卖房房东违约不卖房应培几项钱
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时间：2016-10-04 18:54
卖房人未依约迁出户口应承担违约责任- 李倩律师 - 110法律咨询网
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卖房人未依约迁出户口应承担违约责任
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案情 日，王某某与赵某某签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定：出卖人王某某出售其位于通州区云景东里的房屋与赵某某；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为160万；当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付人民币1万元的违约金；逾期超过七日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金；双方并就房屋买卖的其他事宜作出约定。至日，赵某某给付王某某购房款共计160万元，王某某将房屋过户至赵某某名下。日，王某某及其夫穆某某将户籍迁至通州区梨园镇云景东里另一房屋，后一直未将户口迁出。2013年8月，赵某某起诉至法院，要求判决王某某赔偿其违约金共计45840元。 北京市通州区人民法院经审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。王某某与赵某某签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力。合同签订后，赵某某按照合同约定履行了支付购房款的义务，王某某虽已将房屋过户至赵某某名下，但却未能按照合同约定办理户口迁出手续，其行为已构成违约，应按照双方的约定承担相应的违约责任。据此，法院最终判决王某某给付赵某某违约金45840元。 一审判决后，双方均未上诉，该判决现已生效。 评析 （一）房屋买卖中买受人起诉出卖人迁出户口的处理 当前，户口仍然是影响入学、就业、社会保障等方面的重要因素。例如部分购房人高价购买学区房的主要目的就是为了子女就学，因此户口能否如愿迁入对于购房人影响重大，部分房屋买卖过程中会对于户口的迁移问题作出详细的约定。但由于户籍管理属于公安部门的行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围，法院无权干涉。故对于买受人起诉要求出卖人迁出户口的，无论当事人在买卖合同中就户口迁移事宜是否作出了约定，法院均不会受理，已经受理的，亦应裁定驳回起诉。 （二）对于买受人要求出卖人未依约迁移户口应支付的违约金的处理 户口迁移问题虽然不属于民事案件的受理范围，但迁移户口确系一项合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故对于违反户口迁移约定时，买受人依照合同约定主张出卖人支付违约金或赔偿损失的，应属于民事案件的受理范围，此种情况下对于买受人的诉讼请求应予支持。 （三）关于违约金的数额 对于违约金的数额，应根据《合同法》第114条的规定，以当事人的实际损失为基础，在兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素后，确定违约金的具体数额。本案中，王某某并未主张赵某某要求的违约金过高，且赵某某主张的违约金亦明显低于合同约定的数额，综合案情，法院支持了赵某某的全部诉讼请求。 综上，一审法院的判决是正确的。 （作者单位：北京市通州区人民法院张家湾法庭） 来源：中国法院网
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卖房人违约应当赔偿买房人的可得利益损失
江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2016）苏01民终1001号
上诉人楼湘园与被上诉人赵琛房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2015）建民初字第3734号民事判决，向本院提起上诉，本院于日立案受理后，依法组成合议庭，于日公开开庭审理了本案。上诉人楼湘园及其委托代理人宋霁云、被上诉人赵琛的委托代理人赵长青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
楼湘园原审诉称，赵琛于日与我方签订了购房买卖合同，将南京市江宁区秣陵街道胜太路6号汇金旗林大厦719室房屋卖给我方，我方也于日，日以及日分三次以银行本票形式支付了全部房款人民币55万元整，并且合同约定日之前完成房屋过户手续。但赵琛一直以各种理由推脱并迟迟不肯过户并长达两年之久。现我方了解到赵琛又于2015年将我方所购房屋在银行进行了抵押贷款，可知赵琛一直就没有要过户并完成合同意愿。我方为此诉至本院，请求依法判令：1、解除合同，返还购房款55000元整；2、赵琛赔偿因所购房屋升值造成的经济损失300000元整；3、赵琛承担本案诉讼费。
赵琛原审辩称，对于解除合同及返还购房款55万的诉请我方认可，没有意见，但要求我赔偿30万损失我方不同意，我愿意按照银行同期贷款利率从日计算到现在，但要扣除楼湘园用我房屋的利益所得。
原审法院经审理查明，日，双方签订《南京市江宁区房地产买卖契约》，第一条约定赵琛将其所有的南京市江宁区胜太路6号汇金旗林大厦719室，建筑面积53.5平方米；第三条约定先付定金25万元；第四条约定售价55万元，于日前以现金转账形式付清尾款；第五条约定定于日正式交付该房屋。另约定房屋过户之前，由赵琛负责从银行解押，解押之后，完成过户手续。
原审另查明，日，楼湘园支付赵琛定金25万元，日，楼湘园支付赵琛购房款10万元。日，楼湘园支付赵琛购房款20万元。后赵琛将该房屋交付给楼湘园使用，楼湘园从2014年3月起一直将该房屋出租给他人使用，但至今未办理所有权变更登记手续。
上述事实，有楼湘园提供的《南京市江宁区房地产买卖契约》、收条及庭审笔录在卷佐证。
原审法院认为，当事人应当按约全面履行义务。楼湘园现要求解除双方签订的关于南京市江宁区胜太路6号汇金旗林大厦719室房屋的房屋买卖合同，赵琛应诉同意解除合同，故对楼湘园要求解除合同的诉请原审法院予以支持。楼湘园要求赵琛返还购房款55万元的诉讼请求合法有据，原审法院予以支持。楼湘园要求赵琛赔偿其因升值所造成的损失30万元，但未能提供相应的证据予以证明，故对该诉请原审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，原审法院判决：一、解除楼湘园与赵琛签订的关于南京市江宁区胜太路6号汇金旗林大厦719室房屋的《房屋买卖合同》。二、赵琛于判决生效后十日内返还楼湘园购房款55万元。三、驳回楼湘园的其他诉讼请求。原审案件受理费6150元，财产保全费4770元，由赵琛负担。
上诉人楼湘园不服原审判决，向本院提起上诉称，原审时，我方提出为了准确计算房屋升值数额，应由原审法院对该房屋进行价格鉴定，但原审法院不予支持。并且原审开庭时双方均认同房屋增值，南京市江宁区房屋现在价格每天都在各种媒体有频繁体现，价格是大家知道的，其实是不需要举证的。因此原审法院以我方未能提供相应的证据予以证明因房屋升值造成的损失30万元，驳回我方诉讼请求，判决明显不公。综上，上诉人请求依法撤销原审判决第三项，依法改判被上诉人承担违约责任，赔偿上诉人的经济损失30万元，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人赵琛答辩称，合同解除后，对方不存在经济损失，对方一直在收取房屋租金。我方同意赔偿上诉人损失，但上诉人要求的损失过高，我方同意赔偿上诉人的利息损失。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，上诉人楼湘园提交了两份证据：一、日扬子晚报复印件一份，证明南京市房价一直在上涨；二、网页图片一份，证明与涉案房屋同面积、同户型、同楼层房屋在网上挂牌价为80-90万元。被上诉人质证认为，证据一表示房价上涨没有针对性。证据二只是房屋在网络上的挂牌价格，要成交价格才有证明力。
二审中，上诉人楼湘园提出鉴定申请，要求对涉案房屋进行市场价值评估，以确定房屋升值对其造成的经济损失。本院依法委托江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司对南京市江宁区胜太路6号汇金旗林大厦719室房地产价值进行评估。江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司于日出具《估价报告书》，确定涉案房屋在日时点的市场价值为79.5万元，单价：14860元/平方米。双方质证后对估价报告均无异议。
上述事实有双方当事人的陈述、网页图片、扬子晚报复印件、估价报告书等相关证据证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按约定全面履行自己的义务。上诉人楼湘园与被上诉人赵琛于日签订的《南京市江宁区房屋买卖契约》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规等强制性规定，应属合法有效。本案中，上诉人楼湘园已按合同约定支付了全部房款，而被上诉人赵琛未按合同约定办理涉案房屋银行解押手续，致使合同目的不能实现，故被上诉人赵琛构成违约，上诉人楼湘园有权解除合同，并由被上诉人承担相应的法律责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现经鉴定涉案房屋于日时点的市场价值为79.5万元，本院以实际损失为基础，兼顾双方合同的履行情况以及预期利益等综合因素，酌定被上诉人赵琛赔偿上诉人楼湘园损失24.5万元。对上诉人要求赔偿损失30万元的上诉请求，部分不予支持。
综上，因二审出现新的证据导致原审判决有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市建邺区人民法院（2015）建民初字第3734号民事判决第一、二项；
二、撤销南京市建邺区人民法院（2015）建民初字第3734号民事判决第三项；
三、赵琛于本判决生效后十日内赔偿楼湘园损失24.5万元；
四、驳回楼湘园的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6150元，财产保全费4770元，合计10920元，由楼湘园负担2170元，赵琛负担8750元；二审案件受理费12300元，鉴定费用7000元，合计19300元，由楼湘园负担1272元，赵琛负担18028元。本判决为终审判决。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中法院以通过委托鉴定机构鉴定涉案房屋的增值部分，并以此为基础确定卖房人毁约导致买房人无法获得约定房屋而产生的损失。
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卖房人未依约迁出户口应承担违约责任
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案情 日，王某某与赵某某签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定：出卖人王某某出售其位于通州区云景东里的房屋与赵某某；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为160万；当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付人民币1万元的违约金；逾期超过七日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金；双方并就房屋买卖的其他事宜作出约定。至日，赵某某给付王某某购房款共计160万元，王某某将房屋过户至赵某某名下。日，王某某及其夫穆某某将户籍迁至通州区梨园镇云景东里另一房屋，后一直未将户口迁出。2013年8月，赵某某起诉至法院，要求判决王某某赔偿其违约金共计45840元。 北京市通州区人民法院经审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。王某某与赵某某签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力。合同签订后，赵某某按照合同约定履行了支付购房款的义务，王某某虽已将房屋过户至赵某某名下，但却未能按照合同约定办理户口迁出手续，其行为已构成违约，应按照双方的约定承担相应的违约责任。据此，法院最终判决王某某给付赵某某违约金45840元。 一审判决后，双方均未上诉，该判决现已生效。 评析 （一）房屋买卖中买受人起诉出卖人迁出户口的处理 当前，户口仍然是影响入学、就业、社会保障等方面的重要因素。例如部分购房人高价购买学区房的主要目的就是为了子女就学，因此户口能否如愿迁入对于购房人影响重大，部分房屋买卖过程中会对于户口的迁移问题作出详细的约定。但由于户籍管理属于公安部门的行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围，法院无权干涉。故对于买受人起诉要求出卖人迁出户口的，无论当事人在买卖合同中就户口迁移事宜是否作出了约定，法院均不会受理，已经受理的，亦应裁定驳回起诉。 （二）对于买受人要求出卖人未依约迁移户口应支付的违约金的处理 户口迁移问题虽然不属于民事案件的受理范围，但迁移户口确系一项合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故对于违反户口迁移约定时，买受人依照合同约定主张出卖人支付违约金或赔偿损失的，应属于民事案件的受理范围，此种情况下对于买受人的诉讼请求应予支持。 （三）关于违约金的数额 对于违约金的数额，应根据《合同法》第114条的规定，以当事人的实际损失为基础，在兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素后，确定违约金的具体数额。本案中，王某某并未主张赵某某要求的违约金过高，且赵某某主张的违约金亦明显低于合同约定的数额，综合案情，法院支持了赵某某的全部诉讼请求。 综上，一审法院的判决是正确的。 （作者单位：北京市通州区人民法院张家湾法庭） 来源：中国法院网
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卖房人违约应当赔偿买房人的可得利益损失
江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2016）苏01民终1001号
上诉人楼湘园与被上诉人赵琛房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2015）建民初字第3734号民事判决，向本院提起上诉，本院于日立案受理后，依法组成合议庭，于日公开开庭审理了本案。上诉人楼湘园及其委托代理人宋霁云、被上诉人赵琛的委托代理人赵长青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
楼湘园原审诉称，赵琛于日与我方签订了购房买卖合同，将南京市江宁区秣陵街道胜太路6号汇金旗林大厦719室房屋卖给我方，我方也于日，日以及日分三次以银行本票形式支付了全部房款人民币55万元整，并且合同约定日之前完成房屋过户手续。但赵琛一直以各种理由推脱并迟迟不肯过户并长达两年之久。现我方了解到赵琛又于2015年将我方所购房屋在银行进行了抵押贷款，可知赵琛一直就没有要过户并完成合同意愿。我方为此诉至本院，请求依法判令：1、解除合同，返还购房款55000元整；2、赵琛赔偿因所购房屋升值造成的经济损失300000元整；3、赵琛承担本案诉讼费。
赵琛原审辩称，对于解除合同及返还购房款55万的诉请我方认可，没有意见，但要求我赔偿30万损失我方不同意，我愿意按照银行同期贷款利率从日计算到现在，但要扣除楼湘园用我房屋的利益所得。
原审法院经审理查明，日，双方签订《南京市江宁区房地产买卖契约》，第一条约定赵琛将其所有的南京市江宁区胜太路6号汇金旗林大厦719室，建筑面积53.5平方米；第三条约定先付定金25万元；第四条约定售价55万元，于日前以现金转账形式付清尾款；第五条约定定于日正式交付该房屋。另约定房屋过户之前，由赵琛负责从银行解押，解押之后，完成过户手续。
原审另查明，日，楼湘园支付赵琛定金25万元，日，楼湘园支付赵琛购房款10万元。日，楼湘园支付赵琛购房款20万元。后赵琛将该房屋交付给楼湘园使用，楼湘园从2014年3月起一直将该房屋出租给他人使用，但至今未办理所有权变更登记手续。
上述事实，有楼湘园提供的《南京市江宁区房地产买卖契约》、收条及庭审笔录在卷佐证。
原审法院认为，当事人应当按约全面履行义务。楼湘园现要求解除双方签订的关于南京市江宁区胜太路6号汇金旗林大厦719室房屋的房屋买卖合同，赵琛应诉同意解除合同，故对楼湘园要求解除合同的诉请原审法院予以支持。楼湘园要求赵琛返还购房款55万元的诉讼请求合法有据，原审法院予以支持。楼湘园要求赵琛赔偿其因升值所造成的损失30万元，但未能提供相应的证据予以证明，故对该诉请原审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，原审法院判决：一、解除楼湘园与赵琛签订的关于南京市江宁区胜太路6号汇金旗林大厦719室房屋的《房屋买卖合同》。二、赵琛于判决生效后十日内返还楼湘园购房款55万元。三、驳回楼湘园的其他诉讼请求。原审案件受理费6150元，财产保全费4770元，由赵琛负担。
上诉人楼湘园不服原审判决，向本院提起上诉称，原审时，我方提出为了准确计算房屋升值数额，应由原审法院对该房屋进行价格鉴定，但原审法院不予支持。并且原审开庭时双方均认同房屋增值，南京市江宁区房屋现在价格每天都在各种媒体有频繁体现，价格是大家知道的，其实是不需要举证的。因此原审法院以我方未能提供相应的证据予以证明因房屋升值造成的损失30万元，驳回我方诉讼请求，判决明显不公。综上，上诉人请求依法撤销原审判决第三项，依法改判被上诉人承担违约责任，赔偿上诉人的经济损失30万元，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人赵琛答辩称，合同解除后，对方不存在经济损失，对方一直在收取房屋租金。我方同意赔偿上诉人损失，但上诉人要求的损失过高，我方同意赔偿上诉人的利息损失。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，上诉人楼湘园提交了两份证据：一、日扬子晚报复印件一份，证明南京市房价一直在上涨；二、网页图片一份，证明与涉案房屋同面积、同户型、同楼层房屋在网上挂牌价为80-90万元。被上诉人质证认为，证据一表示房价上涨没有针对性。证据二只是房屋在网络上的挂牌价格，要成交价格才有证明力。
二审中，上诉人楼湘园提出鉴定申请，要求对涉案房屋进行市场价值评估，以确定房屋升值对其造成的经济损失。本院依法委托江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司对南京市江宁区胜太路6号汇金旗林大厦719室房地产价值进行评估。江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司于日出具《估价报告书》，确定涉案房屋在日时点的市场价值为79.5万元，单价：14860元/平方米。双方质证后对估价报告均无异议。
上述事实有双方当事人的陈述、网页图片、扬子晚报复印件、估价报告书等相关证据证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按约定全面履行自己的义务。上诉人楼湘园与被上诉人赵琛于日签订的《南京市江宁区房屋买卖契约》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规等强制性规定，应属合法有效。本案中，上诉人楼湘园已按合同约定支付了全部房款，而被上诉人赵琛未按合同约定办理涉案房屋银行解押手续，致使合同目的不能实现，故被上诉人赵琛构成违约，上诉人楼湘园有权解除合同，并由被上诉人承担相应的法律责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现经鉴定涉案房屋于日时点的市场价值为79.5万元，本院以实际损失为基础，兼顾双方合同的履行情况以及预期利益等综合因素，酌定被上诉人赵琛赔偿上诉人楼湘园损失24.5万元。对上诉人要求赔偿损失30万元的上诉请求，部分不予支持。
综上，因二审出现新的证据导致原审判决有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市建邺区人民法院（2015）建民初字第3734号民事判决第一、二项；
二、撤销南京市建邺区人民法院（2015）建民初字第3734号民事判决第三项；
三、赵琛于本判决生效后十日内赔偿楼湘园损失24.5万元；
四、驳回楼湘园的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6150元，财产保全费4770元，合计10920元，由楼湘园负担2170元，赵琛负担8750元；二审案件受理费12300元，鉴定费用7000元，合计19300元，由楼湘园负担1272元，赵琛负担18028元。本判决为终审判决。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中法院以通过委托鉴定机构鉴定涉案房屋的增值部分，并以此为基础确定卖房人毁约导致买房人无法获得约定房屋而产生的损失。
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