开始，我们先后三次对房地产部门进行了苟且来对冲经济下行。2009年第一次，年第二次，2015年下半年到2016年第三次，三次苟且最后做成了一个天大金融泡沫和资产泡沫。&br&&br&为什么2016年之前这个机制的负效应没有从数据上明显地表现出来呢？是因为我们从2011年开始进入全球大宗商品和能源的周期性熊市，3-4年时间。每年中国从这个熊市中间获得数千亿美金的衰退性顺差（红利）的补贴。某种程度上中和了负向效应显性化的过程。延迟了滞胀效果的出现。&br&&br&但是2016年不一样，需求端我们第三次对房地产部门进行苟且，供给端我们又推行政去产能、压产量。供给和需求形成明显剪刀差，这一把价格就压不住。地产苟且是源头，行政去产能相当于添了一把柴。使得这种感觉一下子从隐性到显性。&br&&br&现在市场担心的是，2016年显性化滞胀在2017年会不会持续。&br&&br&从内部胀的因素来看，我个人持比较乐观的态度。因为我们这一把对楼市的调控，这一把金融和资产泡沫的挤压，我感知的信息，决策异常坚决。&br&&br&开篇我就讲过了，中国经济这回可能真是被顶到临界上了，这个体制就是不撞南墙不回头，遇到了一个绕不过去的“劫”，这个“劫”是什么？就是本国货币定价的基石受到严重损毁。长时间的金融杠杆和资产泡沫膨胀将“人无贬基”的地基给泡垮了，房子有了坍塌的风险，汇率出问题了，楼市有可能成为压垮人民币汇率的最后一跟稻草。所以这一次房地产调控从做出决策到执行力和过去18年中历次房地产调控都不一样。&br&&br&过去18年人民币一直延续着大的升值周期中，简单讲没真碰到过临界，所以我们每一次遇到经济下行时都有拿房子回头苟且的本钱，你看之前历次房地产调控，首先部委之间打嘴战就得吵半年，之后通胀真正起来了才会有一点点强硬的收缩措施出来。&br&&br&但这一次你看，国庆节前后不到20天的时间内我们史上曾经使用过的最强硬的行政手段，第一时间全部下去，就是一竿子捅到底，彻底要把这个市场的流动性打掉，简单讲就是不让你买了，抑制货币信用向那个方向流动，抑制你这个领域的资产创造的速度。那天谁讲，妈妈的年终工作会议上，领导讲这把房子还不拐头，最后一招就是把商业银行按揭全停了，不要做房贷了，全都停了。&br&&br&我个人判断，房子实际上已经进入了“闷骚”状态，就是流动性耗散，这一把房子都到了老百姓[股评]手里，老百姓在国民经济四个部门中间又是一硬约束部门。简单讲，老百姓手里有房子就像散户买了股票一样，如果这个家庭没有失业，恒常收入还在，他一般是不会进行资产抛售清算的，尽管家庭的资产负债表在受损。&br&&br&所以这样的一种状态，价格大家看着很平稳 ，我觉得是可以理解的。毕竟过去18年房子只涨不跌的神话，惯性极强，长程记忆深入人心，而且过去18年每次遇到经济下行风险的时候，政策都会找房子苟且来对冲，这个政策惯性给大家的印象非常强，惯性会持续。但是流动性耗散的状态一定会有一个资产重估的过程。从散户的角度来讲，一年不行，一年半，一定会越来越多失忆者会从房价中往外“爬”出来。金融信用环节对于房子流动性耗散的重估可能更快，因为房子是我们金融信用投放最重要的抵押品，我们实际上每天都会要面临资产流动性耗散的评估，比方说去年的房子抵押七折贷款给出去，今年流动性耗散状态我就会考虑进去，抵押可能只能放五折的贷款，这就是金融信用的收缩。&br&&br&一个被打入“闷骚”状态的市场，光靠长程记忆，价格能够撑多久？这可能是我们认知2017年最大的逻辑起点。“楼市不拐，滞胀不止”。复杂与简单或一念之间，顺着这个逻辑推演：我们或能在2017年见到一个胀缩切换的场景，所谓“胀若烟火、烟花易冷”，我们或能见证2016年的所谓周期复苏其实就是一场幻灭．．．．．．．&br&&br&宏观经济学有两句名言。一句是“滞胀是经济周期的回光返照”，另一句是“滞胀之后是萧条”。第一句我同意，经济通向临界的前端恐怕就是那种最糟糕的状态“滞胀”，no zuo no si。第二句我觉得倒未必，可能完全看你是否能选对一个正确的政策组合。选对了，完全有可能避免萧条，或者能很快走出萧条。&br&&br&从内部政策选择来看，我个人感知是乐观的，因为中国现阶段胀的机制其实就是房子的“胀”。资产泡沫和金融泡沫对产业部门形成了很大的挤出，挤出了一个“胀”。如果你把房地产部门资产创造快速冷却下去，这个“胀”要形成很强的趋势就不太可能。&br&&br&但是今年隐约最大的不安还是来自于外部：外生通胀。去年的12月份我们开年会的时候，我就讲了这个问题，最大的隐忧就是油。外生通胀你控制不了。推高油价某种程度讲和川普未来全球战略利益的调整有很强的暗合性。可能是瓦解中国全球战略的一张牌。油价上去了，俄罗斯的财政和经济就会缓口气。石油国家和能源国家的经济和财政都会缓过来，和中国的离心力自然就会增强，因为我们和他们又没有什么意识形态、历史文化和价值观的认同，某种程度靠的就是过去几年商品和能源的熊市，我们收获衰退性顺差，将其转化为资本输出对外投资，然后把他们笼络在我们所设想的全球新秩序的框架内。我个人感觉川普有打这张牌的可能。唯一的制约来自美国经济对70美元以上的油价的承受能力。油如果从50上升到70以上对中国是什么样的情况？&br&&br&如果过剩的金融资本再冲击一下中国对外依存度很高的某些农产品的话，如大豆，大豆上去了，豆粕就会涨，豆粕是猪饲料，如果和中国的猪周期形成某种共振？大家可以看一下现在的猪粮比，整个养猪业，最近几年的集中度发生了很大的变化，散养率下降很大。集中度提高的产业结构更容易传导成本上升的因素。&br&&br&输入性通胀起来，我们将非常被动，我们资产泡沫的调整刚刚开始，泡沫远没有落地，决定了产业部门ROE的恢复注定也是一个缓慢渐进的过程，经济新的动能很难很快出来，这样的组合，你的宏观政策是紧还是松，非常的尴尬，怎么办？&br&&br&2016年的滞胀是因为我们内部对房子再次苟且出来的，2017年则可能是外部输入，使你的滞胀进一步显性、持续。&br&&br&滞胀，金融投资做何选择，就是四个字：“关灯吃面”。权益、债无非就是谁跌的多，跌的少的问题。去年12月份以来，其实大家心里都明白，股债汇三杀出现过好几回，只有一个逻辑预期在形成，不愿说出口而已。外生通胀正在往里面传输，成为我们今年投资最大的威胁。&br&&br&找回人民币定价的“锚”？&br&&br&第二个担心的因素就是汇率，前面我也讲了中国的经济遇到了一个绕不过去的槛，本国货币定价的基石受到长期的金融泡沫和资产泡沫的冲击损毁严重。人民币定价国内的“锚”已经丢失了。地基损毁，房子就有坍塌的风险。&br&&br&2012以来最大的失误在于：国企不改革、财政不改革，经济中到处都是软约束的主体的条件下，金融自由化单兵突进，商业金融系统理论上存在的货币信用创造的无限性被释放了出来，这就是“洪荒之力”，金融交易性资产创造无序繁荣，资产泡沫终以冲击本国货币定价而呈现出巨大的灾难性。&br&&br&长时间金融混乱之后，一个个能够提供收益的非实体领域的资产陆陆续续都被玩坏。期限利差被抹平，信用利}