最高院民一庭：房屋登记权利人出卖共有房屋不符合法律规定或者合同约定条件的合同效力问题
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最高院民一庭：房屋登记权利人出卖共有房屋不符合法律规定或者合同约定条件的合同效力问题
一、案情简介&上诉人：王某军。&被上诉人：李某强。被上诉人：童某东。& & & 王某军与李某强合伙经营高尔夫球用品业务，于 2001 年购得某市朝阳区东三环中路某大厦 A 区 1003 门面房（以下简称1003 房屋）一套，购房价款为 300 万元。双方约定，王某军出资200 万元，李某强出资 100 万元；鉴于王某军系国家公务员，故经营高尔夫球用品业务以李某强的名义进行，合伙财务人员由王某军确定；二人并约定将 1003 房屋的国有土地使用权证和房屋产权证均登记在李某强名下。& & &后王某军与李某强因经营发生纠纷，高尔夫球用品商店于 2008 年 10 月停止经营。停止经营后，李某强与王某军对合伙事务进行了清算。双方于 2009 年 10 月约定，合伙结束后，所有合伙经营的事务均交由李某强所有，李某强补偿王某军人民币 760 万元。在李某强付清补偿款760 万元之前，1003 房屋归双方共有；补偿款760 万元付清后，1003 房屋的产权完全归李某强所有。在李某强付清上述款项之前，1003 房屋由王某军对外出租，并有权收取租金收益。王某军与李某强并于同月对上述清算协议进行了公证。& & &至 2010 年 10 月，李某强共支付王某军 460 万元，尚欠 300 万元。至本案一审诉讼之前，1003房屋的出租事宜一直由王某军负责，并收取租金收益，但出租房屋的签约主体均为李某强。& & & 2010 年 10 月底，李某强在未经王某军同意的情况下，与童某东签订《房屋买卖合同》约定，1003 房屋以 900 万元的价格出售，童某东于合同签订后 30 日内付清全款，之后双方共同办理权属变更登记手续。关于违约责任，双方约定，任何一方违约，赔偿房屋价款的 30%作为违约金。《房屋买卖合同》签订后，童某东依约交付了全部购房款。之后，童某东要求李某强协助办理房屋权属变更登记手续，但李某强要求童某东增加房屋装修款 100 万元。二人协商未果。 & & 另外，李某强在出售 1003 房屋时，李某强的妻子出具同意出售的证明，该房屋承租人亦明确放弃优先购买权。& & &2011 年 7 月，王某军起诉至一审法院，请求确认李某强与童某东签订的《房屋买卖合同》无效，主要理由为，1003 房屋系其与李某强的共有房屋，李某强未经其同意对外出售，违反了法律规定及双方关于合伙清算的约定，且侵害了其作为共有人的购买权益，应为无效合同。另外，该房屋出售价款过低，根据其调查，同地区的房屋价值为 1500 万元。故李某强出售该房屋的行为，损害了其合法利益。& & & 李某强辩称，1003 房屋确实系其与王某军合伙购买，且在合伙清算时约定为双方共有财产。其在出售该房屋时，确实未征得王某军的同意，故其同意王某军的诉讼请求。& & & 童某东辩称，案涉《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示。不违反法律、&行政法规的强制性规定。其在签订《房屋买卖合同》时，已经由李某强的妻子出具同意出售的证明，且房屋租户也放弃了优先购买权，其系信赖房产证才同李某强签订房屋买卖合同，是善意的，无任何过错。至于房屋出售价款，1003 房屋签约时的购买价格900 万为市场价。之后由于价格上涨，这是市场的因素造成的。也正是由于价格上涨，故才有李某强不愿意销售的情况。在李某强要求其另行支付 100 万元装修款未获得同意的情况下，该案系王某军与李某强恶意串通的虚假诉讼。故请求驳回王某军的诉讼请求。&二、法院裁判情况& & & &一审法院认为，李某强与童某东在签订《房屋买卖合同》时，童某东基于信赖李某强是 l003 房屋国有土地使用权证及房屋产权证上的登记权利人，且在签订《房屋买卖合同》时李某强的配偶也出具同意出售的证明，其信李某强为 1003 房屋的完全处分权人，对此没有任何过错，故对于其购买 l003 房屋的信赖利益应予以保护。且经查明，童某东所购买的 1003 房屋在签订房屋买卖合同时，同周边同类型房屋的出售价格是一致的，且略高于周边同类型房屋的价格。至于王某军所主张的 1500 万元的价格系本案诉讼时1003 房屋涨价之后的价格，不能以此作为认定童某东与李某强签订《房屋买卖合同》时的不合理对价。基于此，在李某强作为该房屋的登记权利人同童某东签订《房屋买卖合同》时，童某东是善意的，且合同所约定的对价也是合理的，故《房屋买卖合同》系李某强与童某东的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。至于王某军所举出的证据能够证明其系 1003 房屋的共有权人问题，其法律效果是，在该1003 房屋共有权人不同意出售情况下不能完成物权变动，而不能否定案涉《房屋买卖合同》的效力。据此，一审法院判决，驳回王某军的诉讼请求。& & & 王某军不服一审判决，持与一审起诉基本一致的理由上诉至二审法院。请求，撤销一审判决，确认案涉《房屋买卖合同》无效。李某强同意王某军的诉讼请求。& & & 童某东辩称，其系信赖 1003 房屋的登记簿，且其购买房屋时支付的对价是合理的，是善意的，并不存在同李某强恶意串通的情形。其全款支付系通过银行转账，有明显的证据支撑。至于房屋涨价属于市场的因素造成，与该房屋买卖时的价格无关，故请求驳回王某军的上诉请求。& & & 二审法院认为，1003 房屋虽然在购买时由王某军和李某强共向出资，属于&二人共同所有，但该房屋购买之后一直登记在李某强的名下；在出售该房屋时，李某强并未告知童某东该房屋属于其同王某军共有的事实，且童某东也无法知悉王某军同李某强之间关于 1003 房屋属于二人共有的事实，故童某东购买 1003 房屋是善意的。另外，童某东购买 1003 房屋所支付的对价系签约时的市场价，此种对价是合理的，并不存在侵害王某军利益的情形。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，判决：驳回上诉，维持原判。&三、主要观点和理由& & & 由于种种原因，我国许多房屋存在产权不清、错登、误登、漏登、疏忽登记及隐瞒登记等情况。在城市，居民私有房屋及相应的土地使用权未登记的，也非个别现象；夫妻双方将房屋登记在一方名下的比比皆是；家庭成员在房屋继承或分家析产时常常未办理或者未及时办理产权变更登记手续。上述种种原因致使本属于共有的房屋登记在某一个或某几个共有人个人名下。而在房屋交易中，登记权利人在未经过其他共有人同意的情况下出卖登记在其名下的房屋，往往构成无权处分，对于买受人与该登记权利人所签订的房屋买卖合同的效力如何认定，产生大量的纠纷。& & & &本案所反映的问题在审判实践中具有典型性，主要涉及到出卖人与买受人签订房屋买卖合同，出卖登记在其个人名下的房屋，不符合法律、行政法规关于共有物处分的规定或者共有人之间关于共有物处分的约定的条件，如果买受人是善意，且支付合理对价，其他共有权人要求确认房屋买卖合同无效的，人民法院能否支持的问题。& & & &对此，在审判实践中存在以下不同的处理意见。& & & &第一种处理意见认为，案涉房屋买卖合同为效力待定的合同。具体而言，某一或某些共有人作为登记权利人，未经全部共有人的同意，擅自对共有财产进行事实上的处分，该买卖合同的行为属于效力待定的无权处分行为。因此，对于上述案例中的买卖合同的效力，根据合同法第五十一条的规定，属于效力待定的合同。进而言之，在其他共有人追认或者出卖人取得完全的处分权时，买卖合同有效；而在其他共有权人不予追认或者出卖人不能取得完全的处分权时，买卖合同当然无效。& & & 第二种处理意见认为，案涉当事人之间所签订的买卖合同应为无效的合同。主要理由在于，首先，我国物权法对于共有物的处分规定了明确的条件，该法第九十七条对共有物处分明确规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”因此，在不符合上述条件的情况下，部分共有人处分共有物的，合同应该无效。其次，我国城市房地产管理法第三十八条第（四）项规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让，因此在共有人未同意的情况下，当事人之间所签订的房屋买卖合同因违反上述规定而无效，故上述案例中的买卖合同确定无效。再次，从《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则&若干问题的意见》第89 条关于“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，& & & &部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定来看，其处理原则也体现了买卖合同无效的要求。& & & 第三种处理意见认为，应对我国合同法第五十一条作限缩性解释，把效力待定确定在处分行为的效力待定上，而在买受人是善意、买卖合同约定的对价是合理的情况下，即使出卖人处分共有房屋的行为构成无权处分，但是此种无权处分影响的是能否实现该房屋的物权变动，而不影晌物权变动的原因行为即买卖合同的效力，故根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，对于出卖人请求确认买卖合同无效的，人民法院不予支持。& & & &对于上述几种处理意见，我们认为，第三种处理意见是合理的。主要理由是：首先，对于我国城市房地产管理法第三十八条第（四）项规定，未经其他共有人书面同意的，不得转让共有房地产的规范性质，我们认为系属于管理性强制性规范。即共有人之一的登记权利人违反该规定引起的法律后果是，登记部门在房屋买卖合同当事人申请办理房地产权属变更登记时，如果经审查发现，登记权利人出卖共有物并没有得到其他共有权人的同意，不符合法律规定的共有物处分条件或者当事人约定的共有物处分条件，则登记部门根据上述规定不予办理房地产权属变更登记手续。但是，对于这种管理性强制性规范的违反，并不导致登记权利人同买受人签订的房地产买卖合同无效的法律效果。& & & &其次，在登记权利人出卖共有物不符合法律规定或者共有人约定的处分条件时，则登记权利人对于房屋的处分构成无权处分。对于无权处分的买卖合同的效力，虽然在我国经历了一段时间的争论，但是随着《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定的出台，该争论得以一定程度的解决；即合同法第五十一条所规定无权处分影响的是物权能否实现变动问题，而不是以出卖人无权处分或者所有权为由认定买卖合同无效。当然，在审判实践中，也有不少实务界人士提出疑问，上述司法解释的规定能否适用于不动产交易。对此，我们认为，上述司法解释所确定的原则具有普遍适用的属性，应适用于不动产交易纠纷的处理。基于上述判断，我们认为，对于本案的处理，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，即使出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者完全的处分权，但是其同买受人所签订的房屋买卖合同仍然有效，故其他共有人要求确认买卖合同无效的，人民法院不予支持。& & & &再次，对于本案所涉及的情形，从深层次来看，实质上涉及到房屋的真正权利人的物权利益保护和善意买受人的合理信赖保护二者之间的平衡，即真正额权利人所代表的是一种物权人的静态利益，而房屋买受人的权利则代表着一种交易安全保护的动态利益，在二者冲突的情况下，应注意实现二者之间的平衡。对此，维护房屋买卖合同的效力，有利于保护善意买受人的合法权益，有利于提高经济效率，维护和促进诚信市场秩序的构建；并且，在共有人不同意出卖共有物，则买受人在不能实现其缔约目的的情况下，可以请求解除买卖合同，并请求由出卖人承担违约责任，这较之于认定房屋买卖合同无效的双务财产返还，对于买受人的保护力度更大。当然，在房屋买卖合同有效的情况下，也并不表示对于物权人静态利益的不保护，即如果房屋买受人请求强制履行买卖合同，而共有人不同意出卖的情况下，则不能实现房屋的物权变动，在此情况下物权的静态利益受到保护。此种处理方式，较好地实现了物权人静态利益同善意买受人动态利益保护的平衡。&四、最高人民法院民一庭意见& & & & 出卖人与买受人签订房屋买卖合同，出卖登记在其个人名下的房屋，不符合物权法第九十七条关于共有物处分的规定或者当事人的另行约定，如果买受人是善意，且买卖合同约定的对价合理，但未办理房屋所有权变更登记手续的，其他共有人请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。&&&&&注：本文转载自《民事审判指导与参考》总第56辑，执笔人：仲伟珩）&如果您觉得本文：哎呦，还不错哦！请添加并向朋友推荐最高院法官公众号：法语峰言。我们将通过该公众号与您分享更多来自法官、资深学者的原创实务文章（投稿邮箱)。 & &在此，特别强调，其他公号需转载本公号内容，必须事先通过后台征得本公号同意。
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喜欢该文的人也喜欢郑重声明：严禁抄袭、违者必究！本公众号作者：张春光律师-上海专业房产律师电话：微信：chinazhang2014&引言：很多房屋的共有人之间存在矛盾，导致房屋的使用和收益价值不能体现（如房屋长期空置、得不到应有的维护保养、不能出售变现等），这说明共有房屋的使用收益陷入僵局。对此僵局，如何破？&《物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”&根据上述法律规定，可以通过分割共有物的方式来解决共有房屋的使用收益陷入的僵局。案由可能是分家析产纠纷、离婚后财产纠纷、共有物分割纠纷等。对于共有物的分割，需要注意的是：&1、共同共有如果房产是共同共有，要求分割房产的，需要共同共有的基础丧失或者有重大理由需要分割。共同共有的基础丧失一般是指夫妻离婚等情形；有重大理由是一个兜底的规定，没有明确的依据，要法院依据具体案情来进行判断。&2、按份共有如果房产是按份共有，共有人随时可以请求分割，不要求共有的基础丧失或者有重大理。&但是不论是哪种方式，房产的分割方式一般都是：&（1）房子判决给某一方，补偿另一方钱款。至于补偿的金额，需要确定房子的价值和双方的份额。房子的价值的确定可以由双方协商确定，或者经过双方同意向中介机构询价，或者最后的办法就是对房价进行评估。前两种方式的优点是快捷，但是需要各方当事人都同意，法院还要防止虚假诉讼侵害第三人的利益。最后一种方法的优点是权威和公正，但是缺点是时间成本和金钱成本比较高。至于份额，如果是按份共有，本来就有份额，不需要再进一步确定；如果是共同共有，以平均分配为原则。&（2）房子卖掉，共有人分钱。这种方式的话房子的价值就好确定了，一般而言，卖多少钱就是多少钱。但是需要确定份额，如果是按份共有，本来就有份额，不需要再进一步确定；如果是共同共有，以平均分配为原则。&&附朱某某与刘某花、刘某、刘某飞分家析产纠纷案&案情简介：原告与第一被告原系夫妻，日办理结婚登记手续，第二被告系双方婚生子。第三被告系第一被告父亲。日，原告及第一被告在本院主持下调解离婚，对夫妻共同财产及家庭财产未作分割。2015年9月，原告以无处居住为由，诉来本院，要求分割夫妻及家庭共同财产。另查明：坐落于本市青浦区青浦镇盈港路号401室房屋登记所有人为原告、第二被告及第三被告，产权登记为按份共有，其中原告20%、第二被告60%、第三被告20%。产权登记时间为日。该房屋曾对外出租，租金由第一被告收取。又查明：日，原告曾将人民币10万元以储蓄存款的形式存入个人名下，存期三年。因存单在第一被告手中，离婚后原告将该存单挂失，并将未到期的存款取出。庭审中，双方一致确认，取款时本息合计101,000元，并要求在本案中一并予以分割。以上查明的事实，由原、被告的陈述，原告提供的结婚证复印件、产权证复印件、户口本复印件、出生证明复印件及独生子女证复印件，被告提供的存单等证据予以证明。上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，就401室房屋的购买及贡献情况，原告称，该房屋的购房款系原告所出，产证上的20%的份额系原告个人份额，而非夫妻共同享有的份额。为证明其主张，原告提供了原告舅舅钱定荣出具的说明一份，主要内容为“兹由朱某某在2003年11月借我现金10万元正，因买青浦民乐苑房屋，特此证明”。该说明无落款时间。三被告对该证据的真实性不予确认，认为钱定荣的身份、证据的出具时间、借款用途均不明确，故不予认可，且原告并未出资10万元作为购房的首付款。三被告坚持认为，401室房屋系第三被告夫妻全资购买的，并称，该房屋是动迁房，案外人张雪根具有购买401室房屋的动迁资格，因此第三被告夫妇于2003年4月向张雪根购买该房屋。根据规定，张雪根可以每平方米1,450元的价格购买,第三被告夫妇以每平方米1,800元购买，差价付给张雪根，其他房款代张雪根直接支付给上海浦西房地产开发有限公司。双方约定产证先办到张雪根名下，过5年后再将产证办到被告名下。但期间张雪根认为卖便宜了，在日提出加价，因此第三被告夫妻又补了6,500元的差价，实际支付给张雪根的差价是38,000元。具体付款方式是日签约时付款20,000元、日付款6,500元、日付款11,500元，共计38,000元。办产证时，之所以按2:6:2的比例按份共有，是考虑到将来房子都要给第二被告的，因此就以第二被告为主，写了60%。因为是夫妻共同财产，因此，没有把原告和第三被告的妻子名字均写进去，只写了男人的名字。为证明其主张，三被告提供了如下证据：1、房屋转让协议书复印件1份，证明日第三被告夫妇向案外人张雪根全资购买青浦区民乐苑8号403室房屋，估算的价格为每平方米1,800元。该房屋就是现在的401室房屋；2、取款凭证1组共22份，金额是177,351.38元，证明401室房屋的购房款是第三被告夫妻支付的，其中包含第三被告妻子王某某的2份存款取款凭证；3、收据1份，证明第三被告向房产公司先后支付143,566元购房款的事实。抬头是写的张雪根的名字，因为是代张雪根支付的。原告对证据真实性均无异议，坚持认为钱都是原告付的，凭证在被告手中。审理中，就401室房屋的价值，原告称，如无法判决房屋归原告所有，要求折价分割，房屋现值180万元。三被告则认为，如判决房屋归原告所有，同意该意见。但如判决房屋归三被告所有，认为房屋价值144万元。庭审结束后，原告向本院表示，不申请对房屋进行评估，要求法院在144万元至180万元之间确定。审理中，案外人王某某向本院表示，不要求参加到本次诉讼当中来，涉及其本人、第三被告的夫妻共同财产的主张和处分权利，由第三被告全权处理，对第三被告在本次诉讼中处分夫妻共同财产的行为均予以认可。&&裁判原文节选【案号：上海市青浦区人民法院（2015）青民一（民）初字第2882号】根据庭审查明的事实，本院认为，根据我国物权法的规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。据此，根据401室的产权登记情况，原告应为401室房屋的按份共有人。而根据我国婚姻法的规定，夫妻关系存续期间取得的财产，归夫妻共同所有。因此，虽然原告对系争房屋享有20%的所有权，但该所有权系在原告与第一被告夫妻关系存续期间所获得，应为夫妻共同财产，归双方共同共有。另据相关法律规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因此，在原告与第一被告业已离婚的情况下，原告作为401室房屋的权利人，有权要求对该房屋进行分割。基于房屋产权比例，以及原被告之间的关系，本院认为，应判决其名下的20%份额应归第一被告所有，并由第一被告支付相应折价款为宜。关于房屋价值以及第一被告应支付的房屋折价款，由本院根据原被告双方意见及本案实际情况确定。庭审中，原告及第一被告一致要求分割已被原告取出10万元存款的本金及收益，于法无悖，本院予以准许。双方一致确认的本息101,000元，应系夫妻双方共同财产，原告离婚后对该款的部分消费应视为其个人支出，理应支付第一被告相应款项。根据本案实际情况，本院确定，原告与第一被告应支付给对方的财产折价款两相折抵后，第一被告还应支付原告11万元。据此，依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第九十九条、第一百条之规定，判决如下：一、坐落于上海市青浦区青浦镇盈港路号401室房屋所有权由被告刘某花享有20%、被告刘某享有60%、被告刘某飞享有20%。二、被告刘某花应于本判决生效之日起十日内支付原告朱某某财产折价款11万元。本案受理费5,050元，减半收取2,525元，由原告朱某某、被告刘某花各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。&&&本微信公众号相关文章延伸阅读【点击标题即可链接到原文（前十个），对没做超链接的标题可在关注本公众号后在“查看历史消息”中查看原文】：部分共有人出售动迁房的合同无效？卖房人逾期迁出户口相关问题做低房价相关法律问题卖房人一房二卖，哪个买房人能取得所有权？动迁房买卖中的合同解除夫妻一方以个人名义对外举债，判决生效后可否执行配偶的房产？案外人不能对有抵押权的执行人提执行异议？符合四个要件，案外人执行异议就能得到支持？退房“类住宅”，可否要求开发商赔偿违约金或房屋差价？为“担保”民间借贷债权而办理委托公证，受托人出售委托人的房屋的合同是否有效？预告登记可以排除法院的执行？动迁房买卖中，将房子过户至买房人指定之人名下的约定新政导致买房人限购，卖房人可否要求解除合同？买房人可通过执行异议（之诉）排除法院的执行买了“类住宅”，可否向开发商要求退房？具备房屋买卖合同主要条款的居间协议是本约还是预约？买了开发商的“类住宅”，如何维权？动迁房买卖中对部分房屋共有人无权处分意见的反驳策略动迁房是否属于夫妻共同财产？宝山法院一判决：逾期迁出户口每天50元违约金逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张？卖房人违约，买房人可否主张佣金损失？房产纠纷中诉讼请求的选择违约加新政导致合同不能履行，责任如何承担？卖房人逾期迁出户口，逾期违约金每天多少钱？可否以动迁房不满三年导致合同无法履行为由解除合同？支付违约金就可以解除合同？房屋买卖中，预期违约可否适用违约金条款？做高房价与骗贷的房屋买卖合同，法律后果有何不同？为担保房屋买卖合同履行而设立的抵押，是否有优先受偿效力？卖房人逾期迁出户口，违约金每天多少钱？非真实买卖，房屋所有权如何取回？名义产权人出售房屋，合同无效？房屋所有人可否以不认识受委托人为由主张房屋买卖合同无效？和中介公司的官司怎么打？沪家庭有两套房还买房导致交易无法完成，责任如何承担？动迁房买卖的法律风险与防范房屋买卖中合同解除权的产生-消灭-产生一份判决书确认两份房屋买卖合同无效并对法律后果作出处理诉讼是否可以免除或推迟房屋买卖一方履行合同义务？房贷新政导致首付比例提高，买房人可否要求退回定金？法院判决卖房人赔偿买房人房屋差价400万，这就是违约的成本房屋买卖中的合同无效风险——以购买未取得预售许可证的房屋为例如何推迟房屋买卖合同的履行期限？——以做低房价的合同为例北京限购商办类项目导致的民事法律责任分析最高院公报：买卖附有违建的房屋的合同可以继续履行央行规定北京离婚后一年内贷款按二套房政策，买房人不能贷款是否需要承担违约责任？政府禁售酒店式公寓，开发商应向购房者承担什么责任？房屋存在抵押，法院可否判决过户？诉讼中开发商以购房者在签订认购书时是限购对象为由解除合同可否得到支持？北京认房又认贷，买房人已付定金能否拿回来？买房人可否仅以发票作为已向开发商付款的凭证？父母子女间房屋买卖与赠与的甄别开发商停止提供销售宣传中承诺的班车服务，业主如何维权？开发商关于学区房的宣传未兑现，应当承担何种责任？民间借贷背景下委托公证卖房的合同效力房子噪音太大，买房人可否解除合同？卖房人违约，何时对房价进行评估？卖房人违约，买房人是否可以主张可得利益损失？邻居搭“违建”，卖房人承担不能交房的违约责任？买房人明知自己限购还买房导致不能过户，法律后果如何？卖房人未如实披露房屋的抵押情况，买房人可否不履行合同？买房人明知自己限购还买房导致不能过户，不构成违约？房子被查封，不能过户的原因及解决方法商品房买卖中，买房人使用了代金券可否再要求退钱？代理人以卖房人的房产折价抵偿自己的债务，合同效力如何？法律后果如何？房屋买卖中，适用定金罚则不足以弥补守约方的损失如何处理？房屋买卖中一方违约，谁来举证证明守约方的损失？银行迟迟不放款，买房人构成违约？房产证上有未成年人的名字，卖房时需要注意什么？借名买房注意事项与风险防范委托公证背景下房屋买卖合同无效的法律依据买房人可否以卖房人未注销抵押为由行使不安抗辩权？是合作开发合同还是房屋买卖合同？“分割销售”合同无效？房屋买卖中所涉善意取得的举证责任涉及刑事犯罪，卖房人被骗，则房屋买卖合同无效？无权处分夫妻共有房产的合同无效？因买房人过错导致银行不能放款，卖房人可否解除合同？《居间协议》可以被认定为房屋买卖合同？买卖担保（让与担保）合同无效的三种理由房屋买卖中，可以通过行使不安抗辩权解除合同？农村房屋同村村民间转让的合同无效？未成年人的监护人之一出售未成年人房产的法律后果做低房价：阴阳合同or合同变更？行政管理对房屋买卖合同效力的影响——从中介伪造卖房人网签签字说起房子被另案查封，继续履行的诉请会被驳回？没有证据证明哪方拒绝网签的法律后果房屋买卖双方私下达成的《赔偿协议》与合同约定不一致，效力如何？卖房人放弃合同解除权后可否再以买房人一万元尾款未付为由解除合同迁出户口是付款的条件？和同时履行抗辩权有什么关系？买房人要求卖房人配合过户的权利是否适用诉讼时效？违反《房地产居间协议》的赔偿范围仅限于定金罚则？无权处分房产导致的违约，违约金如何调整？上海一中院判决：新政导致首付比例提高，买房人可否要回定金或首付款？房屋共有人之一没在房屋买卖合同上签字也要承担连带责任？以房抵债不构成善意取得？上海房贷新政，认房认贷首付提高，买房人能否要回定金首付款？ 上海房贷新政解读及风险防范房屋买卖合同中一方当事人合同解除权的取得认定买房人与卖房人的公证委托代理人恶意患通损害卖房人利益的关键点连续两次的房屋买卖合同被确认无效，房屋如何返还？牵扯到债务和委托公证的房屋买卖合同的效力及责任承担买房人可否以卖房人无权迁出房屋内的户口为由行使不安抗辩权？出售“共有”房屋，合同无效？因房屋买卖双方的过错导致合同解除，合同解除前房价上涨的利益如何分配？卖房人的代理人与买房人恶意串通损害卖房人的利益，法律后果如何？《房屋抵债协议书》和《房地产抵押借款合同》同时签订，效力如何？卖房人逾期迁出户口十年，买房人可以主张几年的逾期违约金？卖房人逾期交房，买房人可否直接提取卖房人存留在中介处的尾款？卖房子附带自行车库？卖房人因客观原因没迁出户口也要承担违约责任？附义务赠与房产可以撤销？和精神病人签订房屋买卖合同，法律后果如何？房屋买卖合同未采用书面形式，是否成立？是否有效？为什么法院不能判决被查封的房子强制过户？公证委托代理人出售委托人的房屋，一定有效？第三人可否主张房屋买卖合同无效？房屋买卖一方放弃合同解除权的法律后果房屋买卖合同对部分条款没有约定且双方不能达成一致，一方要求解除合同的依据是什么？房子（二手房）被查封后卖房人才交房，买房人可否提执行异议？假离婚导致银行不能放贷，买房人构成违约？卖房人的房子被查封或拍卖，买房人应该怎么办？买房人与卖房人的户籍分册立户后，买房人是否还可以向卖房人主张逾期迁出户口的违约金？买房人按约履行合同并已装修入住就能取得房屋所有权？无权处分会导致合同无效？解除网签合同的时间点是谁拒绝网签？现有证据下的证据规则运用卖房人无权处分，买房人可否主张房价上涨的损失？购买农村房的合同被确认无效，责任如何承担？买房人限购，卖房人是否有义务配合买房人重新网签？买房人要求减名字，卖房人是否应当配合？房屋买卖中价款显失公平的认定可否以房屋买卖双方互失信任不再具有履约基础为由解除合同？卖房人刚签订房屋买卖合同即违约，买房人不可依据违约责任条款主张违约金？买房人以自己限购为由拒付房款是否构成违约？银行未在房屋买卖合同约定的放款日放款，买房人违约？房屋买卖中，以阴合同的时间节点配阳合同的违约条款可以吗？房价多写，效力如何？如何证明？买房人已支付大部分房款并已实际入住房屋，卖房人就不能解除合同？“对部分条款未能协商一致”成了房屋买卖中的免责金牌公证委托卖房的合同效力房屋买卖中一方违约给另一方造成的实际损失谁来举证？买房人在卖房人指定的银行贷款不成，责任谁承担？买房人要求变更买房人，构成违约？买房人未付逾期付款违约金是卖房人拒绝过户的抗辩事由？过户手续不全谁来审查？区分房屋买卖中的限售和限购卖房人配合买房人第二次贷款，是否还可以解除合同？买房人付了全款就不会违约了？有租客的房子的交房时间如何确定？是什么合同漏洞使得房屋买卖一方想违约而不需承担违约责任？多卖房人之一没有收到房款，不需承担违约责任？为规避债务而签订的《房屋买卖合同》效力如何？卖房人拒绝配合买房人办理贷款手续，卖房人违约？名为房屋买卖实为赠与的认定及法律后果买房人可否以合同中没有银行卡号为由免责？规避限购政策的代持房屋协议是否有效？买房人迟延过户是否构成违约？买房人做低房价，卖房人可以不履行合同？卖房人没有迁出他人的户口构成违约？——从真实意思说起房产纠纷中主张违约金，注意实际损失这个“马蜂窝”房屋交易不能完成，已付房款难以追回，中介承担什么责任？房屋买卖过程中房子被查封，买房人就可以解除合同？房屋买卖中做高房价的约定是否有效？房屋买卖的预约合同（居间合同、认购书）的责任承担方式及责任范围（部分）卖房人为精神病人，卖房的程序怎么操作？房屋买卖双方在约定的过户日重新磋商贷款事宜未成，买房人不构成违约？二手房买卖中做低房价失败，谁来补缴税费？“现状”对房屋买卖合同纠纷判决的影响有多大？房屋买卖中做低房价，是谁埋在谁脚下的定时炸弹？房屋买卖合同的补充协议列明甲方有两人但只有一人签字，效力如何？未经评估拍卖国有房屋，所达成的成交协议无效？房屋产权人一房二卖，第一买房人如何主张自己的权利？卖房不卖车位导致不能过户，卖房人违约？持违法公证委托书卖房，房屋买卖合同的效力如何？卖房人以拒绝提供银行卡号等方式恶意拒收银行贷款，买房人违约？房屋买卖中，逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张？银行贷款未如期放入卖房人账户，买房人违约？买卖法院已查封的房屋的合同是否有效？房屋买卖中损害赔偿的边界购买不满五年的经济适用房的合同是否有效？购买未满三年的动迁房的房屋买卖合同是否有效？房屋买卖适用“家事代理”？符合哪些条件家庭成员之间的房屋买卖会被认定为赠与？卖房人违约，买房人主张的房价上涨损失是否应当得到支持？部分房屋共有人代其他共有人签字出售房屋的合同无效？如何认定签订房屋买卖合同的目的是套取银行贷款？标的房屋内的户口没迁出，卖房人要承担违约责任？卖房人拒绝履行做低房价的约定是否构成违约？房屋买卖中，付款补充协议的“最后付款期限”应该怎么理解？《房地产居间协议》被认定为《房地产买卖合同》的标志性要件是什么？按份共有房屋买卖中，买房人应当把房款支付给谁？产权人将按94方案购买的动迁房出售给非法同居者的合同是否有效？开发商变更规划损害业主利益，业主如何主张权利？银行贷款没到账，卖房人就可以拒绝迁出户口？买房人为规避限购而假结婚，卖房人是否有义务配合买房人变更合同主体房屋买卖中一方拒绝按约办理委托公证构成根本违约？非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应当返还房屋？签订《房屋买卖合同》后房屋被列入征收范围，可否解除合同？房子漏雨，买房人可否解除合同？非沪籍者所签公房使用权转让协议无效？伪造房屋所有权人的签字，合同有效（无权处分）还是无效（非真实意思表示）？买了物业用房，开发商履行不能，责任谁来承担？限购者购房，责任如何承担？买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销，《商品房预售合同》是否有效？房屋买卖中：做低房价被举报后谁应补缴税款？有租约的房屋如何交付？买房人贷款申请未获银行批准，卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违约责任？为“规避”限购而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效？房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制开发商与限购的买房人签订《购买订单》，不能履行的责任如何承担？在房屋买卖中，当无权处分遇上期待权买房人网签时限购，卖房人拒绝网签构成违约？卖房人假报“房龄”要承担什么责任？连锁买卖背景下，房屋买卖合同未明确约定履行期限，如何认定？调整违约金，谁来举证实际损失？法院可自由裁量？房屋在过户前被法院查封，卖房人不承担违约责任？买房人未按居间协议的约定补足定金，是否构成根本违约？网签后过户前房屋被查封，买房人如何主张自己的权利？房地产买卖双方都不履行合同，哪方违约？合同可否解除？抵押登记与预售登记哪个效力优先？相应的合同哪个效力优先？做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由？承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效？法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效？民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效？卖房人在网签前或过户前遗失房产证，是否构成根本违约？转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效？确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制？房屋买卖合同纠纷诉讼中，当事人未要求审查合同的效力，法院是否应当依职权审查？买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁？夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋，可否作为共同原告一并起诉？房屋买卖合同无效，无过错方可否主张房屋租金损失？卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的？转让有抵押的房屋，合同有效吗？买房人欠付房款不足总房款的三分之一，卖房人无权解除合同？法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？国企违反法定程序出售房地产，合同无效？附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？买房人逾期付款就构成根本违约？——分期付款背景下的买受人利益保护计算房屋买卖中实际损失的时间点虚假的二手房买卖如何认定？合同无效的法律依据是什么？对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？警惕！买房人限购，卖房人违约买房人没有违约，就一定能拿到房子？《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致，即可解除合同且不承担违约责任？二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？ “房屋买卖合同”指哪一版？买房人明知自己不具有购房资格而购房，合同不能履行，居间方可否主张佣金？二手房买卖定金合同中，按份共有人无权处分相关问题 不具备购房资格者购房失败，是否需要支付中介费？中介有违法行为，就不能主张佣金了？“沪九条”导致首付比例提高，买房人可否解除合同且不承担违约责任？当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保，不同的后果网签时是限购对象，合同一方就一定可以解除合同？转按揭办不了，买房人要承担违约责任？离婚，房产如何分割？买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准，是否要承担违约责任？房屋买卖中“阴阳合同”的效力及法律后果 以房产出资却未办理过户手续的法律后果不履行或解除居间协议，居间补偿费如何支付？为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同，效力如何？法律后果如何？买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金？离婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约？哪方享有合同解除权？“限购令”导致卖房人买不到房，房屋买卖合同可否解除？警惕！房屋在网签后被查封怎么办？“二手房”的隐蔽质量瑕疵责任谁承担？买房人嫌20%的违约金太少怎么办？买房人如何举证自己的实际损失数额？房产中介在二手房买卖居间中有过错，要对受害者承担何种责任？签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”，可解除合同且不承担违约责任？买房人不知有限购令而签订《居间协议》，可否要求退还定金？二手房买卖中的细节法律问题二手房买卖中涉及的按份共有和共同共有相关问题二手房买卖|转让未依法登记领取权属证书的房地产的协议是否有效？房价疯涨，对居间合同中“不得绕开中介公司签约”约定的理解房价疯涨，房屋买卖双方都应当知道何谓“法律上或者事实上不能履行”房价疯涨，违法建筑买卖合同是否有效？可否继续履行？二手房买卖违约金|北京上海法院的规定及解读北京上海深圳江苏法院关于二手房买卖的规定 房屋两次过户，但前一合同无效，所有权归谁？名义产权人可否请求原所有人迁出房屋？ 房价疯涨，卖房人的权利如何保护？ 房价疯涨，买房人怎么样才能把房子拿到手（过户到自己名下）？ 房价疯涨专题：10个相关法律问题 聚焦房价飞涨法律纠纷：《购房意向书》、前后两份合同、法律适用房价疯涨，违约泛滥，买房人应当知道的法律常识 房价飞涨背景下的违约与救济转让划拨土地上所建房屋的合同是否有效？以房地作抵押（部分房屋系他人所有）的效力如何？立遗嘱后房屋发生动迁，遗嘱是否仍有效？购房款主要由一方父母所付，离婚时房屋产权如何认定如何分割？房屋登记制度不完善，房屋买卖关系是否存在如何确定？是房屋买卖还是借贷？&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
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