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公房拆迁安置违约
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我是一直管房（权属河南南阳天主教武汉房产管理中心）的承租人，在2000年10月，该房产管理中心以危房改造的名义，与80多户承租人签署了拆迁安置协议，并与开发商共同新建了一栋6层楼的住宅楼。在拆迁前，该中心同80多户承租人签署的拆迁安置协议中规定“按原面积就地还建安置不超过20个月，如逾期未能还建安置将按国家有关政策解决”。但在2002年房屋竣工后，由于开发商私自将部分房产予以出售，该中心与开发商之间的房产官司一打就是6年，目前房屋产权法院虽已判给该房产管理中心，但开发商售出的房屋仍未腾退，这就造成近40多户拆迁户至今还未得以安置，拆迁过渡费也未见分文，部分拆迁户迄今为止也只能自行租房过渡。该房产中心的做法，严重违背了协议书的相关约定，给拆迁户的切身利益带来了严重损害。在近8年的时间内，所有未得以安置的拆迁户自发组织起来多次向市政府信访办、江汉区政府、江汉区人大、规划局等有关部门求助，然而各部门之间相互推诿。为此，我想咨询一下通过法律途径，如何能尽快得以安置并向该房产中心索回过渡费及相关损失。致谢
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律师对“公房拆迁安置违约”的解答：
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拆迁户安置权利可否转让
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安置房可以转卖但手续要齐全符合要求安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。
所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。安置房分类
根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类：
一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄埔江两岸进行的世博动拆迁。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。
另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。拆迁安置房购置注意
购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”，或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。第一类动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。如果是购买还没定位的安置房风险就更大，买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式，迟延交房等都作出明确的约定。一般来说购置该类房屋，可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔，最好由专业房产律师进行指导。拆迁安置房和回迁房区别
拆迁安置房，是指在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中，以确定的价格、套型面积向具有本市市区户口（含农业职业）的被拆迁人定向销售的住宅房屋。
拆迁回迁房是指在原地拆迁安置的房屋。
他们之间的区别是在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地上进行房屋拆迁的，房屋拆迁补偿方式是原地产权调换的既是拆迁安置房，也是拆迁回迁房；但在出让土地上进行房屋拆迁的，如可以原地回迁的就是拆迁回迁房，而不是拆迁安置房。经济适用房,安置房,安居房的区别
经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要；建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。
现阶段，经济适用住房的来源主要有三种：一是由政府提供专项用地，通过统一开发、集中组织建设的经济适用住房；二是将房地产开发企业拟作为商品房开发的部分普通住宅项目调整为经济适用住房；三是单位以自建和联建方式建设的，出售给本单位职工的经济适用住房。
安居房包括按规定出售或出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。
拆迁安置房需具备三个条件：
1、符合设计规范；
2、每套房屋面积不低于45平方米；
3、要符合国家安全和技术标准，具体说要有房屋验收合格证 ，所有的证照应齐全，从修建到竣工都必须达到安全标准。安置房在二手房市场
安置房几大优势受追捧：
1、是现房，而且早期的安置房有些的地理位置优越，小区配套较完善；
2、户型适中，以小两房、小三房、部分中三房为主，即建筑面积120平方米以内的户型占绝大多数，而且大部分为多层建筑；3.政府统建的房屋质量较为稳定；
4、安置房依托地理优势和小区配套优势，升值比率与经济增长周期吻合，升幅较快
更重要的是，这些安置房如果没有产权，价格普遍会比市价低。
当然，还有一个客观原因，安置房的业主往往享受多套房源，使其有出售的需求和可能。
预约销售方式流行
很多安置房尤其是新近交房的安置房交易都是采用预约销售的方式。即安置房业主还没有拿到房屋的产权就转让，所以买家购买房屋后暂时不能过户。“最常见的方式就是买卖双方找一家可靠的中介，由中介牵头双方签订一份带附加条件的预约销售合同，合同声明该房屋已经售出，但要等产权办好再过户。”中介会把这份合同拿到公证处公证，证明双方已经发生了这个交易行为。
付款方式也根据协商各有不同，比如有的是先预付30万元订金，交房后再付20万元或一次性付清总房价的90%，余下的办理房产过户后付清。不过，没有过户就买房无法进行银行按揭，购买的市民就得一次性付出几十万元现金，压力也不小。
公证并不完全保险
不仅在安置房，甚至在一些普通商品房转让中，为了躲避税款，采取公证预约销售的方式也很常见。不过，公证并不能完全保险，有些公证交易最后会变成产权纠纷。
从公证法的角度，经过公证的行为是具有法律效力的，但要看法官在判决时是否采用此证据以及如何采用。李兆民说，遇到这种情况，买方一般只能以“申述期限太长应视无效”来反击。即过去两年这么长时间，你都没有意见，除非你能有证据证明你确实不知情，否则就可视为默认，而现在突然提出异议，可视为恶意异议。
买安置房有政策风险
这类房屋的交易行为比较容易引起国家的关注并加以规范，出现或抬高一些入市门槛，比如2004年6月开始由政府统建的解困房（不包括安置房），产权证办理后五年内不能上市买卖交易。
如果你们签订了预约合同，但国家法规又规定该房屋不得转让，那法律上可以视为情势改变，造成该合同不能履行
安置房能否入市销售？
很多人购买安置房时看重产权转让和价格，却忘了关注该安置房的销售本身是否合法？其实，安置房能否销售要依具体情况来定，记者昨日就此采访了我市土地房产局相关管理人士。
据该相关人士介绍，严格意义上，不能转让的房屋包括未依法登记领取权属证书的；司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；以及权属有争议的和法律法规规定禁止转让的其他情形。
安置房主要有几种情况，如果拆迁前这房子就是业主自有房，安置房办出的产权证也是业主的，拿到产权证后就可以交易，但除了正常的房屋交易税外，还需要交纳一份土地出让金。对于没有产权证房屋就出售，按照《房地产管理办法》视为非法，但土地房产局不参与裁定。
如果拆迁前这房子是公房，住户是租住的，该房就不能转让；如果是公房，业主已向单位购买，而且安置房的产权证上是业主本人名字，就可以转让，但也需要额外交纳土地出让金。
预约销售因为没有看到产权证，购买时的房屋情况不能只听业主一面之词。如果买到的安置房其实是公房，虽然购买程序合法，还是被判无效。
签订预约合同时，要到土地房产局核实该安置房的性质，转让是否合法。如果业主已婚一定要夫妻双方都签字，或者得到另一方同意转让的授权书，业主未结婚的要请其出示未婚证明。
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公房拆迁相关法律问题
作者:张永刚　　时间:　　浏览量 0　　评论 0　　 　　
公房分为直管公房和自管公房，拆迁中经常涉及到公房拆迁补偿问题。在拆迁过程中公房产权单位一般可以放弃公房产权，由承租人直接作为被拆迁人获得安置补偿，审判实践中的纠纷多因承租人的资格而展开。
　　1、公房使用权转让纠纷。
　　90年代后，一些公房承租人纷纷将公房的使用权进行有偿转让，并到有关部门办理了变更登记。在得知拆迁信息后，一些原承租人以侵犯产权单位利益为由诉请确认转让合同无效。
　　从政策层面，公有住房使用权进入市场，并逐步被地方法规所认可，北京市就于2002年开展直管公有住房使用权交易试点工作。公房使用权转让也并非不受任何条件限制，依照《合同法》规定，承租人概括移转租赁合同的权利义务，应征得合同另一方当事人即出租人的同意，包括事先同意或事后认可。因此在此类案件中，公房管理部门和产权单位对双方实施转让行为的态度非常重要，转让公房使用权时需征求有关部门和产权单位的同意，只有在所有权人无异议、不侵害所有权人权益的前提下才允许转让。
　　2、租赁合同变更纠纷。
　　在公房承租人资格认定问题上存在以下三种情形：
　　第一，公房由他人占有，未变更承租人。
　　承租人无偿将房屋借给亲朋好友居住或者有偿转租他人居住。如果承租人一直没有变更，按照借用、转租处理，实际居住人无权要求分得补偿款，但其忝附部分可根据实际发生费用主张相应补偿。
　　第二，承租人已经变更。
　　原承租人死亡，共同居住人申请变更承租人或者原承租人将房屋转租、借给亲朋好友居住之后变更了承租人。在此情况下，其他家庭成员、原承租人均无权主张拆迁补偿。
　　第三，公房原承租人死亡，尚未变更承租人。
　　公房不是私有财产，承租人不能以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体处分，此时只能根据相关法律规定办理。
　　《合同法》规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
　　《城市房屋租赁管理办法》规定共同居住的期限为2年。
　　如果原承租人死亡后，家庭成员之间就承租权问题发生争议，法院会根据不同的情况作出不同处理：
　　直管公房的承租人变更问题，由于涉及政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依据其房管职权审查当事人承租资格问题，具有行政管理性质，双方法律地位不平等，应作为行政案件立案受理。
　　自管公房的原承租人的共同居住人只有一人，要求产权单位变更承租人，一般应予以支持；数人同时有权继续履行租赁合同，且无法协商一致的情况下，应当由作为出租人的公房产权单位从中予以确定，法院不宜直接受理。公房租赁关系首先是一种合同关系，当事人享有自主选择合同相对人的权利，该权利未经授权，他人不得代行。当共同居住人有多人时，应尊重产权单位的意见。
　　那么在原承租人已经死亡，又没有签订新的公房租赁合同确定新的承租人的情形下，拆迁补偿款如何分配呢?一般认为凡符合共同居住人条件、在公房中居住的所有家庭成员应当共同得到补偿，如果没有居住人，则由全部继承人共同取得补偿款。
　　3、公房补偿款分配纠纷。
　　公有住房的拆迁补偿款不仅包括房屋重置成新价而且包括区位补偿价，即该被拆除房屋所占有范围内的土地使用权价值。根据租赁关系在居住地已获得常住户口并实际居住的共同居住人，也享有与公房承租人相同的土地使用权益。如果公房租赁权于婚姻存续期间获得，应推定已经考虑了配偶、子女等共居人因素，拆迁人给予的货币补偿款归承租人及其共同居住人共有。
　　一般拆迁人签订拆迁补偿安置协议时对承租人和共同居住人会从实质上进行审查。共同居住人是指在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，拆迁公告之日在该房屋处已实际居住一定期间，且本市无其他住房的家庭成员（存在结婚、出生、服兵役、居住困难等情形的可以放宽条件限制）。补偿款分配时应根据公平原则，结合承租权的来源、取得方式、实际居住面积等情况酌情确定，对于老人、丧失劳动能力的人、对未成年承担监护责任的人应适当多分。其中搬家补助费、设备移转费、临时周转补助费，应由确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、共同居住人等取得。
　　4、公房腾退纠纷。
　　对于家庭成员发生纠纷，承租人要求其他家庭成员腾房的，如果争议的公房使用权中有其他家庭成员的份额，承租人要求其他家庭成员腾房的，不予支持。如果承租人在拆迁过程中购买了安置用房，共同居住人作为应安置人口享受优惠待遇，一般也享有居住使用权.}