房子坚决不能再买了！ 先买房后出租属于瞎忙活
来源：投资者报
作者：帅龙
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不算不知道，一算吓一跳！以北京为例，“租售比”已普遍高于1：500。先买房后出租，基本上是在瞎忙活“大虎你最近可是瘦了不少啊，忙啥呢？”师哥小林问道。“我有个亲戚‘十一’后来北京了，他打算置业投资。这些天我们净看楼了，昨天，我刚带着他转了北五环路附近的一个房产项目，还不错。”“说说啊，什么情况？”“二手房，目前的平均成交价是每平米3.2万元，80平米一套的房子，算上税费大约需要260万元。我这亲戚可以一次性拿出130万元交首付款，剩下的找银行贷款。”“贷款利息总共有多少啊？”“那要看贷款的期限了，”大虎边说边上网搜了个‘房贷计算器’的页面，他继续说道：“你们看，如果是贷20年的话，那全部利息大致为103万元。也就是说，我这亲戚买下那套房子一共需要花130万+130万+103万=363万元。”“还有其他方案吗？”小林问道。“有啊，第二方案是贷款30年，那样一来贷款利息会高达167万元，而购房的总投入就会达到427万元。”“你说你那亲戚买房是为了投资，那这钱投出去了，怎么往回挣啊？”“当然是出租啊！”“能收到多少租金呢？”“我们通过中介公司打听了，那套房子现在大致每个月能租7000元。”“哦，一年8万4，也没多少钱呀。”小林算出了全年的租金数。“租金以后可以涨啊！我那亲戚的计划是，房租以后每3年涨个5%左右，这样越往后钱收得就越多了。“想得可真美，房租是你说涨就涨得起来的吗？哪个业主不想在原有住户租期满了之后赶紧把房子继续租出去呀？多空置一天得着多大急啊！师傅可是说过一句话——货到地头烂。”小林提醒他道。“可那毕竟是房子啊，房屋的租金上涨是普遍现象。”大虎显得理直气壮。“得了，你们别斗嘴了，”老李打断了两个徒弟，说道：“我帮你算算吧，看看在每3年涨一次房租，涨幅为5%的情况下，30年下来租金总共能收到多少钱吧。”“一目了然吧！”老李说道：“30年全部的租金收入，理论值约为317万元，还没收回成本呢！”看着大虎的一脸惊愕，老李平静地算道：“我们把360个月的全部租金收入取一个中值，会得出每个月的租金平均值为8805元，即年均租金收入为105660元。如果按只贷款20年、即买房子的总投入为363万元计算，在租金能够按一定比例不断提高的前提下，30年平均算下来，每年的租金收益率仅为2.9%！”“才2.9%，简直是瞎忙活啊！”老李继续解释道：“判断房产用于出租是否划算，一定要看‘租售比’——即月租金水平与房屋总价的比值。我们将‘租售比’和租金收益率一起看就能说清问题了。比如你亲戚看中的那套房产，目前的租售比高达1:518（贷款20年）或1:610（贷款30年）。租售比在1:518时，租金的年平均收益率连3%都到不了，至于在租售比为1:610的情况下租金的年收益率能有多低，我就甭算了，省得刺激你。”“上帝啊！不算不知道，一算吓一跳！得，你们先聊着，我得赶紧回去劝劝我那亲戚了。”■
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09:26来源：东方财富网
房子这下真“火”了，一套三居室，一不小心就能涨200万，不要不相信，这可是一个月就可以发生的事情。要不怎么说北上广不相信眼泪呢，真能把人哭瞎。
哭瞎有啥用，没房一族不还得租房，生活总要继续。不过，随着房价离谱的飙涨，租房的价值慢慢体现出来。房价这么涨，说明买房的人多，房地产市场供小于求，可是，买房就真那么划算吗？本文就为大家算算账。
在国内一线城市，我们每个月花在租房上的成本大概是工资的1/3左右，不管房价怎么涨，你会发现这个“房租/人均工资”的比例一直很稳定，换言之它是有天花板的——在房价不发生剧烈变化的情况下，如果工资涨一点，那么房租也会跟着涨一点，未来如果全民工资跌了或者失业率上升，房租也会相应下跌。
由此看来，担心工资涨不过房租而不愿长期租房的人，可能真是杞人忧天了，大部分人只要努力工作，永远都租得起房子。不过换个角度看，如果工资涨的还没房租快，是否也说明你在这座城市的相对竞争力在倒退呢？如果那样的话，倒不如换个竞争压力小的二三线城市去生活。树挪死，人挪活啊！
看到这里，机智的人可能意识到了：原来只有房租和收入挂钩，房价是不怎么和收入挂钩的！这也是为什么一线城市的房子租售比一直很低，也就1.5%-2%吧，勉强跑赢一年期定存利率。
捋清了上述问题，我们可以再给这个话题加入一个变量：如果我不买房，租房住，我是不是可以把资金投到其它地方去，一年的投资收益跑赢我的房租，应该一点问题都没有吧？
按9%左右的年化收益率算，八年后本金翻倍so easy。如果买房，北京的楼市八年后还能翻倍吗？泡沫有点儿大，我们不敢妄下定论，好比赌场里押大小，就看你押哪头了。
除了算术问题，计划长期租房的人普遍还在担心一个生活质量的问题。其实这个问题是要分两面来看的，我们不搞阶级歧视，但事实是：房租越低，越容易碰到极品房东；如果房租达到五位数，则碰上极品房东的概率极低。道理很简单，每个月能收万把块钱的房东，好歹也是中产了，为了租金锱铢必较，时间成本上划不来。所以，如果愿意在北京支付每月1万块以上的房租，相信生活质量还是非常不错的。而且还要考虑到，在租房市场上，劣币驱逐良币的规律同样存在。由于中国人普遍舍不得租高价房，租金越高的房子，越偏向于买方市场，租客的议价权也越强。如果愿意长租，甚至可以杀价。
国情不同，我们毕竟不能像德国那样，40%的人买房住，60%的人租房住，而且不管租金多低，房东和房子都能得到租房市场相关条例法规的约束，三五千的月租也能过上无忧无虑的生活。顺带一提，德国人的“房租/人均工资”比例可没有1/3那么高哦，大概在1/5左右。
要说一辈子租房住的唯一硬伤，可能就是孩子的教育问题了。不买房省下的钱，根本不够孩子上国际学校，要在体制内接受义务教育，没有房子又会碰上很多麻烦……所以，除非是丁克一族，教育问题始终是长期租房者绕不开问题。
因此，静下心来仔细算一算，租房其实也没想象的那么悲催，买房也没想象的那么高大上。既然房地产现在已经成为一种投资品，那么按照价格走势和心理因素，目前的疯长阶段非常像资本市场的“赶顶”。进入“博傻”阶段，就看谁接最后一棒了。我们不知道是谁，但我们可以自信的相信，肯定不是《钱生钱》的读者。现在，我们能做的也就这些了……
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本周热销基金现实生活中，很多人倍感迷茫，找不到明天的出路，每个月拿着几千块钱的工资，挤在乱七八糟的出租房里，一直期望着哪天能够翻身变富豪，可是现实是残酷的，想成为暴发户，不去努力拼打永远变不成现实。人的一生并不是很长，但是也不短暂，一切为时不晚，下面我们一起看一下刘鹏飞的故事，看他怎样励志创业，抓住商机，改变命运，在两三年的时间从一个穷苦的小伙子做到年销售额7000万元以上的大老板的。一张床的小屋，400元存款，小伙决心改变命运出身于江西省宁都县一个小山村，刘鹏飞，是一个典型的80后小伙，2003年，他考入江西九江学院。为了减轻家里负担，他做过很多兼职，赚钱用于支付大学学费和生活费。2007年大学毕业后，刘鹏飞选择到义乌打工。“当时身上钱本来就不多，可我想着得买台电脑，有电脑我就可以不断学习。”买完电脑以后，他口袋里就只剩下5元钱了。没钱咋创业?刘鹏飞决定先给人打工，第一个月的工资付了房租以后，手里还剩400块钱。当时租的房子很小，只能容纳一张床，这让他更加迫切地想创业改变现状。
400元进了100多只孔明灯，开始做电子商务有一天晚上，刘鹏飞出门散步，见路人都驻足仰望天空的灯笼，他一问原来是“孔明灯”，他突然有了创业的灵感。当晚，刘鹏飞便买了一只孔明灯，回家拆开一研究，发现它的结构非常简单。第二天，他跑到国际商贸城去寻找货源，卖孔明灯的商家寥寥无几，而全国生产孔明灯的厂家只有10家左右，这一发现更是让他兴奋。拿到第一个月打工挣到的1400元工资后，刘鹏飞炒了老板“鱿鱼”。他用其中的400元进了100多只孔明灯，开始做电子商务。综合市场分析，挖掘其中的巨大商机刘鹏飞对孔明灯进行全面评估以后，发现其中蕴藏着巨大的商机：“当时国际商贸城卖孔明灯的商铺只有三四家，竞争不激烈，制作起来很简单，投资不大，利润又很高，而且在国外市场还是一片空白。”对电子商务有所了解的刘鹏飞通过上网查询，发现阿里巴巴、中国制造等平台上都没有人在销售孔明灯，但国外却有客商在通过谷歌搜索引擎求购孔明灯。转变思路，让孔明灯拥有了大批外国“粉丝”2007年年底，一家温州外贸公司在阿里巴巴上找到他，订购20万元的孔明灯，条件是先上门考察。可是，当时的刘鹏飞根本就没有工厂，连接待客户的办公室都没有。刘鹏飞把实际情况和盘托出，因为他态度诚恳，客户依然下了订单，刘鹏飞赚到了9万元。2007年10月，他成立以孔明灯生产为主的飞天灯具厂;2008年，他陆续在仙居、义乌、金华等地建立6家工厂，以满足更多的订单需求。2008年，全国孔明灯厂家从2007年的10家左右迅速发展到100多家，市场竞争却越来越激烈，厂家之间打起了价格战。刘鹏飞意识到，必须把孔明灯推向国外市场，才是最好的出路。为了让对中国传统文化了解不多的国外消费者接受甚至喜爱孔明灯，刘鹏飞通过阿里巴巴出口通和谷歌搜索引擎不断地把“会飞的中国灯笼”介绍给国外客商，让孔明灯拥有了大批外国“粉丝”。接手巨大订单，找到合作伙伴，顺利完成任务2008年8月，刘鹏飞通过网络，得知德国第三大零售商有一个150万只孔明灯巨大的订单，一时间在行业内掀起轩然大波。“这么大的订单当然想接，不过他们第一批货就要60万只，而且要求一个半月交货，这对我们是巨大的挑战。”当时刘鹏飞的工厂每天产量只有5000只，而按照德国订单的要求，日产量必须达到2万只才行。刘鹏飞当机立断，火速招人扩大生产规模，并找同行合作一起完成订单。“我找了很多同行，但是没人敢跟我合作，虽然利润空间比较大，但确实是‘烫手山芋’。”历经千辛万苦，刘鹏飞终于找到合作伙伴，顺利完成了订单。不断发掘新机遇，年销售额7000万元以上2008年6月，投奔他的学弟发现十字绣行业投资少、门槛低，国内规模企业也不多，便向刘鹏飞作了推荐。两个月后，由刘鹏飞投资的十字绣有限公司成立。到如今，他已经投资设立了8家公司，涉及孔明灯、十字绣、数字油画、荧光板、印刷、家居、服饰等多个领域,年销售额7000万元以上。创业商机汇(cysjh16816)　
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