首次购330万的二手房首付分期,想组合贷款?首付和分期怎么计算?
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时间：2016-11-05 11:49
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自住房贷款综述
随着自住房摇号大幕的拉开，更多的人开始关注自住房贷款的问题，自住房本来就如千万大军挤独木桥，自住房摇上号的购房者犹如中了彩票一般兴奋，接下来的自住房贷款和自住房首付问题也接踵而来，自住房如何贷款？自住型商品房首付比例是多少？自住房可否组合贷款？这些问题你都了解吗？
本期专题小编详细解答自住房贷款的相关问题，包括自住房贷款方式、自住型商品房首付比例，以及自住房组合贷款的攻略。让购房者轻松了解关于自住房贷款的各种相关问题。
自住房贷款攻略
自住房贷款方式
随着北京市首批自住房摇号及选房时间临近，自住房后期付款方式成为了人们关注的焦点。针对此问题，记者对现已入市的13个项目逐一进行摸底调查发现，除金隅嘉业两个项目以及中铁建旗下顺新嘉苑接受组合贷款外，其余项目要么明确不接受，要么称需等到摇号后方可决定。对于为何不接受组合贷，几乎所有的项目负责人一致回应为：一来放款周期过长，利润率恐由正转负；二来银行惜贷后基本已经停办该项业务。
根据北京市住建委公布的信息显示，截至目前已有13个自住房项目入市，记者根据开发商公布的服务电话一一调查，除首创?悦都汇及紫丰?九院城项目服务电话始终无法接听外，仅有金隅嘉业旗下汇星苑和汇景苑明确可以进行组合贷款；中国铁建旗下顺新嘉苑项目工作人员虽表示原则上接受组合贷款，但由于手续麻烦不建议办理，恒大?御景湾以及富力?惠兰美居则表示，具体贷款方式还需等到摇号后才能确定。
自住型商品房首付比例解析
5月28日，网曝住总正华旗下的顺义新国展满庭芳自住型商品房首付比例需50%，引起了购房者和业内的广泛关注。目前，购买首套商品房的首付比例为30%，如果新国展满庭芳首付提高到50%，对于购房者来说意味着，自住型商品房首付比例门槛将大幅抬高。
对于此前传出的50%首付，住总正华新国展满庭芳项目负责人向记者强调，“自住型商品房首付比例与普通商品房保持一致，首套房均收取三成首付，但由于项目以大户型房源为主，且不接受组合贷款，按照公积金贷款多80万元的额度计算，整套房的首付比例就达到了50%”。
这位负责人也坦言，以总价200万元的房价计算，如果仅付三成首付，其余都由商业贷款还清的话，需要购房人每月还清1.3万元的贷款，月收入要达到2.6万元以上才能获批。“未必所有购房人都能满足该条件。但是出于回款压力，项目不接受组合贷款。”
对于自住型商品房首付比例和方式，市住建委相关人员表示，目前住建委没有规定首付必须是多少或贷款一定要用何种方式，这些应是开发商自行规定的。
自住房组合贷款解析
名词解释:组合贷款
组合贷款:是在购房人选择公积金贷款后，公积金贷款额度与贷款额不匹配，剩余部分采用按揭贷款的方式。组合贷款的放款周期较长，根据相关规定，公积金放款时间为45天，按揭放款时间为15天。然而，如果客户选择组合贷款方式，整个放款流程的时间周期很可能长达几个月。目前的商品房销售较少采用组合贷。
金隅自住房接受组合贷
旗下已有两个自住房项目的金隅嘉业(金隅万科城金隅?观澜时代)对于贷款则有明确的说法。金隅嘉业负责人表示：“考虑到自住型商品房购房人的实际状况，经过我们与银行、公积金中心等贷款机构的协商，在金隅嘉业两个自住型商品房的销售中，接受自住房组合贷款的方式。”
自住房组合贷款优势
如果按照首套房首付三成的原则计算，一套政府规定封顶价200万元的自住房，购房人如果选择自住房组合贷款，首付交三成即60万元，其余140万元将分成公积金贷款80万元和60万元的商业贷款。以贷款20年计算，两者结合终还款额度为216万元左右。而按照纯公积金贷款方式计算，扣除申请额度80万元，买房人首付款高达120万元；如纯商业贷款的话，140万元的贷款在20年间需还款232万元，30年为241万元，比组合贷多付15%左右的成本。
尽管从购房者的角度看，在首付不足的情况下自住房组合贷款更具优势，但一位自住房项目的运营总监向北京商报记者介绍，如果是以自有用地建的自住房项目，按照单一贷款方式进行回款，则利润可以保证在个位数；但对于竞地价、竞配建的项目来说，本身就没有利润，完全依靠项目的商品房部分拉平。“如果贷款周期再拉长，肯定是赔钱。”据这位营销总监介绍，组合贷款办理和放贷时间快是半年，公积金或商业贷款也就10天左右，由于开发商的运营资金大部分来自银行贷款，本身开发贷的利率就远高于个贷，所以回款周期越久利润率越小。
银行方面则解释称，两种方式相结合，需要银行以及住房公积金管理中心的合作，过程复杂。 “更重要的是，现在银行单纯的商贷都不愿意批，何况是组合贷。”伟嘉安捷企划经理吴昊透露。
自住房组合贷款流程
步：到贷款银行提出借款申请
借款人持购房合同和开发商售房许可证复印件、身份证、住房公积金储蓄磁卡、印章到各区县的建行房地产信贷部申请住房公积金贷款（使用夫妻双方住房公积金贷款的，还须携带结婚证或其他夫妻关系证明），填写“个人住房公积金贷款（组合）贷款申请书”。
第二步：银行审核
贷款银行根据借款人提供的资料，考核借款人是否符合贷款条件，计算贷款额度，确定贷款期限。
第三步：到贷款银行签订借款合同
贷款银行审核借款人的申请后,借款人与银行签订借款合同和抵押合同（不用房屋担保的签订质押合同）。
第四步：到产权部门办理贷款担保手续
办理住房公积金贷款（组合贷款）有两种担保方式，借款人可以根据自己的实际情况选择其中的任何一种。
1、借款人可用自有、共有或第三人房产进行抵押
借款人用期房抵押的（没有取得产权证）,持上述材料到房屋座落地的区县房地产管理局产权管理部门办理《天津市房地产抵押权证明书》。
购买商品房、经济适用住房（已取得产权证）并以所购建房屋办理抵押的，持借款人身份证、预交款收据原件、名章、借款合同、抵押合同，填写《天津市房屋他项权申请登记表》并加盖借款人（抵押人）和贷款银行（抵押权人）印章后，到房屋座落地的产权管理部门办理《房屋他项权证》。
2、用国债、银行定期存单等贷款银行认可的有价证券进行质押，借款人持有价证券交贷款银行收押保管。
第五步：办理住房抵押保险手续
借款人到产权部门办理完抵押或质押手续后,连同借款合同、抵押合同（质押合同）、房屋他项权证、抵押权证明书等借款资料交贷款银行办理房屋保险手续。
第六步：签订还款协议和划款
采用储蓄卡代扣方式还款的,借款人到建行储蓄网点办理还款代扣储蓄卡，并与贷款银行签订代扣协议。委托单位代扣还款的，单位与贷款银行签订协议。
第七步：银行划款
借款人按与贷款银行约定的时间到贷款银行办理领款手续,贷款银行将款项划入售房单位；用于修、建房的贷款,借款人按借款合同支取。
自住房贷款解读――参考保障房信贷方式或更具可行性
在北京房地产业协会秘书长陈志看来，解决自住房贷款矛盾的关键在于公积金中心和银行方面的协调运作，而伟业我爱我家市场研究部经理孔丹则寄希望于政府部门能够携金融机构尽快出台针对自住房的金融绿色通道，以此摆脱困局，但更多的业内人士则表示，按照现有的放贷环境，想要协调银行跟公积金的放款周期并非易事，以北京为例，公积金中心归属于北京市政府管辖，但北京市银监局却并没有对银行业有直接管理权，因而即便在舆论压力下开发商终接受组合贷款，银行也会按照自己既定的节奏进行，开发商终只能以牺牲配建或压缩建安的方式来控制成本，受损失的也会是购房者。
“虽然银行整体不容易协调，但是将自住房在公积金一项的审核放款提速却是主管部门可以推动的。”一位同时操盘过保障房和自住房的项目经理告诉北京商报记者，由于自住房与保障房同样为政府定价，因此在公积金贷款一项完全可以参考保障房省去评估价格环节，不但可以缩短审核时间，还可以给购房者省去一笔不菲的评估费。另外，由于销售属于政府监管，自住房如果能够试行不封顶便放款的政策，一来可以缓解开发商资金压力，二来也让银行后续的放款没有拖延的理由。
上述住总正华新国展满庭芳项目负责人也向北京商报记者坦言：“不论是何种贷款方式，对于开发商而言，回款的数额是一样的，只是时间上有所差距，如果能在相关部门的协调下组合贷款也能省去复杂的环节和时间，开发商也会欢迎。”
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自住房贷款综述
随着自住房摇号大幕的拉开，更多的人开始关注自住房贷款的问题，自住房本来就如千万大军挤独木桥，自住房摇上号的购房者犹如中了彩票一般兴奋，接下来的自住房贷款和自住房首付问题也接踵而来，自住房如何贷款？自住型商品房首付比例是多少？自住房可否组合贷款？这些问题你都了解吗？
本期专题小编详细解答自住房贷款的相关问题，包括自住房贷款方式、自住型商品房首付比例，以及自住房组合贷款的攻略。让购房者轻松了解关于自住房贷款的各种相关问题。
自住房贷款攻略
自住房贷款方式
随着北京市首批自住房摇号及选房时间临近，自住房后期付款方式成为了人们关注的焦点。针对此问题，记者对现已入市的13个项目逐一进行摸底调查发现，除金隅嘉业两个项目以及中铁建旗下顺新嘉苑接受组合贷款外，其余项目要么明确不接受，要么称需等到摇号后方可决定。对于为何不接受组合贷，几乎所有的项目负责人一致回应为：一来放款周期过长，利润率恐由正转负；二来银行惜贷后基本已经停办该项业务。
根据北京市住建委公布的信息显示，截至目前已有13个自住房项目入市，记者根据开发商公布的服务电话一一调查，除首创?悦都汇及紫丰?九院城项目服务电话始终无法接听外，仅有金隅嘉业旗下汇星苑和汇景苑明确可以进行组合贷款；中国铁建旗下顺新嘉苑项目工作人员虽表示原则上接受组合贷款，但由于手续麻烦不建议办理，恒大?御景湾以及富力?惠兰美居则表示，具体贷款方式还需等到摇号后才能确定。
自住型商品房首付比例解析
5月28日，网曝住总正华旗下的顺义新国展满庭芳自住型商品房首付比例需50%，引起了购房者和业内的广泛关注。目前，购买首套商品房的首付比例为30%，如果新国展满庭芳首付提高到50%，对于购房者来说意味着，自住型商品房首付比例门槛将大幅抬高。
对于此前传出的50%首付，住总正华新国展满庭芳项目负责人向记者强调，“自住型商品房首付比例与普通商品房保持一致，首套房均收取三成首付，但由于项目以大户型房源为主，且不接受组合贷款，按照公积金贷款多80万元的额度计算，整套房的首付比例就达到了50%”。
这位负责人也坦言，以总价200万元的房价计算，如果仅付三成首付，其余都由商业贷款还清的话，需要购房人每月还清1.3万元的贷款，月收入要达到2.6万元以上才能获批。“未必所有购房人都能满足该条件。但是出于回款压力，项目不接受组合贷款。”
对于自住型商品房首付比例和方式，市住建委相关人员表示，目前住建委没有规定首付必须是多少或贷款一定要用何种方式，这些应是开发商自行规定的。
自住房组合贷款解析
名词解释:组合贷款
组合贷款:是在购房人选择公积金贷款后，公积金贷款额度与贷款额不匹配，剩余部分采用按揭贷款的方式。组合贷款的放款周期较长，根据相关规定，公积金放款时间为45天，按揭放款时间为15天。然而，如果客户选择组合贷款方式，整个放款流程的时间周期很可能长达几个月。目前的商品房销售较少采用组合贷。
金隅自住房接受组合贷
旗下已有两个自住房项目的金隅嘉业(金隅万科城金隅?观澜时代)对于贷款则有明确的说法。金隅嘉业负责人表示：“考虑到自住型商品房购房人的实际状况，经过我们与银行、公积金中心等贷款机构的协商，在金隅嘉业两个自住型商品房的销售中，接受自住房组合贷款的方式。”
自住房组合贷款优势
如果按照首套房首付三成的原则计算，一套政府规定封顶价200万元的自住房，购房人如果选择自住房组合贷款，首付交三成即60万元，其余140万元将分成公积金贷款80万元和60万元的商业贷款。以贷款20年计算，两者结合终还款额度为216万元左右。而按照纯公积金贷款方式计算，扣除申请额度80万元，买房人首付款高达120万元；如纯商业贷款的话，140万元的贷款在20年间需还款232万元，30年为241万元，比组合贷多付15%左右的成本。
尽管从购房者的角度看，在首付不足的情况下自住房组合贷款更具优势，但一位自住房项目的运营总监向北京商报记者介绍，如果是以自有用地建的自住房项目，按照单一贷款方式进行回款，则利润可以保证在个位数；但对于竞地价、竞配建的项目来说，本身就没有利润，完全依靠项目的商品房部分拉平。“如果贷款周期再拉长，肯定是赔钱。”据这位营销总监介绍，组合贷款办理和放贷时间快是半年，公积金或商业贷款也就10天左右，由于开发商的运营资金大部分来自银行贷款，本身开发贷的利率就远高于个贷，所以回款周期越久利润率越小。
银行方面则解释称，两种方式相结合，需要银行以及住房公积金管理中心的合作，过程复杂。 “更重要的是，现在银行单纯的商贷都不愿意批，何况是组合贷。”伟嘉安捷企划经理吴昊透露。
自住房组合贷款流程
步：到贷款银行提出借款申请
借款人持购房合同和开发商售房许可证复印件、身份证、住房公积金储蓄磁卡、印章到各区县的建行房地产信贷部申请住房公积金贷款（使用夫妻双方住房公积金贷款的，还须携带结婚证或其他夫妻关系证明），填写“个人住房公积金贷款（组合）贷款申请书”。
第二步：银行审核
贷款银行根据借款人提供的资料，考核借款人是否符合贷款条件，计算贷款额度，确定贷款期限。
第三步：到贷款银行签订借款合同
贷款银行审核借款人的申请后,借款人与银行签订借款合同和抵押合同（不用房屋担保的签订质押合同）。
第四步：到产权部门办理贷款担保手续
办理住房公积金贷款（组合贷款）有两种担保方式，借款人可以根据自己的实际情况选择其中的任何一种。
1、借款人可用自有、共有或第三人房产进行抵押
借款人用期房抵押的（没有取得产权证）,持上述材料到房屋座落地的区县房地产管理局产权管理部门办理《天津市房地产抵押权证明书》。
购买商品房、经济适用住房（已取得产权证）并以所购建房屋办理抵押的，持借款人身份证、预交款收据原件、名章、借款合同、抵押合同，填写《天津市房屋他项权申请登记表》并加盖借款人（抵押人）和贷款银行（抵押权人）印章后，到房屋座落地的产权管理部门办理《房屋他项权证》。
2、用国债、银行定期存单等贷款银行认可的有价证券进行质押，借款人持有价证券交贷款银行收押保管。
第五步：办理住房抵押保险手续
借款人到产权部门办理完抵押或质押手续后,连同借款合同、抵押合同（质押合同）、房屋他项权证、抵押权证明书等借款资料交贷款银行办理房屋保险手续。
第六步：签订还款协议和划款
采用储蓄卡代扣方式还款的,借款人到建行储蓄网点办理还款代扣储蓄卡，并与贷款银行签订代扣协议。委托单位代扣还款的，单位与贷款银行签订协议。
第七步：银行划款
借款人按与贷款银行约定的时间到贷款银行办理领款手续,贷款银行将款项划入售房单位；用于修、建房的贷款,借款人按借款合同支取。
自住房贷款解读――参考保障房信贷方式或更具可行性
在北京房地产业协会秘书长陈志看来，解决自住房贷款矛盾的关键在于公积金中心和银行方面的协调运作，而伟业我爱我家市场研究部经理孔丹则寄希望于政府部门能够携金融机构尽快出台针对自住房的金融绿色通道，以此摆脱困局，但更多的业内人士则表示，按照现有的放贷环境，想要协调银行跟公积金的放款周期并非易事，以北京为例，公积金中心归属于北京市政府管辖，但北京市银监局却并没有对银行业有直接管理权，因而即便在舆论压力下开发商终接受组合贷款，银行也会按照自己既定的节奏进行，开发商终只能以牺牲配建或压缩建安的方式来控制成本，受损失的也会是购房者。
“虽然银行整体不容易协调，但是将自住房在公积金一项的审核放款提速却是主管部门可以推动的。”一位同时操盘过保障房和自住房的项目经理告诉北京商报记者，由于自住房与保障房同样为政府定价，因此在公积金贷款一项完全可以参考保障房省去评估价格环节，不但可以缩短审核时间，还可以给购房者省去一笔不菲的评估费。另外，由于销售属于政府监管，自住房如果能够试行不封顶便放款的政策，一来可以缓解开发商资金压力，二来也让银行后续的放款没有拖延的理由。
上述住总正华新国展满庭芳项目负责人也向北京商报记者坦言：“不论是何种贷款方式，对于开发商而言，回款的数额是一样的，只是时间上有所差距，如果能在相关部门的协调下组合贷款也能省去复杂的环节和时间，开发商也会欢迎。”
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