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你们要的《2015墨尔本房产投资必备指南》终于来啦
17:46:12&&来源：&&作者：
城市概括墨尔本这一花园城市长期以来都名列世界最佳居住城市之一（由经济学人信息社评选），令其他城市望尘莫及。截至2015年1月，大墨尔本人口达到4，513，519（就是451W啦），在...
这一花园城市长期以来都名列世界最佳居住城市之一（由经济学人信息社评选），令其他城市望尘莫及。
截至2015年1月，大墨尔本人口达到4，513，519（就是451W啦），在年间人口增长了+515，344，是澳洲人口增长最多的城市。2015年1月墨尔本的失业率为6.4%，房屋空置率为2.8%.(数据来源自Residex)
让我们先来看一看，墨尔本住宅房产市场现在都有哪些动态：
截至到2015年元月，墨尔本别墅的中间值在$652,500澳元，单元房/公寓的中间值在$470,500澳元。
墨尔本住宅房屋总量中，4层以上的公寓楼只占3.3%，相比之下，是10%，美国芝加哥30%，加拿大多伦多/温哥华40%，美国洛杉矶35%。
根据澳大利亚统计局数据显示：预计到2035年，墨尔本的家庭数量将由现在的168万户增加至228万户，墨尔本正在向着更加成熟的房屋市场迈进。(数据来源自Residex)
墨尔本的别墅，在过去12个月间有49，259单销售量记录在案，大部分别墅交易发生在CBD 50公里以内的城区。
别墅中位价最高的区前3名分别是($3,277,000), East
($2,343,000), Kooyong ($2,316,500)。
单元房/公寓市场
墨尔本单元房/公寓，在过去12个月间有33,862单销售量记录在案。
墨尔本公寓大都建在CBD内圈10公里，公寓房密度较高的地区有Southbank, South Yarra, , 和 CBD。在过去的12个月，成交量最为活跃的区是CBD（3104），Southbank(1183), South Yarra (918), St Kilda(668) 和
影响房市发展的关键因素
No.1 人口增长和就业
在影响墨尔本房市趋势的4大因素中，人口增长和就业是最根本的促进因素。墨尔本5大就业中心：CBD及周边区域（包括CBD, South Bank,South Yarra，, Richmond 等），东北走廊，/StAlbans，西部走廊和Dandenong，在经济发展的同时正在经历市场转型，由传统的制造业向知识密集型产业（如金融/医疗/信息技术等）转变，吸引了大量工作机会，人口的不断增长促使房屋的刚性需求强劲，基础设施和现代生活方式逐步完善。
No.2 墨尔本生活方式
具有完善生活设施的地区（近学校/交通/娱乐设施/医院/购物商场）在市场上不仅自住率高，而且出租物业房客盈门。澳大利亚政府预计未来20年将新增70万家庭，由于内城区土地供应量稀缺，人们的生活方式将发生改变，近交通的中密度公寓会越来越成为主力，与此同时，为了保障墨尔本人高水准的生活品质，基于人们社交/娱乐/艺术/体育等需求的基础设施会不断完善。
政府将对St Kilda/South Yarra,Box Hill/,Docklands and E-Gate,,Monash/Springvale, Dandenong, 和 Hoppers Crossing等区域投入大量资金，建立更加完善的生活配套设施。
No.3 城市基础设施
大规模的人口增长导致了公共交通/社会交往基础设施投入的大幅增长。城市的交通设施目前投入了数十亿，其中大部分用于完善内城交通。
以上是《我的城市 &2015墨尔本》报告的部分摘选内容,这份报告完整版内容请见下面的内容目录:
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澳大利亚买房政策 投资性房地产 澳洲房地产 海外买房 墨尔本房价墨尔本()在澳洲房产市场中有着举足轻重的位置，与此同时，墨尔本也是未来全球地产市场中的一颗新星。近期，报告发布机构列出了地产增值最有潜力的12座城市，墨尔本获封全球第二最有地产增值潜力城市。
在这12座城市里，都突显出许多无法用金钱来衡量的增值因素，如：气候环境、生活品质、政府规划、经济基础、技术产业、增值潜力等。很明显，从以上因素来说，墨尔本的房地产市场极具增值潜力。
海外移民购房用户调查表
澳洲房产市场中有着举足轻重
那么墨尔本的房地产投资市场又有着怎样的特点呢？今天小编就给大家详细介绍一下。
一、墨尔本的行政区划
墨尔本位于澳大利亚()的东南部，是个港口城市，总面积8831平方公里。广义来说，墨尔本包括以上所说的墨尔本中心区和另外几百个郊区（suburbs）组成的大墨尔本地区（MetropolitanMelbourne），也就是现在一般所说的人口430万（2013年）、面积8831平方公里的墨尔本。
狭义来说，墨尔本指的是墨尔本市中心区（City of Melbourne），其行政区划包括以下10个区域。
墨尔本市中心商业区（Melbourne CBD）--商业最繁华的地方
东墨尔本（East Melbourne）
西墨尔本（West Melbourne）
北墨尔本（North Melbourne）
帕克维尔（Parkville）--著名高等学府墨尔本大学所在的地方
卡尔顿（Carlton）-- 意大利餐馆和咖啡厅林立的地方
南亚拉（South Yarra）-- 时尚服饰精品名店林立的地方
圣基达路两旁区域（St Kilda Road）
南岸区（South Bank）--皇冠娱乐中心所在的地方
旧码头区（Docklands）--这原来是个旧码头，后来发展成商住区，2007年并入墨尔本中心区
10个区域中，CBD是商业最为繁华的区域。墨尔本的中心大街西面的Spencer大街、沿着亚拉河的Flinders大街、、排列着州议会厅、财政大厦等宏伟建筑的Spring大街和北面的维多利亚()大街围成了一个约2平方公里的四方形，这个棋盘式的区域，就是墨尔本CBD。Carlton、South Bank、Docklands等区域都是与墨尔本CBD直接接壤的区域。
二、墨尔本的房产市场动态
CoreLogic RP Data最新数据显示，在截止至日的过去12个月里，澳洲房价整体上涨9.8%，房屋中间价达到565000澳元。其中，墨尔本房价劲涨10.2%，中间价为560000澳元。
此外，包括首府城市在内的全国房屋去化时间为37天，墨尔本的去化时间则更短，为32天。去化时间短说明房产销售好，房产市场火爆，是典型的卖方市场。
三、墨尔本房产投资前景广阔
1、人口增长快
根据维州政府出台的《墨尔本规划》（Plan Melbourne）显示，墨尔本在过去10年间，是整个澳大利亚首府城市中人口增长最快的。未来二三十年，墨尔本将超过悉尼()，成为澳大利亚最大城市。至2051年，墨尔本人口将会从2013年的430万一举跃升为770万人口。下图为维州政府作出的初步估算。
2、经济走势好
墨尔本所在维多利亚州()被称为是“澳洲第二大经济支柱”，生产总值占澳洲国内生产总值（GDP）的四分之一。维州仅占全澳土地的3%，但却承担了24%的澳洲经济活动。
根据维州政府出台的《墨尔本规划》（Plan Melbourne）显示，目前，墨尔本各大城区的就业岗位已达200万，在CBD、Docklands 和 Southbank 的就业岗位总和共占其中14%, 并且五分之一的就业岗位都集中在墨尔本市中心区。在2012年，墨尔本市中心区创造了墨尔本经济总产值的29%，从2010年的22%提升。随着人口的增长，例如服务业、医疗保健业和零售业也在增长。随着2051年墨尔本人口增至770万，将新增至少170万个就业岗位。
根据维州政府出台的《墨尔本规划》（Plan Melbourne ）显示，未来，狭义的墨尔本，包括墨尔本中心城区，预计将成为澳大利亚最大的就业中心，就业岗位从2011年的43.5万个，上升到2031年的90万个。
3、房屋需求高
维州规划厅长Matthew Guy认为，维州政府面临的挑战在于为所有选择定居的人们提供住房。为了实现这一点，政府将加快土地的释放速度，促进次发达地区的发展，并进行城区改造。但是其他业内人士表示，墨尔本的房屋供需矛盾将长期存在。根据有记录的数据显示，自1990年以来，墨尔本的平均房价翻了两番。这表明“不断扩展版图并未解决住宅承受能力”这一问题。
《墨尔本规划》（Plan Melbourne ）中还提到，从2013年至2015年，墨尔本至少需要新建157万套房屋来应对人口增长需求。其中仅31万将位于墨尔本中心城区附近，数量十分有限。
我们可以看出的是，经济的高速增长，居民由于就业、低利率以及收入增多，就会对未来产生良好预期，对增量住房市场的需求也会大幅提高，房地产市场会出现供销两旺、价格稳步上升的现象。
由此可见，墨尔本的房地产投资市场不仅是在当下，即使是在未来的一段时间内，也会呈现出良好的趋势，现在也是进行墨尔本房地产投资的好时机。
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*请选择置业原因看房日记--墨尔本东区都被买光了？我还是找到这么地大位佳的房！ ...
12:00&&&&admin&&&&点击量：668
& && &&&墨尔本看房小伙伴
& && &&&Raymond的选房理念：
& && &&& 选房投资已经不像纯自住的理念一样，考虑的范围不限制于新旧程度，租金回报，厨房空间，几个房间，几个车库这样的简单问题，我更关注的是房子在贬值，地在升值的问题，随着墨尔本人口越来越多的趋势，人们的需求也会越来越大。
& && &&& @Raymond 去看房
& && &&& 我已经在东区Burwood看过一个多月的房子了，基本了解了Burwood这个区的一些特点。这周六，我还是去Burwood East看一处房子。
& && &&&这处房子靠近Burwood Highway和Blackburn Road的,步行五六分钟至burwood one shopping centre，同时临近Forest Hill Shopping Centre，靠近Deakin University,走路5分钟到电车站直通DEAKIN大学和City。所以从交通和购物方面来说，这处房子还是属于非常方便的类型，也不愁租。
& && &&& 当然在去看房之前，我也对它做了一番调查：
& && &&&这套房子在2012年9月的时候房东以$660,000成交，如今在土地疯涨的市场下，这一套房产的价值已经飙升到百万澳币以上，因为它具有极强的开发潜力，和优越的地理位置。
& && &&& 而且我也查到Burwood这个区近几年的房价变化，如果能买到，真的是很值得。
& && &&& 而且在500米以内的大多数房子都被卖到90万以上，像这么大的地的比较少。
& && &&&再反过来仔细看一下这个房子，是在Court里，所以房子外没有过多的交通打扰，显得很安静。从外观上看也很大气，因为房子前的区域很大。
& && &&& 后院很大，我满意的是和卧室连在一起，相当于能作为卧室的阳台。
& && &&&@Raymond的考量
& && &&&好处：
& && &&&地大，房子很宽敞，舒适，住起来很舒服。
& && &&&升值空间很大
& && &&&Location没的说，很好
& && &&&距离购物中心近，距离华人区也很近
& && &&&有电车和公交车两种公共交通
& && &&& 坏处：
& && &&&离火车站较远
& && &&&房子里的装修稍显旧
& && &&&地块不是方方正正的
& && &&&@Raymond 非House不看
& && &&&我在之前已经看过很多的房子，也看过升值空间很大的House，很多我觉得不错的房子如今已翻倍，或是涨幅已超三分之一的，这些是公寓和Unit比拟不了的。Unit可以升值没错，但是它的升值空间相对会小很多，很多人会说我买了Unit，我先租出去，过两年我再卖掉，这个想法是普遍投资者的心理。
& && &&& 但从客观的角度来思考，我用同样的价钱选择在其它有潜力的地点选购一套有大地的House，同样我可以租出去，但更大的利益在于它的升值空间远远大于Unit和Townhouse, 另外最重要的用途是可以用来做开发，这也是为什么House的涨幅可以很高。
& && &&& @Raymond的总结
& && &&&Burwood这个区的房子价格大概都在百万左右，房价很适合我的Budget。但是因为是华人喜爱的几个区之一，所以一般拍卖的时候竞争都比较激烈，特别是这样地理位置好，地又大的房子。
& && &&&文章来源：腾讯
& && &&&责任编辑：judy
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