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观察：房产公摊面积缩水 购房者为何难获赔偿？
近期在广州，出现了一系列预售商品房在交付时公摊面积“缩水”，影响购房者利益的纠纷。由于现行房产交易以套内面积计价，公摊面积不计算单价，因此当购房者发现开发商承诺的公摊面积“缩水”时，往往难以提出有力的赔偿依据。法院提醒购房者，签订房产交易合同时应当
近期在广州，出现了一系列预售商品房在交付时公摊面积“缩水”，影响购房者利益的纠纷。由于现行房产交易以套内面积计价，公摊面积不计算单价，因此当购房者发现开发商承诺的公摊面积“缩水”时，往往难以提出有力的赔偿依据。法院提醒购房者，签订房产交易合同时应当清楚了解计价方式以维护自身权益。 公摊面积大幅缩水引起的纠纷日益增多 ２００４年，购房者黄某与开发商签订商品房预售合同，购买了广州市某商贸中心首层的一个铺面，总面积７．３４平方米，套内面积与公摊面积各３．６７平方米，该铺面按套内建筑面积计价，单价为每平方米１１１６２８元，总金额按４０９６７５元计算。合同还约定，该铺面公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。 黄某付款后，广州市国土资源和房屋管理局出具了的《房地产权证》，载明商铺的建筑面积只有５．９７１９平方米，套内建筑面积为３．６４２５平方米。黄某认为，开发商应当以房屋总价／预售合同中总建筑面积的标准，也即每平方米５５８１４元，按照短少的公摊面积和套内面积及合同约定，退还其购房款并支付共１４０４２８．１元。 开发商则认为，其商品房预售合同第五条已经明确约定：以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，该商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积误差为０．０２７５平方米，开发商可按合同单价对其进行赔偿，而对公摊面积的差异则不负责赔偿。 初审及终审法院经过审理，均以原被告双方商品房预售合同为依据，判决开发商按照计价面积的差异，赔偿黄某３０７０元。 记者从广州市中级人民法院了解到，近来，当地这类因房屋公摊面积“缩水”而引起的预售商品房纠纷案件日益增加，并出现了几个较大的系列案，且纠纷中公摊面积“缩水”程度严重，普遍在３０％左右，最严重的甚至超过了房产总建筑面积的２５％，纠纷多集中在商铺买卖中。 购房者为何难以获得赔偿？ 在广州两级法院受理的案件中，购房者发现实际的公摊面积比预售合同内所约定的大大“缩水”，开发商则表示公摊面积之所以与合约不同，是因为事先对具体的公摊面积不清楚，签约时是估算的。但是，由于合同中有“按套内面积计价”的明确约定，且只对开发商交付“计价面积”的误差范围做了约束和赔偿规定，购房者无法举证开发商存在侵权或过失行为，也就难以获得对自己有利的判决。 广州市中级人民法院房产庭长龚德家指出，开发商所承诺的公摊面积缩水，购房者所蒙受的损失是客观存在的。人们买房离不了和使用两种目的，公摊面积少了，虽然计价面积不变，但产权证上的总建筑面积还是会相应减少，而当前的二手房产交易，又多以总建筑面积计价，因此，公摊面积的缩水会直接导致房产交换价值的降低。 另一方面，在广州中院受理的纠纷中，以商铺的公摊面积缩水最为多见。对商铺而言，宽敞的公共通道、完善的公共设施是场地档次和价值的重要指标，公摊面积的缩水实际上就是档次、价值的缩水，既影响使用价值，也影响交换价值。 龚德家指出，纠纷发生时，是法院作出判决的主要依据。因此，购房者与开发商订立商品房预售合同时应当加倍谨慎，最好是要求开发商进一步明确房产面积和计价方式、包括公摊面积的建筑成本等，以维护自身权益。 同时，购房者也可以到规划部门查询开发商是否存在变更规划的情况。在前文所提到的案件中，法院曾按购房者的要求前往规划部门调查，结果显示开发商并无规划变更，该房产也通过了规划部门的验收，没有证据表明开发商存在过错。 但是，若购房人能够提出证据，证实开发商改变了报建图或刻意隐瞒了公摊面积，依诚信原则，开发商则应承担。 商品房买卖合同示范文本亟待完善 当前，购房者与开发商所签订的多为，且购房者处于弱势，提出的合同修改意见往往难以得到满足。法院提出，建议有关行政主管部门尽快修改《商品房买卖合同示范文本》，调整计价方式，以维护广大购房者的利益。 龚德家介绍，早期的商品房预售合同，大多以总建筑面积计价，套内面积和公摊面积都要算钱，后来，屡屡出现购房者拿到产权证后，发现房产总面积与合同相同，套内面积却“缩水”的情况，购房者难以获得补偿。 因此，２００４年广东省高级人民法院曾向当地有关部门发出司法建议，建议修改《商品房买卖合同示范文本》，以避免总面积不变而套内面积“缩水”引发的纠纷。 记者在广东省建设厅和广东省工商行政管理局联合印发的现行《广东省商品房买卖合同示范文本》中看到，对于预售房，该文本明确规定了是以套内面积计价。而对于“预售面积”与“实际面积”之间的差异，该文本也只对“计价面积”作了相关规定，对公摊面积则不作限制。 房产庭法官在审判实践中发现，当公摊面积“缩水”时，该示范文本显然不利于保护购房者的利益，故建议有关部门再次对示范文本作出调整，对商品房套内面积的单价和公摊面积的单价分别注明，一旦出现面积“缩水”，则分别按照合同约定的单价予以补偿，以从根本上杜绝此类纠纷的发生。
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5、公摊面积是否越小越好？1)公摊面积并非越小越好。公摊面积过高虽然会影响住宅面积，甚至会花更多的钱购房，但是公摊面积过低，也意味着配套公共设施的规模缩减，因此也将影响居住品质。2)楼层越高，公摊面积越大。因为楼层越高，则电梯、消防等公共设施越多，所以公摊面积越大。3)公共设施、走廊越多，公摊面积也越大。6、公摊面积百分比≠公摊面积？1)公摊面积百分比不等于公摊面积。公摊百分比得出的程序是测绘部门测算整个小区的结果，而不是单纯的某一套房子，因此具体到每套房子的面积就会有一定的差距。公摊百分比的误差允许上下浮动3%，且这样的误差受到法律保护，而开发商则会利用公摊面积挣取额外的利润。2)专家表示：现在并没有关于公摊面积“猫腻”的相关法律条文或规定出台，作为购房者只能被动的接受，而开发商则会利用公摊面积挣取额外的利润。以网友“皮皮安”的遭遇为例，一套房子公摊多交15000元，1000套房子的利润就可以达到1500万元，开发商的利润相当可观。“越是高档小区的公摊面积越大，因为设施更加完备，利润也就越大，因此购房者要多加警惕开发商的“猫腻”。7、如何避免公摊面积“潜规则”?新启用的《商品房买卖合同》中有附件标明了“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”，但只列明了应分摊的部位及其构成，具体数据仍不确定，所以仍然存在着开发商让业主多摊的可能性。以下三招，提供给购房者参考。第一招：索取公摊数据；在签订购房合同时，让发展商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等 基本数据，也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。第二招：查阅有关资料； 业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。第三招：在购房合同中约定公摊面积。《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面 积的数字，并在附件二“有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明”中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约 定得越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。万一真的发生了纠纷，唯一的选择就是诉之法律，避免浪费不必要的 人力和精力。
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Copyright & 1998 - 2016 Tencent. All Rights Reserved买房时 啥算公摊面积要弄清
　西安日报社
第20版：楼
　　社长：夏泽民　总编辑：屈胜文　　　　国内统一刊号 CN61-0002
买房时 啥算公摊面积要弄清
&&公摊面积究竟是什么？哪些算是公摊面积？公摊建筑面积如何计算？很多初次买房的人对“建筑面积”、“公摊面积”、“实用面积”不是很清楚。其实房屋的公摊面积是房屋信息中最不透明的一项，正是因为公摊面积的存在，使我们的房屋变得“虚胖”，高公摊就成为了容易被人们忽视的“隐形杀手”，看似面积够用的房子，在去掉“让人伤心”的公摊之后，实际面积往往令人大失所望。&&因此，买房前必须要搞清楚如何区分以及计算公摊面积，以免受房地产商的欺骗。本期，记者带你一起了解公摊面积的区分与计算方法，帮助大家安心置业。&&买房前了解有啥公摊面积&&什么是公摊面积？哪些算入公摊面积？公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。即：商品房的建筑面积—套内建筑面积=公摊面积{每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。&&公摊面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，按水平投影面积计算。还包括套(单元)与公共建筑之间分隔墙及外墙水平投影面积一半建筑面积。根据规定，以下共有建筑面积应单独设置户室不进行分摊，但应分摊仅为本幢服务的相应共有建筑面积。如为多幢服务的管理用房、警卫室；独立使用的地下室、半地下室、车棚、车库等；为公共事业服务的配套用房；避难层(室)及结构转换层可独立使用的部分。“多幢服务的配电间、水泵房等设备用房；消防避难层(室)及结构转换层；幢与幢之间相连的通廊”，这些共有建筑面积应单独设置户室不进行分摊，也不分摊其他共有建筑面积。&&学会计算公摊面积很重要&&可是公摊面积究竟怎么算？很多购房者表示并不是很清楚。记者了解到，其实公摊面积的计算公式非常简单，简单说就是公摊系数乘以自己房间的面积数。也就是说，只要知道了公摊系数，就可以知道房屋的公摊面积了，而公摊系数通常是开发商宣传自己楼盘的一个重要指标。从公式来看，公摊系数=各户总的公摊面积之和/各户套内建筑面积之和，而总的公摊面积=各户总的建筑面积-各户总的套内面积。&&公摊面积公式看似非常简单，然而出问题最多的就是公摊系数。很多时候，购房者对于计算公摊面积所涉及的数据：如整栋建筑物的公用建筑面积、整栋建筑物各单元套内建筑面积之和是不得而知的，因而公摊系数也就没办法有效算出。&&这就要求购房者在签订购房合同时多长一个心眼，比如让开发商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求开发商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。&&公摊面积并非越小就越好&&在如今的高房价下，面对高公摊很多购房者都有点难以接受，看似面积够用的房子，在去掉“让人伤心”的公摊之后，实际面积往往令人大失所望，自己用不到还花了不少银子，因此对于大多数买房的人来说，公摊越小就越好。那么公摊面积是不是越小越好呢？业内人士分析称，事实并非如此，公摊面积过高虽然会影响住宅面积，甚至会花更多的钱购房，但是公摊面积过低，也意味着配套公共设施的规模缩减，因此也将影响居住品质。一般来说，楼层越高，公摊面积越大，因为楼层越高，则电梯、消防等公共设施越多，所以公摊面积越大，公共设施、走廊越多，公摊面积也越大。&&公摊面积到底多大才适宜呢？业内人士称，目前国家只规定共有面积公摊系数的有关计算原则和方法，并没有规定公摊系数计算结果和大小范围。根据业内经验，普通多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数约在0.10—0.15之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数约在0.15—0.20之间；高层住宅相对更高一些，约在0.20—0.25之间。&&记者 牛凌
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