我买的房怎么又被开发商给抵押了？
我买的房怎么又被开发商给抵押了？
　　上周，一位读者来到报社反映，她购买某楼盘房屋后发现，在她做完抵押贷款后，该楼盘土地使用权又被开发商抵押给另一家银行。购房人担心因此难以办理产权证，多名购房人与开发商交涉，开发商承诺于4月15日之前与银行解除抵押手续。
　　-业主：土地抵押损害购房者权益
　　购买了这些被开发商抵押了“土地及地上附着物”房屋的业主认为，开发商的行为侵害了购房者的合法权益。首先，直接导致在2001年9月之后购买房屋的购房人，办理公积金贷款时被银行拒绝。其次，在该块土地使用权被抵押期间，房屋土地管理部门不能为购房人办理房产证。最后，一旦在土地使用权被抵押期间，开发商在经营上资不抵债导致破产，银行将优先从开发商抵押的财产中取得这些财产拍卖或变卖的价款，购房人则要同其他债权人按债权比例分配，通常得到的只是购房款的一部分。
　　-开发商：抵押土地使用权很普遍
　　被购房人指称为抵押土地使用权的是位于通州区的某楼盘。该楼盘一开发负责人在接受记者采访时表示，该公司于2001年4月至5月间将一期楼盘350亩土地中的80亩向银行抵押，贷款7000万元，贷款期限至2003年4月。也就是说，至2003年4月前，银行对被抵押的土地及地上附着物(房屋)行使抵押权。
　　该负责人称，在本市房地产开发过程中，开发商将土地使用权抵押给银行取得贷款是很普遍的融资方法。在2001年9月之前，房地产市场的销售惯例是，购房人购买设抵押的房屋可以办理贷款。2001年9月之后，如购房人购买的是设抵押的房屋，则银行不再为其办理公积金贷款。但销售设抵押的房屋的现象仍非常普遍：由银行向房地产交易中心出具证明，表明银行允许开发商将设抵押的房地产销售，经房地产管理部门同意后，开发商进行销售就“名正言顺”了。据了解，经过该楼盘业主与开发商的多轮交涉，开发商采取在今年4月15日之前还清抵押贷款，解除银行抵押，并对开发商在售楼时未说明抵押情况向业主表示歉意的做法，承诺业主，如果要求退房，将满足业主要求。
　　-银行：不阻止开发商卖“抵押房”
　　在采访过程中，记者发现，提供贷款的银行专门发函给房地产交易中心，内容为：“某开发商因资金不足，向我行借款7000万元，并以一期项目及在建工程抵押，包括土地证等。现根据业主申请及项目进展情况，我行同意其出售。”正是这份“证明信”，开发商销售抵押房产成为合法行为。
　　据有关银行工作人员介绍，目前开发商多数采用抵押的担保方式贷款。一般程序为抵押——融资——卖楼——还款。其中卖楼是开发商实现商业利益的最重要环节，银行为使放贷的资金能够收回，并不阻止开发商把设抵押的房产销售。
　　据悉，工商银行北京市分行正加紧研究土地使用权抵押贷款相关问题，并将于近期制定具体实施办法，使此项业务更加规范。
　　-房屋管理部门：
　　　土地抵押影响产权证效力
　　市国土房管局有关人士表示，在开发商销售抵押土地使用权的房产时，房管局市场管理部门要求开发商向买家说明土地被抵押的情况。如果在办理产权登记时开发商仍未能清偿抵押贷款，产权登记部门将在产权证上标注“抵押”字样，这样的产权证难以保证买房人的权益。只有解除抵押后，该种产权证才与普通产权证具有同等效力。
　　这位人士透露，一般情况下，在业主入住后开发商还要经过一个地价核实过程，即由政府相关部门根据对楼宇的测绘结果与审批的销售许可面积进行比较，如果出现实测面积超过销售许可面积的情况，开发商要补交土地出让金，并到规划部门补办规划证。由于大部分开发商对超出面积补办规划证，期间办理产权证耽误的时间与土地使用权被抵押不能办理产权证的时间重合，即使没有抵押问题，这段时间照样不能办理产权证。
　　-律师：查看土地证可知是否抵押
　　购买设定抵押权的房产对购房人有哪些风险？汉华律师所刘欣认为，第一种可能是：如果开发商不能按期还款导致银行请求法院以公开拍卖形式实现抵押权，购房人即使入住也可能会被限期腾房。第二种可能是：处置了抵押物后，开发商如果仍不能偿还债务，购房人可能面临已交房款无法讨回。据介绍，设定土地使用权抵押要在土地使用权证上注明，因此购房人可以通过查看土地使用权证，了解情况。也可以委托房地产专业律师对此进行审查，以确保购房人对所购房屋的完整权利。（洪辑）
[摘自：北京青年报]
【03-31 09:55】
【03-26 15:35】
【03-25 17:22】
【10-25 07:27】
【08-19 07:44】
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房子出卖后又抵押借款
法官执行追回百万欠款作者：许新芳
何春为&&发布时间： 11:57:35&&&&“太感谢法官同志了，虽然追款的时间长了些，但这个案子确实比较复杂，牵扯的人又多，要是没有法官的帮忙，我自己是很难把借款追回来的，谢谢、谢谢了。”7月6日，桂平市人民法院通过强制执行，为申请执行人追回了近120万元的欠款，赢得了当事人的赞誉。&&&&房屋卖出又抵押&&借款不还遭起诉&&&&2007年2月，曹某与张某签订房屋转让合同，约定曹某以55万元的总价将其位于桂平市某地的房屋转让给张某，曹某于2007年3月将房屋交付张某；张某当天交付定金30万元，并在办理好银行贷款交付余下房屋买卖款后办理房屋转让登记。&&&&2008年6月，在张某不知情的情况下，曹某又以已卖给张某的该幢房屋为抵押，向黄某借款50万元，且双方到房产所办理了抵押登记。还款期限到后，经多次催讨，曹某一直都没有履行还款义务，黄某遂向桂平市人民法院起诉。经一、二审审理，法院判决曹某归还借款本金及利息共116万给黄某。判决生效后，曹某依旧没有履行还款义务，黄某又向桂平法院申请强制执行。&&&&法院执行遭异议&&调查听证促公信&&&&案件进入执行程序后，执行法官在向曹某送达执行通知书的同时，对其进行法理释明工作，希望其能主动履行还款义务，但曹某依然无动于衷。在对曹某的财产状况进行查询后，执行法官发现，曹某仅有该案中已用于抵押借款的房屋可供执行。经合议，执行法官决定拍卖曹某名下该幢房屋用以偿还黄某的借款。&&&&2013年，经与当事人沟通并对房屋完成评估后，桂平法院对外公布拍卖曹某名下房屋的公告。然而，拍卖公告发布不到两天，桂平法院就收到了来自张某的执行异议：张某认为自己早在2007年就已经与曹某签订了房屋买卖合同，而且已经交付了大部分购房款，房屋现在也已交付给自己使用，因此，房屋现应已归自己所有，而不再是曹某的财产，法院不应对现已归属自己的房屋进行拍卖。&&&&对于张某的异议，执行法官经调查、听证等一系列查证后，认定：由于张某未办理房产过户手续，且其也没有支付清全部购房款，因此，虽然张某与曹某的房屋买卖合同有效，但房屋现在仍登记在曹某名下，其与曹某间的房屋买卖债权并不能对抗黄某的抵押债权。在此基础上，桂平法院驳回了张某的异议，决定继续对曹某名下房屋予以强制拍卖措施。&&&&评估拍卖依法理&&百万欠款终偿还&&&&&&2015年，经过一系列准备，执行法官再次对曹某名下房屋进行了评估，并最终以126万元的成交价完成了房屋的拍卖，而黄某对该房屋拍卖款拥有优先受偿权。对法院的执行深感满意的黄某在自己的债权得到兑现后，向法官表达了自己的感谢,于是，就出现了开头的一幕。&&&&此外，为了帮助张某挽回在与曹某的房屋买卖中受到侵害的权利、遭到损害的利益，执行法官建议张某另案起诉曹某，要求其履行违约责任或损害赔偿责任。“唉，我总算知道了，要是我早点把房屋过户就好了。谢谢法官同志的提醒，我要尽早向法院提起对曹某违约的诉讼了，说不定之后还要麻烦法官帮我执行呢。”对法官的建议满怀感激的张某匆匆离开了法院，该案也最终划上了圆满的句号。第1页&&共1页
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一房又卖又被抵押。我们是买家，买卖合同签于新物权法施行前！但是判决书下来却是归属于抵押权人。
浙江－杭州&02-17 00:18&&悬赏 20&&发布者:yangxu…… & 回答:(8)
我家是买主于新物权法颁布以前购买到房屋，签有购买合同，房款一次性付清。。卖家杨某也答应办理了房产证以后将其过户到我名下。但是由于卖家没有足够的钱办理房产证于是一直未办理。直到后来卖主将房产证办理完结以后未到一周就将房子抵押给了其债主赵某借款180万。直至后来债主赵某将杨某（房东）起诉其债权确认有效。抵押合同生效。现在赵某要求将要执行该案件。我们提了执行异议可是诸暨市法院却说不属于案外人执行异议的受理范围裁定驳回！而网上却有yi个类似案件属于受理范围！而且执行异议得到支持胜诉！难道法律有地域差别？
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[浙江-杭州]
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抵押权优先的。。。
那只能按程序走没有其他办法了吗？
不按程序走？律师当然只能提供法律上的帮助了。打官司是最好的。
我们一直都在打官司，可是没用啊现在我们的案外人申请撤销的那个已经被法院驳回了。明明属于案外人撤销范围可是法院却说不属于受理范围裁定驳回。但是之前卖家说当初那个抵押时杨某是已经知道房子被卖了的。也就是说他们是恶意串通的，就没有法律可以管这个明目张胆的侵权么。
你可以委托其他律师处理的。卖家说的话，你听来干嘛呢。呵呵。你开始相信骗你的人说的话了？就算知道卖了。他也是抵押的。不影响，何来串通呢。好好委托律师打官司。
已经6年了。可是二审改判又能有多少几率。我自己读法学还没毕业帮不上忙，当初我们起诉卖家的律师后来帮卖家打卖家和抵押权人的案子也未不提醒我们可以作为第三人起诉，等结束了他说是经济案子第三人不能申请？
那是你们自己委托律师的问题。反之，6年了。你现在才来咨询律师么。你对自己家里的事情还算上心，尽力了，就好。
因为之前一直有委托律师。我父亲也不让我们插手。心里总是认为他是有把握的，他也不愿意多说。可是他昨天回来却说只能上诉到中院了没办法了
[辽宁-大连]
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收集证据可以诉讼解决要求赔偿。
这是什么意思啊？
[浙江-杭州]
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房子当时是由谁居住使用的？另，你们和卖家之间的纠纷，你们起诉过吗？
我们一直居住的。起诉过，后来是以调解结案的！
我们在知道房子被抵押以后起诉杨姓卖家。可是没有用。赵某把杨某的债务先行确认了。诸暨法院派出法庭的判决书下来就说先把房子折价进行抵债然后他们申请执行了。我们提执异。然后再提案外人申请撤销的申诉，可是法院说不予受理。之前那些律师都说只能按程序走下去。可是二审改判的几率又只有多少啊。感觉没办法了
你可以起诉卖家返还款项。
卖家没钱还。。。
而且我们当时买的时候是100万，现在价格长了一倍多。
那你想怎么解决呢？
[黑龙江-大庆]
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即使你家的合同签定在物权法之后，也是抵押权优先。
你只能向卖家主张违约责任了。
可是卖家现在也没有钱了。只有一套安置房
[浙江-杭州]
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可以起诉卖家维权
起诉过了，后来调节，可是卖家已经很穷了。可是据卖家说赵某明知房屋已经卖了还强迫卖家抵押登记可以报案他们合伙诈骗么？
[北京-朝阳区]
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你们未办理过户不生效，依法抵押权优先
可是物权法修改以前实说合同成立物权生效得吗？登记只不过是形式
[浙江-衢州]
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你的房屋买卖未办理过户且也未办理抵押手续，依法尚未取得房屋产权。执行异议不能成立，你可以依法向法院起诉维权。如有需要可以与律师联系办理。
抵押已经办理登机了。
建议与律师联系，依法维权吧。
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二审改判希望比较大，如有疑问可以联系我。
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