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时间：2016-10-12 23:51
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&& &&& 又一个房地产泡沫破灭了！未来半年，6个真…
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2016年春节以来，中国一二线城市的房价就一直处在上涨之中，即使出现了一系列的调控政策，仍没有挡住房价上涨的步伐。中国一二线城市的房价就像“日不落帝国”一样，吸引了一批批的投资者。然而，此刻却传出一个地方的房地产市场泡沫破裂了！楼市投资者们怕了吗？迈阿密：又一个房地产市场泡沫破灭了迈阿密房地产市场泡沫正在破灭，尤其是豪华公寓成为了一颗“定时炸弹”。数据显示，今年1月-4月，迈阿密公寓的成交量较去年同期下滑了25%，而同时，每平方英尺均价下跌了6%。以目前的销售速度，要消化掉迈阿密市区3397套待售公寓需要29个月的时间。下图来自彭博：据房地产数据提供商Reis&Inc.，迈阿密市中心的公寓空置率一季度上涨了11.8%，较两年前翻了一倍。而导致迈阿密房地产泡沫破裂的主要原因是由于美元持续走强，南美投资者（特别是巴西投资者）的购买力受到侵蚀，他们不得不选择抛售新建公寓，导致迈阿密的公寓库存增加。彭博援引佛罗里达一名房产咨询顾问称，现在的问题就是投资者不再购买房产，他们是要寻求出售房产。甚至一些亿万富翁也在抛售他们的房产。资管公司阿波罗全球管理的创始人Leon&Black，对冲基金经理Ken&Griffin，Saks&Inc.前CEO&Stephen&Sadove在迈阿密都有房产在市场上出售。Sadove甚至将其一处房产的开价降低了近11%。那中国的楼市会步上后尘吗？对于迈阿密房地产市场泡沫的破裂，投资者们或许会担忧：2016年以来，中国一二线城市也暴涨了不少，那中国楼市会像迈阿密一样暴跌吗？事实上，迈阿密楼市暴跌主要由两大情况同时存在才会发生：一是许多外国投资者在当地买房；二是本国货币大幅升值。下图显示，过去两年，美元对巴西雷亚尔大幅升值：而中国目前的情况：首先是楼市投资者，多为国内投资者，即使人民币大涨，也不会出现楼市大幅抛售的情况；更何况，目前人民币正在处于贬值通道中。单从这两点出发，中国就不会步上迈阿密的后尘。那从其他方面来分析，中国楼市会大跌吗？李迅雷：中国房价不会暴跌的真实原因目前，房价持续上涨的背后因素，已经从过去的人口现象，转为货币现象，货币的规模、松紧度、货币的流向成为影响房价的主要因素。而当前，货币总量过剩是中国经济的一个显著特色。今后，只要不出现意外事件，货币政策的适度宽松的格局不会变化，房价高位盘整的可能性较大。此外，房价降不下来还有一个原因是“隐形刚兑”在抬高价格。刚性兑付不仅存在于信托产品、企业债等固定收益类产品的领域，房地产市场也存在“隐形刚兑”现象。楼市最大的“隐形刚兑”是来自政府部门对房地产行业的支持。比如，2010年就推出房产税的试点，迄今仍未实施。今年年初，为了推动房地产去库存，还降低了首套房的首付比例。为何政府一定要支持房地产业的发展呢？这是因为，房地产投资能够带动的行业最多，如钢铁、水泥、有色、化工、家电、家具等，可以带来可观的现金流回报。有统计数据显示，中国购房者采取银行借贷方式购房的，只占所有购房者的18%，远低于发达国家水平，而且，中国目前房地产按揭贷款余额占住宅总市值的比重只有10%左右，这也是非常低的。因此，在居民杠杆率水平较低的情况下，鼓励居民购房是可以让居民加杠杆、企业和地方政府去杠杆，且这是有空间的，不过，前提是房价不能出现大跌。“隐形刚兑”其实就是降低了市场信用风险，使得信用溢价水平大幅降低。尽管政府一直试图打破刚兑，但就目前体制而言，似乎并不支持打破刚兑，更何况在稳增长的既定目标下，必须维持宽松的货币政策以支持低利率，同时财政政策也必然是积极的。总之，短期内看不到导致房价下跌的因素，今明两年估计总体不会下跌。今后，估计管制的力度和范围都会增加，以避免由于经济结构失衡导致的风险。管制导致价格扭曲，这是符合逻辑的，同时，管制也能维持扭曲的价格。但是再多的管制其效果也是挂一漏万，房价的下跌就难以避免。刘晓博：只需一招，楼市立即崩溃？关于楼市泡沫的争论，最迟从1988年就开始了，当时的报纸就讨论房价过高和下跌风险问题。当时北京上海的商品房房价，不过2000元一平方米。&到2016年，关于中国楼市泡沫的争论已经持续了将近30年，但楼市没有崩溃，房价依然高歌猛进。所有曾经唱空楼市的经济学家，无不落荒而逃；很多人在坚持看空楼市多年之后，已经没有脸出来混了。比如……，算了不说了，做人要厚道，人艰不拆呀。&其实，想让中国楼市崩溃非常简单，一件事就够了。而且这件事不是战争、自然灾害、瘟疫等不可抗力。&这就是：让人民币自由兑换。&自由兑换的含义非常简单，取消外汇管制，企业和个人可以自由兑换外币，资本可以自由进出中国（洗钱的除外）。&由于人民币汇率被显著高估，人民币计价的资产（A股、中国境内的房产等）更是贵的离谱，所以如果人民币可以自由兑换，很多人会卖了国内的房子到国外购房。想想看，北、上、深好一点位置的的90平米的普通住宅，现在售价为100万美元，这个价格可以在美国中部的大城市买5套左右的花园别墅，即便是到房价昂贵的旧金山，也可以买到过得去的别墅。&正因为如此，虽然外汇管制存在，仍然有大量中国投资成功“出逃”，进入欧美澳等地的楼市。&美国罗森咨询集团和亚洲协会一项报告显示，过去几年里（2010年到2015年）中国人在美国房地产市场的投资已经超过3000亿美元。其实，中国人在美国房地产市场投资最大的还不是现房，而是“住房抵押贷款支持证券”。统计显示，2010年到2015年中国人在美国购买了1100亿美元的房子、土地、商业地产，但买了2080亿美元的“住房抵押贷款支持证券”。所以，投资、避险的特征非常显著。&当然，如果人民币自由兑换，人民币对美元会快速贬值。因为市场不会允许北上深的一个蜗居，一直有机会兑换美国中部大城市的5栋花园别墅。&话说回来，中国也不会允许人民币自由兑换，至少10年内没有戏。&那么，中国资产价格的泡沫最终将如何解决？办法只有两个：要么通过深化改革，激活全社会的创造力，创造更多的财富，填充这个泡沫；要么通过汇率剧烈贬值，调整中外资产价格的比率。当然，以中国目前的体制，靠关着门来维持这个泡沫，仍然可以维持一些年。&除了人民币自由兑换，还有什么方法或者指标可以判断楼市会不会崩溃？&1、只要“广义货币M2增速”比“GDP增速”快，大城市的房价就会继续上涨&广义货币M2增速，可以被看做是央行印钞的速度；GDP增速，是财富增长速度。两者的差距，可以粗略地看做人民币现金的贬值速度，或者是真实通胀率。自改革开放以来，中国的M2增速一直是GDP增速两倍以上，个别年份达到3到4倍。两者差距越大，楼市上涨越有动力。&比如这波房地产牛市启动之前（2015年4月或者5月），M2增速只比GDP增速快大约4个百分点。但到了2016年1月份，差距超过了7个百分点。现在，央行又开始踩刹车，两者差距在收窄。但从以往的历史看，当M2增速低于GDP增速的1.5倍时，钱荒就会发生。也就是说，现行体制下，货币超发是常态。&2、只要强调国有经济的主体地位，房价就不可能大跌&在这种背景下，中国的投资主体将继续是地方政府和国有企业，这其实就是过去10多年的一个常态。而最近的新闻报道说，大量的数据统计证明，地王多是国企、上市公司制造的。&地方政府和国企最熟悉的投资领域就是大基建和房地产，以及为房地产服务的钢铁，为钢铁服务的煤炭等等。这个链条往往产生过剩产能，最终倒逼M2增速快过GDP增速。&3、只要股市没有搞出真正的注册制，房地产就依然安全&注册制的实质，就是把企业上市的权利交给企业和市场，把股市波动的权利交给市场。到那时，企业上市将变得非常容易，中国将真正进入“印股票的时代”，金融市场会急剧扩大，成为新的资金池。当然，前提是真正实现法治社会。到了那个时候，金融市场的信用就会大大增加，躲在房地产里的钱才敢出来，高昂的房价才能逐步下降。&事实上，目前中国大城市房价高的一个重要原因是：中国缺乏安全的、可以长期抗通胀的资产。股市、债市、期市都不是，里面有太多的内幕，太多的行政干预。&最后想说的是，每一次经济危机都是中国房价的一次上涨机遇，因为每当这时候就会提高货币供应量。当然这是从人民币计价模式下做出的结论，美元模式下是很难持续的。我曾经分析过改革开放以来四轮经济下滑的情况，在这里就不赘述了。探戈：未来半年，关于房价的6个真相一二线城市地价记录频繁被刷新，10万+豪宅项目频繁上演。未来6个月，全国房价至少会出现以下六种情况：1、深圳房价开始下跌 深圳在实施限购后，有效需求出现断崖式萎缩，而深圳正在加大土地供应，而深圳房价处于高位，拿地成本高昂，开发商为了加快资金流转，会选择以利润换销量，他们心里清楚，现在拿的土地需要尽快开展预售，等到房价见顶那天，谁就当了接盘侠了。2、南京房价不容乐观 南京在5月13日高价拍地了，有房族们会更加兴奋，在他们看来，房价还会继续上涨，手中的房子会加快增值。但实际上，二线城市的暴涨早已引起监管层面的注意，南京可能出台收紧信贷的新政。3 、四线城市量价齐跌 在众多的小县城里，房子会更加难卖，即使开发商愿意降价，但购房者们仍不为所动。因为这些小县城里的市民们基本人手一套房，而这些城市的房子也不具备投资价值，只有新市民们才能带来新的购房需求。想让农民买房可没那么简单，他们可是走一步看三步的主！4、收缩信贷招致一大批购房者被套牢 4月份金融机构新增信贷额度已经减少，且有进一步萎缩的趋势。这意味着高房价在未来6个月内会得不到足够的信贷支持，深圳、上海等一批在高位接盘的购房者会面临被套牢的风险。5、二手房交易量大幅萎缩随着信贷的收紧，占据房地产交易大头的二手房市场交易量会大幅萎缩，这主要是因为购房者对房价产生了下跌的预期，选择观望。而持有房产的人也会选择惜售，他们很清楚，房地产总是涨多跌少。6、业主即使亏损也不愿意卖房 以往的经验来看，房价下跌到一定程度就会出现央行放水现象。他们很清楚，房价是维持经济增长的重要引擎，迟早还是会涨上去的，而且还会涨得更猛。基于这种心理，手中有房的人会选择惜售。综合自中金在线（cnfol-com）、华尔街见闻、lixunlei（ID：lixunlei0722）、楼市风云录、楼市参考（house0929）
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&& &&& 又一个房地产泡沫破灭了！未来半年，6个真…
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2016年春节以来，中国一二线城市的房价就一直处在上涨之中，即使出现了一系列的调控政策，仍没有挡住房价上涨的步伐。中国一二线城市的房价就像“日不落帝国”一样，吸引了一批批的投资者。然而，此刻却传出一个地方的房地产市场泡沫破裂了！楼市投资者们怕了吗？迈阿密：又一个房地产市场泡沫破灭了迈阿密房地产市场泡沫正在破灭，尤其是豪华公寓成为了一颗“定时炸弹”。数据显示，今年1月-4月，迈阿密公寓的成交量较去年同期下滑了25%，而同时，每平方英尺均价下跌了6%。以目前的销售速度，要消化掉迈阿密市区3397套待售公寓需要29个月的时间。下图来自彭博：据房地产数据提供商Reis&Inc.，迈阿密市中心的公寓空置率一季度上涨了11.8%，较两年前翻了一倍。而导致迈阿密房地产泡沫破裂的主要原因是由于美元持续走强，南美投资者（特别是巴西投资者）的购买力受到侵蚀，他们不得不选择抛售新建公寓，导致迈阿密的公寓库存增加。彭博援引佛罗里达一名房产咨询顾问称，现在的问题就是投资者不再购买房产，他们是要寻求出售房产。甚至一些亿万富翁也在抛售他们的房产。资管公司阿波罗全球管理的创始人Leon&Black，对冲基金经理Ken&Griffin，Saks&Inc.前CEO&Stephen&Sadove在迈阿密都有房产在市场上出售。Sadove甚至将其一处房产的开价降低了近11%。那中国的楼市会步上后尘吗？对于迈阿密房地产市场泡沫的破裂，投资者们或许会担忧：2016年以来，中国一二线城市也暴涨了不少，那中国楼市会像迈阿密一样暴跌吗？事实上，迈阿密楼市暴跌主要由两大情况同时存在才会发生：一是许多外国投资者在当地买房；二是本国货币大幅升值。下图显示，过去两年，美元对巴西雷亚尔大幅升值：而中国目前的情况：首先是楼市投资者，多为国内投资者，即使人民币大涨，也不会出现楼市大幅抛售的情况；更何况，目前人民币正在处于贬值通道中。单从这两点出发，中国就不会步上迈阿密的后尘。那从其他方面来分析，中国楼市会大跌吗？李迅雷：中国房价不会暴跌的真实原因目前，房价持续上涨的背后因素，已经从过去的人口现象，转为货币现象，货币的规模、松紧度、货币的流向成为影响房价的主要因素。而当前，货币总量过剩是中国经济的一个显著特色。今后，只要不出现意外事件，货币政策的适度宽松的格局不会变化，房价高位盘整的可能性较大。此外，房价降不下来还有一个原因是“隐形刚兑”在抬高价格。刚性兑付不仅存在于信托产品、企业债等固定收益类产品的领域，房地产市场也存在“隐形刚兑”现象。楼市最大的“隐形刚兑”是来自政府部门对房地产行业的支持。比如，2010年就推出房产税的试点，迄今仍未实施。今年年初，为了推动房地产去库存，还降低了首套房的首付比例。为何政府一定要支持房地产业的发展呢？这是因为，房地产投资能够带动的行业最多，如钢铁、水泥、有色、化工、家电、家具等，可以带来可观的现金流回报。有统计数据显示，中国购房者采取银行借贷方式购房的，只占所有购房者的18%，远低于发达国家水平，而且，中国目前房地产按揭贷款余额占住宅总市值的比重只有10%左右，这也是非常低的。因此，在居民杠杆率水平较低的情况下，鼓励居民购房是可以让居民加杠杆、企业和地方政府去杠杆，且这是有空间的，不过，前提是房价不能出现大跌。“隐形刚兑”其实就是降低了市场信用风险，使得信用溢价水平大幅降低。尽管政府一直试图打破刚兑，但就目前体制而言，似乎并不支持打破刚兑，更何况在稳增长的既定目标下，必须维持宽松的货币政策以支持低利率，同时财政政策也必然是积极的。总之，短期内看不到导致房价下跌的因素，今明两年估计总体不会下跌。今后，估计管制的力度和范围都会增加，以避免由于经济结构失衡导致的风险。管制导致价格扭曲，这是符合逻辑的，同时，管制也能维持扭曲的价格。但是再多的管制其效果也是挂一漏万，房价的下跌就难以避免。刘晓博：只需一招，楼市立即崩溃？关于楼市泡沫的争论，最迟从1988年就开始了，当时的报纸就讨论房价过高和下跌风险问题。当时北京上海的商品房房价，不过2000元一平方米。&到2016年，关于中国楼市泡沫的争论已经持续了将近30年，但楼市没有崩溃，房价依然高歌猛进。所有曾经唱空楼市的经济学家，无不落荒而逃；很多人在坚持看空楼市多年之后，已经没有脸出来混了。比如……，算了不说了，做人要厚道，人艰不拆呀。&其实，想让中国楼市崩溃非常简单，一件事就够了。而且这件事不是战争、自然灾害、瘟疫等不可抗力。&这就是：让人民币自由兑换。&自由兑换的含义非常简单，取消外汇管制，企业和个人可以自由兑换外币，资本可以自由进出中国（洗钱的除外）。&由于人民币汇率被显著高估，人民币计价的资产（A股、中国境内的房产等）更是贵的离谱，所以如果人民币可以自由兑换，很多人会卖了国内的房子到国外购房。想想看，北、上、深好一点位置的的90平米的普通住宅，现在售价为100万美元，这个价格可以在美国中部的大城市买5套左右的花园别墅，即便是到房价昂贵的旧金山，也可以买到过得去的别墅。&正因为如此，虽然外汇管制存在，仍然有大量中国投资成功“出逃”，进入欧美澳等地的楼市。&美国罗森咨询集团和亚洲协会一项报告显示，过去几年里（2010年到2015年）中国人在美国房地产市场的投资已经超过3000亿美元。其实，中国人在美国房地产市场投资最大的还不是现房，而是“住房抵押贷款支持证券”。统计显示，2010年到2015年中国人在美国购买了1100亿美元的房子、土地、商业地产，但买了2080亿美元的“住房抵押贷款支持证券”。所以，投资、避险的特征非常显著。&当然，如果人民币自由兑换，人民币对美元会快速贬值。因为市场不会允许北上深的一个蜗居，一直有机会兑换美国中部大城市的5栋花园别墅。&话说回来，中国也不会允许人民币自由兑换，至少10年内没有戏。&那么，中国资产价格的泡沫最终将如何解决？办法只有两个：要么通过深化改革，激活全社会的创造力，创造更多的财富，填充这个泡沫；要么通过汇率剧烈贬值，调整中外资产价格的比率。当然，以中国目前的体制，靠关着门来维持这个泡沫，仍然可以维持一些年。&除了人民币自由兑换，还有什么方法或者指标可以判断楼市会不会崩溃？&1、只要“广义货币M2增速”比“GDP增速”快，大城市的房价就会继续上涨&广义货币M2增速，可以被看做是央行印钞的速度；GDP增速，是财富增长速度。两者的差距，可以粗略地看做人民币现金的贬值速度，或者是真实通胀率。自改革开放以来，中国的M2增速一直是GDP增速两倍以上，个别年份达到3到4倍。两者差距越大，楼市上涨越有动力。&比如这波房地产牛市启动之前（2015年4月或者5月），M2增速只比GDP增速快大约4个百分点。但到了2016年1月份，差距超过了7个百分点。现在，央行又开始踩刹车，两者差距在收窄。但从以往的历史看，当M2增速低于GDP增速的1.5倍时，钱荒就会发生。也就是说，现行体制下，货币超发是常态。&2、只要强调国有经济的主体地位，房价就不可能大跌&在这种背景下，中国的投资主体将继续是地方政府和国有企业，这其实就是过去10多年的一个常态。而最近的新闻报道说，大量的数据统计证明，地王多是国企、上市公司制造的。&地方政府和国企最熟悉的投资领域就是大基建和房地产，以及为房地产服务的钢铁，为钢铁服务的煤炭等等。这个链条往往产生过剩产能，最终倒逼M2增速快过GDP增速。&3、只要股市没有搞出真正的注册制，房地产就依然安全&注册制的实质，就是把企业上市的权利交给企业和市场，把股市波动的权利交给市场。到那时，企业上市将变得非常容易，中国将真正进入“印股票的时代”，金融市场会急剧扩大，成为新的资金池。当然，前提是真正实现法治社会。到了那个时候，金融市场的信用就会大大增加，躲在房地产里的钱才敢出来，高昂的房价才能逐步下降。&事实上，目前中国大城市房价高的一个重要原因是：中国缺乏安全的、可以长期抗通胀的资产。股市、债市、期市都不是，里面有太多的内幕，太多的行政干预。&最后想说的是，每一次经济危机都是中国房价的一次上涨机遇，因为每当这时候就会提高货币供应量。当然这是从人民币计价模式下做出的结论，美元模式下是很难持续的。我曾经分析过改革开放以来四轮经济下滑的情况，在这里就不赘述了。探戈：未来半年，关于房价的6个真相一二线城市地价记录频繁被刷新，10万+豪宅项目频繁上演。未来6个月，全国房价至少会出现以下六种情况：1、深圳房价开始下跌 深圳在实施限购后，有效需求出现断崖式萎缩，而深圳正在加大土地供应，而深圳房价处于高位，拿地成本高昂，开发商为了加快资金流转，会选择以利润换销量，他们心里清楚，现在拿的土地需要尽快开展预售，等到房价见顶那天，谁就当了接盘侠了。2、南京房价不容乐观 南京在5月13日高价拍地了，有房族们会更加兴奋，在他们看来，房价还会继续上涨，手中的房子会加快增值。但实际上，二线城市的暴涨早已引起监管层面的注意，南京可能出台收紧信贷的新政。3 、四线城市量价齐跌 在众多的小县城里，房子会更加难卖，即使开发商愿意降价，但购房者们仍不为所动。因为这些小县城里的市民们基本人手一套房，而这些城市的房子也不具备投资价值，只有新市民们才能带来新的购房需求。想让农民买房可没那么简单，他们可是走一步看三步的主！4、收缩信贷招致一大批购房者被套牢 4月份金融机构新增信贷额度已经减少，且有进一步萎缩的趋势。这意味着高房价在未来6个月内会得不到足够的信贷支持，深圳、上海等一批在高位接盘的购房者会面临被套牢的风险。5、二手房交易量大幅萎缩随着信贷的收紧，占据房地产交易大头的二手房市场交易量会大幅萎缩，这主要是因为购房者对房价产生了下跌的预期，选择观望。而持有房产的人也会选择惜售，他们很清楚，房地产总是涨多跌少。6、业主即使亏损也不愿意卖房 以往的经验来看，房价下跌到一定程度就会出现央行放水现象。他们很清楚，房价是维持经济增长的重要引擎，迟早还是会涨上去的，而且还会涨得更猛。基于这种心理，手中有房的人会选择惜售。综合自中金在线（cnfol-com）、华尔街见闻、lixunlei（ID：lixunlei0722）、楼市风云录、楼市参考（house0929）
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