比“0首付”更可怕的房地产加杠杆很多 契税都贷款！
大伟看楼市
昨天最火爆的三则新闻都与房地产的杠杆有关系。加杠杆是不可能产生牛市，但肯定会将1-2年的牛市缩短到3个月结束。（去年的股票市场）1、沈阳零首付一日游新政昨天最热闹的市场新闻沈阳市政府发布《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》，其中，尤为引人关注的是：毕业未满5年大学生可以“零首付”买房。昨日晚间，沈阳市政府官方微博“沈阳发布”表示，首付比例实行“零首付”政策还处于前期调研论证阶段，暂不具备出台条件。2、媒体爆发，有北京购房者夫妻虚假交易将700万房产套贷出千万，如果房价暴跌可以退还银行。3、链家开发布会，声明杠杆资金安全等。为什么在这几天这么多人关注房地产的杠杆？其实这要从2015年的930政策开始说起：资本是追逐暴利的，杠杆收购是指一个公司进行结构调整和资产重组时，运用财务杠杆，主要通过借款筹集资金进行收购的一种资本运营活动。首先，从官方言论看，房地产加杠杆还有巨大空间；央行行长周小川在G20记者会上，明确承认了对楼市加杠杆的政策调整。而且预期还将大规模加杠杆。，针对非限购城市，首付降低到25%。2016年2月，这一政策再次降低，非限购城市首套最低可到首付20%。也就是5倍的杠杆率。其次，官方在加杠杆的时候，这可以视为场内加杠杆，更多的场外杠杆在出现；2月28日，世联行发布的2015年年报显示，该公司去年一共发放了“家圆云贷”32209笔，放贷金额为29.92亿元，同比分别增长65.05%、51.90%。链家理财平台数据显示，其成交金额为180.5亿，发放收益1.8亿。各种首付贷款已经可以将首付降低到最低5%，也就是杠杆率已经可以放大到20倍。甚至部分企业，已经可以提供契税贷款。第三，房地产项目收益权打包成理财产品出售；鑫琦资产在郑州、秦皇岛和海南，以公司的名义，将开发商的房子买下来。鑫琦进入这些房地产项目投资有两个条件。一个是买房的价格要低，第二是开发商承诺一年以后回购，其回报一般都在20%以上。鑫琦资产用回报，以13%的收益率吸纳资金。第四，自拥资产可抵押理财。在这几天的网络段子里，700万的房产腾挪出1000万难度的确很大。但如果是1000万的房产腾挪出700万，则风险非常小。比如，邻居双方，完全可以交换购买同面积房屋，在非限购城市，甚至最低税费只有1-1.5%，叠加上房贷利率，完全可以购买低风险理财获利。即使在一线城市，也有这种操作的可行度。其中的证明等措施目前看，的确很难完全规避掉这种风险。这一次房地产去库存化的运动，看上去各种政策是会有利购买住房者进入，但可怕的是与09年最大的区别是，09年用利率7折降低了购房者的成本，所以增加杠杆的风险非常低。这一轮加杠杆，大部分并非场内加杠杆，首付贷的利率平均超过20%，这种加杠杆是非常危险的，即使是官方加杠杆降低首付，必然也带来了贷款额的增加，贷款成本提高。这种情况下，如果再让农民、刚毕业的大学生撬杠杆是不道德的。扫描二维码收听腾讯房产官方微信：
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2016201611月
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(通州66000元/平方米)
(通州650万元/套)
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(昌平21000元/平方米)
(门头沟900万元/套)
(通州66000元/平方米)
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(顺义14000元/平方米)
(顺义14000元/平方米)
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(大北京20000元/平方米)
(房山96万元/套)
(房山5300元/平方米)
(大兴35000元/平方米)
(海淀80000元/平方米)
(顺义35000元/平方米)
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(昌平28000元/平方米)
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(大兴55000元/平方米)
(顺义1600万元/套)
(通州700万元/套)
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(顺义3200万元/套)
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(延庆60万元/套)
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(顺义90万元/套)
(门头沟60000元/平方米)
(房山1250万元/套)
(通州60000元/平方米)
(其它8270元/平方米)
(大北京8500元/平方米)
(大北京20000元/平方米)
(天津9000元/平方米)
(大兴50000元/平方米)
(大北京17500元/平方米)
(大兴80000元/平方米)
(大北京30000元/平方米)
(天津15000元/平方米)
(其它200万元/套)
(通州25000元/平方米)
(密云28000元/平方米)
(房山18000元/平方米)
(门头沟86000元/平方米)
(丰台1400万元/套)
(其它24000元/平方米)
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