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房地产真神奇，72行殊途同归！
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开发商自曝房地产暴利
来源：湖南广播电视台-《法制周报》
《法制周报》记者 楚剑
大众对于房价和房地产暴利话题从未降温。
一方面是购房者对持续攀升的价格怨声载道；另一方面则是地产商自诉无钱可赚的论调。孰真孰假，房地产开发过程中有哪些潜规则，利润空间有多大，成为了购房者一解为快的谜题。
业内人士王明向《法制周报》记者爆料，当前地产商暴利主要存在两种情况，一是正规地产商的投入与产出相比存在的暴利；另外是地产商通过官商联手及资本运作，以小博大带来的暴利。而在研究人士和业内人士看来，在没有外力左右下，正常的地产开发本已存在暴利，而今各种潜规则下的谋利模式，更是加剧了房地产暴利空间。
《法制周报》记者经过多方采访，通过房地产商正规与非正规两种盈利模式的解析，试图为读者揭开地产商危险的资本运作模式和房地产暴利真相。
基建老板起底楼盘收支
王明（化名），湖南常德人氏，是一位从事20余年的“老基建”，也曾一度担任某楼盘法人代表，对当前楼盘收支情况了解甚深。
王以自己担任法人代表的楼盘为例，为记者计算当前地产开发商的支出与收入，揭开成本背后的地产暴利。
王介绍，当前地产开发商所需支出的费用主要包括地皮款、报建费、税费、基建成本（包括土建、水电、绿化、亮化等工程）、销售成本和管理费用。(法制周报新闻热线:7)卖房所得减去这些开支总和，即为楼盘利润。
以一个占地7000平方米的房产项目为例，折合为10余亩地，早年征得此地皮的时价为21万元/亩，即地皮花费约210万元。建筑成本，目前在常德约为900～1000元/平方米；各类税费累计占到每平方米销售价格的10％。
另外，销售管理、应酬各方面占到每平方米销售价格的5％。
折算下来，按照当前同地段楼盘均价4000元/平方米，这个楼盘每平方米的利润空间在1000元左右。换言之，此楼盘若开发环节不发生任何事故，理论上可赚取近700万元的利润。
正因为此丰厚利润，国内各大知名企业也纷纷加入地产行列。“七匹狼做地产、美的做地产，海尔做地产，雅戈尔做地产……”一条罗列了众多非以地产为主业、但均涉足地产业务的知名企业的微博近日被火热转发，网友不禁惊呼“神奇的地产，让72行最后都殊途同归！”
房价快速上涨的同时，带来的巨大利润，也确实吸引不少原本不是地产圈的公司想尽办法要分上一杯羹。根据深圳证券信息有限公司数据中心提供的数据，在2010年年报中，共有200多家非地产主业的上市公司的主营业务收入中包含房地产相关业务收入。
主营旅游业的中青旅2010年的房地产销售收入为1.02亿元，仅占其主营业务收入的1.67%，但其营业利润达到9036.09万元，毛利率高达88.76%，占其当年利润总额的16.57%。而以服装和纺织产品起家的红豆股份自金融危机以来，显著加大了地产业务在公司业务中的分量，其地产收入占主营业务收入的比例从2009年的25.13%猛然提升至55.81%，营业利润也从7386.16万元骤升至2.76亿元，已经完全超越了纺织服装主业。
官商勾结的违法运作
王明称，非正规模式盈利的核心是指，如何通过官商联手，违法取得暴利，“少投入，多产出，以小博大。”
地产开发的利润不能用公式硬套，有很多不可预计成本和不可明细收入在其中，如找官员请求将地价、报建费打折，改变规划等，王明说：“当然，这些都需要投入，但不可否认的是这些投入都能得到成倍的收获。”
此言不虚。记者留意到，近年来，通过职权为地产商谋利而下马的官员可谓层出不穷。
近日，“双面贪官”湖南湘潭市原副市长朱少中一审获刑13年，“为地产商齐建平将时价60元/平方米的报建费降至10元。仅此一项就让国家损失800余万”。(法制周报新闻热线:7)在给予地产商便利的同时，朱少中也从中捞取丰厚的好处费。
记者留意到，通过手中权力为地产商谋利而落马的贪官不在少数，如杭州市原副市长许迈永、重庆市规划局原副局长梁晓琦、上海市住房保障和房屋管理局原副局长陶校兴……均为ZF官员与房地产商勾结的范本。
另一个有力佐证是，2010年《人民论坛》杂志社调查解析“官场十大高危岗位”，其中国土局长位居榜首，而房产局长排名第十。
开发商收取高额押金做周转
此前曾被本报报道的湘潭众一国际楼盘法人代表李湘铭，是地产资本运作失败的案例。
知情人士透露，资金短缺的李湘铭在众一国际楼盘开发之初，就可能借了巨额高利贷，同时向承建商收取高额押金作为周转资金。
有迹可查的是，当前某网络论坛仍保留着该楼盘承建商之一罗治朝的实名举报。
举报称，2007年5月，罗治朝与众一公司签订该项目《建设安装工程施工承包合同》，李湘铭收下其500万元履约保证金。罗在完成98%的工程主体结构的工程量、累计投入9000多万元后，按约定要求众一公司支付4800多万元，而资金链出现问题的众一公司却不能按合同支付相关款项。
成戊平，湖南同升律师事务所主任律师，对房地产商资金运作模式颇有研究。作为李湘铭的众一国际项目ZF指定管理人单位负责人，他对其地产项目知悉甚细。成戊平称，李湘铭楼盘出现资金链问题，主要是对承建商收取押金不够，“没有像其他开发商一样下狠手”。
王明也坦言，“押金已成为承建商不可回避的痛。动辄上百万，楼盘越大收得越多。表面说是为了保证工程顺利完工，完工后却不想退还承建商，说白了就是地产商想无息筹款搞开发。”
“开盘前办理VIP卡×千抵×万”，这样的广告词对于购房者来说再熟悉不过。有报道称，开发商违规办卡黑幕，在项目未取得预售许可证的情况下办卡圈钱，以达到低价圈客高价开盘的目的。
近日，央视二套记者对长沙部分楼盘进行了摸底曝光。如有“紫晶城3期白金卡两千抵一万”的网站宣传；长沙黄兴北路与湘春路交会处的东宸19公馆的售楼处进门显眼位置就张贴着办卡五千抵三万的宣传画……置业顾问表示那是开盘前的优惠措施，针对办卡客户，现在优惠是直接减免一个点。不言而喻，这些项目就是在未开盘的情况下，以办卡的方式收取客户诚意金。
另外，在国际公馆售楼部，宣传标语称有“一千抵一万”的办卡优惠。(法制周报新闻热线:7)现场置业顾问表示，上半年该项目推出700套房源，而招募到的办卡人数大约是房源的两倍，然后开发商根据蓄客量确定开盘价，办卡的人越多开盘价就越高。
成戊平律师表示，其实办卡蓄客在房地产营销中已是公开的秘密，“开发商如果未取得预售证，以办卡的名义收费肯定是违规的。”
成戊平指出，面对频繁出现的违法预售，房产主管部门以罚代管模式，放纵了地产商的违规。
按照中华人民共和国《城市房地产开发经营管理条例》第四章房地产经营第二十七条的规定：房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。同时，该条例第五章法律责任第三十九条规定：违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民ZF房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
“违法成本底也是预售VIP卡禁而不止的主要原因之一。”成戊平说。
“假按揭”套现成惯用伎俩
房地产行情低迷时，“假按揭”成为了多数中小地产商套现的惯用伎俩。
2009年，本报记者曾接到长沙数名市民投诉，称自己被银行纳入黑名单，原因是拖欠银行贷款。事后，经过记者调查发现，这些投诉市民被列入黑名单均因长沙芙蓉中路某楼盘相关。
2007年上半年，长沙房地产一度低迷。位于长沙芙蓉中路某黄金地段的某房地产开发商手里积压了一批房子，眼看资金链即将断裂，关键之时开发商想到了“假按揭”套现的办法。
开发商首先大幅度抬高房子标价，将一套原来60万元的房子抬高到80万元，然后指使自己的售楼员工找到自己亲戚、朋友充当购房者“购买”该楼盘的房子，开发商与这些人约定，他们只“落名”而不负责还款供楼，一切由开发商支付。
于是，这些假购房者以80万元的标价获得57万元按揭贷款，开发商成功实现资金套现。以后，当这些房屋遇到真正的买家时，开发商则提前向银行还贷，然后到房管局注销抵押登记，再转让给购房者。
后来，房子依然无法完全销售出去，开发商停止支付按揭月供，这时贷款银行才发现出了问题，找到当初的“购房者”支付按揭月供。至此，“购房者”才如梦初醒，自己莫名其妙地上了银行黑名单。而此时，开发商早已转移走套现的资金，面对银行追究，“豪爽”地把那些卖不出去的房子抵押给银行。
湖南金州律师事务所陈平凡律师表示，类似“假按揭”套现并非孤例，开发商通过“假按揭”来套现已成为地产行情低迷期的普遍情况。(法制周报新闻热线:7)陈平凡透露，据他所了解到的，一个城市最少有二十几家所谓中介公司或个人专门联系银行作假按揭。
陈平凡介绍，这实际上是开发商资金链开始断裂时的破坏性逃亡。而银行在这场危险游戏中扮演着参与者的角色。
陈平凡分析，“假按揭”让地产商在低迷期成功地抬高了单价，最终的买单者是后来的购房者。
王明、成戊平、陈平凡等业内人士和研究人士认为，房地产暴利是从一开始就存在的，而且在短时间内也无法控制。当务之急是，相关部门能完善监督机制、制度执行到位，严格监管地产商资金链情况，防微杜渐，别让购房者成为开发商资金链断裂的买单人。
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来源:新京报
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二十、&110电话多少号啊？&
&你傻啊？110多少号你TM不会打114问那？！&
二十一、在国营大企，要混的好要会做两件事，一是装逼二是马屁；在IT企业，要混的好也要会两件事情，一是装逼二是忽悠，但是说法变了，装逼叫价值观，忽悠叫愿景；在外企，也要会两件事，一是装逼二是听话，说法也变了，装逼叫跨文化，听话叫执行力；所以无论到哪混，只要装逼装好了，就混好了一半。。
二十二、几个人在高尔夫更衣室，一手机响很久，一男人按了免提键。女：亲爱的你在俱乐部吗？男:在。女：我看到一辆宝马才不到两百万。 男人：买
。女：还有那个楼盘又放盘了，6万一平。男：买。女：好爱你。男：也爱你。 旁边男人敬佩得目瞪口呆。男人挂了电话，问：这是谁的手机？
二十三、地理老师问：河水往哪里流啊？一学生猛站起来唱到：大河向东流啊！老师没理会他接着说：天上有多少颗星星阿？那学生又唱到：天上的星星参北斗阿！老师无奈：你有病吧？学生：你有我有全都有阿！老师：你信不信我揍你？学生：该出手时就出手阿！老师怒：我让你退学！学生：风风火火闯九洲阿！
二十四、【建房伟业】七匹狼做地产、美的做地产，海尔做地产，雅戈尔做地产，苏宁做地产，国美做地产，苏泊尔做地产，，格兰仕做地产，奥康做地产，娃哈哈做地产，喜之郎做地产奥克斯做地产、长城床垫做地产、长虹做地产，五粮液、郎酒、水井坊、阿里巴巴都在做地产，神奇的地产，让72行最后都殊途同归！
二十五、二七路论坛的某坛友有次说：我有次进入校门时被保安拦住，被问了三个哲学上的终极问题：&你是谁？&&你从哪里来？&r[1]&&&
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本文来源：互联网。本公众号立场，网民要全面客观看待人民日报公众号的，做一个成熟的负责任的理性网民。作为党报的人民日报，更应当认真学习总书记指示，尊重网民意见，闻过则喜，吃一堑长一智，多站在人民立场上发声！真正当好党和人民的喉舌！人民日报评论公众号9月26日报道，这段时间以来，房价问题备受关注。在杭州，一条限购令，五千追随者，限购实施前一天签约5105套房产；在北京，一家上市公司通过出售两套学区房来续命保壳……全国大中城市这一轮房价风云，制造出新一轮楼市热潮，也在众人心中卷起波澜。面对不断上涨的房价，有人冷眼旁观，有人莫名恐慌，有人犹豫观望，有人则不惜借高利贷凑首付，房价就像一面多棱镜，映照着不同社会群体的多样选择。快速城镇化的推动，上涨预期的助力，对实体经济的影响，可能存在的金融风险……经济学的专业分析，从各个角度展现出房地产市场的复杂。高企的房价，对经济的影响还有待观察，但对社会心态的影响已经显现。早在深圳房价上涨时，网上就流传这样一个段子：一个商人10年前卖房创业，经过10年的艰辛奋斗，又用赚来的钱把当年卖掉的房子买了回来。这样一个虚构的故事，用一种近乎寓言的方式戳到了现实的痛点：在快速上涨的房价面前，奋斗者最终又回到了起点。于是，有企业主关厂炒房，直言“开工厂不如买几套房”；而有房一族则从房价涨幅与工资收入的对比中发现，“房子升值秒杀努力工作”。这些社会现象潜藏着这样一个逻辑，即快速上涨的房价，会令奋斗的价值贬值，解构奋斗的意义。这或许是高房价对社会心态的最大影响。“人世间的一切幸福都需要靠辛勤的劳动来创造”，这句话应该是一个社会最为牢固的共识。只有人们相信奋斗与劳动，并愿意通过自己的双手创造未来，一个社会才能充满生机活力。相反，如果一套房子的升值就能覆盖奋斗的努力，甚至成为一个人无论怎样奋斗都无法跨越的鸿沟，那么按照理性选择的原理，房产投机自会大行其道，而踏踏实实的奋斗、勤勤恳恳的努力，则会遭到冷落。而当努力奋斗还不如投机房产，就可能树立一种错误的导向和价值观。据央行公布的数据，今年7月新增人民币贷款4636亿元，其中住户部门新增贷款占比近99%，与之形成鲜明对比的，则是企业新增信贷为负增长。有人感叹：美的、海尔、苏宁、国美做地产，娃哈哈、喜之郎、五粮液做地产，连长城床垫都在做地产，房地产让72行最后都殊途同归。如果公众把更多精力放在房地产投机的短期收益上，就会挤占为长期目标努力奋斗的空间；而如果企业偏离实体经济的主攻方向，则有可能丢失最为核心的竞争力，最终威胁中国经济持续健康发展的动力。房价涨跌有其自身规律，房地产市场的发展也有自身路径。但无论怎样，都不应该让房价消解奋斗的价值。否则，没房的人为房子日夜奔波，成为物质上的房奴；炒房的人则梦想着躺着把钱挣了，成为精神上的房奴。其结果，则可能是房价在高歌猛进中，消解了社会的活力与创造力。当每个人都相信依靠奋斗能够改变命运，当每个企业都相信坚持主业才是人间正道，我们这个社会才能释放更强发展动力、开拓更好发展前景。纵览世界各国的现代化历史，房地产可以是国民经济的重要组成部分，但绝不是一个国家的核心竞争力。最为重要的是，我们不能因为房价高企而失去对奋斗的信仰，相比于房子，我们更应该相信自己的双手；相比于炒房，我们更应该激发努力奋斗的士气。否则，失去奋斗，拥有再多的房产，我们也将无家可归。附网民评论：托尼托尼帕克说反了吧，应该是：失去房产，奋斗再多我们也将无家可归。&&&76&赞残月说好的物质基础决定上层建筑呢&&&陈蕾可笑的是，在中国当下的国情是，房产多了，就TM不用奋斗了。奋斗，这种理想主义的词，适用？&&&4&赞尾宿八实业误国，炒房兴邦！&&&19&赞樊大大断章取义地批判人民日报是知乎新风潮，这股大势乘上了就是一波赞赚下来。&&&7&赞木语你倒是先让我有个家啊，没家还谈什么归家。&&&4&赞刘威这帮人吃啥啥不剩，干啥啥不行。&&&1&赞惠普人日应该继续鼓吹反腐败，继续打贪官污吏。&&&1&赞wqyz2003失去房产，我们才无家可归&&&1&赞NULL（你们）失去奋斗，（我们）房产再多也将无家可归&&&3&赞Python初学者北京有几十套房子还奋斗神马？？&&&2&赞秦吉了奋斗个屁，有钱我就买房，等混几套房子，我就可以躺在床上当食利阶层了。&&&3&赞超哥我想问下作者自己信吗？??&&&2&赞小岳看看原文吧，&&&2&赞居冉人民日报，请认真学习：人民当家作主！人民是国家的主人！然而，主人现在连房子都买不起了，住不起了！&&&1&赞FritzVonLu鲁一胖学英语啊！学好了移民～家在国外，权贵不就又有家了嘛～&&&林然对有钱人，失去了奋斗精神，房产再多，我们的精神讲无归宿。对穷人，失去了物质房产，奋斗再多，我们将无法落叶归根，四处流浪。对有钱人，人民日报。对穷人，日报（bao）人民。不同的阶层，话讲产生不一样的理解，其归根到底就是，到底干还是不干。干哪一层呢！&&&高世博mn&回复&樊大大我都怀疑他们是不是一见到屁股不完全一致的文章就没有一丝阅读的耐心了…………昨天 00:43&&&2&赞Hang Yin失去奋斗，失去很多；失去房子，失去一切昨天 03:02&&&德皇威廉二世&回复&托尼托尼帕克我还说呢，“失去奋斗”是个什么语法？奋斗不是动词吗？是失去房产才对吧昨天 06:53&&&武斌这么多人炒房可能是自发的吗？都是被炒房的呀。坚守实业也不是说两句就能完成的事。昨天 07:05&&&李斯特明明是供给的问题却批评需求方太疯狂不要脸，婊子看来不是要涨价就是要溜。昨天 07:06&&&暗涌不努力，钱再多也没法花昨天 07:12&&&盛训杰他也就是在微信上说说，他要是在我面前说这话，看我煽不煽他昨天 07:56&&&1&赞耶律楚材"某报篇篇正确，就是不能看合订本”昨天 08:08&&&毛毛看内容我觉得说的其实不错，畸形高房价让奋斗失去意义。标题会让深受房价高企的人们误解。昨天 08:28&&&3&赞山丘之卒人民日报，胡说八道。不是不报，时候未到。时候一到，人民必报！昨天 08:39&&&时寒冰人呐就是都不知道，自己不可以预料。一个人的命运当然要靠自我奋斗，但也要考虑房价的行程。昨天 09:21&&&2&赞苏冀这些写答案的很多都没有点开链接读文章，知乎和微博越来越像了。昨天 09:28&&&3&赞徐小二酒肉臭在给冻死骨洗脑呢，楼上竟然冒出一群人拿“政治正确”嘲讽草民，可笑。昨天 10:49&&&1&赞木辛恒三四年前在人日微博下面看到了一条评论说一直想在人日工作，把人日近十年的社论都做了笔记进行精读。。。真不是一类人啊昨天 14:36&&&杨越失去房产，奋斗再多我们也将无家可归。昨天 15:07&&&克思先生本人在股市里被该报坑惨了，其他的我就不说了，哎。昨天 15:32&&&xin新酿侠之大者，为国接盘。昨天 15:36&&&himazh做人没理想哪跟咸鱼的什么区别？区别就是一条有理想的咸鱼。昨天 15:47&&&逍遥游病入膏肓，需要一剂猛药昨天 17:18&&&Willson Chou嗯，就继续让底下的奋斗吧，改天李自成，洪秀全又来了昨天 17:30&&&1&赞William King?的好像??就都能?得起房似得。昨天 18:48&&&白秋人民日报开始关注民生了，不那么高大尚了。昨天 21:45&&&杨威第一那是微信公众号，不是人民日报板头，第二，4000点梗是人民网，一个上市网站公司，人民日报是股东，第三，何必为某些想搞大的媒体计较呢，睡吧。昨天 23:58&&&萌萌萌萌萌萌萌多诺怎么又是人民日报哈哈哈，这个高赞答案居然被折叠了，贴出以飨大家。未知花名&与君初相识 犹如故人归696&人赞同这是写给那些有“房产再多”的人的怕他们不干活了至于那些没有多余的可投资房产，特别是连自住房产都没有的人可能人民日报也觉得没什么建议好给你的了好自为之吧。。韩秀颀&泰然自若，淡然处之。137&人赞同首先应该承认的是，人民日报的这篇文章说得很正确：一个国家的发展，不能靠卖地炒房，而应该靠全国人民的共同奋斗，靠每一个劳动者的勤奋工作，靠的是工人、农民（同时也包括科学家、公务员、个体经济从业者和企业家），而不是靠那些愚蠢短视、杀鸡取卵的庸官、敲骨吸髓的贪官和坐收暴利的地产商??他们是用卖地谋求政绩、靠炒房赚取暴利、用房价绑架经济、陷民众于水火的罪魁祸首。群众中有坏人啊麦克信田&一个老党员269&人赞同首先我们要搞明白这个报纸，人民日报是人民的报纸，人民日报的作者和读者都是人民，这是一个供人民发表意见给其他人民看的报纸，就像程序员论坛的人都是程序员、建筑师社区的人都是建筑师、滑板鞋爱好者讨论群的人爱好滑板鞋、魔法师交流圈的人都擅长魔法一样，人民日报是一个具有特定属性的小范围交流圈。而什么是人民，这个在宪法里面就有，宪法说人民当家作主，也就是当家作主的那些人就是人民，所以大家可以看看自己是否当家作主，如果是，那么你也可以买一份人民日报，翻看上面的文章再讨论。然后我们看标题，前面四个字“失去奋斗”，说明人民这个圈子里，大部分人民都懒得奋斗，也就是实现了财务自由，实现了躺着挣大钱的理想，这可能是我国很多中产屁民梦寐以求的生活，再看下面一句四个字“房产再多”，说明人民这个圈子里，大部分人民都有了好几套房，那是当然的，当家作主的人怎么可能一套房也买不起呢，他们再把这些房子放租，每个月5、6万房租收入，真是理想的生活，最后四个字“无家可归”，这就奇怪了，这些人民都有好几套房子，每天晚上可以任意躺在任何一套房里，怎么会无家可归呢，这就说明这些房也不是他们想要的家，那么他们想要的家，不在这里，难道在美国？如果他们在美国有一套房，那套房要交高额的房产税，如果不交，美国政府就可能把房子拍卖了，拍卖了他们不就无家可归了吗，原来是这样，如果人民日报是这个意思的话，就能合理解释这一句话的意思了，所以人民日报是在呼吁人民，不要躺在中国赚房租，赶快回去美国交房产税，再不交税，你们的那套房就要被拍卖了。温酒&实话实说爱好者，不友善用户174&人赞同我翻了半天，纸媒上没有这篇文章。我又翻了半天，网站上没有这篇文章。再仔细一看，原来他娘的来源是微信公众号……评论个毛线。解放日报也就是上海的官媒，写微信都不怎么审稿的。人民日报微信号审稿能严到哪里去？就是基层员工随便发了个文来尝试引起领导的重视……我就看着那些说要好好学习的人笑笑:D随便给个大招吧，注意时间，还是希望大家多动脑动手，少意淫劫富济贫，强身健体发家致富。ps:多朋友评论，我要严重提一下：不怎么审稿不等于不审稿也不等于审稿关卡少……而在于内容的审核方式不同。比如：这种东西是可以过微信和网站审的，你纸媒上见过@谁谁谁还带俩英文符号，还说知乎上某某的回答令人印象深刻的吗?甄昊元&8年房地产推广和营销经验。大盘普通住宅…
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