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香河土地迷局：“先开发后补证”等潜规则藏风险
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香河县位于北京市和天津市之间，距北京市中心45公里，素有“京畿明珠”之称。近几年，随着京津冀一体化进程的发展，香河县又凭借其交通区位和土地资源优势，成为环京地区人人向往的“香饽饽”，各大名企逐鹿其中，房价一路飙升。
　　香河县位于北京市和天津市之间，距北京市中心45公里，素有“京畿明珠”之称。近几年，随着京津冀一体化进程的发展，香河县又凭借其交通区位和土地，成为环京地区向往的“香饽饽”，各大名企逐鹿其中，房价一路飙升。　　以香河北部新城为例，2015年北部新城楼盘均价7000元/平方米，而如今，在不到两年的时间里已经增至近3倍，均价逼近20000元/平方米。　　楼市繁荣背后却是土地市场的扑朔迷离。从2011年轰动一时的“土地风波”开始，到2016年万科在香河拍地被截殴，香河暗流涌动的土地乱象逐渐浮出水面。　　近期，《中国经营报》记者实地走访了香河县城区、北部新城以及“天下第一城”附近区域，发现其历史遗留问题尚未彻底解决，新的乱象又时有发生。　　交房在即起风波　　1月17日凌晨5点，位于北京市西城区的国家信访局接待处，门前已经排起了长队。为了确保17日能被接访，姜女士和部分业主在16日夜间就已到达信访接待处排队等待。在姜女士看来，这220多名上访人在集体向失信者兑现承诺。　　“已经过了购房协议约定的交房日期，我们要房，不可能加钱重购，更不可能退房。”这是姜女士对她口中的“失信者”——香河鹏渤开发有限公司(以下简称“鹏渤地产”)的诉求。　　日，距离位于香河北部新城附近的纽约公园小区交房日期还有9天。开发商鹏渤地产方面明确表示，因房屋质量问题，不能按时交房，并给出了三个解决方案。方案之一是拆除现有建筑，由业主补缴3000元/平方米的品质提升费，开发商按照购房协议约定给予业主延期交房补偿。此外，业主可选择退房或走法律途径解决问题。　　鹏渤地产相关负责人王拥军在接受《中国经营报》记者采访时表示，这是“土地风波”遗留问题。解决方案可以再商量，但房子不合格肯定要拆除重建。　　据知情人士介绍，纽约公园最早由一家名为金圣的公司开发建设，现有地上建筑于2011年已经建成。“土地风波”后，所有涉嫌违法违规的用地都被查处，纽约公园项目随之烂尾。之后，鹏渤地产通过“招拍挂”从政府手中拍得了这块土地及已经建成的房屋，并对已有建筑进行外立面翻新、内部装饰，于2015年开盘出售。而相关信息显示，纽约公园在出售时并未取得预售证，政府曾因此对其进行了处罚。　　按照开发商给出的方案，如果业主想要继续买房，就要补缴3000元/平方米的“品质提升费”。按照平均户型100平方米计算，每户业主需多缴30万元，鹏渤地产将从约380户业主手中收到共计超过1亿元的“品质提升费”。　　业主们组织了多次维权行动，要求开发商履行购房协议，并层层上访至国家信访局。为了协调此事，香河县政府成立了专门的工作小组。经过多次协调，目前开发商将“品质提升费”降到了2000元/平方米，但业主仍不买账。姜女士告诉记者，近期业主将继续组织维权行动。　　土地市场“潜规则”　　如果说违背既定的市场规则能够通过协调和法律途径得到解决，那么深入幕后影响规则制定，处理起来则显得更加棘手。　　“提香河楼市，绕不开三强集团。”当地业内人士告诉记者，香河楼市特别是前端的土地开发，存在不少“潜规则”，而这些“潜规则”的制定与香河三强实业集团(以下简称“三强集团”)有着千丝万缕的关系。该人士表示，在香河城区附近，三强集团直接或间接地控制着80%以上的建设用地。此外，三强集团还垄断了城区自来水供应，并涉足供暖、燃气等基础设施领域，这些都帮助三强集团深入扎根香河土地市场。在此背景下，香河土地市场在外界看来显得扑朔迷离。　　香河土地乱象进入外界视野，最早可追溯到2011年轰动一时的香河“土地风波”。从2008年开始，香河县采取以租代征的方式，违法占用农村土地进行等建设用地开发，给予失地农民补偿不足。该问题被曝光后，包括原香河县县长在内的9名当地官员被以撤职、免职和记过处分等方式处理。　　“土地风波”之后，香河土地市场表面上归于平静。直到2016年7月，万科员工在前往香河县国土局拍地的途中遇袭，矛盾再次爆发。虽然没有证据表明打人者是谁，但据多名当地业内人士表示，幕后即为当地“地头蛇”。　　在近期的实地采访中《中国经营报》记者发现，香河县存在多起耕地被开发建设房地产，而农民对征地补偿不满、业主投诉开发商手续不全的情况。　　位于新开大街南侧、五一渠东侧的天琴湾二期，由三强集团旗下的华宇地产开发。有业主告诉记者，该小区曾在未取得预售证的情况下开盘销售。在香国土资告字 [2016] 3号公告中，编号为的宗地于日才开始挂牌出让。记者比对发现，此地块位于天琴湾二期。相关人士分析，出现这种情况，很有可能是因为三强集团在“没有手续”的地块上先进行开发，之后再借机运作建设用地指标，补办手续。　　如此蹊跷之事，并非个案。同样由三强集团旗下华宇地产开发的蓝山花园(现名为蓝山庭苑)，在五证不全的情况下，于2014年就已开盘。在香河县商品房预(销)售及合同网上备案系统上，其预售证发证日期显示为日，晚于开盘时间2年之久。而在香河县国土局日公布的9宗国有土地招拍挂出让成交结果中，编号为的地块所在位置为“规划N3路南侧、永清路西侧”，其正好处在蓝山花园项目所在区域内。该地块面积为50842.09平方米，约占蓝山花园面积的一半。这一情况与天琴湾二期极为相似。　　先建设，再补证，三强集团为何能够如此轻易地穿透政策屏障？“在香河县，不少地块的招拍挂都只是走个形式，其实早就内定了。”当地一位不愿具名的业内人士告诉记者，三强集团作为当地最大的土地一级开发商，在很大程度上决定着由谁来做二级开发。如果有外来势力想要打破“潜规则”，就可能出现2016年万科拍地被截殴的情况。该人士认为，三强集团跟政府关系微妙，一些政府官员退休后直接进入三强集团，所以它在国土、建设等方面都一路畅通。　　针对上述涉及的具体问题，记者多次致电并致函香河县委宣传部和国土资源等部门，宣传部相关负责人称，“县政府领导重新分工，分管领导还没到位”，截至发稿未得到回应。　　不过，据当地消息人士称，在去年下半年之前，香河楼市乱象频出，没有预售证，甚至连施工许可证都没有就开始售楼的情况并不罕见。但从2016年下半年开始，政府收紧管理手段，现在很少看到这些情况了。　　土地交易市场化程度不足　　按理说，在土地迅速增值的情况下，拥有农村宅基地和土地承包使用权的农民应该是受益者。但记者实地走访香河县部分村落时，多名村民对土地流转补偿存在异议。　　据村民介绍，2005年10月，西南街村村民与村委会签订一份土地补偿协议，村民的承包地被流转租用，以每亩地每年1200元的标准给予补偿，租期截止到日。村民称，签订协议时并未被告知土地用途，而不久后流转出去的土地就被开发建设了天琴湾小区。　　“五一渠两边的天琴湾小区，占的全是我们村的口粮地。”西南街村多位村民告诉记者，该村1050亩地被以“以租代征”的方式流转出去，现在全村已经无地可耕，年轻人只能外出打工，老年人在家里无事可做。　　在姬止务村，有村民表示，其2016年4月在自家耕地中种植的树苗被人强制拔掉，而这块土地所在区域约200亩耕地，从2015年开始，已经被三强集团用围墙圈占。“这200亩地，以前是我们村最好的口粮地。”村民说道。　　记者在实地采访时看到，如今围墙之内长满了一米多高的杂草，入口处被倒满了生活垃圾。　　在美房网首席康辉看来，香河土地问题的本质是历史遗留问题。他认为，早些年香河县政府因资金不足，委托三强集团来完善市政配套，之后在土地开发方面给予其一些默许。但在土地招拍挂过程中，三强集团利益受损，前期开发和后期收益分配不均，由此引发了一系列问题。　　财经评论员严跃进认为，香河土地乱象反映了新一轮土地市场中存在的交易不透明和地方保护主义等问题，不仅环北京地区，在上海、深圳等一线城市周边也存在类似情况。他表示，相关方面应该关注去年万科在香河拍地遭殴打背后的问题，促进土地交易的市场化。　　此外，记者还实地走访了香河县蒋辛屯镇附近的北部新城。北部新城是香河“土地风波”的产物，在它“空降”香河之前，这里曾是大片良田。如今，“土地风波”已过，但它留下来的问题还摆在当地政府面前。虽然涉事人员被处理，违法违规用地被查处，但耕地里已经被砌满了水泥钢筋，难再复耕，农民失地。而当年非法“圈地”的赔偿至今仍没有完全落实。“俺们村到今天还有18亩地没给赔偿。”闻庄村一位年长的村民告诉记者。　　在采访中，香河县委宣传部相关负责人表示，现任政府正在积极规范“土地风波”遗留的问题，逐步走上正轨，但解决这些问题需要时间。
(原标题：香河土地迷局：“先开发后补证”等潜规则藏风险)
(责任编辑：DF318)
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