酒店管理公寓
市场分析――酒店式公寓市场概况分析2016(叶予舜)_百度文库
两大类热门资源免费畅读
续费一年阅读会员，立省24元！
您可以上传图片描述问题
联系电话：
请填写真实有效的信息，以便工作人员联系您，我们为您严格保密。
酒店管理公寓
市场分析――酒店式公寓市场概况分析2016(叶予舜)
||文档简介
总评分3.9|
浏览量5108641
&&叶​予​舜
试读已结束，如果需要继续阅读或下载，敬请购买
定制HR最喜欢的简历
你可能喜欢记录：2016年上半年上海房地产市场数据，日星期三。
记录：2016年上半年上海房地产市场数据，2016年7月27日星期三。
笔者看来，上海房地产市场状况与北京很类似：土地供给创新低，溢价率接近100%，成交量：同比上涨，环比下跌，远郊区县大幅增长，商办高于住宅；成交价格：同比高速上涨，环比降速，中高端带动明显；存量：整体低，住宅严重不足，商办存量过大；高端住宅量价飞涨，酒店式公寓成交量涨3倍。只是魔都政府更聪明，&沪九条&全面升级，从成交结构与二手房降温表现更好，抑制部分过热投资需求。
【政策：沪九条新政限购限贷全面升级。】
【土地市场，成交量6年新低，楼板价创新高，溢价率100%】
成交量处于近6年同期最低。商品住宅成交处于近4年最低水平；上海土地规划建筑面积/商品房销售面积(剔除工业用地)近7年平均值仅为0.79，2016年上半年仅仅为0.20；商品住宅（不含保障房）用地楼面均价为26282元/平米，同比增长67.45%，皆创半年度成交楼面均价历史新高。上半年商品住宅（不含保障房）溢价率高达101%。
【成交量：同比上涨，环比下跌，远郊区县大幅增长，商办高于住宅。】2016年上半年商品住宅成交总量为755.33万平米，同比上升23.9%，为2011年以来同期最高水平，但与去年下半年相比下跌14%；大浦东+嘉定+松江三区成交量占全市成交总量的46%；奉贤、金山、崇明等郊县的成交有大幅增长。同比2015年上半年，这些区县成交上涨明显，如崇明同比成交量上涨88.6%，青浦、奉贤涨幅约80%，金山涨幅超过40%；各业态成交量均大幅上涨，其中公寓上涨幅度最小（17.66%），办公、商业分别上涨92.61%、58.02%；
【成交价格：同比13%，环比降速，中高端带动明显。】2016年上半年上海商品住宅成交均34925元/平米，较去年同期上升13.1%，与15年下半年相比上涨5%；3月份楼市非理性过热，涨幅高达5.1%；中高端及高端项目成交量上升带动均价再度攀升，并创历史新高，6月成交均价与5月基本持平，为36631元/平米。
【存量：整体低，住宅严重不足，商办存量过大。】6月底商品住宅库存906万方，出清周期为7.19个月，仍处较低水平；根据中原数据，库存去化周期分类别是：住宅4个月，别墅15个月，商业67个月，办公27个月；同时，从历史经验来看，历年商品住宅成交量达到高峰后必然调整，比如2009年、2013年之后的上海商品住宅市场，均出现2011年、2014年的调整，2015年市场成交量高峰之后也是如此。
【成交结构：依然是刚需首改为主。】上海商品住宅市场以1.5-2.5万元、2.5-4万元的项目为成交主力，占比64%。70-90㎡、90-120㎡面积段的产品是今年成交的主力产品，成交量均达到1.7万套以上，成交占比分别为29.5%、29.0%，共计占全市成交量的近6成；住宅市场以300万以下、300-500万总价段为成交主力，占比分别为53%、24%。
【高端住宅量价飞涨：单价6万以上，套数占比9%；千万豪宅，金额占比30%；单价10万以上，成交上涨4倍。】2016年上半年，单价6万元以上高端住宅共成交5434套、92.9万平米，同比分别上涨136.4%、89.7%；
2016年上半年，总价1000万以上的豪宅成交5015套、118.36万平米，同比分别上升69%、53.2%，以万总价段为主力，占比为31%；2015年沪千万级豪宅以超8000套的交易量收官，被业内称作豪宅元年，然而今年仅半年时间成交量就已突破5000套；2016年上海新房市场中顶级豪宅（成交均价10万元/平方米以上）成交量为638套，与去年同期相比大幅上涨4.2倍，并且已超去年全年成交量，再创历史新高（2015年同期天价豪宅成交套数仅为170套）。
【商办市场：成交量涨幅快于住宅，酒店式公寓成交量涨3倍。】2016上半年，上海商办市场成交15493套、199.9万方，同比分别上涨72%、49%。2016上半年标办成交：2016上半年共计成交6,848套，同比增长135.7%；总计金额达323.79亿元，同比增长48.7%；2016上半年酒店式公寓共计成交19,052套，同比增长164.8%；总计金额达241.42亿元，同比增长237.4%；均价2.17万元/平米，同比增长20.9%；上半年酒店式公寓成交集中外环外，占全市总成交套数83.75%，2016上半年各区成交套数排行中，top4区域成交套数占全市64.5%；套均总价控制于100万元左右，套均面积均在65㎡以内；商业成交量、均价分别上涨58.02%、14.33%至92.26万方、2.34万元/平米；商办项目销售金额排行榜TOP10项目：保利ONE56、阳光城MODO、龙湖北城天街、龙湖新壹城等为酒店式公寓项目，新华红星国际广场含酒店式公寓及商铺。
【别墅：为何不够火爆？】
2016上半年，别墅市场（仅包含联排和独栋）成交5486套、117.9万方，较15年下半年分别上涨9%和6%，创下半年度历史新高。嘉定区湖畔天下位列第一位，销售金额为11.76亿元，为上半年别墅中销售金额唯一突破10亿元的项目。
【销售排名TOP15:
一方面是套均总价300万以下的刚需项目，一方面是套均总价1000万以上的豪宅项目，形成明显的两极分化；办公（酒店式公寓），成交面积占比30%。】
2016上半年上海商品住宅市场火爆的动力来源，一方面是套均总价300万以下的刚需项目，一方面是套均总价1000万以上的豪宅项目，形成明显的两极分化。2016年上半年新房TOP15合计成交99.09万方，占全市总成交9.46%；其中公寓合计成交55.67万方，占top15总量56.18%，别墅、办公、商业分别占比4.55%、30.62%、8.65%；2016年上半年销售金额TOP10项目主要集中在浦东、虹口、闸北等中心城区，以改善项目为主，套均总价1000万元以上的豪宅占六席。
【市场占有率：TOP10房企占据市场超过四分之一的份额。】上海万科的崛起与其这两年大力布局高端项目紧密相关；
TOP10房企同比增加了3.78个百分点，达到25.99%，占据市场超过四分之一的份额。TOP10中旭辉、万科、上海地产分别有22、15和6个项目在售，绿地有40多个项目成交。而绿地在成交结构上更为复杂，除住宅外，商业和办公的销售同样有很高的占比。
【二手房：环比2015年下半年，成交套数估计持平；&沪九条&导致&暴涨&冰点&回暖&。】从契税调整到&沪九条&出台，从政策收紧到楼市降温，短短半年，上海楼市经历了一场&暴涨&冰点&回暖&的市场轮回。截止2016年上半年，上海二手房住宅共成交190659套：同比15年上半年上涨24.7%。上海二手房价格涨幅和户型关联度凸显，90平方米以下涨幅最大，90-140平方米大户型其次，140平方米以上超大户型涨幅最小。二手房由3月份的5.66万套急剧将至4月份的1.8万套。2016年6月，上海二手房市场成交突破2.5万套，反弹再现，但价格涨幅延续收窄。（2015年上海楼市成交量&低开高走&，全年共成交360993套，较2014年涨幅达101.72%。）
沪九条新政限购限贷全面升级，并从严执行，快速稳定市场预期。新政后成交量大幅回落，抑制效应显现，并将持续影响楼市向平稳运行。
上半年上海成交土地共69宗，成交规划建筑面积共计429.86万平方米，较去年同期下降47.25%，成交量处于近6年同期最低。成交住宅用地259.43万平米，同比降低51.26%，其中商品住宅（不含保障房）用地成交面积为189.56万平米，同比下降29.76%，成交处于近4年最低水平，21宗商品住宅用地以青浦区最多，有5宗。
上半年上海成交土地楼面均价为14152元/平方米，同比上涨69.51%，自14年下半年以来，上海土地半年度楼面均价持续走高，受商品住宅用地高溢价成交的带动，今年上半年创历史新高。成交商品住宅用地楼面均价20764元/平米，同比大幅上涨119.32%；商品住宅（不含保障房）用地楼面均价为26282元/平米，同比增长67.45%，皆创半年度成交楼面均价历史新高。上半年商品住宅（不含保障房）溢价率高达101%，15幅溢价率超过100%，其中7幅溢价率超过200%，周浦、泗泾、奉贤、宝山等地区域地王频出，高溢价促使地王楼板价逼近甚至超越区域房价。
上海土地市场供应持续稀缺，这使得上海的土地价值变得&寸土寸金&。同策咨询研究部数据显示，年上海土地规划建筑面积/商品房销售面积(剔除工业用地)平均比值最高年度为1.36，最小仅为0.47，近7年平均值仅为0.79，2015年为0.48，2016年上半年仅仅为0.20。
今年上海出现新地王一部分原因在于，竞买房企有资金支持且融资成本低，且有金融背景，比如平安不动产、信达地产等，这些开发商不是按照开发的逻辑进行拿地，而是按照资产配置的角度来看拿。
2016年上半年上海土地市场成交总价TOP10
2016年上半年上海土地市场成交楼板价TOP10
【成交量】
上半年商品住宅成交面积创近六年同期新高，新政影响下二季度回落明显。成交：2016年上半年商品住宅成交总量为755.33万平米，同比上升23.9%，为2011年以来同期最高水平；其中，一季度延续上一年的火爆态势，成交量处于高位，特别是3月，受限购收紧预期影响，成交井喷，达到229.43万平米，创月度成交最高纪录。
2016年上半年楼市成交755万平，同比为往年新高，但与去年下半年相比下跌14%，这与两年内颁布的政策不无关系。
进入二季度，在沪九条的影响下，成交量有所回落，4、5月成交量仅90多万平米，但在地王效应影响下，6月成交量重回百万方以上，为124.87万平方米，环比上升26.5%，同比下降15.2%。以&325新政&为节点，一季度上海商品住宅成交433.49万平方米，而二季度的成交数字为320.99万平方米，环比出现26%的下跌，可见限购新政对于楼市的降温效果。
由于市场需求的透支与政策面的调整，上半年上海新建商品住宅市场交易量已经呈现出倒&V&的特征。&沪九条&之后，上海二手房市场也进入观望状态，买卖双方进入新一轮的市场博弈。
全市17个区县中，大浦东成交154.3万平居首位，占据全市两成的成交量；嘉定成交量为98.5万平居次位，松江签约94.5万平居第三位，三区成交量占全市成交总量的46%。
全市17个区县中，大浦东成交154.3万平居首位，占据全市两成的成交量；嘉定成交量为98.5万平居次位，松江签约94.5万平居第三位，三区成交量占全市成交总量的46%。
纵观2016年上半年上海全市17个区县的成交表现，除传统热区如浦东、嘉定、松江保持稳定成交量以外，奉贤、金山、崇明等郊县的成交有大幅增长。同比2015年上半年，这些区县成交上涨明显，如崇明同比成交量上涨88.6%，青浦、奉贤涨幅约80%，金山涨幅超过40%。
在供求关系方面，2016年上半年新增供应面积为476.7万平，同比2015年上半年基本持平，涨幅仅1.2%，较2015年下半年相比下跌三成，跌幅为31%，与755万平的成交量相比，市场处于供不应求的状态。
在环间成交当中，内中环、中外环分别同比下滑25.14%、22.08%，其余环间均大幅上涨，内环内、外郊环、郊环外分别同比上涨92.27%、40.12%、86.09%；各业态成交量均大幅上涨，其中公寓上涨幅度最小（17.66%），办公、商业分别上涨92.61%、58.02%；内环内均价同比上涨幅度最小（11.76%），中外环上涨幅度最大（21.32%）。
【成交价格】
百城价格：根据百城价格指数对上海（新建）住宅的全样本调查数据显示，2016年上半年价格指数持续上涨，上半年累计涨幅10%。其中，3月份楼市非理性过热，涨幅高达5.1%。6月百城住宅均价绝对水平再创新高，为40612元/平方米，环比上涨1.20%，连续17个月上涨。
成交均价：2016年上半年上海商品住宅成交均价延续上一年的涨势，达34925元/平米，较去年同期上升13.1%，与15年下半年相比上涨5%。单月来看，受结构性影响，成交均价上下波动。1-2月价格高位攀升，3-4月份新增供应集中在外环外，成交均价结构性回落。5月份供应逐渐恢复正常，中高端及高端项目成交量上升带动均价再度攀升，并创历史新高，6月成交均价与5月基本持平，为36631元/平米。
6月底商品住宅库存906万方，出清周期为7.19个月，仍处较低水平。存量：
截止到6月底可售面积为905.64万平方米，环比下降4.4%，与去年12月相比下降15.8%。除4月、5月新政影响导致成交大幅回落而形成库存明显增加外，库存整体呈下降趋势。出清周期：以当前六个月平均销售速度125.89万平方米/月计算，当前出清周期为7.19个月，比上个月上升0.25个月，与去年12月相比下降0.16个月，出清周期仍处于较低水平。
不要迷恋上海楼市需求总量较大和市场供不应求。还以上海为例，2015年上海商品住宅成交量为1500万平方米，明显高于上海商品住宅市场需求总量（年年均销售量）987万平方米，这代表着未来上海市场空间还会继续放大吗？同时，从历史经验来看，历年商品住宅成交量达到高峰后必然调整，比如2009年、2013年之后的上海商品住宅市场，均出现2011年、2014年的调整，2015年市场成交量高峰之后也是如此，年调整势在必然。
【成交结构】
首改再改类改善产品仍为成交主力，但受新政影响成交占比下降。2016年上半年，上海商品住宅市场以1.5-2.5万元、2.5-4万元的项目为成交主力，占比64%。从占比变化看，伴随价格持续上涨，上半年1.5-2.5万元项目较15年下降11个百分点，降幅最明显；2.5-4万元项目上升最明显，较15年上升7个百分点；6万元以上高价项目占比上升3个百分点。
2016年上半年，上海商品住宅市场90-140平米首改为主的改善产品是成交主力，占比42%。从占比变化看，
90-140平米首改为主的产品较15年降7个百分点，降幅最大；90平以下刚需项目较15年上升5个百分点，涨幅最大。新政实施后，改善产品在新政抑制需求、供应有所减少的双重影响下成交缩量，特别是140-210再改项目占比降幅较大，其占比由今年1-2月的18%下降至6月的13%。同时，90平以下刚需项目占比呈逐渐走高态势，其中5、6月90平以下项目占比均达到37%，为2015年以来刚需占比最大的两个月份。
2016年上半年，上海商品住宅市场以300万以下、300-500万总价段为成交主力，占比分别为53%、24%。从占比变化看，300万以下产品呈下降趋势，占比为53%，较15年下降5个百分点；300-500万、1000万以上总价段产品较15年分别上升1个百分点和2个百分点。
从上半年上海商品住宅各面积段成交量价情况来看，70-90㎡、90-120㎡面积段的产品是今年成交的主力产品，成交量均达到1.7万套以上，成交占比分别为29.5%、29.0%，共计占全市成交量的近6成；
中等户型产品较去年缩量最大偏小及偏大产品呈两级扩大趋势：从过去8年上海商品住宅各面积段成交占比走势来看，90㎡以下中下户型整体呈现缩窄趋势，90㎡以上大户型产品成交比重则相应扩大。
【高端住宅】
上半年6-7万、万中高端改善产品成交占比下降，8万以上、2000万以上高端改善产品成交占比上升。2016年上半年，单价6万元以上高端住宅共成交5434套、92.9万平米，同比分别上涨136.4%、89.7%，以7-8万元、8-10万元项目为成交主力，占比分别为33%、30%。受沪九条影响，6-7万元价格段中高端改善型产品成交占比下降最多，下降23个百分点。另外，8-10万元高端改善型产品成交占比上升11个百分点，涨幅最为明显。
2016年上半年，总价1000万以上的豪宅成交5015套、118.36万平米，同比分别上升69%、53.2%，以万总价段为主力，占比为31%。从占比变化来看，万元对价格有一定敏感性的中高端产品成交占比较15年下降6个点；万总价段的高端改善产品上升最为明显，上升4个点，而万价格段、5000万以上总价段占比基本没有变化。
2015年沪千万级豪宅以超8000套的交易量收官，被业内称作豪宅元年，然而今年仅半年时间成交量就已突破5000套。据上海链家市场研究部数据显示，今年以来，上海千万级豪宅月均成交量已高达840套，较去年月均水平高出172套，涨幅相当明显。照此速度，今年豪宅成交量毫无疑问将会超越去年，再创新高。
从区域表现来看，今年豪宅热点区域为浦东、闵行、闸北及普陀，这几个区域成交量占比占全市千万级豪宅的5成以上，尤其是浦东区域，成交量高达1371套，占全市豪宅成交量的27.2%，遥遥领先于其它区域。
2016年上半年上海千万级豪宅（一手住宅）成交区域分布：
2016年上半年上海千万级豪宅（一手住宅）销量排行：
据观点指数统计，在销售金额排名前十的项目中，有6个项目的成交均价在7.2万元/平方米，其中，古北壹号均价达10.71万元/平方米。另一组数据也在印证上海高端市场的走俏，截至6月21日，2016年上海新房市场中顶级豪宅（成交均价10万元/平方米以上）成交量为638套，与去年同期相比大幅上涨4.2倍，并且已超去年全年成交量，再创历史新高。
从2016年单价10万元/平方米以上天价豪宅成交套数情况来看，同策咨询研究部数据显示，截止6月26日，2016年1-6月上海市单价10万元/平方米天价豪宅累计成交654套，其中，公寓599套，别墅55套。而2015年同期天价豪宅成交套数仅为170套，其中，公寓121套，别墅49套。从上述数据来看，2016年上海天价豪宅成交套数出现大幅上涨的现象，并且大幅超出年近6年202的年均套数，也超过2015年&天价豪宅&元年611套。
【商办市场】
截止6月26日，上海办公产权的公寓式办公存量面积仅为159万平方米，按照近3个月平均去化速度，市场去化周期已经降至10.6个月。
2016上半年，上海商办市场成交15493套、199.9万方，同比分别上涨72%、49%。受沪九条新政影响，部分住宅需求外溢至酒店式公寓市场，第二季度商办成交涨势显著，成交10067套、129.5万方，同比上涨79%、59%。
2016上半年标办成交：2016上半年共计成交6,848套，同比增长135.7%；总计金额达323.79亿元，同比增长48.7%；2016上半年标办成交结构中，外环线以外共计成交4,967套，占全市总成交72.53%；相比2015上半年，占比增加24.86%，拉动全市标办总体交易水平；受外环线以外成交放量影响，2016年上半年外环线以外标办成交金额占比增加，但仍低于外环线以内；外环线以外金额占比提升至43.34%，相比2015上半年，占比增加16.82%。
酒店式公寓整体表现：1.2016上半年酒店式公寓共计成交19,052套，同比增长164.8%；总计金额达241.42亿元，同比增长237.4%；均价2.17万元/平米，同比增长20.9%；2.除内中环外，其余环间量价齐升；外环线以内均价4.23万元/㎡，同比增长33.4%；外环线以外均价1.70万元/㎡，同比增长12.78%；3.2016上半年酒店式公寓成交集中外环外，占全市总成交套数83.75%，较2015上半年占比减少0.71%；外环内成交总额占全市36.16%，较2015上半年占比增加5.75%；小结：2016上半年各区成交套数排行中，top4区域成交套数占全市64.5%；套均总价控制于100万元左右，套均面积均在65㎡以内，其中宝山2.27万元/㎡均价最高；小结：2016上半年各区成交套数排行中，top4区域成交套数占全市64.5%；套均总价控制于100万元左右，套均面积均在65㎡以内，其中宝山2.27万元/㎡均价最高；
商业整体表：1.2016年上半年供应同比下滑5.14%至92.33万方，成交量、均价分别上涨58.02%、14.33%至92.26万方、2.34万元/平米；2.各环间除内中环成交量下滑以外，其余各环间均大幅上涨，内环内成交量为15年上半年3.44倍，外郊环、郊环外分别上涨53.65%、68.12%；3.市区成交同比上涨46.75%至5.75万方，占全市6%；郊区成交分布较为均匀，南汇、浦东、闵行占比位列前三，分别成交16.20、14.64、11.38万方。
2016年上半年上海商办项目销售金额排行榜TOP10项目主要集中在浦东、闵行、徐汇等区，龙湖有2个项目入榜。大宗交易上海中骏广场销售金额32.92亿元，位列第一；浦东新区保利ONE56销售金额29.04亿元、闵行区新华红星国际广场销售金额17.89亿元，分列第二、第三。保利ONE56、阳光城MODO、龙湖北城天街、龙湖新壹城等为酒店式公寓项目，新华红星国际广场含酒店式公寓及商铺。
2016上半年，别墅市场（仅包含联排和独栋）成交5486套、117.9万方，较15年下半年分别上涨9%和6%，创下半年度历史新高。第二季度受政策影响成交回落，但仍高于去年同期，成交2510套、52.6万方。
2016年上半年上海别墅项目销售金额排行榜TOP10项目主要集中在闵行、嘉定、青浦等区。其中闵行占4席，嘉定、青浦各占2席，由长实集团开发的项目有3个，分别位于第一、第二、第五位。嘉定区湖畔天下位列第一位，销售金额为11.76亿元，为上半年别墅中销售金额唯一突破10亿元的项目。
【销售排名】
2016年上半年新房TOP15合计成交99.09万方，占全市总成交9.46%；其中公寓合计成交55.67万方，占top15总量56.18%，别墅、办公、商业分别占比4.55%、30.62%、8.65%；TOP15全部集中郊区，奉贤、嘉定、闵行成交排列前三，分别占top15总成交面积20.25%、18.48%、15.89%。
瑞虹新城、汤臣臻园分别为上半年上海商品住宅销售金额、销售面积冠军
2016年上半年销售金额TOP10项目主要集中在浦东、虹口、闸北等中心城区，以改善项目为主，套均总价1000万元以上的豪宅占六席。虹口区瑞虹新城以53.1亿元的成绩荣获上半年商品住宅销售金额冠军。
纵观排行榜，2016上半年上海商品住宅市场火爆的动力来源，一方面是套均总价300万以下的刚需项目，一方面是套均总价1000万以上的豪宅项目，形成明显的两极分化。
2016年上半年销售面积TOP10项目主要集中在金山、嘉定、松江等郊区区域，以刚需项目为主，套均面积多集中在100-120平米。奉贤区汤臣臻园以8.48万平的成绩荣获上半年商品住宅销售面积冠军。
2016年上半年上海商品住宅成交面积TOP10榜单中，奉贤、金山两地项目成交表现不俗，奉贤的项目汤臣臻园上半年签约743套，成交面积近8.5万方，位居榜单首位；金山的项目金翰园、合生财富海景公馆签约超600套，跻身成交榜前十。成交较好的项目多为价格在3万/平以下的刚需项目，价格超7万/平的高端项目仅上榜两席，为浦东的地产尚海郦景和虹口的瑞虹新城悦庭。
2016上半年，上海6万元以上的高端住宅市场在供应限制及新政抑制的双重影响下，依然交出不俗的成绩，上半年成交5434套、92.9万方，成交套数创半年度历史新高，成交面积略低于火爆的15年下半年，同比大涨九成，其中第二季度在新政调控之下成交2283套、39.4万方，成交面积同比上涨7%。可见，上海高端住宅市场需求非常旺盛。
2016年上半年上海6万元以上的高端住宅销售金额排行TOP10项目主要集中在浦东、闸北等区域，套均面积以150平以上大户型为主，套均总价多集中在千万以上。虹口区瑞虹新城位列高端住宅销售金额排行榜榜首，销售金额53.1亿元。浦东新区地产尚海郦景、闸北区万科翡翠雅宾利分列第二、第三名，销售金额分别为52.66、35.67亿元。
【市场占有率】
2016年上半年，以签约销售金额为统计口径，位居上海区域前五名的房企分别是万科、绿地、保利、融创及仁恒。在本土房企中，仅有绿地尚有抗衡的实力。
上海万科的崛起与其这两年大力布局高端项目紧密相关，与去年的情形如出一辙，主要受益于旗下翡翠系列的贡献。据了解，万科翡翠雅宾利、翡翠公园、翡翠滨江三个项目上半年分别签约35.59亿元、19.35亿元及19.28亿元。
销售金额TOP5房企入门门槛达到83.23亿元，同比提升56%；TOP10房企入门门槛达到47.97亿元，同比提升了68%。销售面积TOP5房企入门门槛达到11.75万方，同比提升55%；TOP10房企入门门槛为14.85万方，同比提升了65%。
TOP5房企同比增加了3.43个百分点达到18.16%，其中排名前两位的万科和绿地就占到了10.48%，TOP10房企同比增加了3.78个百分点，达到25.99%，占据市场超过四分之一的份额。
2016年上半年所有统计项目中，除去零散成交的项目，TOP10中旭辉、万科、上海地产分别有22、15和6个项目在售；而绿地作为深耕上海的本土企业，保持了一贯的作风，仍有40多个项目成交。
从产品成交结构上看，成交金额TOP10的房企中包括万科、仁恒、旭辉等在内都依然以住宅销售为主；而绿地在成交结构上更为复杂，除住宅外，商业和办公的销售同样有很高的占比。
【二手房】
从契税调整到&沪九条&出台，从政策收紧到楼市降温，短短半年，上海楼市经历了一场&暴涨&冰点&回暖&的市场轮回。2016年上半年成交概况：截止2016年上半年，上海二手房住宅共成交190659套：同比15年上半年上涨24.7%，其中通过中介公司进行房产交易162071套，占比突破交易套数的85%，较2015年套数占比下降0.9%；而手拉手交易的套数为28588套，占比达总交易套数的14.99%，较2015年套数占比上涨24.5%。
2016年6月，上海二手房市场成交突破2.5万套，反弹再现，但价格涨幅延续收窄。上海二手房指数办公室认为，由于市场并未出现实质性的利空，4、5月以来的地王频现进一步缓解了政策的负面影响，市场在价格博弈中成交放大。上海二手房价格涨幅和户型关联度凸显，90平方米以下涨幅最大，90-140平方米大户型其次，140平方米以上超大户型涨幅最小；
&沪九条&之后，上海二手房市场也进入观望状态，买卖双方进入新一轮的市场博弈。由于置换房屋的需要，二手房上家挂牌价格开始松动了，部分下家买房也进入观望状态，二手房由3月份的5.66万套急剧将至4月份的1.8万套，5月份成交2.31万套，预计今后几个月的成交套数也会有原来平均每个月3万多套的成交量降至每个月2万套左右，市场交易也出现迅速降温，买卖双方进入新一轮的市场博弈，也即将步入&有价无市&的状态。中介们去年迅速扩张的局面就此而至，笔者可以预言，下半年上海二手中介将出现大面积关店潮。
2015年上海楼市成交量&低开高走&，全年共成交360993套，较2014年涨幅达101.72%。1-3月，基本延续2014年的低迷，成交乏力，2月成交量一度跌至1万套以下。&3.30新政&后，楼市超预期回暖，4月成交量迅速突破3.61万套。随后，央行多轮降息降准、公积金贷款额度提高、营业税免征5改2、全面二胎等利好政策密集出台，使得楼市自4月后，月均成交始终维持在3万套以上高位运行。仅前7个月的全市二手房成交量便已达到18.43万套，超过去年全年的17.9万套。随后，&金九银十&持续发力，12月更以年内月最高成交量4.14万套，&翘尾&收官。
http://news..cn//1158292.html
已投稿到：}