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审计房地产公司应注意哪些事项
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（002285）
世联地产：2011年年度审计报告&&
深圳世联地产顾问股份有限公司
公司财务报告
合并资产负债表
母公司资产负债表
合并利润表
母公司利润表
合并现金流量表
母公司现金流量表
合并所有者权益变动表
母公司所有者权益变动表
财务报表附注
信永中和会计师事务所
北京市东城区朝阳门北大街
8 号富华大厦 A 座 9 层
telephone:
9/F, Block A, Fu Hua Mansion ,
No. 8, Chaoyangm en Beidaj ie,
Dongcheng District, Beijing,
certified public accountants 100027, P. R. China
facsimile:
XYZH/2011SZA4012
深圳世联地产顾问股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的深圳世联地产顾问股份有限公司（以下简称世联地产公司）财务
报表，包括 2011 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2011 年度的合并及母公司
利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是世联地产公司管理层的责任，这种责任包括：（1）按照
企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要
的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注
册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业
道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的
审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风
险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部
控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还
包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的
总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
信永中和会计师事务所
北京市东城区朝阳门北大街
8 号富华大厦 A 座 9 层
telephone:
9/F, Block A, Fu Hua Mansion ,
No. 8, Chaoyangm en Beidaj ie,
Dongcheng District, Beijing,
certified public accountants 100027, P. R. China
facsimile:
三、 审计意见
我们认为，世联地产公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，
公允反映了世联地产公司 2011 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2011 年度的
合并及母公司经营成果和现金流量。
信永中和会计师事务所有限责任公司
中国注册会计师：张伟坚
中国注册会计师：潘传云
二○一二年三月二十三日
合并资产负债表
编制单位：深圳世联地产顾问股份有限公司
单位：人民币元
流动资产：
895,061,180.43
1,022,580,673.90
结算备付金
交易性金融资产
3,474,507.00
1,600,000.00
234,530,504.22
82,410,882.01
46,489,027.61
49,685,797.20
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款
169,288,757.11
42,344,858.22
买入返售金融资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计
1,348,843,976.37
1,198,622,211.33
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
69,355,360.67
59,133,637.30
投资性房地产
20,883,807.45
29,102,155.25
208,663,347.88
204,264,704.41
　　固定资产清理
生产性生物资产
1,284,909.09
4,383,068.50
54,934,068.22
42,992,074.82
长期待摊费用
13,453,402.56
10,766,198.87
递延所得税资产
38,822,712.44
47,311,417.18
其他非流动资产
非流动资产合计
407,397,608.31
397,953,256.33
1,756,241,584.68
1,596,575,467.66
法定代表人：陈劲松
主管会计工作负责人：王海晨
会计机构负责人：欧志鹏
合并资产负债表 (续)
编制单位：深圳世联地产顾问股份有限公司
单位：人民币元
流动负债：
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
交易性金融负债
6,075,687.63
33,187,428.08
11,707,811.21
16,643,337.45
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬
220,797,906.20
227,216,897.07
84,679,439.61
83,086,043.19
3,414,878.95
1,076,400.00
其他应付款
39,229,644.26
18,807,806.14
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计
365,905,367.86
380,017,911.93
非流动负债：
长期应付款
专项应付款
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计
负 债 合 计
365,905,367.86
380,017,911.93
股东权益：
326,400,000.00
217,600,000.00
574,625,624.56
584,903,424.56
减：库存股
123,140,372.90
57,013,739.52
一般风险准备
未分配利润
348,157,883.24
333,127,695.98
外币报表折算差额
归属于母公司股东权益合计
1,372,323,880.70
1,192,644,860.06
少数股东权益
18,012,336.12
23,912,695.67
股东权益合计
1,390,336,216.82
1,216,557,555.73
负债和股东权益总计
1,756,241,584.68
1,596,575,467.66
法定代表人：陈劲松
主管会计工作负责人：王海晨
会计机构负责人：欧志鹏
母公司资产负债表
编制单位：深圳世联地产顾问股份有限公司
单位：人民币元
流动资产：
721,729,840.35
686,539,740.51
交易性金融资产
46,790,931.81
17,662,484.81
41,771,474.00
43,649,302.63
其他应收款
190,840,381.77
27,075,270.06
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计
1,001,132,627.93
774,926,798.01
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
266,202,660.59
172,704,587.38
投资性房地产
153,487,005.66
131,845,693.29
14,387,558.21
42,773,641.77
　　固定资产清理
生产性生物资产
1,284,909.09
4,379,920.69
长期待摊费用
3,007,178.56
3,782,223.61
递延所得税资产
15,729,300.73
17,334,169.55
其他非流动资产
非流动资产合计
454,098,612.84
372,820,236.29
资 产 总 计
1,455,231,240.77
1,147,747,034.30
法定代表人：陈劲松
主管会计工作负责人：王海晨
会计机构负责人：欧志鹏
母公司资产负债表 (续)
编制单位：深圳世联地产顾问股份有限公司
单位：人民币元
流动负债：
交易性金融负债
3,086,814.90
17,703,641.00
2,840,646.07
2,700,580.07
应付职工薪酬
56,998,474.51
70,137,863.17
22,740,122.03
17,662,766.35
其他应付款
70,130,944.00
95,121,077.09
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计
155,797,001.51
203,325,927.68
非流动负债：
长期应付款
专项应付款
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计
负 债 合 计
155,797,001.51
203,325,927.68
326,400,000.00
217,600,000.00
561,492,374.82
569,752,409.05
减：库存股
123,140,372.90
57,013,739.52
一般风险准备
未分配利润
288,401,491.54
100,054,958.05
股东权益合计
1,299,434,239.26
944,421,106.62
负债和股东权益总计
1,455,231,240.77
1,147,747,034.30
法定代表人：陈劲松
主管会计工作负责人：王海晨
会计机构负责人：欧志鹏
合并利润表
编制单位：深圳世联地产顾问股份有限公司
单位：人民币元
一、营业总收入
1,656,353,720.39
1,271,998,812.24
其中:营业收入
1,656,353,720.39
1,271,998,812.24
手续费及佣金收入
二、营业总成本
1,387,199,591.57
959,332,078.41
其中：营业成本
1,003,978,024.21
689,310,478.93
手续费及佣金支出
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
营业税金及附加
94,151,295.71
69,728,391.67
270,809,064.07
207,679,938.20
-18,890,494.98
-13,903,781.41
资产减值损失
37,151,702.56
6,517,051.02
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填列）
3,338,428.84
1,983,637.30
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
2,721,723.37
1,983,637.30
汇兑收益（损失以“-”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列）
272,492,557.66
314,650,371.13
加：营业外收入
5,596,519.77
18,104,200.56
减：营业外支出
3,311,184.00
1,445,007.65
其中：非流动资产处置损失
364,034.29
705,841.99
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）
274,777,893.43
331,309,564.04
减：所得税费用
105,964,603.61
84,781,032.34
五、净利润（净亏损以“－”号填列）
168,813,289.82
246,528,531.70
归属于母公司股东的净利润
157,316,820.64
241,771,755.29
少数股东损益
11,496,469.18
4,756,776.41
六、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
七、其他综合收益
八、综合收益总额
168,813,289.82
246,528,531.70
归属于母公司股东的综合收益总额
157,316,820.64
241,771,755.29
归属于少数股东的综合收益总额
11,496,469.18
4,756,776.41
法定代表人：陈劲松
主管会计工作负责人：王海晨
会计机构负责人：欧志鹏
母公司利润表
编制单位：深圳世联地产顾问股份有限公司
单位：人民币元
一、营业收入
342,558,871.57
307,799,499.39
减：营业成本
200,865,508.91
173,442,664.17
营业税金及附加
18,758,085.22
15,395,085.47
161,977,230.80
119,949,088.53
-16,926,360.03
-11,678,652.96
资产减值损失
668,090.88
4,514,637.89
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填列）
364,578,428.84
100,634,911.89
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
2,721,723.37
1,983,637.30
二、营业利润（亏损以“－”号填列）
341,794,744.63
106,811,588.18
加：营业外收入
866,448.76
15,814,961.09
减：营业外支出
653,702.26
743,185.96
其中：非流动资产处置损失
518,138.75
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）
342,007,491.13
121,883,363.31
减：所得税费用
11,374,324.26
6,125,939.18
四、净利润（净亏损以“－”号填列）
330,633,166.87
115,757,424.13
五、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
六、其他综合收益
七、综合收益总额
330,633,166.87
115,757,424.13
法定代表人：陈劲松
主管会计工作负责人：王海晨
会计机构负责人：欧志鹏
合并现金流量表
编制单位：深圳世联地产顾问股份有限公司
单位：人民币元
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金
1,495,570,964.92
1,222,712,849.32
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置交易性金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金
47,720,888.23
38,049,481.83
经营活动现金流入小计
1,543,291,853.15
1,260,762,331.15
购买商品、接受劳务支付的现金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金
919,737,268.52
576,678,505.70
支付的各项税费
200,093,079.71
157,953,401.62
支付其他与经营活动有关的现金
422,438,147.51
219,794,255.03
经营活动现金流出小计
1,542,268,495.74
954,426,162.35
经营活动产生的现金流量净额
1,023,357.41
306,336,168.80
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
616,705.47
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额
1,207,572.42
189,458.49
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计
1,824,277.89
189,458.49
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金
30,903,644.35
128,425,510.13
投资支付的现金
21,458,500.00
72,850,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
26,968,725.18
11,850,473.16
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计
79,330,869.53
213,125,983.29
投资活动产生的现金流量净额
-77,506,591.64
-212,936,524.80
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
9,410,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
4,410,000.00
取得借款所收到的现金
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计
9,410,000.00
偿还债务所支付的现金
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金
58,760,090.00
38,874,120.00
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
15,240,090.00
474,120.00
支付其他与筹资活动有关的现金
145,195.39
筹资活动现金流出小计
58,905,285.39
38,874,120.00
筹资活动产生的现金流量净额
-49,495,285.39
-38,874,120.00
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额
-125,978,519.62
54,525,524.00
加：期初现金及现金等价物余额
1,020,414,251.96
965,888,727.96
六、期末现金及现金等价物余额
894,435,732.34
1,020,414,251.96
法定代表人：陈劲松
主管会计工作负责人：王海晨
会计机构负责人：欧志鹏
母公司现金流量表
编制单位：深圳世联地产顾问股份有限公司
单位：人民币元
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金
305,158,244.62
299,183,256.57
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金
432,508,167.42
202,727,227.68
经营活动现金流入小计
737,666,412.04
501,910,484.25
购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工以及为职工支付的现金
220,991,757.93
161,370,592.73
支付的各项税费
23,772,032.32
25,908,328.54
支付其他与经营活动有关的现金
683,327,853.48
219,002,012.10
经营活动现金流出小计
928,091,643.73
406,280,933.37
经营活动产生的现金流量净额
-190,425,231.69
95,629,550.88
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
361,856,705.47
98,651,274.59
处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额
996,836.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计
362,853,541.47
98,707,174.59
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金
9,941,117.55
102,448,224.96
投资支付的现金
51,631,897.00
93,650,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
32,000,000.00
26,318,400.00
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计
93,573,014.55
222,416,624.96
投资活动产生的现金流量净额
269,280,526.92
-123,709,450.37
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的现金
43,520,000.00
38,400,000.00
支付其他与筹资活动有关的现金
145,195.39
筹资活动现金流出小计
43,665,195.39
38,400,000.00
筹资活动产生的现金流量净额
-43,665,195.39
-38,400,000.00
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额
35,190,099.84
-66,479,899.49
加：期初现金及现金等价物余额
686,539,740.51
753,019,640.00
六、期末现金及现金等价物余额
721,729,840.35
686,539,740.51
法定代表人：陈劲松
主管会计工作负责人：王海晨
会计机构负责人：欧志鹏
合并股东权益变动表（续）
编制单位：深圳世联地产顾问股份有限公司
单位：人民币元
归属于母公司股东权益
少数股东权益
减：库存股
未分配利润
一、上年年末余额
217,600,000.00
584,903,424.56
57,013,739.52
333,127,695.98
23,912,695.67
1,216,557,555.73
加：会计政策变更
前期差错更正
二、本年年初余额
217,600,000.00
584,903,424.56
57,013,739.52
333,127,695.98
23,912,695.67
1,216,557,555.73
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列）
108,800,000.00
-10,277,800.00
66,126,633.38
15,030,187.26
-5,900,359.55
173,778,661.09
（一）净利润
157,316,820.64
11,496,469.18
168,813,289.82
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计
157,316,820.64
11,496,469.18
168,813,289.82
（三）股东投入和减少资本
65,882,200.00
3,917,315.22
69,799,515.22
1.股东投入资本
4,410,000.00
4,410,000.00
2.股份支付计入股东权益的金额
65,882,200.00
65,882,200.00
-492,684.78
-492,684.78
（四）利润分配
32,640,000.00
66,126,633.38
-142,286,633.38
-21,314,143.95
-64,834,143.95
1.提取盈余公积
66,126,633.38
-66,126,633.38
2.提取一般风险准备
3.对股东的分配
32,640,000.00
-76,160,000.00
-21,314,143.95
-64,834,143.95
（五）股东权益内部结转
76,160,000.00
-76,160,000.00
1.资本公积转增股本
76,160,000.00
-76,160,000.00
2.盈余公积转增股本
3.盈余公积弥补亏损
（六）专项储备
1.本年提取
2.本年使用
四、本年年末余额
326,400,000.00
574,625,624.56
123,140,372.90
348,157,883.24
18,012,336.12
1,390,336,216.82
法定代表人：陈劲松
主管会计工作负责人：王海晨
会计机构负责人：欧志鹏
合并股东权益变动表
编制单位：深圳世联地产顾问股份有限公司
单位：人民币元
归属于母公司股东权益
少数股东权益
减：库存股
未分配利润
一、上年年末余额
128,000,000.00
584,903,424.56
33,862,254.70
242,507,425.51
989,273,104.77
加：会计政策变更
前期差错更正
二、本年年初余额
128,000,000.00
584,903,424.56
33,862,254.70
242,507,425.51
989,273,104.77
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列）
89,600,000.00
23,151,484.82
90,620,270.47
23,912,695.67
227,284,450.96
（一）净利润
241,771,755.29
4,756,776.41
246,528,531.70
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计
241,771,755.29
4,756,776.41
246,528,531.70
（三）股东投入和减少资本
19,155,919.26
19,155,919.26
1.股东投入资本
2.股份支付计入股东权益的金额
19,155,919.26
19,155,919.26
（四）利润分配
89,600,000.00
23,151,484.82
-151,151,484.82
-38,400,000.00
1.提取盈余公积
23,151,484.82
-23,151,484.82
2.提取一般风险准备
3.对股东的分配
89,600,000.00
-128,000,000.00
-38,400,000.00
（五）股东权益内部结转
1.资本公积转增股本
2.盈余公积转增股本
3.盈余公积弥补亏损
（六）专项储备
1.本年提取
2.本年使用
四、本年年末余额
217,600,000.00
584,903,424.56
57,013,739.52
333,127,695.98
23,912,695.67
1,216,557,555.73
法定代表人：陈劲松
主管会计工作负责人：王海晨
会计机构负责人：欧志鹏
母公司股东权益变动表
编制单位：深圳世联地产顾问股份有限公司
单位：人民币元
减：库存股
未分配利润
股东权益合计
一、上年年末余额
217,600,000.00
569,752,409.05
57,013,739.52
100,054,958.05
944,421,106.62
加：会计政策变更
前期差错更正
二、本年年初余额
217,600,000.00
569,752,409.05
57,013,739.52
100,054,958.05
944,421,106.62
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列）
108,800,000.00
-8,260,034.23
66,126,633.38
188,346,533.49
355,013,132.64
（一）净利润
330,633,166.87
330,633,166.87
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计
330,633,166.87
330,633,166.87
（三）股东投入和减少资本
67,899,965.77
67,899,965.77
1.股东投入资本
2.股份支付计入股东权益的金额
65,882,200.00
65,882,200.00
2,017,765.77
2,017,765.77
（四）利润分配
32,640,000.00
66,126,633.38
-142,286,633.38
-43,520,000.00
1.提取盈余公积
66,126,633.38
-66,126,633.38
2.提取一般风险准备
3.对股东的分配
32,640,000.00
-76,160,000.00
-43,520,000.00
（五）股东权益内部结转
76,160,000.00
-76,160,000.00
1.资本公积转增股本
76,160,000.00
-76,160,000.00
2.盈余公积转增股本
3.盈余公积弥补亏损
（六）专项储备
1.本年提取
2.本年使用
四、本年年末余额
326,400,000.00
561,492,374.82
123,140,372.90
288,401,491.54
1,299,434,239.26
法定代表人：陈劲松
主管会计工作负责人：王海晨
会计机构负责人：欧志鹏
母公司股东权益变动表（续）
编制单位：深圳世联地产顾问股份有限公司
单位：人民币元
减：库存股
未分配利润
股东权益合计
一、上年年末余额
128,000,000.00
569,752,409.05
33,862,254.70
135,449,018.74
867,063,682.49
加：会计政策变更
前期差错更正
二、本年年初余额
128,000,000.00
569,752,409.05
33,862,254.70
135,449,018.74
867,063,682.49
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列）
89,600,000.00
23,151,484.82
-35,394,060.69
77,357,424.13
（一）净利润
115,757,424.13
115,757,424.13
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计
115,757,424.13
115,757,424.13
（三）股东投入和减少资本
1.股东投入资本
2.股份支付计入股东权益的金额
（四）利润分配
89,600,000.00
23,151,484.82
-151,151,484.82
-38,400,000.00
1.提取盈余公积
23,151,484.82
-23,151,484.82
2.提取一般风险准备
3.对股东的分配
89,600,000.00
-128,000,000.00
-38,400,000.00
（五）股东权益内部结转
1.资本公积转增股本
2.盈余公积转增股本
3.盈余公积弥补亏损
（六）专项储备
1.本年提取
2.本年使用
四、本年年末余额
217,600,000.00
569,752,409.05
57,013,739.52
100,054,958.05
944,421,106.62
法定代表人：陈劲松
主管会计工作负责人：王海晨
会计机构负责人：欧志鹏
深圳世联地产顾问股份有限公司财务报表附注
2011 年 1 月 1 日至 2011 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
一、 公司的基本情况
1. 本公司的历史沿革
深圳世联地产顾问股份有限公司(以下简称“本公司”，在包含子公司时统称“本集
团”)前身为世联房地产咨询服务(深圳)有限公司，是由香港世联置业有限公司独资设立
的外商投资企业。本公司于 1993 年 4 月 13 日取得深圳市工商行政管理局核发的工商外
企独粤深字第 301534 号企业法人营业执照，成立时注册资本为人民币 100 万元。
1996 年 2 月，香港世联置业有限公司以货币资金方式向本公司增资人民币 200 万
元，增资后本公司注册资本变更为人民币 300 万元。
1998 年 9 月 21 日，经深圳市外商投资局以深外资复[ 号文批准同意，本
公司更名为世联地产顾问(深圳)有限公司。
2001 年 10 月 26 日，经深圳市对外贸易经济合作局以深外经贸资复[ 号文
批复同意，本公司的投资者香港世联置业有限公司更名为世联地产顾问(中国)有限公司
（以下简称“世联中国”）。
2005 年 8 月，经深圳市罗湖区经济贸易局以深外资罗府[ 号文批复同意，本
公司以 2002 度至 2004 年度的盈余公积金 700 万元转增资本，转增后本公司注册资本变更
为人民币 1,000 万元。
2007 年 4 月 18 日，经深圳市罗湖区贸易工业局以深外资复[ 号文批复同
意，本公司之投资者世联中国将其持有的本公司 14%、14%、3%及 3%的股权分别转让给深
圳万凯华信投资有限公司、乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙）（原名：深
圳市卓群创展投资有限公司）、深圳市同创伟业创业投资有限公司和上海景林资产管理有
限公司。上述股权转让后，本公司由港商独资企业变更为中外合资企业。
2007 年 4 月 27 日，经深圳市贸易工业局以深贸工资复[ 号文批复同意，
深圳市创新资本投资有限公司以货币资金方式向本公司增资人民币 30.93 万元，增资后
本公司的注册资本变更为人民币 1,030.93 万元。
深圳世联地产顾问股份有限公司财务报表附注
2011 年 1 月 1 日至 2011 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2007 年 8 月 2 日，经深圳市贸易工业局以《关于同意世联地产顾问（深圳）有限公
司变更为外商投资股份制公司的批复》（深贸工资复〔 号）和中华人民共和
国商务部以《关于同意设立深圳世联地产顾问股份有限公司的批复》（商资批〔2007〕
1316 号）批准，由世联地产顾问（中国）有限公司、深圳万凯华信投资有限公司、乌鲁
木齐卓群创展股权投资合伙企业、深圳市创新资本投资有限公司、深圳市同创伟业创业
投资有限公司及上海景林资产管理有限公司作为发起人，以本公司 2007 年 4 月 30 日经
信永中和会计师事务所有限责任公司深圳分所审计的净资产 9,734.19 万元（审计报告号
XYZH/2006SZA2012-12）按 1:0.9862 比例折股，将本公司整体变更为股份有限公司，股
本为人民币 9,600 万元。
2009 年 8 月 17 日,经中国证券监督管理委员会以《关于核准深圳世联地产顾问股份
有限公司首次公开发行股票的批复》（证监许可[ 号）批准，本公司公开发行
人民币普通股 A 股 3,200 万股，并于 2009 年 8 月 28 日在深圳证券交易所上市交易，公
开发行后本公司股本变更为人民币 12,800 万元。上述募集资金到位情况业经深圳南方民
和会计师事务所有限责任公司出具的深南验字（2009）第 157 号验资报告验证。
2010 年 4 月 15 日，根据本公司 2009 年度股东大会决议通过的《2009 年度利润分配
预案》，以本公司 2009 年末总股本 128,000,000 股为基数，向全体股东每 10 股送 7 股
红股，派 3 元人民币现金（含税），本次送股后本公司的总股本变更为 217,600,000
股 。 本次 增资 事 项业 经深 圳 南方 民和 会 计师 事务 所 有限 责任 公 司出 具的 深 南验 字
（2010）第 227 号验资报告验证。
2011 年 4 月 21 日，根据本公司 2010 年度股东大会决议通过的《2010 年度利润分配
预案》，以本公司 2010 年末总股本 217,600,000 股为基数，向全体股东每 10 股送红
股 1.5 股，派 2 元人民币现金（含税），同时，以资本公积金向全体股东每 10 股转
增 3.5 股，本次送股及转增股本后，公司总股本变更为 326,400,000 股。本次增资
事项业经中审国际会计师事务所有限公司出具的中审国际验字【67 号
验资报告验证。
截至 2011 年 12 月 31 日本公司股权结构如下：
持股数量(股)
世联地产顾问（中国）有限公司
156,720,924.00
乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业
33,251,093.00
深圳世联地产顾问股份有限公司财务报表附注
2011 年 1 月 1 日至 2011 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
持股数量(股)
深圳万凯华信投资有限公司
33,243,858.00
高管锁定股
其他流通股份
103,181,875.00
326,400,000.00
2. 本公司工商注册登记情况与经营范围
2011 年 12 月 23 日， 本 公 司取 得 由 深圳 市市 场 监 督管 理 局 核发 的 变 更 后 的
135 号企业法人营业执照。注册资本：人民币 32,640 万元；本公司法定代
表人陈劲松；注册地址深圳市罗湖区深南东路 5047 号深圳发展银行大厦 13 楼。
本公司主要经营范围：房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、物业管理。
3. 本公司的组织架构
本公司控股股东为世联地产顾问（中国）有限公司，本集团最终控制人为陈劲松、
佟婕夫妇，股东大会是本公司的权力机构，依法行使公司经营方针、筹资、投资、利润
分配等重大事项决议权。董事会对股东大会负责，依法行使公司的经营决策权；经理层
负责组织实施股东大会、董事会决议事项，主持企业的生产经营管理工作。
本公司实行矩阵式组织管理：纵向自上而下分为总部决策中心；华南、华北、华
东、山东等区域服务中心；各子公司、分公司地区经营中心。同时在横向划分为拓展事
业部、顾问事业部、代理事业部、经纪业务部、总经办、战略策划与投资部、整合管理
部、学习与发展中心、财务管理部、市场部、知识信息管理部及人力资源管理中心。
二、 财务报表的编制基础
本集团财务报表以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的
《企业会计准则》及相关规定，并基于本附注四“重要会计政策、会计估计和合并财务报表
的编制方法”所述会计政策和估计编制。
三、 遵循企业会计准则的声明
深圳世联地产顾问股份有限公司财务报表附注
2011 年 1 月 1 日至 2011 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团
的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
四、 重要会计政策、会计估计和合并财务报表的编制方法
1. 会计期间
本集团的会计期间为公历 1 月 1 日至 12 月 31 日。
2. 记账本位币
本集团以人民币为记账本位币。
3. 记账基础和计价原则
本集团会计核算以权责发生制为记账基础，除交易性金融资产、可供出售金融资产
等以公允价值计量外，以历史成本为计价原则。
4. 现金及现金等价物
本集团现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之
现金等价物指持有期限不超过 3 个月、流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动
风险很小的投资。
5. 外币业务
本集团外币交易按业务发生当月月初中国人民银行公布的市场汇价将外币金额折算
为人民币金额。于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为
人民币，所产生的折算差额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币专门
借款产生的汇兑差额按资本化的原则处理外，直接计入当期损益。以公允价值计量的外
币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算为人民币，所产生的折算差额，
作为公允价值变动直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交
易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额。
6. 金融资产和金融负债
深圳世联地产顾问股份有限公司财务报表附注
2011 年 1 月 1 日至 2011 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1）金融资产
1） 金融资产分类
本集团按投资目的和经济实质对拥有的金融资产分为以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项及可供出售金融资产四大类。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产是指持有的主要目的为短期内出
售的金融资产，在资产负债表中以交易性金融资产列示。
持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且管理层有明确意图和
能力持有至到期的非衍生金融资产。
贷款和应收款项是指在活跃市场中没有报价，回收金额固定或可确定的非衍生金融
可供出售金融资产包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产及未被划
分为其他类的金融资产。
2） 金融资产确认与计量
金融资产于本集团成为金融工具合同的一方时，按公允价值在资产负债表内确认。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，取得时发生的相关交易费用计入当
期损益，其他金融资产的相关交易费用计入初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和可供出售金融资产按照公允价值
进行后续计量；贷款和应收款项以及持有至到期投资采用实际利率法，以摊余成本列示。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的公允价值变动计入公允价值变
动损益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利，确认为投资收益；处置时，其公允
价值与初始入账金额之间的差额确认为投资损益，同时调整公允价值变动损益。
除减值损失及外币货币性金融资产形成的汇兑损益外，可供出售金融资产公允价值
变动直接计入股东权益，待该金融资产终止确认时，原直接计入权益的公允价值变动累
深圳世联地产顾问股份有限公司财务报表附注
2011 年 1 月 1 日至 2011 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
计额转入当期损益。可供出售债务工具投资在持有期间按实际利率法计算的利息，以及
被投资单位宣告发放的与可供出售权益工具投资相关的现金股利，作为投资收益计入当
3） 金融资产减值
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本集团于资产负债表日对
其他金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计
提减值准备。
以摊余成本计量的金融资产发生减值时，按预计未来现金流量(不包括尚未发生的未
来信用损失)现值低于账面价值的差额，计提减值准备。如果有客观证据表明该金融资产
价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，
计入当期损益。
当可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度或非暂时性下降，原直接计入股东权
益的因公允价值下降形成的累计损失予以转出并计入减值损失。对已确认减值损失的可
供出售债务工具投资，在期后公允价值上升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有
关的，原确认的减值损失予以转回并计入当期损益。对已确认减值损失的可供出售权益
工具投资，期后公允价值上升直接计入股东权益。
4） 金融资产转移
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合同
权利终止；②该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬
转移给转入方； ③该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有
权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对
该金融资产控制的，则按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相
应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面
临的风险水平。
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金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值，与因转移
而收到的对价及原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终
止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将因转移而
收到的对价及应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之
和，与分摊的前述账面金额的差额计入当期损益。
（2）金融负债
本集团的金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债和其他金融负债。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确
认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值进行后续
计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该金融负债相关的股利和利息支出计入当
其他金融负债采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务已解除
的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
（3）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
1） 金融工具存在活跃市场的，活跃市场中的市场报价用于确定其公允价值。在活
跃市场上，本集团已持有的金融资产或拟承担的金融负债以现行出价作为相应资产或负
债的公允价值；本集团拟购入的金融资产或已承担的金融负债以现行要价作为相应资产
或负债的公允价值。金融资产或金融负债没有现行出价和要价，但最近交易日后经济环
境没有发生重大变化的，则采用最近交易的市场报价确定该金融资产或金融负债的公允
价值。最近交易日后经济环境发生了重大变化时，参考类似金融资产或金融负债的现行
价格或利率，调整最近交易的市场报价，以确定该金融资产或金融负债的公允价值。本
集团有足够的证据表明最近交易的市场报价不是公允价值的，对最近交易的市场报价作
出适当调整，以确定该金融资产或金融负债的公允价值。
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2）金融工具不存在活跃市场的，采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考
熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他
金融资产的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
7. 应收款项坏账准备
本集团将下列情形作为应收款项坏账损失确认标准：债务单位撤销、破产、资不抵
债、现金流量严重不足、发生严重自然灾害等导致停产而在可预见的时间内无法偿付债
务等；债务单位逾期未履行偿债义务超过3年；其他确凿证据表明确实无法收回或收回的
可能性不大。
对可能发生的坏账损失采用备抵法核算，期末单独或按组合进行减值测试，计提坏
账准备，计入当期损益。
其他应收款、预付账款的坏账准备按个别认定法计提。
（1）单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款
关联方的应收账款以及单项金额超过 100 万元的
单项金额重大的判断依据或金额标准
非关联方应收账款视为重大应收账款
根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法
额，计提坏账准备
（2）按组合计提坏账准备应收账款
确定组合的依据
以应收账款的账龄为信用风险特征划分组合
按组合计提坏账准备的计提方法（账龄分析法）
按账龄分析法计提坏账准备
1）采用账龄分析法的应收账款坏账准备计提比例如下：
应收账款计提比例（%）
6 个月以内
6 个月至 1 年
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应收账款计提比例（%）
（3）单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
单项金额不重大且按照组合计提坏账准备不能反
单项计提坏账准备的理由
映其风险特征的应收款项
根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差
坏账准备的计提方法
额，计提坏账准备
对于有确凿证据表明确实无法收回的应收款项，经本集团按规定程序批准后作为坏
账损失，冲销提取的坏账准备。
8. 长期股权投资
长期股权投资主要包括本集团持有的能够对被投资单位实施控制、共同控制或重大
影响的权益性投资，以及对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响，并且在活跃
市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益性投资。
共同控制是指按合同约定对某项经济活动所共有的控制。共同控制的确定依据主要
为任何一个合营方均不能单独控制合营企业的生产经营活动；涉及合营企业基本经营活
动的决策需要各合营方一致同意等。
重大影响是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能控制或
与其他方一起共同控制这些政策的制定。重大影响的确定依据主要为本集团直接或通过
子公司间接拥有被投资单位 20％（含）以上但低于 50％的表决权股份，如果有明确证据
表明该种情况下不能参与被投资单位的生产经营决策，则不能形成重大影响。
通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有
者权益账面价值的份额作为长期股权投资的投资成本。通过非同一控制下的企业合并取
得的长期股权投资，以在合并（购买）日为取得对被合并（购买）方的控制权而付出的
资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值作为合并成本。
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除上述通过企业合并取得的长期股权投资外，以支付现金取得的长期股权投资，按
照实际支付的购买价款作为投资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发
行权益性证券的公允价值作为投资成本；投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或
协议约定的价值作为投资成本；以债务重组、非货币性资产交换等方式取得的长期股权
投资，按相关会计准则的规定确定投资成本。
本集团对子公司投资采用成本法核算，编制合并财务报表时按权益法进行调整；对
合营企业及联营企业投资采用权益法核算；对不具有控制、共同控制或重大影响并且在
活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算；对不
具有控制、共同控制或重大影响，但在活跃市场中有报价、公允价值能够可靠计量的长
期股权投资，作为可供出售金融资产核算。
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资时调整长
期股权投资的成本。采用权益法核算时，当期投资损益为应享有或应分担的被投资单位
当年实现的净损益的份额。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被
投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，按照本集团的会计政策及会计期间，并
抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业
的部分，对被投资单位的净利润进行调整后确认。对于首次执行日之前已经持有的对联
营企业及合营企业的长期股权投资，如存在与该投资相关的股权投资借方差额，还应扣
除按原剩余期限直线摊销的股权投资借方差额，确认投资损益。
本集团对因减少投资等原因对被投资单位不再具有共同控制或重大影响，并且在活
跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，改按成本法核算；对因追
加投资等原因能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，也改按成本法核算；对因追
加投资等原因能够对被投资单位实施共同控制或重大影响但不构成控制的，或因处置投
资等原因对被投资单位不再具有控制但能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的长
期股权投资，改按权益法核算。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期投资收益。采用权
益法核算的长期股权投资，因被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有
者权益的，处置该项投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转入当期投资收益。
9. 投资性房地产
本集团投资性房地产主要是已出租的房屋建筑物。
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本集团投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价
款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建
造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
本集团对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率
采用平均年限法计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率
折旧年限（年）
预计残值率
房屋建筑物
当投资性房地产的用途改变为自用时，则自改变之日起，将该投资性房地产转换为
固定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，则自改变之日
起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作
为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益
时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣
除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
10. 固定资产
本集团固定资产是指同时具有以下特征，即为生产商品、提供劳务、出租或经营管
理而持有的，使用年限超过一年的有形资产。
固定资产包括房屋及建筑物、运输设备、电子设备和其他，按其取得时的成本作为
入账的价值，其中，外购的固定资产成本包括买价和进口关税等相关税费，以及为使固
定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出；自行建造固定
资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；投资者投
入的固定资产，按投资合同或协议约定的价值作为入账价值，但合同或协议约定价值不
公允的按公允价值入账；融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与
最低租赁付款额现值两者中较低者作为入账价值。
与固定资产有关的后续支出，包括修理支出、更新改造支出等，符合固定资产确认
条件的，计入固定资产成本，对于被替换的部分，终止确认其账面价值；不符合固定资
产确认条件的，于发生时计入当期损益。
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除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地外，本集团对所有固定
资产计提折旧。计提折旧时采用平均年限法，并根据用途分别计入相关资产的成本或当
期费用。本集团固定资产的分类折旧年限、预计净残值率、折旧率如下：
折旧年限(年)
预计残值率
房屋及建筑物
电子设备及其他
本集团于每年年度终了，对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进行
复核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固
定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的
金额计入当期损益。
11. 在建工程
在建工程按实际发生的成本计量。自营建筑工程按直接材料、直接工资、直接施工
费等计量；出包建筑工程按应支付的工程价款等计量；设备安装工程按所安装设备的价
值、安装费用、工程试运转等所发生的支出等确定工程成本。在建工程成本还包括应当
资本化的借款费用和汇兑损益。
在建工程在达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等，
按估计的价值结转固定资产，次月起开始计提折旧，待办理了竣工决算手续后再对固定
资产原值差异进行调整。
12. 借款费用
借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇
兑差额等。可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支
出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建
或生产活动已经开始时，开始资本化；当购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可
使用或可销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发生当期确认为费用。
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专门借款当期实际发生的利息费用，扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息
收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支
出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本
化金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间（通常指 1 年以上）的购建或者生
产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
如果符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连
续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
13. 无形资产
本集团无形资产包括土地使用权、专利技术、非专利技术等，按取得时的实际成本
计量，其中，购入的无形资产，按实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投
资者投入的无形资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但合同或协议约定
价值不公允的，按公允价值确定实际成本。
土地使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销；专利技术、非专利技术和其
他无形资产按预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者
分期平均摊销。摊销金额按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。
本集团在取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命有限的无形资产，在使用
寿命内采用直线法摊销；使用寿命不确定的无形资产不予摊销。本集团的无形资产主要
是计算机软件，摊销年限为 2 年。
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核，
如发生改变，则作为会计估计变更处理。在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产
的预计使用寿命进行复核，如有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，则估计其使用
寿命并在预计使用寿命内摊销。
14. 非金融长期资产减值
本集团于每一资产负债表日对长期股权投资、固定资产、在建工程、使用寿命有限
的无形资产等项目进行检查，当存在下列迹象时，表明资产可能发生了减值，本集团将
进行减值测试。对商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年末
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均进行减值测试。难以对单项资产的可收回金额进行测试的，以该资产所属的资产组或
资产组组合为基础测试。
减值测试后，若该资产的账面价值超过其可收回金额，其差额确认为减值损失，上
述资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。资产的可收回金额是指资产的
公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。
出现减值的迹象如下：
（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预
计的下跌；
（2）企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将
在近期发生重大变化，从而对企业产生不利影响；
（3）市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预
计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低；
（4）有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；
（5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；
（6）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所
创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等；
（7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
商誉为股权投资成本或非同一控制下企业合并成本超过应享有的或企业合并中取得
的被投资单位或被购买方可辨认净资产于取得日或购买日的公允价值份额的差额。
与子公司有关的商誉在合并财务报表上单独列示，与联营企业和合营企业有关的商
誉，包含在长期股权投资的账面价值中。
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16. 长期待摊费用
本集团的长期待摊费用是指已经支出，但应由当期及以后各期承担的摊销期限在 1
年以上(不含 1 年)的房屋及建筑物的装修费，租入办公场所的装修费等费用，该等费用
在受益期内平均摊销。如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销
的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
17. 职工薪酬
本集团在职工提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债，并根据职工提
供服务的受益对象计入相关资产成本和费用。因解除与职工的劳动关系而给予的补偿，
计入当期损益。
职工薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、社会保险费及住房公积
金、工会经费和职工教育经费等与获得职工提供的服务相关的支出。
如有辞退的预计负债或年金计划需单独披露内容。
如在职工劳动合同到期之前决定解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁
减而提出给予补偿的建议，如果本集团已经制定正式的解除劳动关系计划或提出自愿裁
减建议，并即将实施，同时本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议的，确
认因解除与职工劳动关系给予补偿产生的预计负债，计入当期损益。
18. 股份支付
股份支付是指为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为
基础确定的负债的交易。股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
用以换取职工提供服务的以权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日的
公允价值计量。该公允价值的金额在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权
的情况下，在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直线法计算计入
相关成本或费用，相应增加资本公积。
以现金结算的股份支付，按照本集团承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负
债的公允价值计量。如授予后立即可行权，在授予日以承担负债的公允价值计入相关成
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本或费用，相应增加负债；如需完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行
权，在等待期的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本集团承
担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用，相应调整负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，
其变动计入当期损益。
19. 权益工具
权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。企
业合并中合并方发行权益工具发生的交易费用抵减权益工具的溢价收入，不足抵减的，
冲减留存收益。其余权益工具，在发行时收到的对价扣除交易费用后增加股东权益。回
购自身权益工具支付的对价和交易费用减少股东权益。发行、回购、出售或注销权益工
具时，不确认利得和损失。
本公司对权益工具持有方的各种分配（不包括股票股利），减少股东权益。本公司
不确认权益工具的公允价值变动额。
20. 预计负债
当与对外担保、商业承兑汇票贴现、未决诉讼或仲裁、产品质量保证等或有事项相
关的业务同时符合以下条件时，本集团将其确认为负债：该义务是本集团承担的现时义
务；该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑
与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，
通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。每个资产负债表日对预计负债的
账面价值进行复核，如有改变则对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
21. 收入确认原则
本集团的营业收入主要为提供劳务收入,按照提供劳务所处房地产市场阶段的不
同，在本集团内区分为房地产代理销售收入、房地产顾问策划收入和房地产经纪业务收
入。各种收入确认原则如下：
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（1） 房地产代理销售收入
本集团房地产代理销售收入主要是指房地产二级市场代理销售收入，在所提供的代
理销售服务达到合同条款约定时，月末按房地产成交金额和合同约定代理费率计算应收
取的代理费，开具代理费结算单并经开发商确认后，确认代理销售收入的实现。
（2） 房地产顾问策划收入
在本集团所提供的房地产顾问服务达到合同条款约定时，确认收入的实现。
本集团与客户签订的合同中一般约定按工作进度分首期、中期、末期等分期收款。
本集团在收到首期款时作为预收账款入账；本集团在按合同约定完成阶段工作，提交相
关报告后，经客户以阶段工作确认书确认后，将预收的首期款及按合同约定的收款金额
确认中期顾问策划业务收入的实现；在终稿汇报、提交报告终稿并经客户确认之后，确
认末期顾问策划业务收入。
（3） 房地产经纪业务收入
本集团对于房地产经纪业务收入按照代理内容的不同，划分为代理租赁佣金收入和
代理销售佣金收入。此处的代理销售佣金收入是指房地产三级市场的代理销售佣金收入。
1）房地产代理租赁的佣金收入：在本集团所代理的房地产的业主与租赁方签订房
屋租赁合同并办理房屋交接手续后，按合同约定的佣金比率计算应收取的佣金，确认收
入的实现；
2）房地产代理销售的佣金收入：在本集团所代理的房地产的业主与购买方签订房
屋买卖合同并办理完房屋过户手续，取得新的房产证后，按房屋成交价格与合同约定的
佣金比率计算应收取的佣金，确认收入的实现。
政府补助在本集团能够满足其所附的条件以及能够收到时予以确认。政府补助为货
币性资产的，按照实际收到的金额计量，对于按照固定的定额标准拨付的补助，按照应
收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量，公允价值不能可靠取
得的，按照名义金额(1 元)计量。
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与资产相关的政府补助确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配计入当
期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延
收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，
直接计入当期损益。
23. 递延所得税资产和递延所得税负债
本集团递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值
的差额(暂时性差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的
可抵扣亏损和税款抵减，视同暂时性差异确认相应的递延所得税资产。于资产负债表
日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用
税率计量。
本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵
扣暂时性差异产生的递延所得税资产。对已确认的递延所得税资产，当预计到未来期间
很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产时，应当减记递延所得税
资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
本集团在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。
融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。本集团作
为承租方时，在租赁开始日，按租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现
值两者中较低者，作为融资租入固定资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付
款的入账价值，将两者的差额记录为未确认融资费用。
经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。本集团作为承租方的租金在租赁期内的
各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损益，本集团作为出租方的租金在租赁期内
的各个期间按直线法确认为收入。
25. 所得税的会计核算
所得税的会计核算采用资产负债表债务法。所得税费用包括当年所得税和递延所得
税。除将与直接计入股东权益的交易和事项相关的当年所得税和递延所得税计入股东权
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余的当期所得税和递延
所得税费用或收益计入当期损益。
当年所得税是指企业按照税务规定计算确定的针对当期发生的交易和事项，应纳给
税务部门的金额，即应交所得税；递延所得税是指按照资产负债表债务法应予确认的递
延所得税资产和递延所得税负债在期末应有的金额相对于原已确认金额之间的差额。
26. 企业合并
企业合并是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。
本集团在合并日或购买日确认因企业合并取得的资产、负债，合并日或购买日为实际取
得被合并方或被购买方控制权的日期。
对于同一控制下的企业合并，作为合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合
并日在被合并方的账面价值计量，取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值的
差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
对于非同一控制下企业合并，合并成本为本集团在购买日为取得对被购买方的控制
权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。合并成本大于
合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于
合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，经复核确认后，计入当期损益。
27. 合并财务报表的编制方法
（1） 合并范围的确定原则
本集团将拥有实际控制权的子公司及特殊目的主体纳入合并财务报表范围。
（2） 合并财务报表所采用的会计方法
本集团合并财务报表是按照《企业会计准则第 33 号－合并财务报表》及相关规定的
要求编制，合并时合并范围内的所有重大内部交易和往来业已抵销。子公司的股东权益
中不属于母公司所拥有的部分，作为少数股东权益在合并财务报表中股东权益项下单独
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，在编制合并财务报表时，按
照本公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
对于非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并财务报表时，以购买日可辨
认净资产公允价值为基础对其个别财务报表进行调整；对于同一控制下企业合并取得的
子公司，视同该企业于合并当期的年初已经存在，从合并当期的年初起将其资产、负
债、经营成果和现金流量，按原账面价值纳入合并财务报表。
五、 会计政策、会计估计变更和前期差错更正
本集团本年未发生重大会计政策、会计估计变更和前期差错更正。
本集团适用的主要税种及税率如下：
1. 企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国企业所得税法实施条
例》和国发[2007]39 号《关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知》规定，作为 2007
年 3 月 16 日之前在经济特区登记设立的企业，本公司及本公司之子公司深圳市世联行房
地产经纪有限公司 2011 年度企业所得税的适用税率为 24%，
除本公司之三级子公司宁都世联房地产顾问有限公司、成都嘉联行地产经纪有限公
司为核定征收企业所得税外，其他子公司 2011 年度企业所得税的适用税率为 25%。。
本公司及本公司之子公司取得的营业收入适用营业税，适用税率 5%。
3. 城建税及教育费附加
本公司以应纳营业税额为计税依据，城建税和教育费附加的适用税率分别为 7%和
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本公司的自用房产以房产原值的 70%为计税依据，适用税率为 1.2%；本公司的出租
房产以房产租赁收入为计税依据，适用税率为 12%。
七、 企业合并及合并财务报表
（一） 子公司
同一控制下企业合并取得的子公司
北京世联房地产顾问有
房地产信息咨询、投资咨询、企业
限公司（以下简称“北
10,000,000.00
20,084,911.60
形象策划；房地产经纪业务
京世联”）
东莞世联地产顾问有限
房地产信息咨询、房地产项目策
公司（以下简称“东莞
1,000,000.00
划、房地产交易代理、市场营销顾
10,166,339.59
上海世联房地产顾问有
房地产经纪、房地产信息咨询、投
限公司（以下简称“上
1,160,000.00
2,173,999.24
资咨询、企业形象策划
海世联”）
深圳市世联行房地产经
房地产经纪、房地产投资咨询、经
纪有限公司（以下简称
35,000,000.00
27,602,923.99
济信息咨询
“深圳世联行”）
世联房地产咨询（惠
房地产信息咨询、房地产项目策
州）有限公司（以下简
810,700.00
划、房地产交易代理、房地产市场
2,476,696.64
称“惠州世联”）
广州市世联房地产咨询
房地产信息咨询、房地产项目策
有限公司（以下简称
1,241,595.00
划、房地产中介服务、市场营销顾
1,239,248.17
“广州世联”）
问（法律咨询除外）
天津世联兴业房地产咨
询有限公司（以下简称
827,000.00
房地产信息咨询、商品房销售代理
792,374.98
“天津世联”）
非同一控制下企业合并取得的子公司
山东世联怡高物业顾问
房地产中介服务及信息咨询服务；
有限公司（以下简称
10,000,000.00
44,590,000.00
“山东世联”）*
四川嘉联兴业地产顾问
有限公司（以下简称
1,000,000.00
房地产信息咨询、房地产经纪
29,908,287.07
“四川嘉联”）
重庆纬联地产顾问有限
房地产信息咨询、物业管理咨询服
公司（以下简称“重庆
2,000,000.00
15,000,000.00
其他方式取得的子公司
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
珠海世联房地产咨询有
房地产信息咨询、房地产项目策
限公司（以下简称“珠
1,000,000.00
划、房地产交易代理、市场营销顾
1,121,549.83
海世联”）
从事投资项目可行性研究，项目策
杭州世联房地产咨询有
划，房地产咨询，房地产信息咨
限公司（以下简称“杭
3,000,000.00
3,000,000.00
询，房地产中介服务，企业形象设
州世联”）
计，企业管理咨询，物业管理
厦门世联兴业房地产顾
房地产咨询、房地产代理、房地产
问有限公司（以下简称
3,000,000.00
3,000,000.00
经纪业务、物业管理
“厦门世联”）
深圳世联先锋投资有限
投资兴办实业（具体项目另行申
公司（以下简称“世联
10,000,000.00
10,000,000.00
长沙世联兴业房地产顾
房地产咨询，房地产营销策划、房
问有限公司（以下简称
1,000,000.00
1,000,000.00
“长沙世联”）
沈阳世联兴业房地产顾
房地产经纪与代理，房地产投资信
问有限公司（以下简称
1,000,000.00
1,000,000.00
“沈阳世联”）
大连世联兴业房地产顾
房地产信息咨询，房屋租售代理、
问有限公司（以下简称
1,000,000.00
1,000,000.00
房地产营销策划
“大连世联”）
成都世联兴业房地产顾
房地产信息咨询，房屋营销策划、
问有限公司（以下简称
1,000,000.00
1,000,000.00
房地产经纪
“成都世联”）
苏州世联兴业房地产顾
房地产信息咨询
问有限公司（以下简称
1,000,000.00
1,000,000.00
（不含中介）
“苏州世联”）
常州世联房地产咨询有
房地产咨询、房地产代理，房地产
限公司（以下简称“常
1,000,000.00
1,000,000.00
州世联”）
西安世联投资咨询有限
投资咨询；房地产咨询服务、房地
公司（以下简称“西安
1,000,000.00
990,000.00
产代理服务
青岛世联兴业房地产顾
问有限公司（以下简称
1,000,000.00
房地产信息咨询、房地产营销策划
990,000.00
“青岛世联”）
武汉世联兴业房地产顾
房地产信息咨询、房地产营销策
问有限公司（以下简称
1,000,000.00
990,000.00
划；商品房销售
“武汉世联”）
三亚世联房地产顾问有
限公司（以下简称“三
1,000,000.00
房地产咨询、房地产项目策划
990,000.00
亚世联”）
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2011 年 1 月 1 日至 2011 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
合肥世联投资咨询有限
公司（以下简称“合肥
1,000,000.00
房地产咨询、代理及经纪
990,000.00
重庆深联房地产顾问有
限公司（以下简称“重
1,000,000.00
房地产信息咨询、房地产经纪
990,000.00
庆世联”）
深圳世联地产顾问无锡
房地产信息咨询，房地产经纪，营
有限公司（以下简称
5,000,000.00
5,000,000.00
销策划（不含广告）
“无锡世联”）
福州世联房地产顾问有
限公司（以下简称“福
5,000,000.00
房地产咨询、房地产经纪
5,000,000.00
州世联”）
佛山世联房地产顾问有
房地产咨询、
限公司（以下简称“佛
5,000,000.00
5,000,000.00
房地产代理、房地产经纪
山世联”）
南昌世联置业有限公司
（以下简称“南昌世
5,000,000.00
房地产经纪、房地产咨询
5,000,000.00
南京世联兴业房地产投
房地产投资咨询、房地产信息咨
资咨询有限公司（以下
5,000,000.00
5,000,000.00
询、房地产代理销售、房地产经纪
简称“南京世联”）
长春世联兴业房地产顾
问有限公司（以下简称
1,000,000.00
房地产经纪、房地产咨询服务
1,000,000.00
“长春世联”）
南通世联兴业房地产顾
房地产咨询，房地产经纪，房地产
问有限公司（以下简称
1,000,000.00
1,000,000.00
“南通世联”）
昆明世联卓群房地产经
房地产咨询，房地产经纪，房地产
纪有限公司（以下简称
5,000,000.00
5,000,000.00
“昆明世联”）
宁波世联房地产咨询有
房地产信息咨询、房地产投资咨
限公司（以下简称“宁
5,000,000.00
询、房产销售代理、房地产经纪、
5,000,000.00
波世联”）
房地产营销策划
南宁世联房地产咨询有
房地产咨询，房地产经纪，房地产
限公司（以下简称“南
5,000,000.00
5,000,000.00
宁世联”）
苏州世联行房地产经纪
房地产咨询，房地产经纪，商务信
有限公司（以下简称
1,000,000.00
1,000,000.00
“苏州世联行”）
南京兴业世联行房地产
房地产经纪、房地产咨询、经济信
经纪有限公司（以下简
5,000,000.00
5,000,000.00
称“南京世联行”）
天津世联行房地产经纪
房地产经纪、房地产投资资询、经
有限公司（以下简称
1,000,000.00
1,000,000.00
济信息咨询
“天津世联行”）
深圳世联地产顾问股份有限公司财务报表附注
2011 年 1 月 1 日至 2011 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
从母公司所有者权
益冲减子公司少数
股东分担的本期亏
少数股东权益
损超过少数股东在
该子公司期初所有
者权益中所享有份
额后的余额
同一控制下企业合并取得的子公司
深圳世联行
非同一控制下企业合并取得的子公司
13,253,970.12
5,950,625.17
-1,192,259.17
其他方式取得的子公司
西安世联**
青岛世联**
武汉世联**
三亚世联**
合肥世联**
重庆世联**
深圳世联地产顾问股份有限公司财务报表附注
2011 年 1 月 1 日至 2011 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
从母公司所有者权
益冲减子公司少数
股东分担的本期亏
少数股东权益
损超过少数股东在
该子公司期初所有
者权益中所享有份
额后的余额
苏州世联行
南京世联行
天津世联行
*根据济南世联怡高物业顾问有限公司 2011 年 3 月 15 日召开的 2011 年第一次临时
股东会决议，同意将企业法人名称变更为“山东世联怡高物业顾问有限公司”，并于
2011 年 4 月 14 日取得了变更后的营业执照，注册号【988】，注册资本人
民币 1,000 万元，法定代表人乐智强，注册地址：济南市历下区山大路 201 号创展中心
五层 516、517 室，经营范围：房地产中介服务及信息咨询服务、物业管理。
**本公司直接持有西安世联、青岛世联、武汉世联、三亚世联、合肥世联、重庆世
联各 99%的股权，世联先锋持有上述六家公司各 1%的股权。
（二） 本年合并财务报表合并范围的变动
1. 本年度新纳入合并范围的公司情况
新纳入合并
年末净资产
本年净利润
范围的原因
四川嘉联（合并）
12,524,496.86
14,350,152.27
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2011 年 1 月 1 日至 2011 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
新纳入合并
年末净资产
本年净利润
范围的原因
-1,530,257.81
-3,633,722.11
952,413.83
-47,586.17
3,412,858.98
-1,587,141.02
2,408,345.17
-2,591,654.83
2,276,767.55
-2,723,232.45
苏州世联行
-1,144,122.33
-2,144,122.33
南京世联行
4,007,390.68
-992,609.32
天津世联行
-957,172.26
（1）根据本公司投资委员会决议，本公司于 2010 年 12 月 31 日与侯红权、蔡继
忠、刘忠、李倩、蒋玉敏签订《股权转让协议》，以人民币 3,000 万元收购四川嘉联
51%的股权。收购完成后，本公司持有四川嘉联 51%的表决权。由于本公司在四川嘉联董
事会中占多数表决权，从而能够对其财务和经营决策实施控制，本公司将四川嘉联纳入
合并财务报表的合并范围。由于四川嘉联持有成都爱地信合市场研究咨询有限公司（以
下 简 称“ 爱地 信 合 ” ）、 成 都嘉 联行 房 地产 经纪 有 限公 司（ 以 下简 称 “ 成 都嘉 联
行”）、自贡嘉联地产顾问有限公司（以下简称“自贡嘉联”）100%的股权，本公司将
爱地信合、成都嘉联行、自贡嘉联纳入合并财务报表的合并范围。
（2）根据本公司投资委员会决议，本公司于 2011 年 3 月 21 日与王毓伟签订《股权
转让协议》，以人民币 2,800 万元收购重庆纬联 51%的股权。收购完成后，本公司持有
重庆纬联 51%的表决权。由于本公司在重庆纬联董事会中占多数表决权，从而能够对其
财务和经营决策实施控制，本公司将重庆纬联纳入合并财务报表的合并范围。
（3）上表中四川嘉联的年末净资产是指四川嘉联合并资产负债表中的年末净资产，
本年净利润是指四川嘉联合并利润表中从收购日即 2011 年 2 月 28 日开始到本年末的累计
净利润；上表中重庆纬联的年末净资产是指重庆纬联资产负债表中的年末净资产，本期净
利润是指重庆纬联利润表中从收购日即 2011 年 5 月 31 日开始到本年末的累计净利润。
2. 本年度不再纳入合并范围的公司情况
2011 年 1 月 1
不再纳入合并
日至注销日净
范围的原因
济南睿思博房地产信息咨询
-771,002.11
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2011 年 1 月 1 日至 2011 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2011 年 1 月 1
不再纳入合并
日至注销日净
范围的原因
本年发生的企业合并
1． 通过非同一控制下企业合并取得的子公司的情况
房地产中介服务及信息
1,000,000.00
29,908,287.07
咨询服务；物业管理
房地产信息咨询服务、
2,000,000.00
15,000,000.00
物业管理咨询服务
（1） 四川嘉联的购并情况
1）四川嘉联成立于 2010 年 11 月 17 日，注册资本人民币 100 万元，法定代表人
侯红权；经营范围：房地产信息咨询、房地产经纪；本次收购前四川嘉联股权比例：成
都嘉联地产顾问有限公司（以下简称“成都嘉联”）持股 49%，侯红权持股 36.21%，蔡
继忠持股 7.65%，刘忠持股 3.06%，李倩持股 2.04%，蒋玉敏持股 2.04%。公司注册地址
为：成都市青羊区古中街 18 号。
2）根据 2010 年 12 月 31 日召开的四川嘉联股东会决议，侯红权将其原持有的
36.21 万股公司股权（占注册资本的 36.21%）、蔡继忠将其原持有 7.65 万股公司股权
（占注册资本 7.65％）的公司股权、刘忠将原持有的 3.06 万股公司股权（占公司注册
资本 3.06％）、李倩将其原持有的 2.04 万公司股权（占公司注册资本 2.04％）、蒋红
敏将其原持有的 2.04 万公司股权（占公司注册资本 2.04％）同时转让给本公司，转让
后四川嘉联股权结构如下：
货币出资额
深圳世联地产顾问股份有限公司
510,000.00
成都嘉联地产顾问有限公司
490,000.00
1,000,000.00
深圳世联地产顾问股份有限公司财务报表附注
2011 年 1 月 1 日至 2011 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
3）2011 年 1 月 26 日，四川嘉联完成工商变更登记，取得变更后的营业执照，注
册号【326】，注册资本人民币 100 万元，法定代表人侯红权；经营范围：
房地产信息咨询、房地产经纪；注册地址：成都市青羊区古中街 18 号。
（2） 本公司将购买日确定为 2011 年 2 月 28 日，确认依据为:
1) 2010 年 12 月 31 日，公司发布公告,公司投资委员会审议通过了《关于收购四
川嘉联兴业地产顾问有限公司的议案》,该议案涉及交易金额未达到董事会审批权限。
2）2010 年 12 月 31 日，本公司同四川嘉联原股东侯红权、蔡继忠、刘忠、李倩、
蒋玉敏在深圳签订目标公司为四川嘉联的股权转让协议，以人民币 3,000 万元收购四川
嘉联 51%的股权。股权转让价款分两期支付，本次股权变更工商登记完成后支付第一期
2,000 万元；公司经营业绩达成指标后支付第二期 1,000 万元。
3) 2010 年 12 月 31 日，四川嘉联召开股东会议，审议通过了修改后的公司章程。
4）截至 2011 年 2 月 28 日，本公司已经按股权转让协议的约定支付了股权转让款
共计 2,000.00 万元，约占总收购价款的 67%，收购的资金来源于本公司的自有资金，本
公司有能力按协议约定支付剩余款项。
5) 本公司在四川嘉联董事会中占多数表决权，能够对其财务和经营决策实施控制。
6) 截至 2011 年 2 月 28 日，四川嘉联已经完成了工商变更登记。
（3）被购买方可辨认资产负债情况
2011 年 2 月 28 日
1,760,063.63
1,760,063.63
461,306.28
461,306.28
其他应收款
851,537.12
851,537.12
3,099,609.15
3,099,609.15
应付职工薪酬
869,881.16
869,881.16
180,502.07
180,502.07
深圳世联地产顾问股份有限公司财务报表附注
2011 年 1 月 1 日至 2011 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2011 年 2 月 28 日
其他应付款
3,874,881.33
3,874,881.33
4,925,264.56
4,925,264.56
实收资本(或股本)
1,000,000.00
1,000,000.00
未分配利润
-2,825,655.41
-2,825,655.41
归属于母公司的所有者权益
-1,825,655.41
-1,825,655.41
所有者权益合计
-1,825,655.41
-1,825,655.41
负债和所有者权益合计
3,099,609.15
3,099,609.15
（4）本公司以现金支付合并对价，根据 2011 年经审计后的利润情况，确定合并成
本 为 现 金 人 民 币 29,908,287.07 元 。 购 买 日 ， 四 川 嘉 联 可 辨 认 净 资 产 公 允 价 值
-1,825,655.41 元，根据本公司同四川嘉联原股东签订的股权收购协议，四川嘉联截止
2010 年 12 月 31 日的累计未分配利润由原股东享有，本公司不参与分配。2011 年 1 月 1
日起四川嘉联的经营利润由现有股东根据股权比例共同享有。收购日合并确认的商誉为
30,652,993.04 元，计算过程如下：
1,000,000.00
2011 年 1-2 月份净利润
-2,460,207.79
本公司参与分配的权益合计
-1,460,207.79
-744,705.97
29,908,287.07
确认的商誉
30,652,993.04
（5）被购买方购买日后的经营情况
2011 年 2 月 28 日-2011 年 12 月 31 日
50,257,307.82
14,350,152.27
经营活动现金流量净额
8,498,602.92
深圳世联地产顾问股份有限公司财务报表附注
2011 年 1 月 1 日至 2011 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
净现金流量
7,758,962.92
2．重庆纬联的购并情况
（1）重庆纬联的历史沿革及股权变动情况
1）重庆纬联成立于 1999 年 7 月 29 日，注册资本人民币 200 万元，法定代表人王
毓伟；经营范围：房地产信息咨询服务、物业管理咨询服务；本次收购前，重庆纬联股
权比例是：王毓伟 79%、曾滢 11%、刘跃平 5%、卢艺 5%。注册地址：重庆市渝中区两路
口中山三路 131#。
2）根据 2011 年 3 月 15 日召开的重庆纬联股东会决议，王毓伟将其原持有的 102
万股公司股权（占注册资本的 51%）转让给本公司，转让后重庆纬联股权结构如下：
货币出资额
深圳世联地产顾问股份有限公司
1,020,000.00
560,000.00
220,000.00
100,000.00
100,000.00
2,000,000.00
3) 2011 年 5 月 5 日，重庆纬联完成工商变更登记，取得变更后的营业执照，注册
号【353】，注册资本人民币 200 万元，法定代表人王毓伟；经营范围：房
地产信息咨询服务，物业管理咨询服务；注册地址：重庆渝中区两路口中山三路 131#。
(2) 本公司将购买日确定为 2011 年 5 月 31 日，确认依据为:
1) 2011 年 3 月 28 日，公司发布公告，公司投资委员会审议通过了《关于收购重
庆纬联地产顾问有限公司的议案》, 该议案涉及交易金额未达到董事会审批权限。
2）2011 年 3 月 21 日，本公司同重庆纬联原股东王毓伟在深圳签订目标公司为重
庆纬联的股权转让协议，以人民币 2,800 万元人民币收购重庆纬联 51%的股权。股权转
让价款分三期支付, 股权变更工商登记完成后支付第一期款 1,500 万元, 2011 年和 2012
年经营业绩经审计达成指标后，分别支付第二期和第三期款共计 1,300 万元。
深圳世联地产顾问股份有限公司财务报表附注
2011 年 1 月 1 日至 2011 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
3） 2011 年 3 月 15 日，重庆纬联召开股东会，审议通过了修改后的公司章程。
4）截至 2011 年 5 月 31 日，本公司已经按股权转让协议的约定支付了股权转让款
共计 1,500 万元，约占总收购价款的 54%，收购的资金来源于本公司的自有资金，本公
司有能力按协议约定支付剩余款项。
5）本公司在重庆纬联董事会中占多数表决权，能够对其财务和经营决策实施控制。
6）截至 2011 年 5 月 31 日，重庆纬联已经完成了工商变更登记。
（3）被购买方可辨认资产负债情况
2011 年 5 月 31 日
3,271,211.19
3,271,211.19
2,923,981.40
2,923,981.40
其他应收款
2,285,850.73
2,285,850.73
134,128.15
134,128.15
8,619,176.47
8,619,176.47
应付职工薪酬
944,139.41
944,139.41
1,932,699.05
1,932,699.05
2,264,425.00
2,264,425.00
其他应付款
1,374,448.71
1,374,448.71
6,515,712.17
6,515,712.17
实收资本(或股本)
2,000,000.00
2,000,000.00
1,110,366.70
1,110,366.70
未分配利润
-1,006,902.40
-1,006,902.40
所有者权益合计
2,103,464.30
2,103,464.30
负债和所有者权益合计
8,619,176.47
8,619,176.47
（4）本公司以现金支付合并对价，根据 2011 年重庆纬联的经审计的经营业绩及对
2012 年市场的判断，确认合并成本为现金人民币 15,000,000.00 元。购买日，重庆纬联
可辨认净资产公允价值为 2,103,464.30 元，根据本公司同重庆纬联原股东签订的股权收
购协议，重庆纬联截止 2010 年 12 月 31 日的累计未分配利润由原股东享有，本公司不参
深圳世联地产顾问股份有限公司财务报表附注
2011 年 1 月 1 日至 2011 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
与分配。2011 年 1 月 1 日起重庆纬联的经营利润由现有股东根据股权比例共同享有。收
购日合并确认的商誉为 13,484,800.36 元，计算过程如下：
2,000,000.00
1,110,366.70
2011 年 1-5 月份净利润
-139,387.01
本公司参与分配的权益合计
2,970,979.69
1,515,199.64
15,000,000.00
确认的商誉
13,484,800.36
（5）被购买方购买日后的经营情况
2011 年 5 月 31 }