关于“公房”买卖、租赁、继承相关的那些事儿｜兰州房地产律师刘世龙
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安全的房地产
编 者本期所谓公房是指所有权属于国家，实际使用人为个人，由相对独立的实体进行管理（如各地的国有资产管理部门授权某些房地产企业、物业管理企业对公房进行管理），或部队、学校等国有单位所有并自行管理的房屋。公房的居住权问题是基于历史原因形成的一类法律问题，政策性很强，现将主要法律观点整理如下，供法律同仁交流参考。一、公房居住权的法律性质倾向认为：公房居住权不是一种物权。实践中公房居住权通常用来指称承租人及其共同居住人（以下简称“同住人”）对公房所享有的相关权益。公房居住权属于公房使用权的范畴。公房承租人与同住人是共同承租公房，二者对公房共同享有占有、使用、收益、有限处分等权益，同住人的合法居住权益依法应予保护。二、公房居住权纠纷的处理原则在处理公房居住权纠纷时，首先要关注公房制度发展的历史背景和现实。公房是特定历史时期，国家为解决职工生活居住的一项福利性住房政策，其出发点是解决人有所居的社会居住问题。随着住房市场化的启动，公房使用权的财产属性日益突出，不仅可以通过房改政策将公房购为私房，也可以依规定转租、差价换房，符合条件的还可以转让，来确定实现其价值。尽管公房使用权兼有保障居住、财产价值的双重性，但房屋居住问题，仍是我国当前民生问题较为重要的内容之一，因此，公房居住保障功能的保护应优于其财产价值属性的保护。其次，处理公房居住权纠纷时，应审慎、充分考量案件相关的因素。由于公房居住权的判断较为复杂，其中既有判断标准不甚明晰的原因，又有管理制度不完善的原因，还有当事人居住、户口、身份等情况变化导致事实繁杂的原因，而此类案件的处理往往涉及当事人的居住保障问题，因此，应尽量能动审查案件的相关事实，平衡好财产权益与居住保障的冲突。再次，要从审执兼顾的角度出发充分考虑判决的可执行问题，要重视公房面积通常较小，当事人经济和居住条件相对较差等现实困难，尤其要关注支持当事人入住可能引发矛盾激化的问题，稳妥处理纠纷。三、居住权益实现方式的把握经审理当事人一方确享有公房居住权，但目前实际未入住的，其诉请要求入住，且讼争公房适宜当事人分开居住使用，不存在居住困难、矛盾激化等情况的，可以支持当事人排除妨碍、实际入住。对于当事人享有公房居住权，但目前实际未入住，且双方不适合共同居住的，如存在当事人之间矛盾较为激化、公房居住面积畸小、不宜共同居住等实际入住困难的，应引导当事人变更请求，原则上以货币补偿等形式解决一方在外居住保障的问题。若相对方确无力支付货币补偿款的，可以通过补偿在外一方部分租房费用的形式，实现分开居住。租房费用应综合考虑公房面积、所在地段、户内人员数量以及权利共享情况等因素确定。四、长期不居住，是否丧失公房居住权？对于原始受配人，一般不轻易认定其公房居住权利的丧失。但对于原始受配人长期不实际居住系争公房的情况，应结合具体情况分析，如因家庭矛盾、居住困难、服兵役、服刑等原因，长期不实际居住的，不能就此认定其丧失系争公房的居住权益；如登记为承租人的原始受配人，在其承租人身份未丧失前，一般而言，其居住权也不丧失；但是，如原始受配人在他处获得福利公房且该处房屋居住也不困难的，或明确表示放弃权利等情况的，可认定其丧失公房居住权。五、当事人仅迁入户口并未实际居住，是否可以确认其享有居住权？仅迁入户口并未实际居住(因居住困难等原因在外居住的除外)，一般不应认定其享有居住权益。在系争房屋内有无户籍不是衡量当事人有无公房居住权益的唯一标准，而应根据实际居住生活年限、他处有无住房等因素综合考虑，予以确认。如果承租人或同住人允许他人将户口迁入系争公房，并允许其在公房内居住，可以视为承租人为代表的公房使用权人同意让渡部分公房使用权，但入住人为未成年人，或双方另有约定的除外。承租人和共同居住人明确承诺给予有血缘关系的户外人员公房居住权的，原则上可按照该承诺，确认该人为同住人。六、基于婚姻、亲属关系的变化，是否可以径行确认其享有居住权？要根据现实情况具体而定。理论上讲，即使存在夫妻关系，以及父子、母女等直系亲属关系，也只能说明当事人之间存在家庭成员或亲属关系，一方并不当然享有另一方承租或居住公房的居住权益。公房承租人或同住人的家庭成员或亲属是否享有公房居住权，应根据租赁房的来源、居住的历史演变状况、他处房屋的取得情况、家庭成员的权利义务、婚姻关系存续时间长短、亲属关系的变更等综合因素来认定。七、原继承人死亡，相关权利人如何继续承租？公房租赁关系作为一种租赁合同关系，公房可以由谁继续作为承租人，应当由作为出租人的公房产权单位或国家授权经营管理公房的单位作出确定。因此，当事人对出租人作出的承租人确定意见不服的，应当向房地产行政管理部门寻求救济，当事人直接诉讼至人民法院要求确定的，不予受理。但若当事人以出租人所确定的承租人不具备上海规定的继续承租条件为由诉至法院的，应予受理。八、签订买卖合同后，未经出租人同意而反悔应如何处理？公房使用权买卖合同实质为公房租赁权的转让，其法律性质为公房租赁合同中承租人权利义务的有偿性概括移转。依合同法规定，合同权利义务的概括移转应征得合同另一方当事人即出租人的同意，包括事先同意或事后认可。实践中，基于下列情形可表明出租人已事后认可公房使用权之转让，公房使用权买卖合同有效，当事人诉请确认无效的不予支持：1、原承租人转让前虽未事先征得出租人之书面同意，但出租人事后办理了公房租赁权变更过户手续的；2、原承租人转让前虽未事先征得出租人之书面同意，但受让人已实际入住，并缴付租金，出租人也予以收取的。应依据诚实信用原则，本着尊重现状、维持稳定的精神，可认为出租人已知道或应当知道租赁权已转让，并事实认可了该转让行为。
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