房地产去库存的真实目的&&&&明年房价会涨吗？
房地产去库存的真实目的&&&
明年房价会涨吗？
这几天，中央经济工作会议和城市建设工作会议后，谈论最多的两个话题就是明年的房地产去库存和A股股市。去库存是怎么回事儿？明年房价会涨吗？明年股市将如何？今天先说说房地产。
经济工作会议定调明年把房地产去库存作为主要任务之一，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。为什么呢？经济下滑面临硬着陆无疑是原因之一，我们知道，经过近2年的放水，经济增长仍然不断下滑，现在官方数据已经跌破7，实际情况估计大家心里都有数。房地产作为中国经济的顶梁柱，关联着近100个相关产业。虽然房地产目前对经济的增长的贡献很小了：商品住房投资增速从2014年的9.2%下降到月份的1.3%，房地产投资对经济增长直接贡献几乎为零，但如果房地产泡沫破掉，就会拖累中国经济硬着陆，所以才要保房地产泡沫不要破掉，所以才要“稳定房地产市场”。
社科院研究报告指出，商品住房过剩库存高达21亿。其中，现房过剩1亿(超过18个月外)；期房过剩19.923亿(超过两年外)；总库存：39.96亿。其中，待售现房库存4.2585亿(去化期23个月)；待售期房库存35.7亿(库存=施工面积51.48—两年销售15.78亿)(去化期4.5年)。房地产投资增速呈现俯冲式下降。国家统计局数据显示，截至11月末，我国待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。即便库存仍在增加，今年前11月，我国还新开工房屋140569万平方米。这意味着新房仍将源源不断涌向市场。所以社科院才得出了明年房价可能出现断崖式下跌的结论。
保增长之外，去库存还有什么更真实的目的吗？是为了缓解地方财政？不像。去库存并不会对地方政府卖地起到立竿见影的效果，我们知道，房地产库存巨大，可是待建土地的库存也不小，而刺激卖地的条件是房价持续上涨，房地产销售情况良好。相反，去库存反而会增加地方财政的支出，最近很多地方都开始了对房地产的优惠补贴政策【房地产去库存动真格：有地方政府补贴80万】。还有就是最近已经提出来政府回购存量房用于住房保障。这些都与短期增加地方财政收入、缓解财政压力没多大关系。
地方政府财政压力已经很严重了，借旧还新也难以支撑，明年至少还有5万亿的地方债置换，最近又解禁了城投融资，但仍然难以维持明年的财政窘境，所以，只好继续吹大债务泡沫，扩大财政赤字、突破财政赤字上限成为必然。财政部副部长朱光耀公开表示，当前全球经济面临2009年以来最为严峻复杂的形势。“从金融危机的教训中，需要考虑传统的经济学理论是否要做调整，3%的赤字率红线、60%的负债率红线是否可以反思调整”。中国2015年财政赤字的比例已从2014年的2.1%上调到2.3%，但仍低于3%的国际警戒水平。有人提出明年要扩大财政赤字，是不是会促使地方政府增加对房地产的投入？会不会导致房价上涨？答案是否定的，扩大财政上限至3%，明年财政赤字将突破2万亿元，与2015年相比增加数千亿元，可是，明年减税规模将超7000亿。
所以，为去库存而出台的各种超预期的保房地产政策，仅仅是为消化房地产存量，延缓房地产泡沫，避免房地产价格出现暴跌。相反，现在政府还在号召房地产商降价去库存。房地产去库存在政策扶持下不是春天来了、房价要涨了，而仅仅是迟滞冬日的临近。(股事微信公众号：gushi2015)
那么，把房地产去库存放到明年最重要的任务之一其主要目的是什么呢？答案是为了保金融！是为了避免金融危机，是为了避免因房地产暴跌而引发的债务大面积违约，银行呆坏账大幅飙升，以至于银行系统出现危机。这也就是中央反复警示的“防止发生系统性金融风险”的目的。
房地产已经绑架了中国经济，在美国次贷危机时通过“4万亿”拯救美国于水火，而把中国的房地产泡沫吹大到史无前例的地步，房地产已经从各个角度关联到银行金融系统的贷款，房地产巨大库存几乎全都关联着银行的生死，有人说房子卖不出去应该是开发商发愁，巨大库存应该是开发商睡不着觉。其实，真正发愁睡不着觉的是银行！房地产库存有的是被开发商虚假按揭已经变相卖给了银行，大多数则是开发商、建筑承包商、和材料供应商的银行贷款，我们都知道，中国的地产开发商开发房地产自有资金很有限，占开发成本极小的比例，绝大多数都是银行贷款，建筑施工则包给建筑施工单位，材料也大多数是建筑单位垫付，建筑施工单位则再向建材单位赊欠，这些建材和原材料、矿产企业，目前因房地产低迷和大宗的下跌而大面积亏损破产，负债急剧攀升，这是现阶段银行呆坏账上升的主要原因。一级一级向上最后都上推到银行贷款，所以，中国的巨大房地产库存和银行（尤其是4大行）已经是绑在一条绳子上的蚂蚱了，巨大的库存去不了，银行的呆坏账就会飞上天，史上最严重的金融危机必然爆发。
更为可怕的是，如果房地产库存去不掉，则随着呆坏账的上升，房产抛售潮就会来临，房地产就会崩盘，那时天量的按揭已售楼盘有些也要违约了，银行就会出大事。所以，必须通过去库存，通过政策引导，找到接盘者，来化解这个史无前例的泡沫，保住银行系统不出事，要知道，不是到了最危险的时候，管理层是不会下如此大力气，出台如此极端的扶持政策，不会把房地产去库存放到如此的高度来重视。问题已经很严重了，银行已经快挺不住了，银行呆坏账2来年一直在持续上升，在美联储加息的背景下，这种趋势更加严重，而压在银行金融系统头上的这块房地产库存的巨石，随时会随着房价的下跌而压垮中国的银行业。
24日，十二届全国人大常委会第十八次会议一些常委会组成人员发出了当前必须高度关注地方政府债务风险问题的警示。针对不少委员提及有的省、地区负债率超过100%，100多个市本级、400多个县级的债务率超过100%问题，陈竺副委员长说，随着经济下行压力的加大和财政收入增速的放缓，未来是否可能出现一些地方政府事实上的“破产”问题应值得警惕。地方债务也在给银行施加越来越大的压力。
怎么办呢？中国历来解决问题的办法就是找老百姓承担，吹大的泡沫最终还得老百姓了买单，这次去库存也不例外，仍然是驱赶民众接盘，权贵们和利益集团们早就在13-14年把房产抛的差不多了，他们会进来接盘吗？*家人会来接盘吗？不会！而现有城镇居民大多数购买力已经被透支，有些是几代人的购买力被透支，用于按揭买房了，现在可以挖掘的力量就是农民，通过土地流转使得农民手里有了卖地的钱，然后通过城镇化驱赶农民进城买房，(股事微信公众号：gushi2015)这就是最近不断出台户籍制度改革和土地流转政策的原因，让农民把土地交出去，到城里买房，消化房地产库存。
大家想想，这是什么样的节奏？？？把老百姓的最后购买力透支完，把最后的购买力变成砖头水泥，中国的经济将如何？？？中国还有什么资本来应对经济的下滑？还有什么内需可促经济增长？即使是房地产去库存取得成效，也最终改变不了银行业因呆坏账而出大问题的宿命，只是推迟而已，只是把泡沫搞得更大而已，改变不了爆发金融危机的结果，这是必然要发生的，利益集团们通过房地产而享乐的饕餮盛宴，迟早要还的，只不过需要通过金融危机和经济危机由老百姓来还而已。
2016年，去库存将是政府最大的任务，接下来各种超常规的刺激楼市政策会相继出台，同样土地流转和城镇化的各种政策也会不断出台和落实，农民通过城镇化运动进城务工，城里的企业将因去僵尸企业而大规模下岗，城镇居民包括新进城居民将在今后生计就业更加困难。2016年将是政府赤字创新高的一年，是政府负债创新高的一年，是债务泡沫继续吹大的一年，也是泡沫濒于破灭的一年。
2016年的房地产去库存不会导致房价上涨，房地产泡沫即使是在管理层的极力“保”下也未必就会延续多久，一切都最终以一个结果来结束。
“防范化解金融风险，着力防控政府债务风险”，是中央经济工作会议提出的重要任务。“防范金融风险，守住不发生系统性和区域性风险的底线”，去库存就是守底线的举措之一。
综上，房地产去库存的真实目的主要是为了缓解银行业呆坏账压力，是为了避免或延缓银行业因房地产而发生危机，是为了保障金融安全，是为了避免或延缓中国爆发金融危机。
下一篇博文写写明年的A股股市。
(股事微信公众号：gushi2015)&
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一类房子在被抛售
来源：21世纪经济报道
作者：张晓玲
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从长远来看，不动产登记不仅将使楼市“家底”透明化，与住房信息联网、房地产税制改革等工作结合，还将有助于房地产调控从之前的交易环节转变到存量环节，形成楼市调控的长效机制。酝酿多年的不动产统一登记，3月1日起开始实施。此时距离《物权法》出台已有8年。3月1日，哈尔滨、西安、广州、深圳等15个城市开始试行新的不动产登记制度。这项制度对房地产行业和房地产市场的影响，尚未明显体现。但21世纪经济报道记者了解到，北京、广州等城市，去年至今不少业主便是由于担心不动产登记而抛售房屋，中介机构也不断接到购房者和业主关于房产税何时实施的咨询。2017：不动产信息将共享由于我国不动产实行“属地登记”制度，具体的不动产登记工作主要在市、县。职责和机构整合完成是实施不动产统一登记的前提条件。国土部要求各地在加快不动产登记机构职责整合的同时，应尽快设立统一的不动产登记窗口，实现“一个窗口进、一个窗口出”。国土资源部有关人士透露，统一的受理工作现已全面展开。据了解，不动产统一登记至少涉及三个方面的统一。其一是城乡统一。国土资源部不动产登记中心法律处处长蔡卫华介绍，今后需要登记的不动产涉及城乡所有拥有不动产的人群。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，都需要登记；其二是土地使用权和房屋所有权的统一。蔡卫华说，以前是房子产权到一个地方申请登记，土地到另一个地方去申请登记。以后都要统一了；其三，业务部门职责统一。要将不动产登记的申请、受理、审核、登簿以及发证、登记资料和信息管理、查询等属于不动产登记的职责统一起来，确保职责的完整性。日，全国不动产登记局负责人透露，根据各地职责和机构整合的最新进展，24个省（区、市）已完成省级职责整合任务，一些地方开展了市县级职责整合。全国有30多个市（州）、70个县（市、区）完成了职责和机构整合工作。根据国土部明确的不动产登记进度时间表，预计2017年将实现不动产信息共享。据国土部不动产登记局局长王广华介绍，计划2015年7月上线试运行信息平台；2016年完善平台并扩大试运行范围；2017年全面运行。2月27日，广东省国土资源厅不动产登记局正式挂牌。按照广东省的工作部署，力争在今年6月底前基本完成市、县两级不动产登记机构的设置，并同步推进职责整合工作，有条件的市、县在年底前设立统一登记窗口。全省将在2017年底前，全面实现信息共享并依法提供信息查询服务，基本实现登记机构、簿册、依据和信息平台“四统一”。目前仅是心理影响从不动产统一登记到房地产税出台有多远？这正是许多拥有多套房产的人士所担心的。“从去年12月开始，部分城市的二手房源有较大幅度的增加，受不动产统一登记政策影响是比较重要的原因。”链家地产分析师张旭指出，尤其是一些二三线城市，因为对不动产统一登记的政策内容并不完全清楚，对政策过分忧虑，出现高端二手房源集中抛售的情况。“这一政策将使房地产市场透明化，也给拥有多套住宅的房主带来一种心理暗示。”张旭说，尤其是部分二三线城市的官员，由于担忧不动产登记后自己手中的房产信息被公开，因此选择提前卖出部分房产。我爱我家市场研究院经理孔丹表示，不动产统一登记政策并非房源挂牌大增的主要原因，但的确对持有多套房产且长期空置的业主减少不动产囤积、出售转换其他投资渠道起到了催化作用。2015年初，零点研究咨询关于不动产登记的调查报告显示，被调查者中两成考虑抛售部分房产。二线城市居民因该政策出台，考虑卖掉部分房产的比例为28.7%，远高于一线城市的17.8%。不过，CRIC研究中心余仁花认为，从去年9月《不动产登记暂行条例》发布，12月国务院发布656号令确定今年3月1日正式实施，到最后的落地，前期铺垫时间非常长，对市场心理预期的影响已基本消化完毕。就供求层面来说，一方面，房地产税相关政策实施并无明确时间表，现在议其对房价影响为时尚早；另一方面，《条例》虽于3月1日正式实施，但各地进度不一，不少二三线城市不动产登记部门尚在筹建中，此外，地方政府的执行力度也有待考证。因此，不必对3月市场反应抱有太大期望。从目前市场来看，多家中介人士反映，由于春节期间市场几近冰冻，目前还没有明显的迹象可以看出二手房挂牌和抛售大幅增加。世联行有关人士指出，不动产统一登记在短期内确实会给人们心理带来一定影响，但不同城市和区域的影响程度会出现分化。 对于人口净流出、库存高企的三四线城市，会加剧库存和房价下行的压力。而对于人口净流入、有产业支撑的一二线核心城市影响则相对较小，尤其是核心地段、供不应求的房产。税费改革提速北京中原地产市场总监张大伟认为，从长远来看，不动产登记不仅将使楼市“家底”透明化，与住房信息联网、房地产税制改革等工作结合，还将有助于房地产调控从之前的交易环节转变到存量环节，形成楼市调控的长效机制。世联行有关人士也认为，从 2014 年起，中国房地产调控思路已经转向，限购、限贷等行政化的硬调控退出是必然趋势，金融工具的运用、行业规则的建构将成为主流。房地产调控正被纳入更大的制度性改革框架中，更为主动，而不再仅仅被动的聚焦价格起落等短期目标，更关注居住权的保障以及房地产的中长期制度性建设。随着不动产登记工作的逐步推进，全国房地产基础数据将逐渐充实、完善，登记信息的逐步“透明化”，有助于政府部门全面掌握不动产“家底”，为房地产税费等改革措施提供基础数据来源，并推动遗产税、物权保护等制度改革。与此同时，房地产税立法相关工作正在逐步展开。十八届三中全会、2014年两会均提出要推动房地产税立法相关工作。财政部部长楼继伟多次在讲话和撰文时指出，两年是税制改革的关键时期，房地产税是重点锁定的六大税种之一，下一步要加快房地产税立法并适时推进改革，使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。此前重庆、上海已实行了房产税试点。但由于政策温和，效果不显著。若对征收税基、税率进行调整，真正发挥房产税对市场的长效调节机制，中长期对市场影响将逐步展现。中国指数研究院测算，假定全国范围内对所有存量住宅征收房产税，截至2014年底，全国城镇住宅建筑面积总计约188.15亿平米（不考虑过去几年的拆迁量），按照2014年住宅均价5932元/平米，房价调整系数为70%，估计2014年底全国住宅存量价值约79.02万亿。假定税率为1.5%（世界各国房产税率大多在1%左右），存量住宅一年房产税将为1.2万亿元。这一数据远低于2013年全国土地出让金额4.2万亿元的水平。长期来看，征收房产税可以增加财政收入，减轻政府对土地财政依赖。因房产税是长期税种可逐年征收，而土地出让金则是一次性收取，房产税能将一次性收取的土地出让金分摊于未来40年或70年，若房屋按50年产权计算，2013年全国商品住宅销售额6.77万亿元，按1.5%的税率，50年征收房产税总计5.0万亿元。累计征收额度超过了2013年全国土地出让金额。小编寄语：从3月1日不动产登记正式开始实施，关于不动产登记的评论就席卷而来，很多的网友在看了海量的文章之后还是不明白到底不动产登记有啥作用。其实，一句话就可以让你明白什么是不动产登记。不动产登记只相当于是给房屋发“身份证”，就像我们需要及时更新二代身份证一样。对目前市场来说，给购房者造成的心里影响反而更大。
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