物业费如何定价才合理
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随着发改委一项新政颁行，物业管理行业被“吹皱一池春水”。非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务价格的放开，是否意味着物业费可以‘任性’涨价?答案当然是否定的。发改委有关负责人表示，此举意味着小区业主大会、业委会将有更大空间比价比质，选择“价廉物美”的物业企业提供服务。那么，小区物业费如何定价才合理呢?这就不得不说到物业服务成本的构成要素，以及核算物业成本的具体步骤。
Step1：弄清服务成本构成
有关专家表示，业主和物业服务企业双方信息和消费意识的不对称，是造成矛盾的主要因素。业委会指责物业“光收钱不办事”，殊不知，除了保洁、保安、绿化等“面子工程”，还有电梯保养、排污水系统维护、环境消毒等诸多“隐蔽工程”，“业主没看到，不表示物业服务企业没有提供服务”。
2007年上海市《物业服务定价成本监审办法(实行)》规定，物业服务成本由人员费用、办公费、公共区域清洁卫生服务费、公共区域秩序维护服务费、公共区域绿化日常养护服务费、共用部位共用设施设备日常运行及维护费、共用部位共用设施设备及公众责任险、企业管理利润、物业服务企业固定资产折旧、法定税金及经业主大会同意的其他费用，共11大项组成。
近年来，随着最低工资标准上浮、物价上涨等因素，人员费用占服务成本的比重日益增大。在住宅物业成本中，人员成本可占总额的50%至75%，成为绝对“大头”。物业费上调无望，有的企业不得不动起“歪脑筋”，或减少人员配置、降低服务频次，或削减设施设备维护成本，从而造成服务质量下降，设施设备故障等问题，形成了业主满意度持续降低，业主和物业服务企业互相埋怨等诸多不和谐状态。
Step2：盘查摸底小区家当
对物业服务支出成本有了大致了解后，接下来要了解一下小区究竟有多少“家当”，因为这些与物业费的分摊息息相关。
所谓小区“家当”分两大类：一是小区建筑规划概况，二是小区设施设备概况。小区建筑规划概况包括占地面积、总建筑面积、绿化面积、水景面积、道路面积以及停车位。设施设备主要分为强电系统、避雷系统、升降系统、给排水系统、消防系统、照明系统、弱电系统、停车管理系统，根据小区实际情况略有出入。
混合型小区对设施设备的使用权属需进一步划分，如会所、公建配套、商铺等。属于小区全体业主共用的部分将分摊在物业费里，属于个别业主独用的，将由其独立承担费用支出。
资深专家黄立铭表示，由于部分业主不了解物业费定价机制，小区规模与物业费的关系，因而形成错误观念。“有人认为小区越小，物业费应该越低，其实面积小了，分摊的物业费反而高。比如，微型与大型小区的业主若受到同等标准的物业服务，微型小区每平方米的费用更高。如果业主不乐意，物业费涨不上去，企业只好抛盘弃管。”
黄立铭遇到过一个纠纷，某商品房小区部分业主同时拥有该小区和隔壁小区的住房各一套，该小区物业费十多年未获调整，物业多次向业委会提出调价申请，均被驳回。业主比较两个小区：“隔壁20万平方米，每月1.2元/平方米，我们8万平方米每月1元/平方米，够意思了。”实际上，如果服务标准相同，两个小区物业服务支出相差无几，微型小区业主分摊到的物业费更多。
上海科瑞物业管理发展有限公司董事长、总经理张一民表示，物业服务企业提供物业服务，也是一种消费服务，业主要形成一个购买和消费的概念，“树立正确的物业消费观，建立‘质价相符’的物业服务消费理念，才有助于行业的良性发展。”
Step3：确立服务内容、标准
商议小区物业服务的内容和标准，是物业费定价的关键一环。
物业服务项目有五类，即综合管理服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域秩序维护服务，公共区域绿化日常养护服务，共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务。
某小区11位业委会成员中有厂长、会计、律师，甚至电梯公司的负责人，技术力量相当全面，但确定物业服务标准内容与相应的成本时，由于对物业行业的不熟悉以及缺乏市场对各项服务成本的价格参考或指导，无法有针对性地与物业协商预算，要么业主提出的预算太低物业服务公司做不到，要么业主忽略了某些控制因素，让不规范的企业钻了空子。专业的第三方评估机构此时的优势显而易见。
业主对物业服务的主观体验千差万别，如何检验服务质量?专家的观点不谋而合：以服务频次作为衡量服务质量的标准，地面墙面一天保养几次，巡更时间多久一次，物业服务企业是否依约履职。
Step4：商讨物业收费方式
2003&年的《物业服务收费管理办法》中提到了包干制和酬金制两种形式约定物业服务费用。
打个比喻来说，酬金制好比自家请保姆。请保姆前先得谈好每月给多少酬劳，要是请这保姆买菜，则要提出喜欢吃什么的要求，另外给保姆钱，要是遇到个“金牌保姆”会精打细算，菜钱的结余还能回到自家钱袋子。包干制好比和保姆谈一个每月定额，酬劳、菜钱都在里面，也说好买些什么菜、买来的菜如何处理烹调，但是，菜涨不涨价、钱有没有结余都和自家没关系，当菜涨价了，保姆不可能自己少拿报酬去保证买好的菜，必然降低菜的质量和数量。包干制账目不公开，业主无权过问企业赢利情况。相关专家提示：“包干制模式在诚信的前提下，使物业不得不控制成本，有其可取之处。在目前有关法律法规还不健全的条件下，酬金制公开、透明，更受青睐。”
值得注意的是，实行包干制的小区要“量入为出”，按物业费价格和实际收缴率，考虑所需的服务内容和标准;酬金制小区“量出为入”，想清楚达到哪些服务标准，再按可分摊面积制定合理的物业费价格。酬金制模式还可以制定相应的奖惩制度，激励物业开源节流，控制成本。
按照这几步严格走来，物业费定价就总不至于走向极端或误区，让结果难以落实或不被接受，而每一步中，需要大家共同的协商和沟通，多方享有知情权，才更容易将结果付诸实践，并得到认可、得以推进。
来源：《城市开发（物业版）》
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发改委放开7项服务价格 物业完全市场化有难度
??国家发改委下发文件，决定放开“非保障性住房物业服务”“住宅小区停车服务”等7项服务价格。消息一出，在郑州业界引起了不小的争议，郑州小区物业纠纷不断，其中不少都是因为物业费引起的。那么价格“松绑”后，小区物业费化能否有助于物业服务的改善呢？??商品小区物业费、停车费自行定价??日前，国家发改委发文，称从2014年11月下旬以来，已先后印发了8个文件，放开24项商品和服务价格，下放1项定价权限。其中“指导地方放开9项商品和服务价格”一类中，会计师服务、税务师服务、资产评估服务、经纪服务、非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务、律师服务，这7项服务与房地产行业直接相关。这其中，非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务的收费放开尤其引人关注。文件中要求，保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费,由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。放开保障性住房物业服务收费实行市场调节价的,应考虑保障对象的经济承受能力,同时建立补贴机制。住宅小区停车服务同样也对市场放开。??放开物业费和停车费这两项指导价格意味着商业住宅小区的物业费及住宅小区的停车费标准政府不再出具指导价了，自行定价。??有认为，商品住宅小区物业费价格放开后，物业合理利润被释放，会催生出专业的物业公司、追求服务水准的物业公司，同时停车费价格放开，也会有效遏制小区车位只售不租的情况发生，在出租和出售之间有一个合理的杠杆，物业和业主之间不会像现在这样关系对立。在郑州高端住宅市场，物业费虽然相对高，但业主也享受到了高品质的服务。物业费放开后，无疑有利于一些要求高品质物业服务的业主的诉求。??郑州物业市场化先行一步??其实，郑州商品住宅小区尤其是豪宅市场已实行了市场化定价。2014年9月份颁布的《郑州市物业服务收费管理办法》明确规定，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价两种价格管理模式。住宅小区未成立业主大会和新建住宅前期物业服务，物业服务收费实行政府指导价。住宅小区已成立业主大会的，物业服务收费实行市场调节价。别墅及非住宅类物业服务收费实行市场调节价。比如属于豪宅范畴的公馆物业费定到4元/平方米·月，建业天筑物业费则定到了6元/平方米·月，完全做到了市场化定价。??而对于一些尚未成立业主委员会的商品小区，其物业费收取目前仍执行政府指导价格。据郑州市物价局公用事业价格管理处陈姓工作人员介绍，物价部门给予这些小区的收费管理是按照菜单式管理，实行等级收费的，目前一级物业基准价为高层住宅1.10元/平方米·月，浮动幅度不超过20％，最高收费上限为1.73元/平方米·月。对于发改委的所有非保障性住房都要求实行市场化定价的相关文件，该工作人员表示尚未收到。不过他认为，商品房物业费定价机制市场化是趋势，是让市场在物业管理的资源配置当中发挥决定性作用，可以为很多问题的解决迈开步伐。??现实物业管理诸多疑难杂症，做到完全市场化有难度??尽管政府实施分级物业收费，但实际物业管理中，物业的纠纷一直不断，且大部分都与收费有关。郑州一小区物业公司为了谋取利润，竟然拿着业主的私人信息，跑到银行“代替”业主办了200多张信用卡。此外，还有颇受诟病的停车收费问题，比如，御府三号小区地面停车位每车每月50元；华瑞紫桂苑小区地面停车位每车每月60元；风铃居小区地面停车位每车每月50元；明鸿新城小区地面停车位每车每月就达到了400元。日，郑州市一小区内因物业公司乱收费，业主拉“雷人”横幅表抗议。据称，因该小区物业公司无故对全小区地下停车用户收取停车管理费，并强制将小区内所有出门卡作消磁升级处理，逼迫居民上交物业管理费等问题，引起居民不满。??对此，有专家指出，郑州一些商品住宅小区尤其是非高端住宅小区，业主和物业公司互不信任经常出现，业主认为物业公司收了钱没提供服务，而物业公司抱怨管理费不足亏损经营，一些居民缴纳管理费意识不足，物业费欠缴现象仍然严重。??据此，河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清认为郑州目前商品小区完全实施市场化定价不太现实，一、当前业主大会的法律地位还不够明确，影响了居民、业主大会和物业公司之间的有效沟通。郑州好多小区未成立业主委员会，业主相对弱势，如果贸然实施市场化定价，会给物业方一个涨价的借口，而业主并未享受到高品质服务，而物业公司良莠不齐，缺乏法制意识，更会促成矛盾的激化。二、在一些品质较低的商品房小区，业主对物业费上调存在排斥心理，目前如果物业费市场化，而商品房由于缺乏合理的物业费调价机制，势必会造成物业和业主更多的矛盾。??“形成业主和物业公司双向选择，自由协商的定价机制才是根本”。服务于思念果岭的山水物业负责人指出，市场化的定价机制下，因为需要业主和物业公司协商定价，将促使业主和业主委员会更为积极地关注所在小区的物业管理，参与到社区治理当中。逐步形成业主和物业公司双向选择、自由协商的定价机制，高端客户对于物业管理的需求将得到释放，高端小区的物业管理费将出现一定幅度提升。&&&声明：本文为许昌新浪乐居转载新闻，意在传播更多许昌房地产相关信息。本文仅代表作者个人观点，不代表新浪乐居官方观点。其原创性及文中陈述文字和内容未经本站证实，仅供读者参考。&&& 新浪乐居购房交流2QQ群： 众人拾柴火焰高，分享购房经验、咨询购房疑问，欢迎加入！&&& 新浪乐居购房交流3QQ群： 更多买房资讯、购房交流、买房跟团走，省钱、省心、省力！&&& 新浪乐居专业购房服务QQ：110 374 1188 随时接收你的咨询，7*24小时在线服务！　　
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物业服务市场化定价是如何规定的
来源：吉屋网综合整理 &&发布时间：
近日，国家发改委宣布放开多项商品和服务价格，其中颇为引人关注的是非保障性住房、住宅小区停车服务价格将走市场化定价之路。业内人士认为，的市场化定价有利于行业健康发展，但还需要完善的法律机制配合以及和双方的观念调整。&&&&& 在市场化的定价机制下，最显著的特点就是物业费需要业主和物业公司协商定价，这将促使业主和更积极地参与到社区治理当中，在物业服务定价上掌握了主动权，物业公司价格上浮须经业主委员会同意。从另一方面来看，如果物业服务不到位，业主委员会同样有权要求降价。这对于物业服务企业自身发展提出了更高要求，让物业服务企业与业主之间的关系更紧密地结合在一起。与此同时，伴随着物业费的提高，物业公司将有更多的资金用于社区的管理和维护，从长期来看，将影响住宅小区的品质，影响房产的保值增值。而通过市场化的定价方式，将逐步形成业主和物业公司双向选择、自由协商的定价机制，高端客户对于物业管理的需求将得到释放，高端小区的将出现一定幅度的提升，对于高端物业服务绝对是利好消息。市场化手段破解物业管理难题。& 物业费和几乎每个百姓的生活都有密切的关系，然而物业费本身却处在一个困局中。一边是小区业主反对物业费上调，一边是物业公司因人力等成本增加而亏损。一边是业主欠缴物业费，一边是物业公司降低服务标准，导致更多的业主拒缴物业费。围绕着“物业费”似乎形成了一个死结。 目前，住建委正指导区县建委、房管局根据本辖区实际情况制定物业服务指导价并定期发布，目前已有海淀、大兴、顺义等多个区县在开展试点。 在这份标准中，基本物业服务被划分为3个级别，较低一级的包括保洁、垃圾清运、雨污管线疏通、化粪池清掏等；中间一级增加了安保服务，主要出入口有人值守；较高的一级再增加停车管理服务。3个级别的收费指导价分别为每月0.75元、1.05元、1.35元/平方米。有了标准，用谁来服务，都由业主说了算。今年6月，康盛园小区成为大兴区第1个物业改革试点。这个1800多户的小区此前物业费较低限只有0.55元/平方米，缴费率也只有7成多。物业服务如何走好市场化定价之路？据了解，目前我市物业收费的主要依据是2005年出台的《物业服务收费管理暂行办法》。记者从市发改委价格部门了解到，目前这一文件主要用于指导没有、没有签订物业服务合同的、停车费等项目的收费。按照此文件要求，一级物业公司收取物业服务费不能超过1.1元/平方米，地下停车场车位使用费为40元/月。而一位业内人士告诉记者：“这份文件出台于2005年，十年间，物价、人力成本都有所上涨，当时的政府指导价不再适合。目前，物业公司收费多采用市场调节价，通过自己核算成本，再加上一定的利润空间，上报价格管理部门审批。”他还告诉记者，像个别高档小区，虽然物业收费价格比较高，但因为跟业主的互动活动多、服务质量优，在实际运作中还存在亏本经营的情况。
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