商住两用和小产权房，你会选哪一个？_百度知道　　张大伟认为，从最近几年的土地供应结构看，公寓类物业的潜在供应量甚至超过商品房住宅，如果对非通州的公寓限购，不仅可能会造成成交大幅下调，而且市场价格的跌幅也将超过30%。&如果商住产品限购，谁还敢拿地？过去北京的40宗地王的逻辑将完全不成立。但在这些土地出让时，并未有这一政策，政府如果限购是不是应该补偿？&
　　亚豪机构市场总监郭毅介绍，今年北京商品住宅的供需比是1：1.7，而2015年是1：1.1。她认为，北京住宅用地供量减少、地价高企已成事实，北京商品住宅市场的豪宅化也摆在了面前。无可否认，商住作为一种过渡性住宅产品，填补了中低价位刚需住宅产品的缺口，其作用和意义等同于商品房市场的&维稳&。
　　一位房地产业资深人士通过对年北京土地供应的统计发现，四年间，纯住宅、商业用地出让218宗，规划建筑面积3083万平方米，商住及含商住类土地出让156宗，规划建筑面积2399万平方米。商住用地占全部供应的43.76%。
　　上述资深人士表示，年成交的156宗商住用地中，仅有14宗对最小销售面积及销售对象进行了限定。开发商多以&不限购&销售模式进行成本测算并进行竞价，最终的出让价格显然是在&不限购&的销售预期下产生的。如果现在全面限购，当初签订的土地出让合同存在着不能继续履行的风险。开发商有可能提出退还土地，返还土地出让金等诉求。建议政策制定者充分考虑市场情况及各方面的潜在风险。
　　一位不愿意透露姓名的全国性房企高层最近几天也在向政府部门打探相关信息，但均未得到明确回复。他认为，&如果对商住市场猛踩刹车，对于此前拿地的开发企业不够公平。但如果只对未来土地进行限制，又会造成此前拿地产品价格的暴涨。这是一个不好操作的决策。&政府可能会按区域按片来进行有所区别的限制。
　　&如果真要限制，并不缺少法律依据。因为所有的土地标书都有明确表示，商业性质不能建设成公寓类产品。&一位不愿意透露姓名的分析师称。
　　北京商住限购是否会成真？至少三位开发商高层对21世纪经济报道记者无奈地表示，&只是时间早晚的问题。&
　　北京&商改住&或迎监管 商住两用二手房降温
　　&商改住&被降温 只是亦庄吗？
　　&手中的这套房子，我还是尽早卖掉吧，以免未来再生变。&提起名下这套&商改住&房子的投资，业主姜先生觉得自己当年的眼光有点走样。2015年12月底，亦庄地区突然出台规定，商住两用的二手房暂停办理过户，引发了一轮议论。猴年春节前的1月底，过户重新开放，可买房人的信心还未恢复。北京晚报记者这两日走访发现，节后的&商改住&二手房相比节前有点冷。有消息透露，北京未来将可能对商业立项改为住宅卖，采取一定的监管措施。
　　一个半月没来看房人
　　&怎么没有人打电话来预约看房了呢？&从丙申猴年的春节假期开始，市民姜先生就忍不住琢磨这个问题。过去，他特别反感经纪人总是不停地打电话&骚扰&他，劝他买房卖房，可如今，他却第一次期盼能听到来自中介的电话铃声。
　　姜先生现在特别想卖掉的这套房，是他3年前投资的一套亦庄区域的&商改住&两居室，2015年下半年他才刚刚拿到房本。因为想为父母在南方买套养老房，去年12月，姜先生想卖掉这套房，于是就在中介机构挂了牌，他当时的报价是290万元。
　　&那会的房产交易市场还是很不错的，我挂牌没多久就有人提出想买我的房子。&他回忆道，就在买房人已经实地看完房、双方准备相约坐下来谈价格时，从经纪人处突然传来坏消息，说亦庄管委会下发了通知，暂停办理区域内商住两用房的过户手续。姜先生的房子，正是被暂停的范畴。
　　&不让过户，我们怎么敢把钱交给你呢？这有风险呀。&买房人以此为理由，向姜先生提出要降价50万元。这一提议，被他当场拒绝。&我又不是小产权房，有产权的缺陷，真让50万元，那我这笔投资可就亏本了。&
　　亦庄&商改住&暂停过户的消息，很快就传播了开，整个1月，亦庄地区的商住楼成交都处于停滞状态。至于原因，无论是相关部门还是中介机构，谁都没有给出一个准确的解释。&论坛上，各种揣测都有，我就这么忐忐忑忑的过了一个月。&
　　暂停了过户办理，买房人自然也不敢再来约看。直到1月29日，无故暂停的过户才重新恢复。然而，这却没有扭转这套房子的冷遇。他告诉记者，一直到昨天，整整半个月过去了，他没有接到一通经纪人打来的约看电话，甚至连询问房子还卖不卖的电话都没有。
　　&我已经想好了，把290万元的报价降到280万元，只希望尽早将这套房子出手。&虽然过户已恢复，可姜先生仍然有点不安，害怕哪一天政策又&朝令夕改&，再出现一次暂停的情况。
　　节后&商改住&遇冷
　　&因为怕再节外生枝所以也想尽量出手&的并不止姜先生一人。同样在亦庄有一套110平方米&商改住&房子的业主王先生昨日也向北京晚报记者表示，自己愿意略微降低一些房子的价格，让房子尽早出手，&现在就连经纪人也鼓励我早点卖。&
　　受到这场过户风波的影响，去年12月份还风风火火的&商改住&市场，今年2月份以来陷入了冷清。&您瞧，我手里有不少套君安国际的二手房，都是100多平方米的两居、三居，业主现在诚心出售，报价都是可以谈谈的，不诚心卖业主是不会降价的。&昨日，区域内的一位经纪人告诉以看房人名义咨询的记者，这几套不限购的&商改住&房源，目前报价都在25000元/平方米，如果算上业主愿意让价的因素，不超过24000元/平方米就可以拿下。
　　&去年11月时，小区的二手房就至少卖这个价格，3个月过去了，可以说一点儿没有涨反而有下降。&经纪人说，在其他区域的二手房都涨价的时候，这儿的价格优势就更加明显。
　　对于业主着急出售的原因，经纪人解释为因为春节假期，看房的人比年前少，所以议价空间增加。不过，对于是不是因为受到之前暂停过户风波的影响时，经纪人却避而不谈。&您对此有担心，我们完全理解。那只是临时的政策，现在完全恢复了。&
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