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中国城市房地产前景排名 成都全国第五仅次于北上广深
作者：徐成
日前，克而瑞信息集团发布《中国城市房地产市场投资前景研究报告》（以下简称《报告》），并进行了报告解读。在《报告》中，成都的房地产市场投资前景位列全国第五，仅次于北上广深四个城市。
&&&&&& 日前，克而瑞信息集团发布《中国城市房地产市场投资前景研究报告》（以下简称《报告》），并进行了报告解读。在《报告》中，成都的房地产市场投资前景位列全国第五，仅次于北上广深四个城市。&&&&&& 该《报告》将城市的研究指标分为市场容量、市场供求、购买能力、外部因素等四大类型，在此基础上又将数据细分为14个指标。通过对这14个细分指标的评估打分，进行汇总排名。在进行研究的中国内地286个城市中，成都市的房地产投资前景位列北上广深四大传统一线城市之后稳居第五位，在二线城市中名列第一。
《报告》中显示，成都在常住人口数量、人口平均增量、人口密度、年5年年均住宅成交总额、人均购房支出等几个指标在全国286个城市中均进入全国前列，而成都的房价收入比则未进入数据的前20，这说明成都房地产市场、房价仍有较大的成长空间，这也是成都被《报告》榜单青睐的重要原因。
克而瑞随后对该研究报告进行了详细解读，解读认为目前中国城市的房地产市场投资前景呈现如下趋势：
首先，市场容量向高前景城市集中，京津冀、长三角、珠三角等三大经济区仍是行业高地。在位列排行榜的前50的城市中，25坐城市位于三大经济区，占比为50%；在位于榜单前列的10个最具房地产投资价值的城市中，只有成都、武汉和厦门三个城市不属于三大经济带。
纵向地来看，一、二、三线城市之间的分化加剧，根据14个指标测算的得分，二、三线城市得分在2016年相比前一年均有所下降，一线城市得分则有所提高。虽然一线城市房价节节攀升，但是其占有的资源、强大的人口吸附能力则继续推高城市的房地产投资热度，而在2016年的去库存大潮中部分二、三线高企的库存情况有所缓解，投资价值有所释放，但是仍有一些二、三线城市沉疴难返，房地产投资风险未得到有效缓解。
具体到成都所在的“第二集团”来说，二线城市还可以分为两类，一类是成都、武汉等10市，年均住宅成交金额超过1100亿元，比其他二线城市高出1.6倍，比全国平均高出5倍；第二类是西安、太原等21市，全国排名在100名以内，但都或多或少存在着库存过高、需求不足等问题。这说明在二线城市中，分化也已经存在，成都、武汉等区域中心城市相对于其他二线城市来说，工作机会、收入、产业完整性、居住环境等都有明显优势，对人口有区域性的吸附作用，其房地产投资前景甚至可以与一线城市等量齐观。
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从严格程度看，因为一城一策，所以各地调控政策力度不一。综合各地政策打分，谁最严？中国十大最有钱城市排名 楼市发展成关键
来源：第一财经日报
有多少钱才能办多少事。地方一般公共预算收入，是一个城市财力的主要组成部分。城市公共预算收入的多寡，决定着这个城市在城市建设、民生支出、契税优惠等方面的投入，是一个城市竞争力的重要指标。
今年3月初，标准排名研究院连续三年推出&中国大陆城市财力50强排行榜&。榜单显示，位居前十名的城市依次为：上海、北京、深圳、天津、重庆、苏州、广州、武汉、杭州、成都。
一个城市公共财政预算收入排名的贡献因素主要有：城市行政级别和规模、与国内生产总值(GDP)相对应的当地经济发展状况、产业结构选择、财政税收体制以及当年的偶发因素等。尤其是与当地GDP有一定的正相关性，GDP高的城市，财力相应也要强些。
由于主要一二线城市大多位列前40名，因此《第一财经日报》选取财政收入前40名的城市，通过对增速、GDP位次以及财政/GDP等多个指标的研究，对各主要城市的财力及发展特征进行解析。
深圳升第三
这其中，位列前两名的依然是上海和北京两大&强一线城市&。经济总量第一的上海以5519.5亿元公共预算收入位列全国各城市之首。GDP第二的北京以4723.9亿元紧随其后。这两个城市高度发达的第三产业和总部经济，也让其他城市难以望其项背。
紧随上海、北京之后，深圳迅速上位至第三名。2014年，深圳还排在天津之后，位列第四，总量比天津少了300多亿。但在2015年，由于股市、楼市的带动，深圳财政收入大幅增长。
数据显示，2015年，来源于深圳的公共财政收入达到7240亿元，比上年增长30.2%，其中中央级收入实现4512亿元，增长29.7%;深圳市地方级收入实现2728亿元，增长31%，为近8年以来新高。
分行业看，去年深圳税收规模占比前四大行业是制造业、金融业、房地产业和批发零售业，合计占整体税收的比重达到71.6%。金融业等现代服务业贡献较为突出，金融业税收实现980亿元，超常规增长60%以上。
&2015年股市大热推动了深圳金融业税收大涨，此外还有地产火爆，也增加了不少税收。但这些是不可持续的，2016年这一块可能会下降不少。&在今年1月底开幕的广东两会上，与会的一位代表告诉《第一财经日报》记者。
广州为何&囊中羞涩&
与深圳近在咫尺的省会广州，却是另一番景象。
广州2015年公共预算收入仅为1349.1亿元，仅为深圳的一半左右，不仅远不及天津和重庆两大直辖市，也不如苏州，与排名其后的武汉和杭州差不多，仅位列全国第七。要知道，广州的经济总量可是连续20多年高居全国第三，是我国经济的&第三城&。
这种&错位&的背后，有两个主要的原因。一是作为副省级城市，广州与北京、上海、天津和重庆之间并不具备可比性。直辖市作为一个省域经济体，其财政收入除了上缴中央财政外，&剩下的都归自己&。但对地级市(包括计划单列市以外的副省级城市)来说，除了上缴中央财政外，还要上缴省级财政。
第二个原因则主要跟广东自身的区域经济格局紧密相关。由于广东经济发展失衡严重，几乎所有最好的资源都流向了珠三角，尤其是广深两大城市。但由于深圳是计划单列市，在税收方面直接与中央分成，不上缴所在省。虽然后来深圳、厦门等计划单列市都向所在省上缴一小部分财政收入，但其数额仍与所在省的期待差距太大。
在东部沿海几个发达省份中，广东是地区发展差距最为悬殊的省份，如果把几个省份的计划单列市扣除，那么广东的人均GDP就位列东部沿海发达省份倒数第一。多年来，广东21个地级市中，有12个地级市的人均GDP低于全国平均水平，有多个地市只有全国平均水平的一半左右。
毕竟省内每个地市的发展情况不同，尤其是欠发达地区仍很需要省级财政加大转移支付的力度。因此，现有体制下，广东要加大财政转移支付，要平衡粤东西北地区发展，其财政来源主要来自广州和东莞、佛山等地。广州作为老大哥，自然要做更多贡献。
中山大学财政税务系主任林江教授对《第一财经日报》分析，广州本身产生的财政收入是不少的，但能够用于广州自身民生支出、经济发展的财政收入太少了。这是广东的财政结构决定的。&广东的税收主要来源于珠三角，珠三角还要扣除最大的深圳，省级财政主要来源于广州、佛山等地，尤其是广州做出了相当大的贡献。&可以佐证的是，2015年广东全省一般公共预算收入完成9364.76亿元，增长16.2%，连续25年居全国首位。
多年来，广州每产生1元财税收入，大概有0.75元贡献给中央和省内，自己只留下0.25元。以2011年为例，当年来源于广州地区的财政总收入 3978亿元，同比增长18.8%;其中，地方财政一般预算收入979.47亿元，同比增长20.5%。这一年广州地方财政一般预算收入还不及财政总收入的1/4。
林江分析说，正是由于广州&囊中羞涩&，因此多年来经常有广州的企业抱怨说，广州能提供的税收优惠不如深圳、成都等地。也正是因为缺钱，所以多年来广州卖地比较积极。
例如，去年的广州土地出让金额创历史新高，达907亿元。大量的土地供应之下，广州的楼市库存去化周期一直比较长，广州的房价也十分平稳，不仅与其他三个一线城市差距越来越大，而且也跑输厦门、南京等二线城市。
东北城市有点冷
与深圳相似，另外一个计划单列市厦门的财力也颇为雄厚。
尽管经济总量仅位列全国第51位、在15个副省级城市中倒数第一，在福建省内排在泉州、福州之后，位列第三，但厦门的财政收入是福建的&老大&，排在全国第21位。
就15个副省级城市横向比较，大连的GDP总量是厦门的两倍多、长春和哈尔滨两大城市的经济总量也大大高于厦门，但是&轻量级&厦门的财政收入却超过了大连、长春和哈尔滨这三个副省级城市，与沈阳相当。
究其原因，并不是厦门的发展有多好多快，而是东北城市的日子难过。
2015年，沈阳、大连、哈尔滨、长春四大城市，公共财政预算收入较之上一年全部下降，排名也随之下跌。
观察两年来的榜单，上述东北四大名城中，大连和沈阳连续两年公共财政预算收入下滑：沈阳去年下降了22.8%，大连更是下降了25.7%。
大连市财政局的数据显示，2015年全市一般公共预算收入完成579.87亿元(快报数，下同)，比2014年下降25.7%，为预算的73.8%。其中，税收收入473.06亿元，下降23.1%;非税收入106.81亿元，下降35.5%。
大连市财政局分析称，财政收入负增长的原因：一是按照中央巡视组、省委和省政府有关要求，各级政府认真贯彻依法征收原则，积极做实财政收入，对财政收入中不合规部分进行了清查和整改，影响财政减收额的40%左右。
二是经济下行、房地产市场交易低迷以及落实结构性减税和普遍性降费等因素影响财政减收额的15%左右。三是2014年填海工程、清缴历年欠税等一次性收入较多，影响财政减收额的45%左右。
辽宁当地发改委系统的消息人士对《第一财经日报》表示，由于东北老工业基地体制机制不够灵活，产业结构不太合理，重工业多、轻工业少，导致东北就业不足，老百姓的实际收入占GDP的比重比东南沿海发达地区要低很多，人口也不断流向东南沿海地区。如果不采取有力措施，东北经济仍会面临着较大的下行压力，连带加大财政压力，进而对社会民生产生较大影响。
制造业大市收入为何少
尽管财政收入与GDP存在着较大关联，但影响一个城市财政收入的因素中，除了GDP，还有很多其他因素，尤其是行政等级和产业结构的影响之下，很多城市的财政收入和GDP之间存在着较大的&错位&。
例如，一些传统的制造业大市，如东莞、佛山、泉州，财政收入排名远低于其GDP的位次。比如GDP排第16位的佛山，财政收入仅位列第25位;GDP第21位的东莞，财政收入位列第28位;GDP第23位的泉州，财政收入位列第37位。
林江说，以制造业尤其是加工制造业为主的城市，城市税收主要来自增值税收入，而企业所得税比较少。因为这些企业的产品出口较多，不在国内销售，无法为地方政府带来企业所得税收入。再加上出口退税，因此，这些传统的制造业出口大市，产生的产值和GDP比较高，但税收并不是很多。
与这些传统制造业大市相比，不少省会城市的财政收入排名则高于GDP的排名。比如郑州GDP位列第18，但财政收入位列第14;西安GDP位列第 26，但财政收入位列第17;济南GDP位列第25，但财政收入位列第19;合肥GDP位列第28，但财政收入位列第23。
这种&错位&的背后，是产业结构的差异。厦门大学经济学系副教授丁长发对《第一财经日报》分析称，第三产业提供的税收比例要比制造业大。制造业相应的税负有一定的抵扣，比如出口退税等，因此凡是制造业特别发达的地方，地方的税收相应差一些。在税收分成方面，制造业上缴的多是国税，第三产业则地税比较多。这也就不难理解，直辖市、省会城市和深圳、厦门等计划单列市的第三产业比较发达，因此财政实力也比较雄厚。
更为重要的原因是，在中国经济发展不均衡的情况下，直辖市、省会城市和计划单列市，无论是在城市建设还是公共资源方面均比其他地市具有较大优势。很多普通地级市的制造业企业在做大之后，为了吸引优秀人才，会把企业的研发设计、营销总部搬到一二线城市。比如佛山、东莞的不少企业会把总部设在广州、深圳，泉州的不少企业把总部搬迁至厦门，不少省份的企业总部搬迁到北京、上海，这相应地也会造成税源进一步流向一二线大城市。
丁长发说，财力雄厚的一二线大城市，对企业设立总部有不少奖励和优惠，从而进一步吸引更多企业总部向这些中心城市转移。另一方面，一二线大城市的房地产市场比较好，由此产生的房地产税收也比较多，这也是普通地级市所无法比拟的。
原标题：中国十大最有钱城市排名 楼市发展成关键因素
编辑：李慧（房产）
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中国房地产总体库存状况
库存可分为狭义库存和广义库存。狭义库存指待售面积，广义库存主要包括待售面积和施工面积。本文采用广义库存来衡量房地产库存状况。
2015年，中国商品房待售面积为7.2亿平米，库存量和消化库存所需时间均创新高。但仅从这个指标看，中国地产库存问题似乎不太严重。因为与12.8亿平米的销售面积相比，只需6.7个月便可以完成去化。
库存问题主要体现在广义库存。2015年，施工面积（潜在库存）高达73.6亿平米，是待售面积的10倍多。其中，住宅施工面积为51.2亿平米，占比为70%。如果考虑已批未开工土地，自建房和小产权房等其他，库存数量更大。
商品房库存去化时间为6.3年，住宅去化时间为5年。施工面积与待售面积之和为80.8亿平米，按照2015年的销售速度，去化时间为6.3年。其中住宅库存（施工面积与待售面积）为55.7亿平米，去化时间为5年。
图1商品房库存（待售+施工面积）与去化时间
商业与办公楼库存去化时间为15.6年。由于经济下行与互联网的冲击，商业和办公楼地产库存积压明显增大，2015年住宅以外的商品房为25.1亿平米，按照亿平米的销售，去化周期为15.6年。
按照目前情况，库存还会继续积累，库存问题形势严峻。尽管新屋开工连续两年下滑，但2015年新屋开工量仍高达15.4亿平米，高于12.8亿平米的销售面积（2015年销售较好）。据国研中心刘世锦测算，我国住宅需求峰值万套，按照每套100平米算，住宅需求峰值约12~13亿平米，2015年住宅成交面积为11.2亿平米，这意味着商品房需求增长空间有限。
各地区库存情况
各地区库存状况的突出特征是：三轨运行。
西部、东北和山西等三四线资源型省市库销比普遍较高，而且销量弹性小。最高的是山西9.9年，其次是宁夏8.4年，吉林辽宁也排名前列，分别为7.8和7.5年。库存最高的省会城市是呼和浩特与太原，分别为16.1年和11.1年。这些地区房地产销售增速明显低于一二线省市（后面有详细数据）。本节中，库销比=房屋施工面积/销售面积（2015年），因各省待售面积数据普遍缺失，为统一口径，全部用施工面积作为库存代理变量。
二线城市库存水平适中，销量弹性也适中。库存最低省份分别为江西、湖南、湖北、河南和广东，广义库销比分别为4.4、4.5、4.5、4.8和5.0。省会和重要城市中，合肥、武汉、南昌、厦门和南京最低，在4.4~5.4之间。这些都是主要的二线省市。也有一些二线城市库存水平较高，如杭州、宁波等，库销比高达9.4和10.2。二线城市的库存和销量特性，使得其库存问题总体不大，一方面有一定压力，另一方面有解决潜力和空间。
一线城市库存水平有高有低，但销量弹性大，库存问题小。从广义库存来看，广州和上海较低（6.1和6.2），北京和深圳甚至较高（均为8.4）。考虑到近期一线城市大涨，部分城市甚至需要短期&补库存&。
图2各地区广义库存情况
（注：上图中库存单位为年，库销比=房屋施工面积/销售面积（2015年）,各省待售面积数据缺失较多，为统一口径，全部用施工面积作为库存代理变量。
[责任编辑：李书娇]
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